Liste der Unterlagen zur Eintragung der Abtretung des Anspruchsrechts. Vereinbarung zur Abtretung von Anspruchsrechten: Kauf einer Wohnung von einem Unternehmer Muss die Abtretungsvereinbarung registriert werden?

Bei Immobilientransaktionen ist der Kauf von Wohnraum in neuen Häusern im Rahmen einer Abtretung oder eines Abtretungsvertrags weit verbreitet. Allerdings ist der etwas russifizierte Begriff „Auftrag“ weitaus häufiger anzutreffen. So heißt es: „Wohnungskauf im Auftrag“.

Der Kauf von Wohnungen in Neubauten durch Abtretung gilt als sicherere Transaktion als das gemeinsame Bauen. Natürlich, denn „auf der Grubenebene“ kauft man gewissermaßen immer die Katze im Sack. Oft fällt der Preis etwas günstiger aus.
Der Kauf und Verkauf einer Wohnung im Auftrag erfordert jedoch – wie auch bei jedem anderen Immobiliengeschäft – eine kompetente und verantwortungsvolle Vorgehensweise. Der Preis der Emission ist immer hoch, was einerseits die Transaktionsparteien zu viel verpflichtet und andererseits immer wieder Betrüger unterschiedlicher Couleur anzieht.

Es gibt jedoch keine Schwierigkeiten und Sie können immer einen Anwalt finden, der alle Phasen mit Ihnen durchgeht, Sie nicht verwirren lässt und Ihnen hilft, alles richtig zu machen. In unserem Artikel analysieren wir ein Beispiel einer Transaktion zur Abtretung des Rechts auf eine Wohnung in einem Haus, das gemäß Bundesgesetz Nr. 214 (Gesetz „Über die Beteiligung am Bau mit Beteiligungskapital“) gebaut wird.

Der Verkauf einer Wohnung erfolgt in unserem Beispiel über einen Beteiligungsvertrag (DPA), und in einem der folgenden Artikel gehen wir zusätzlich auf die Möglichkeit ein, Anteile an einer Wohnungsbaugenossenschaft zu übertragen – auch da gibt es viele Feinheiten und Nuancen.

Zuordnung aus rechtlicher Sicht

Anwälte nennen die Abtretung „Abtretung“, was dasselbe ist – tatsächlich wird cessi aus dem Lateinischen mit „Abtretung“ übersetzt. In der russischen Gesetzgebung gibt es kein direktes Wort „Abtretung“, aber Fragen der gemeinsamen Konstruktion sind in Artikel 11 des Gesetzes 214-FZ gut dargelegt, und das Konzept der Abtretung ist im Bürgerlichen Gesetzbuch der Russischen Föderation geregelt (Kapitel 24, Artikel). 382-390). Tatsächlich interessieren uns nur zwei Punkte des Bundesgesetzes 214.

Der erste besteht darin, dass der Aktionär seine Rechte erst abtreten kann, nachdem er alle Zahlungen aus der Vereinbarung geleistet hat oder nachdem er seine Verpflichtungen auf den neuen Eigentümer übertragen hat, der auch Aktionär wird.

Zweitens kann der Aktionär seine Rechte aus dem Vertrag erst nach staatlicher Registrierung des Rechts und vor Unterzeichnung der Annahme- und Übertragungsurkunde des gemeinsamen Bauvorhabens übertragen.

Die Person, die das Recht überträgt, wird als „Zedent“ bezeichnet, und die Person, die dieses Recht annimmt, wird als „Zessionar“ bezeichnet. Der Auftraggeber kann sowohl eine Einzelperson als auch ein Unternehmen sein. Ein privater Eigentümer könnte beispielsweise in der riskanten Phase des „Schürfens“ Geld investieren und möchte nun aus dem gemeinsamen Bauen aussteigen, nachdem er für das investierte Kapital eine gewisse Verzinsung erhalten hat. Es gibt auch Situationen, in denen Menschen Wohnungsbaugenossenschaften aus anderen Gründen verlassen – sie teilen sich Eigentum, ziehen in eine andere Region oder brauchen dringend Geld.

Juristische Personen, die Anteile an Wohnungsbaugenossenschaften verkaufen, sind in der Regel Auftragnehmer des Bauträgers, die Zahlungen für Wohnungen erhalten haben. Es kommt auch nicht selten vor, dass sich einige Wohnungen im Besitz einer Tochtergesellschaft des Bauträgers befinden – es kann sich dabei beispielsweise um Wohnungen handeln, die nicht in der frühen Bauphase von Bürgern und Investoren erworben wurden. Ein Immobilienmakler kann auch einen Anteil an einem vielversprechenden Haus im Bau kaufen – dementsprechend möchte er die Wohnung irgendwann verkaufen.

Risiken beim Kauf einer Wohnung im Auftrag

Es ist wichtig zu verstehen, dass der Abtretungsempfänger im Rahmen des Abtretungsvertrags keine Wohnung erhält, sondern nur das Recht, diese zu beanspruchen. Daher übernimmt er alle entsprechenden Risiken einer unvollendeten Gemeinschaftskonstruktion.

Darüber hinaus hängen diese Risiken nicht vom „Verkäufer“ ab, da er nicht dafür verantwortlich sein kann, ob das Haus fertiggestellt wird oder nicht, ob die staatliche Kommission es annimmt usw. Auch wenn der Auftraggeber beim Abschluss des Baugemeinschaftsvertrags offensichtliche Risiken nicht berücksichtigt hat, sind dies nun Ihre Probleme. 214-FZ schützt den Käufer (Zessionar) nur vor Betrug während der Transaktion – beispielsweise vor „Doppelverkauf“ des Objekts.

Unabhängig davon, ob Sie den Deal selbst abschließen oder sich von einem Immobilienmakler oder sogar einem qualifizierten Anwalt unterstützen lassen, lesen Sie den Beteiligungsvertrag sorgfältig durch. Die Vorgehensweise bei der Rechtevergabe wird in diesem Dokument vermutlich ausführlich beschrieben. Das Gesetz Nr. 214 regelt den Zeitraum, in dem der Verkauf einer Wohnung durch Abtretung möglich ist – vom Zeitpunkt der staatlichen Registrierung des Anteilsbeteiligungsvertrags durch Rosreestr bis zur Übergabe der Wohnung durch den Bauträger („Schlüsselübergabe“). In diesem Zusammenhang ist unbedingt darauf zu achten, dass der DDU bei Rosreestr registriert ist (das Dokument muss einen Stempel dieser Stelle haben).

Merkmale des Abtretungsvertrages (Abtretung)

Wie die meisten Verträge ist auch der Abtretungsvertrag („Abtretung“) zweiseitiger Natur. Es handelt sich um einen Verkäufer und einen Käufer. Aber tatsächlich gibt es einen Dritten – den Entwickler. Die meisten Beteiligungsverträge sehen die Verpflichtung der Aktionäre vor, dem Projektentwickler ihre Absicht zur Abtretung von Rechten mitzuteilen. Darüber hinaus verlangen Bauträger häufig nicht nur, dass die Rechteübertragung mit ihnen vereinbart wird, sondern auch eine Vergütung für ihre Beteiligung an der Transaktion – in der Regel zwischen einem und fünf Prozent des Wohnungspreises. In der Regel trägt der Käufer diese Kosten, manchmal können Sie aber auch mit dem Verkäufer verhandeln und den Betrag hälftig mit ihm teilen. Unabhängig davon, wer den Betrag beisteuert, bewahren Sie die Quittung oder zumindest eine Kopie davon auf und achten Sie generell auf alle Dokumente, die sich auf Ihre zukünftige Immobilie beziehen.
Der Wohnungsüberlassungsvertrag muss unbedingt die Passdaten der Parteien enthalten, und wenn es sich bei einer von ihnen um eine juristische Person handelt, deren Einzelheiten. Wenn Sie verheiratet sind, benötigen Sie für die Transaktion – sowohl beim Kauf als auch beim Verkauf – die notarielle Zustimmung des Ehegatten.

Der Verkäufer übergibt dem Käufer den Originalbeteiligungsvertrag und die Zahlungsdokumente, die alle seine Zahlungen an den Bauträger bestätigen. Im Abtretungsvertrag müssen unbedingt alle Beträge aller Verpflichtungen angegeben werden, die der Verkäufer gegenüber dem Bauträger trug, da diese Verpflichtungen nun auf den Käufer übertragen werden.

Darüber hinaus muss im Abtretungsvertrag klar dargelegt werden, auf welcher Grundlage der Verkäufer handelt – in der Regel handelt es sich hierbei um eine Kapitalbeteiligungsvereinbarung zwischen dem Verkäufer und dem Bauträger. Eine solche Vereinbarung (DDU) muss bei Rosreestr registriert werden. Dort ist auch eine neue Vereinbarung eingetragen – eine Vereinbarung über die Abtretung von Rechten (Abtretung).

Registrierung des Abtretungsvertrags in Rosreestr

Der Abtretungsvertrag muss bei Rosreestr registriert werden. Hierzu werden dort folgende Pflichtdokumente eingereicht:

1. Anträge der Parteien auf staatliche Registrierung eines Rechtsabtretungsvertrags (basierend auf einem Kapitalbeteiligungsvertrag);
2. Originale Personalausweise (Reisepässe);
3. Dokument zur Bestätigung der Zahlung der Gebühr für die Vertragsregistrierung (Original und Kopie);
4. Der von Rosreestr registrierte Original-Aktienbeteiligungsvertrag (nach der Registrierung wird er zusammen mit der Bescheinigung zurückgegeben);
5. Vereinbarung zur Abtretung des Anspruchsrechts aus dem DDU sowie Anhänge und vereinbarte Änderungen dazu. Sie können Rosreestr zwei Originale (eines für jede Partei) oder ein Original und eine notariell beglaubigte Kopie vorlegen;
6. Notarielle Zustimmung der Ehegatten zur Transaktion oder urkundlicher Nachweis der Fähigkeit eines der Ehegatten, Eigentum in Miteigentum zu übernehmen (z. B. ein Ehevertrag);
7. Zustimmung der Vormundschaftsbehörde, wenn der Aktionär das 14. Lebensjahr noch nicht vollendet hat oder aufgrund einer gerichtlichen Entscheidung geschäftsunfähig ist;
8. Schriftliche Zustimmung des Entwicklers zur Rechteübertragung (Original und Kopie).

Bis zur staatlichen Registrierung der Vereinbarung in Rosreestr tritt die Abtretung nicht in Kraft. Wenn der Verkäufer zum Zeitpunkt der Abtretung seinen finanziellen Verpflichtungen gegenüber dem Bauträger nicht vollständig nachgekommen ist, geht diese Verantwortung auf den Käufer über. Die Höhe der Zahlungen und der Zeitplan bleiben unverändert. Mit den Rechten werden auch Pflichten aus der DDU erworben.

Die Parteien leisten alle Geldzahlungen nach Registrierung des Abtretungsvertrags – auf der Grundlage eines bereits bei Rosreestr registrierten Dokuments. Der Zahlungsbetrag kann sich bereits im Bankschließfach befinden.

Sie werden brauchen

• - eine ordnungsgemäß eingetragene Vereinbarung über die gemeinsame Beteiligung am Bau;
• - Zahlungsdokumente, die bestätigen, dass der ursprüngliche Aktionär alle seine finanziellen Verpflichtungen gegenüber dem Entwickler erfüllt hat und keine Schulden hat;
• - Zustimmung des Ehegatten des Verkäufers zum Abschluss der Transaktion, notariell beglaubigt.

Anweisungen

Der Anspruchsabtretungsvertrag zeichnet sich dadurch aus, dass die Gültigkeit des ursprünglich abgeschlossenen Beteiligungsvertrages nicht erlischt, sondern lediglich ein Wechsel der in seinem Rahmen haftenden Personen eintritt. Diese. Lediglich die Partei, gegenüber der der Bauträger verpflichtet ist, die Wohnung auf Eigenkapitalbasis zur Verfügung zu stellen, ändert sich. Alle übrigen Vertragsbedingungen, darunter: Größe und Preis der Wohnung, Fristen und Garantie, bleiben unverändert. Die Rechte, die der ursprüngliche Aktionär hatte, gehen vollständig auf denjenigen über, der mit ihm einen Vertrag über die Abtretung dieser Rechte abschließt. Derjenige, der ursprünglich Geld in den Bau investiert hat, haftet nicht für die Verpflichtungen des Bauträgers und ist nur für die Gültigkeit des abgetretenen Anspruchs verantwortlich. Eine Abstimmung des Abtretungsvertrags mit dem Bauträger ist auch dann nicht erforderlich, wenn diese Bedingung im Anteilsbeteiligungsvertrag nicht festgelegt wurde.

Rechtsgrundlage für den Abschluss eines Rechteabtretungsgeschäfts ist Art. 6 Abs. 1 lit. b DSGVO. 382 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation und Kunst. 11 des Bundesgesetzes Nr. 214-FZ „Über die Beteiligung am Shared-Equity-Bau von Mehrfamilienhäusern...“. Voraussetzung für den Abschluss ist die staatliche Registrierung des Kapitalbeteiligungsvertrags bei den Rosreestr-Behörden am Standort der Immobilie. Es ist zu beachten, dass das Rechtsabtretungsgeschäft nur abgeschlossen werden kann, bevor der ursprüngliche Gesellschafter die Übertragungsurkunde unterzeichnet hat, andernfalls kann die Übertragung der Rechte an der Wohnung nur im Rahmen eines Kaufvertrags erfolgen.

Um einen Abtretungsvertrag abzuschließen, muss ein Dokumentenpaket erstellt werden, das Folgendes umfasst: einen Beteiligungsvertrag, Zahlungsunterlagen und die Zustimmung des Ehegatten.

bitte beachten Sie

Bevor Sie einen Abtretungsvertrag unterzeichnen, klären Sie mit dem Bauträger ab, ob der Käufer tatsächlich berechtigt ist, einen solchen Vertrag zu unterzeichnen, und dass er der Inhaber dieses Anspruchsrechts ist. Sie können bei den Rosreestr-Behörden auch Informationen über den Eigentümer des Rechts an einer Immobilie erhalten, indem Sie einen Auszug aus dem Einheitlichen Staatsregister erhalten.

Nützlicher Rat

Für den Fall, dass Sie eine bereits mehrfach abgetretene Forderung erwerben, sollten Sie die gesamte Kette der bisherigen Transaktionen noch einmal sorgfältig prüfen.

Die Möglichkeit der Abtretung von Rechten oder Pflichten aus einem Vertrag ist in Kapitel 24 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation vorgesehen. Die Abtretung kann durch den Abschluss einer Vereinbarung oder durch die Erstellung einer Übertragungsurkunde (wenn die Übertragung der Rechte kraft Gesetzes erfolgt) formalisiert werden. Bei der Abtretung erfolgt ein vollständiger Ersatz des Schuldners.

Anweisungen

Bei der Übertragung einer Schuld wechselt der Schuldner, der Verpflichtete. Damit die Schuld wirksam werden kann, muss zunächst die Zustimmung des Gläubigers eingeholt werden. In diesem Fall empfiehlt sich der Abschluss einer Dreiervereinbarung: unter Beteiligung des Schuldners, des neuen Schuldners und des Gläubigers.

Die Abtretung erfolgt in der gleichen Form wie das ursprüngliche Geschäft. Wenn ein Notar die Vereinbarung beglaubigt hat, muss auch die Vereinbarung über die Ablösung des Gläubigers oder Schuldners von einem Notar beglaubigt werden.

Zusammen mit der Vertragsunterzeichnung werden dem neuen Gläubiger bzw. Schuldner alle Belege für die Verpflichtung ausgehändigt.

Die Zahl der Fälle von Forderungsabtretungen nimmt in letzter Zeit zu; Rosreestr verzeichnet diesen Anstieg Monat für Monat. Allerdings sind mit solchen Transaktionen in der Regel gewisse Risiken verbunden. Es kommt immer häufiger zu Fällen, in denen ein Bauunternehmer, der eine Wohnung als Bezahlung von einem Bauträger erhalten hat, seinen Verpflichtungen gegenüber dem Bauunternehmen nicht nachkommt, was zur Kündigung des Abtretungsvertrags und zur Rückgabe der Wohnung an das Gericht führt. Experten erklärten uns, wie wir uns vor solchen Situationen schützen können.

Für diejenigen, die den Kauf einer Wohnung in einem Neubau planen, stehen heute drei Optionen offen. Unterzeichnen Sie zunächst direkt mit dem Bauträger eine Vereinbarung zur gemeinsamen Beteiligung am Bau. Zweitens können Sie Eigentümer einer Wohnung in einem Neubau werden, indem Sie mit einer Person, die diese Wohnung vom Bauträger zum Zweck der Investition gekauft hat, einen Vertrag über die Abtretung des Anspruchsrechts abschließen. Die dritte Möglichkeit besteht darin, dass mit einem Auftragnehmer, der auf der Baustelle Bau- und Montagearbeiten durchführt, eine Vereinbarung über die Abtretung des Anspruchsrechts geschlossen wird.

Heutzutage kommt es am häufigsten vor, dass der Verkäufer ein Auftragnehmer ist.

Die Besonderheit der Abtretung des Anspruchs aus einem Beteiligungsvertrag im Bauwesen besteht darin, dass durch eine solche Transaktion die Gültigkeit des ersten Beteiligungsvertrags nicht erlischt, sondern lediglich der Käufer (anstelle des ursprünglichen Investors) wechselt , ein neuer Mensch wird daraus). Die Rechte und Pflichten des ursprünglichen Investors gehen auf den Käufer über, während alle Bedingungen des ersten Vertrags (Arbeitsfristen, Wohnungspreis und Garantiezeit) gleich bleiben. Die Abtretung ist nach staatlicher Registrierung des Beteiligungsvertrages und vor Unterzeichnung der Übertragungs- und Abnahmebescheinigung für diese Wohnung möglich. Die Übertragung von Rechten unterliegt ebenso wie ein Beteiligungsvertrag der staatlichen Registrierung.

Eine Abstimmung der Abtretung mit dem Bauträger ist nicht erforderlich (mit Ausnahme der Fälle, in denen im Beteiligungsvertrag eine Klausel enthalten ist, dass die Abtretung der Forderung ohne Zustimmung des Bauträgers nicht möglich ist). Nach Eintragung der Rechteabtretungsvereinbarung muss der Käufer dem Bauträger jedoch mitteilen, dass die Rechte an dem Objekt auf ihn übertragen wurden. Hierzu erfolgt eine einfache schriftliche Mitteilung an das Bauunternehmen. Dieses Dokument muss Informationen über den ersten Teilnehmer am gemeinsamen Bau und den neuen Investor enthalten. Es empfiehlt sich, der Anzeige eine Kopie des Abtretungsvertrages beizufügen.

Zwei Arten von Aufgaben

Gemäß dem Gesetz Nr. 214-FZ „Über die Beteiligung am gemeinsamen Bau von Mehrfamilienhäusern“ ist eine Abtretung in zwei Fällen möglich: nach vollständiger Zahlung des Vertragspreises oder bei gleichzeitiger Übertragung der Schuld auf einen neuen Teilnehmer am gemeinsamen Bau.

1. Wenn die Zahlung gemäß dem Vertrag vollständig erfolgt ist, ist für die Registrierung eine Bescheinigung über die vollständige Zahlung erforderlich.

2. Hat der erste Baubeteiligte nicht vollständig bezahlt, geht gleichzeitig mit der Abtretung die Restschuld auf den Käufer über. Eine Übertragung einer Schuld auf eine andere Person ist nur mit Zustimmung des Gläubigers möglich. In diesem Fall erfordert die staatliche Registrierung die schriftliche Zustimmung des Bauträgers zur Abtretung. Wenn die Zustimmung nicht in der Liste der eingereichten Dokumente enthalten ist, ist dies ein Grund für die Aussetzung der staatlichen Registrierung des Abtretungsvertrags.

Paket mit Dokumenten für die Transaktion

Alle für die Rechtsübertragung erforderlichen Unterlagen unterteilen sich in diejenigen, die für die Registrierung der Transaktion in Rosreestr erforderlich sind, und solche, die der Käufer einholen muss, um seine Rechte in Zukunft zu schützen.

Erforderliche Dokumente für Rosreestr (alle Dokumente werden in zwei Kopien bereitgestellt: Original und Kopie):

1) ein Dokument, das die Zahlung im Rahmen der Vereinbarung bestätigt, oder Dokumente, die die gleichzeitige Übertragung der Schulden auf einen neuen Erwerber bestätigen;

2) schriftliche Zustimmung des Bauträgers zur Abtretung des Anspruchs aus dem Vertrag (sofern dies im Beteiligungsvertrag vorgesehen ist und auch wenn die Abtretung unter gleichzeitiger Übertragung der Schulden auf den Käufer erfolgt);

3) notariell beglaubigte Zustimmung des Ehegatten;

4) bei Verpfändung der Forderung die schriftliche Zustimmung des Pfandgläubigers;

5) die Vereinbarung, auf deren Grundlage die durch die Hypothek gesicherte Verpflichtung entstanden ist (für die Eintragung der Abtretungsvereinbarung wenden sich zwei Vertragsparteien an Rosreestr);

6) Zustimmung der Vormundschafts- und Treuhandbehörde zur Abtretung von Anspruchsrechten aus dem Vertrag, wenn der Teilnehmer am gemeinsamen Bau minderjährig (geschäftsunfähig) ist.

Vom Käufer benötigte Unterlagen

Beim Kauf einer Wohnung von einem Bauunternehmer sollten den Käufer vor allem zwei Punkte interessieren: ob der Bauunternehmer wirklich berechtigt ist, über dieses Objekt zu verfügen und ob die Zahlung im Rahmen des Vertrags erfolgt ist.

In der Regel kommt es zwischen dem Auftragnehmer und dem Bauträger zu einem Vertragsabschluss mit anschließender schrittweiser Verrechnung der erbrachten Leistungen als Vergütung für die erworbenen Objekte. Da diese Arbeiten im Rahmen dieser beiden Vereinbarungen abgeschlossen sind: einer Kapitalbeteiligungsvereinbarung und einem Werkvertrag, erfolgt eine Verrechnung.

Hier gibt es zwei mögliche Fälle. Die erste ist die Neuanmeldung der Wohnung beim Auftragnehmer (es wurde eine Vereinbarung über die Abtretung des Anspruchsrechts oder eine Vereinbarung über die Beteiligung am gemeinsamen Bau, eingetragen in Rosreestr, geschlossen).

„In dieser Situation ist alles ganz einfach“, erklärt Yulia Mikhailova, Anwältin der Anwaltskanzlei Sojus. - Anhand eines Auszugs aus dem Unified State Register of Rights to Real Estate (USRP) wird geprüft, ob der Verkäufer tatsächlich der Urheberrechtsinhaber ist, ob Beschränkungen oder Belastungen des Anspruchsrechts bestehen.

Es lohnt sich, den Bauträger zu fragen, ob die Zahlung erfolgt ist; in der Regel muss der Auftragnehmer über einen registrierten Vertrag und Zahlungsbescheinigungen verfügen. Wenn es frühere Urheberrechtsinhaber gibt, müssen Dokumente vorliegen, die ihre Zahlung an die früheren Urheberrechtsinhaber bestätigen, und so weiter bis zur Zahlung an den Entwickler. Erfolgte die Zahlung durch Aufrechnung gegenseitiger Forderungen, ist von Ihnen eine Kopie dieser Vereinbarungen zu verlangen. Dadurch werden Käufer vor rechtlichen Ansprüchen früherer Verkäufer geschützt. Besonderes Augenmerk sollte auf die für Verträge dieser Art zwingenden Bedingungen gelegt werden. Ohne sie gilt der Vertrag als nicht geschlossen. Da sich der Anspruch aus dem Vertrag über die Mitwirkung am Bau ergibt, sind in diesem alle Einzelheiten des Vertrages (Nummer und Datum des Abschlusses sowie sonstige Angaben, die uns die Feststellung des Umfangs der abgetretenen Ansprüche ermöglichen) anzugeben Abtretungsvereinbarung.“

Der zweite Fall liegt vor, wenn den Auftragnehmern kein Rechtsanspruch in Bezug auf das gemeinsame Bauvorhaben zusteht; die Wohnung ist beim Bauträger oder einem Dritten angemeldet.

„In diesem Fall muss der Käufer besonders auf den Zeitpunkt der Geldüberweisung achten“, sagt Yulia Mikhailova. - Wenn die Wohnung beim Bauträger angemeldet ist, benötigen Sie zur Bestätigung der Zahlung nicht nur eine Bescheinigung, sondern auch ein weiteres Dokument (Kassenquittung und Scheck). Ist die Wohnung auf eine natürliche Person eingetragen, muss diese Person eine Quittung über den Geldeingang ausstellen. Ich möchte die Käufer besonders darauf aufmerksam machen, dass es bei der Durchführung einer Transaktion notwendig ist, die Dokumentation des Entwicklers zu studieren: Baugenehmigung, Entwurfsdokumentation und alle inhaltlichen Änderungen. Papiere, die bestätigen, dass der Bauträger das Recht hat, das Grundstück zu besitzen. In schwierigen Situationen sollte ein Anwalt eingeschaltet werden.“

Gemäß Artikel 17 des Bundesgesetzes Nr. 214-FZ unterliegt eine Vereinbarung über die Abtretung des Anspruchs aus einem gemeinsamen Bauvertrag der obligatorischen Registrierung in Rosreestr. Der Abtretungsvertrag gilt erst ab dem Zeitpunkt der staatlichen Registrierung als abgeschlossen.

Elena Khamardyuk, Leiter der Abteilung „Gemeinsame Bauaufsicht“ des Bauaufsichts- und Wohnungskontrolldienstes:

Beim Kauf von Objekten von Auftragnehmern müssen Bürger verstehen, welche Dokumente für eine solche Transaktion erforderlich sind, damit sie ihre Rechte im Falle eines künftigen Rechtsstreits vor Gericht verteidigen können. Es ist nicht nur das Vorliegen einer Bescheinigung des Bauträgers über die vom Auftragnehmer in den Räumlichkeiten des Bauträgers ausgeführten Arbeiten erforderlich, sondern auch aller Finanzdokumente, die die Abrechnungen zwischen dem Bauträger und der juristischen Person, an die die Wohnung übertragen wurde (Aufrechnung gegenseitiger Forderungen, Formen der ausgeführten Arbeiten), da die Bescheinigung des Bauträgers über die vom Auftragnehmer ausgeführten Arbeiten kein Finanzdokument ist. Und wenn es zu einer Situation kommt, in der der Bauträger die Räumlichkeiten aufgegeben, einen Beteiligungsvertrag mit dem Auftragnehmer abgeschlossen hat und dieser aus irgendeinem Grund seinen Verpflichtungen nicht nachgekommen ist, die Arbeiten nicht abgeschlossen wurden und das Objekt bereits einer Einzelperson zugewiesen wurde, es schützt die Interessen des Aktionärs. 

Ekaterina Shelavina, Stellvertretender Leiter der Abteilung für die Registrierung von Kapitalbeteiligungen am Bau des Rosreestr-Büros für die Region Krasnojarsk:

In letzter Zeit kam es deutlich häufiger zu einer Aussetzung der Eintragung einer Forderungsabtretung. Und obwohl solche Situationen in der Regel geklärt werden, die Parteien die notwendigen Unterlagen erstellen und die Registrierung durchgeführt wird, verbringt der Käufer den ganzen Monat, während der Auftrag ausgesetzt ist, in nervöser Erwartung.

In der Praxis überprüfen Käufer häufig weder die Vertragsbedingungen noch die Zustimmung des Bauträgers zur Abtretung der Immobilie, was zur Aussetzung der Registrierung führt. Wir stellen einen Antrag an den Entwickler. Wenn der Entwickler der Abtretung nicht zugestimmt hat, dies jedoch in den Vertragsbedingungen vorgesehen ist, wird die Registrierung des Vertrags abgelehnt.

Der Käufer muss den Inhalt des ersten Vertrags über die Mitbeteiligung am Bau sowie die Bedingungen, zu denen er mit dem ursprünglichen Investor geschlossen wurde, sorgfältig lesen und sicherstellen, dass die Wohnung nicht belastet (Hypotheken) ist. Bei mehreren Konzessionen ist darauf zu achten, dass alle bezahlt wurden.

In jedem Fall müssen Sie bedenken, dass alle Rechte an dem Objekt erst ab dem Zeitpunkt der Registrierung entstehen, bis es zu einer Eintragung im Register kommt, egal was der Verkäufer behauptet, das sind nur seine Worte, er kann wirklich darüber verfügen Objekt erst nach Erscheinen eines Eintrags im Unified State Register. 

Erforderliche Dokumente

– Original

– kopieren

Vereinbarung über die Abtretung von Anspruchsrechten

Originale entsprechend der Anzahl der Vertragsparteien + ein weiteres Original für Rosreestr.
Ohnehin.

Vereinbarung über die Teilnahme am gemeinsamen Bauen mit Registrierungsbeschriftung


Ohnehin.

Antrag auf Eintragung der Abtretung der Anspruchsrechte vom Zedenten

Original. Es wird durch die Anzahl der Personen dargestellt, die das Anspruchsrecht abtreten (getrennt von jedem aktuellen Teilnehmer am gemeinsamen Bau).
Ohnehin.

Antrag auf Eintragung der Abtretung von Anspruchsrechten vom Zessionar

Original. Es wird durch die Anzahl der Personen dargestellt, die das Anspruchsrecht anerkennen (getrennt von jedem zukünftigen Teilnehmer am gemeinsamen Bau).
Ohnehin.

Quittung (Zahlungsauftrag) für die Zahlung der staatlichen Abgaben

Original und Kopie. Das Original wird dem Antragsteller mit dem Ergebnis der Zustellung zurückgegeben.
Auf Wunsch des Antragstellers (von der erwerbenden Partei) kann eine bezahlte Quittung vorgelegt werden.

Bescheinigung über die Zahlung des Vertragspreises für die Teilnahme am gemeinsamen Bau durch den Zedenten an den Bauträger

Dem Bauträger wird eine Bescheinigung über die vollständige oder teilweise Zahlung des Vertragspreises für die Teilnahme am gemeinsamen Bau vorgelegt. Die Bescheinigung muss vom Bauträger oder der Bank, über die die Zahlungen getätigt wurden, ausgestellt werden und die Beträge und den Zeitpunkt der Zahlungen enthalten.
Ohnehin.

• Gesetz (Beschluss, Protokoll) über die Wahl (Ernennung) eines Führers

  
  Wird bereitgestellt im Falle eines Antrags eines Vertreters einer juristischen Person, der das Recht hat, im Namen der juristischen Person ohne Vollmacht zu handeln.

• Ein Dokument, das die Befugnis einer Person zur Unterzeichnung einer Vereinbarung bestätigt

  Original und Kopie. Das Original wird nach Prüfung mit der Kopie zurückgegeben.
  Wenn der Vertrag von einem Vertreter der juristischen Person mit notariell beglaubigter Vollmacht oder vom gesetzlichen Vertreter eines Kindes unter 14 Jahren unterzeichnet wird oder wenn der Vertrag von einem Vertreter der juristischen Person mit notariell beglaubigter Vollmacht unterzeichnet wird Rechtsanwalt.

• Ein Dokument, das die Befugnis zur Einreichung von Anträgen und anderen für die staatliche Registrierung von Rechten erforderlichen Dokumenten bestätigt

  Original und Kopie. Das Original wird nach Prüfung mit der Kopie zurückgegeben.
  Die Urkunde muss von einem Notar ausgestellt und mit seiner Unterschrift und seinem Siegel versehen sein. Kann in Form einer Bestellung, Weisung etc. erteilt werden.

• Ein Dokument, das die Einigung zwischen den Parteien und das Fehlen von Schulden bestätigt

  Bei einem solchen Dokument kann es sich um eine vom früheren Urheberrechtsinhaber ausgestellte Quittung über den Erhalt von Geldern handeln.
  Für den Fall, dass der Zedent selbst die Anspruchsrechte aus der Abtretung mit der Bedingung der Stundung/Ratenzahlung erhalten hat.

• Ein Dokument, das die Tatsache der Einrichtung einer Vormundschaft oder Treuhandschaft bestätigt

  Original und Kopie. Das Original wird nach Prüfung mit der Kopie zurückgegeben.
  Wenn der Antrag vom Vormund eines Minderjährigen (unter 14 Jahren) oder einer geschäftsunfähigen Person gestellt wird.

• Eine Hypothek mit Pfändungen, die nach der Eintragung dem Hypothekengläubiger ausgehändigt wird.

  Original und Kopie, je nach Verfügbarkeit.
  Wenn die Hypothek durch eine Hypothek beglaubigt ist.

• Antrag auf staatliche Eintragung einer Hypothek per Gesetz (für einen Kredit oder ein Darlehen)

  Von der Person, der das Recht aus der DDU übertragen wird. Von jeder Person bereitgestellt, wenn mehrere Personen auf der Empfängerseite des Rechts stehen.
  

• Antrag auf Klärung der Art des Zahlungszwecks

  Eine Kopie des Zahlungsbelegs.
  Auszufüllen, wenn die staatliche Gebühr gemäß MFC KBK nicht entrichtet wurde.

• Kreditvertrag oder Darlehensvertrag

  Original und Kopie. Das Original wird dem Antragsteller mit dem Ergebnis der Zustellung zurückgegeben.
  Im Falle einer kraft Gesetzes entstehenden Hypothek, wenn für die Abtretung Kreditmittel verwendet werden.

• Lizenz für das Recht der notariellen Tätigkeit

  Original und Kopie. Das Original wird nach Prüfung mit der Kopie zurückgegeben.
  

• Notarielle Vollmacht für einen Vertreter

  Original und Kopie. Das Original wird nach Prüfung mit der Kopie zurückgegeben.
  Wenn sich ein Vertreter durch einen Bevollmächtigten bewirbt.

• Schriftliche Zustimmung der gesetzlichen Vertreter

  Die Einwilligung kann auf dem Registrierungsantragsformular erteilt werden.
  Falls die Transaktion von einem 14-jährigen Kind abgeschlossen wird.

• Schriftliche Mitteilung an den Versicherer über einen Wechsel des Begünstigten

  Wenn für den Bauträger ein Haftpflichtversicherungsvertrag abgeschlossen wurde. Der Beteiligungsvertrag selbst muss eine Klausel über das Bestehen eines Versicherungsvertrages enthalten

• Beschluss des Territorialorgans des Justizministeriums der Russischen Föderation über die Ernennung zum Notar (Assistent)

  Original und Kopie. Das Original wird nach Prüfung mit der Kopie zurückgegeben.
  

• Geburtsurkunde

  Original und Kopie. Das Original wird nach Prüfung mit der Kopie zurückgegeben.
  Wenn der Antrag vom Elternteil eines Kindes unter 14 Jahren gestellt wird.

• Zustimmung des Hypothekengläubigers

  Wenn die Anspruchsrechte aus dem Vertrag über die Mitwirkung am Bau verpfändet werden und der Vertrag sonst keine Regelung vorsieht.

• Zustimmung des Entwicklers

  Eine solche Zustimmung kann auch in einer Bescheinigung über die Zahlung des DDU-Preises durch den Zedenten erfolgen; in diesem Fall ist eine gesonderte Zustimmung nicht erforderlich.
  Wenn der Zedent (aktueller Teilnehmer der DDU) den Entwickler nicht vollständig bezahlt hat.

Die Abtretung oder Abtretung des Anspruchsrechts ist eine der am weitesten verbreiteten und am weitesten verbreiteten Methoden zum Erwerb von Wohnraum in Neubauten auf dem modernen Primärimmobilienmarkt.

Bevor das fertige Haus übergeben wird, sind in der Endphase des Wohnungsbaus in der Regel alle liquiden Wohnungen ausverkauft. Aus diesem Grund ist die Abtretung praktisch die einzige Möglichkeit für einen potenziellen Käufer, Wohnraum zu erwerben, bevor er ein neues Haus in dem von ihm gewünschten Objekt vermietet.

Mit der Abtretung von Rechten beim gemeinschaftlichen Bauen sind bestimmte rechtliche Risiken verbunden. Daher muss ein potenzieller Käufer, der sich für die Nutzung des rechtlichen Abtretungsmechanismus auf dem primären Wohnungsmarkt entscheidet, genau verstehen, wie das Abtretungsverfahren abläuft, und die Vorteile abwägen Risiken ihres Kaufs.

Rechtsnatur und Wesen der Forderungsabtretung

Eine Abtretung ist eigentlich eine Transaktion zum Kauf und Verkauf von Wohnraum, die im Rahmen einer Abtretungsvereinbarung durchgeführt wird. Im Rahmen dieser Vereinbarung überträgt der Aktionär (d. h. der Verkäufer einer Wohnung in einem Neubau) seine Pflichten und Rechte aus dem vom Aktionär mit der Entwicklungsgesellschaft abgeschlossenen Aktienbeteiligungsvertrag auf die andere Partei – den Zessionar.

Abtretungsverträge erfreuen sich großer Beliebtheit bei Investoren, die Wohnungen von einem Bauträger kaufen, meist in der Phase der Baugenehmigung, und die Wohnungen dann in der Endphase der Entwicklung zu einem höheren Preis weiterverkaufen.

Der Transfermechanismus wird auch für Käufer eines neuen Eigenheims genutzt, die aus irgendeinem Grund ihre Meinung ändern und das investierte Geld zurückgeben möchten. Für sie ist ein Abtretungsvertrag praktisch die einzige Möglichkeit, die im Vertrag mit der Entwicklungsgesellschaft vorgesehenen Bußgelder bei Beendigung des Beteiligungsvertrages zu vermeiden.

Durch den Verkauf seiner unvollendeten Wohnung im Rahmen eines Abtretungsvertrags kann der Gesellschafter nicht nur die vollständig eingezahlten Mittel zurückerhalten, sondern auch einen gewissen Gewinn erzielen, da Wohnungen in einem im Bau befindlichen Gebäude in der Regel vom Beginn des Verkaufs bis zum Ende im Preis steigen Bauarbeiten.

Eine Abtretung ist nur vor der Übertragung der Wohnungsrechte vom Bauunternehmen auf den Teilnehmer am Gemeinschaftsbau möglich. Das heißt, die Abtretung der Rechte des Gesellschafters ist nur bis zur Verwirklichung dieser Rechte an der im Bau befindlichen Wohnung möglich. Mit der Übertragung der Rechte an der errichteten Wohnung auf den Gesellschafter, also nach der Ausfertigung der Überlassungs- und Abnahmebescheinigung der Wohnung, ist der Abschluss eines Abtretungsvertrages nicht mehr möglich.

Die Besonderheit des Abtretungsvertrages besteht darin, dass der Käufer der Wohnung, der einen Abtretungsvertrag abgeschlossen hat, die Rechte und Pflichten des Zedenten (Verkäufers) vollständig erwirbt und sich künftig verpflichtet, alle Bedingungen der ursprünglichen Anteilsbeteiligung zu erfüllen Vereinbarung. Wenn beispielsweise der Gesellschafter und die Entwicklergesellschaft in der Vereinbarung die Bedingungen des Ratenzahlungsplans festgelegt haben, kann der Zessionar Zahlungen nur im Rahmen dieses Ratenzahlungsplans leisten. Er kann keine seiner individuellen Bedingungen mehr im Vertrag festlegen.

Die wichtigsten Vor- und Nachteile des Zuweisungsmechanismus bei Neubauten

Die wesentlichen Vorteile des Abschlusses eines Abtretungsvertrages für den Käufer sind folgende:

• es besteht die Möglichkeit, eine Wohnung in dem Haus zu kaufen, das Ihnen gefällt, wenn die Wohnungen bereits ausverkauft sind;
• Manchmal ist der Kauf einer Wohnung im Auftrag aus finanzieller Sicht für den Käufer von Vorteil. Erstens bieten Verkäufer, die Wohnungen schnell verkaufen möchten, in der Phase der Fertigstellung des Baus eines neuen Hauses häufig niedrigere Preise an als die vom offiziellen Bauträger angebotenen. In der Praxis kann der Unterschied zwischen den Kosten einer von der Entwicklungsgesellschaft und einem privaten Investor errichteten Wohnung zwischen 3 und 25 Prozent liegen;
• In vielen Fällen ist der Erwerb eines Eigenheims über den Abtretungsmechanismus für Käufer bei der Aufnahme eines Hypothekendarlehens von Vorteil. Wenn ein Käufer, der eine Hypothek aufgenommen hat, in der Anfangsphase eine Wohnung von einem Bauträger kauft, muss er mehrere Monate (und manchmal Jahre) Zinsen für die Hypothek zahlen, ohne die Möglichkeit zu haben, in das gekaufte Haus einzuziehen. Gleichzeitig sind die Zinsen für die Hypothek vor der Inbetriebnahme eines neuen Hauses im Vergleich zur beauftragten Immobilie oft deutlich höher. Durch den Abschluss eines Abtretungsvertrags in der letzten Bauphase (sofern keine Möglichkeit zum Abschluss eines Beteiligungsvertrags besteht) beginnt der Käufer unmittelbar vor dem Umzug in ein neues Zuhause mit der Tilgung der Hypothek.

Die Vorteile der Rechteabtretung für den Verkäufer wurden bereits besprochen. Dies ist zunächst einmal eine echte Chance, an Preiserhöhungen zu verdienen, die in verschiedenen Phasen des Baus eines neuen Gebäudes auftreten, sowie die Möglichkeit, das im Rahmen einer Kapitalbeteiligungsvereinbarung eingebrachte Geld ohne Vertragsstrafen seitens des Bauträgers zurückzuzahlen.

Der Hauptnachteil der Rechteübertragung besteht in der Erhöhung der Risiken des Käufers im Vergleich zum Abschluss eines Beteiligungsvertrags mit dem Bauträger.

Hauptrisiken aus dem Abtretungsvertrag

Obwohl der Abschluss eines Abtretungsvertrags für einen potenziellen Käufer mit einer Reihe von Risiken verbunden ist, können die meisten dieser Risiken durch sorgfältiges Studium der Transaktionsbedingungen und bestimmte Rechtskenntnisse auf nahezu Null reduziert werden.

Nennen wir also die Hauptrisiken beim Abschluss eines Vertrages über die Abtretung von Wohnrechten in einem neuen Haus.

1. Eines der Hauptrisiken für den Käufer einer Neubauwohnung, der einen Abtretungsvertrag abschließt, ist die mögliche Anerkennung des Abtretungsvertrags als ungültig. Sollte die Vereinbarung zwischen dem Zedenten und dem Zessionar aus rechtlicher Sicht aus irgendeinem Grund für ungültig erklärt werden, kann der neue Urheberrechtsinhaber Ansprüche nur gegen den Zedenten und nicht gegen die Entwicklerfirma geltend machen.

Um solch eine unangenehme Situation zu vermeiden, muss der Käufer die Richtigkeit der Abtretungsvereinbarung überprüfen und die Parteien müssen die zwingenden Bedingungen einhalten. Laut Gesetz gilt ein Vertrag über die Abtretung von Rechten als gültig, sofern:

• vollständige Zahlung des gesamten im Beteiligungsvertrag genannten Betrags durch den Aktionär. Sämtliche Zahlungen bedürfen einer Vereinbarung über die Aufrechnung gegenseitiger Forderungen;
• das Vorliegen einer schriftlichen Zustimmung des Entwicklerunternehmens zur Abtretung von Rechten aus der ursprünglichen Beteiligungsvereinbarung, sofern eine solche Zustimmung in der Vereinbarung zwischen dem Aktionär und dem Entwickler erforderlich ist;
• Vorliegen einer Genehmigung eines Kreditinstituts, wenn die Wohnung von einem Teilnehmer an einer gemeinsamen Baumaßnahme mittels Hypothekenfinanzierung erworben wurde.

Wenn beim Abschluss eines Abtretungsvertrags gegen die oben genannten Anforderungen verstoßen wurde, trägt gemäß Artikel 390 des russischen Bürgerlichen Gesetzbuchs der ursprüngliche Teilnehmer an der gemeinsamen Bauausführung die Verantwortung gegenüber dem Abtretungsempfänger. Der Käufer einer Wohnung hat das Recht, im Falle der Unwirksamkeit der Abtretung vom Zedenten die Rückgabe aller im Rahmen der Transaktion erhaltenen finanziellen Mittel sowie den Ersatz von Verlusten und Zinsen für die Geldverwendung zu verlangen. Allerdings ist es in der Praxis nicht immer einfach, sein Geld zurückzubekommen.

2. Möglicher Konkurs des Entwicklers. Das Risiko einer Zahlungsunfähigkeit des Bauträgers kann nicht nur bei der Übertragung der Rechte, sondern auch bei der erstmaligen Beteiligung am Kapital entstehen. Allerdings können massive Verkäufe von Wohnungen in einem Neubau, insbesondere zu einem reduzierten Preis, oft gerade durch die drohende Insolvenz des Bauträgers, eine erhebliche Bauverzögerung oder einen erheblichen Vertragsverstoß des Bauträgers verursacht werden.

In diesem Fall ist der Zedent, der sein Recht an einer unfertigen Wohnung in einem Neubau abgetreten hat, unabhängig davon, ob er bei der Eintragung der Abtretung von den Problemen des Bauträgers wusste oder nicht, gegenüber dem neuen Gesellschafter nicht für die weitere Entwicklung des Baus verantwortlich. Nach Abschluss einer Vereinbarung über die Abtretung der Rechte kann ein neuer Käufer, der mit den Baubedingungen oder der Qualität des neuen Hauses unzufrieden ist, keine Ansprüche gegenüber dem Verkäufer geltend machen, der die Immobilie abgetreten hat. Anforderungen können nur an den Entwickler gestellt werden. Sollte das Bauunternehmen jedoch zahlungsunfähig sein, wird es nicht ganz einfach sein, das Geld an den Zessionar zurückzuzahlen.

Um solche Probleme zu vermeiden, wird dem Käufer empfohlen, vor dem Kauf die Entwurfs- und Genehmigungsunterlagen des Bauträgers sorgfältig zu studieren, sich nach seiner finanziellen Situation zu erkundigen und den Zustand der unvollendeten Bauarbeiten zu überprüfen.

Darüber hinaus besteht die Möglichkeit, in den Abtretungsvertrag eine Klausel über die Garantie des Zedenten aufzunehmen. Bei der Einigung zwischen den Vertragsparteien wird in der Vereinbarung festgelegt, dass der Übertragende verpflichtet ist, eine Bürgschaft zu übernehmen, wenn die Entwicklungsgesellschaft die fertige Wohnung nicht bis zu einem bestimmten Termin an den Abtretungsempfänger übergibt. Kündigt der neue Gesellschafter nachträglich den Vertrag mit der Entwicklungsgesellschaft, erlischt die festgelegte Garantie. Wie die Praxis zeigt, sind solche Bedingungen zur Abtretungsgarantie selten im Abtretungsvertrag enthalten.

3. Doppelte Abtretung von Rechten aus einem Beteiligungsvertrag. In der Praxis gibt es Fälle, in denen dieselbe Wohnung im Rahmen eines Abtretungsvertrags zweimal verkauft wird. Gleichzeitig gehen die Wohnräume aufgrund von Gerichtsentscheidungen in ähnlichen Fällen tatsächlich an den Käufer, der als erster einen Vertrag erstellt und registriert hat. Die übrigen Gesellschafter erhalten lediglich Anspruchsrechte gegenüber dem Bauträger.

Ein potenzieller Käufer von Wohnungen in einem neuen Gebäude muss die Bedingungen der bevorstehenden Transaktion sorgfältig studieren und sich darüber im Klaren sein, dass nach der russischen Gesetzgebung zum Shared-Equity-Bau die Abtretung von Wohnrechten nur in einer Rechtsform vorgesehen ist, nämlich im Rahmen einer gemeinsamen Beteiligungsvereinbarung. Abtretungsverträge bedürfen ebenso wie die wichtigsten Aktienbeteiligungsverträge einer obligatorischen staatlichen Registrierung.

Wenn ein Bauunternehmen den Kauf einer Wohnung im Rahmen einer anderen Regelung anbietet, erhöhen sich die Risiken der Teilnehmer am gemeinsamen Bauen. Manchmal werden anstelle von Kverwendet:

• Investitionsvereinbarungen;
• vorläufige Kauf- und Verkaufsverträge;
• vorläufige Aktienbeteiligungsvereinbarungen;
• Bill-Systeme.

Das Vorhandensein solcher Vereinbarungen weist nicht auf Unehrlichkeit oder Betrugsversuche des Entwicklers hin. Um Risiken zu verringern, ist es für einen potenziellen Käufer jedoch ratsam, solche nicht ganz legalen Verkaufsprogramme zu meiden, die keiner obligatorischen Registrierung bei Rosreestr unterliegen.

Um die oben genannten Risiken zu vermeiden, können Sie einer Abtretungsvereinbarung zustimmen, wenn:

• die erworbenen Wohnräume wurden im Rahmen einer Kapitalbeteiligungsvereinbarung an den ursprünglichen Teilnehmer verkauft;
• Die Zahlung im Rahmen des Abtretungsvertrags erfolgt erst nach Registrierung im Rosreestr der Rechte.

4. Ein weiteres Risiko für den Zessionar besteht darin, dass der Zedent gegen die Bedingung der obligatorischen schriftlichen Benachrichtigung der Entwicklungsgesellschaft über die Übertragung von Rechten an Wohnraum, die Gegenstand eines Beteiligungsvertrags sind, verstößt.

Regeln für die Auftragsanmeldung

Wie bereits erwähnt, wird der Auftrag in Form einer schriftlichen Vereinbarung formalisiert, die der staatlichen Registrierung unterliegt. Sie müssen sicherstellen, dass der bisherige Aktionär den Entwickler schriftlich über die Transaktion informiert hat.

Beim Abschluss eines Abtretungsvertrages wird für den Geldtransfer am häufigsten der Schließfachmechanismus genutzt. Nach Abschluss des Anmeldeverfahrens zur Rechtsabtretung kann der Verkäufer Geld erhalten.

Eine Mitwirkung des Bauträgers beim Abschluss eines Abtretungsvertrages ist in der Regel nicht erforderlich. Viele Bauunternehmen enthalten jedoch in der Beteiligungsvereinbarung eine gesonderte Bedingung für die Verpflichtung, ihre Zustimmung einzuholen, wenn der Zedent die Rechte an der Wohnung auf den Zessionar überträgt. In dieser Situation ist die Beteiligung des Entwicklers am Abschluss der Transaktion erforderlich.

Hat der Gesellschafter zum Zeitpunkt der Rechtsübertragung die Kosten für die Wohnung noch nicht vollständig bezahlt, ist eine schriftliche Zustimmung des Bauträgers zur Abtretung erforderlich. Der Abtretungsvertrag legt die Bedingungen für die Übertragung der Schulden des Bauträgerunternehmens auf den Abtretungsempfänger fest.

Unter diesem Link können Sie eine Mustervereinbarung zur Übertragung von Eigentumsrechten an einer Wohnung herunterladen:

Kommentare (39)

Elena | 01.12.2015

Ich habe einen Rechtsstreit im Gange, wir haben eine Wohnung von einem Generalunternehmer gekauft, der Verkäufer hat den Investor über die Abtretung informiert, aber einige Monate zuvor hat der Investor unsere Wohnung an einen Dritten verkauft, sie dann an den Bauträger übertragen, und dieser registrierte das Eigentum daran und verkaufte es an Verwandte weiter. Ich bin mir über den Ausgang des Falles noch nicht sicher. Und der Artikel ist wunderbar, aber was soll ich in meinem Fall tun?

Administrator | 07.12.2015

Hallo Elena! Da in Ihrem Fall höchstwahrscheinlich ein Verstoß gegen die Vertragsbedingungen durch eine der Parteien vorliegt, haben Sie als gutgläubiger Vertragspartner Anspruch auf Schadensersatz. Da der Fall außerdem vor Gericht anhängig ist, wird die Entscheidung vom Gericht auf der Grundlage der in der Akte verfügbaren Beweise und Dokumente getroffen.

Marina | 24.01.2016

Hmmm...jetzt habe ich Zweifel an meinem Deal. Ich habe Dokumente beim russischen Register eingereicht... Ich habe eine Hypothek für die Wohnung aufgenommen und jetzt bezweifle ich, dass das Haus pünktlich geliefert wird... und ob das so sein wird... es gibt Gerüchte dass der Entwickler Dokumente für die Insolvenz vorbereitet. Es ist beängstigend. Ich weiß nicht, was ich geben soll

/N | 07.02.2016

Vielen Dank für den Artikel, er ist leicht zu verstehen ... Ich habe versucht, auf einer anderen Website zu diesem Thema zu lesen, und mir wurde klar, dass ich unbedingt schlafen wollte ...

Irina | 05.07.2016

Gott, wenn ich nur früher alle Nuancen wüsste. Ich habe eine Hypothek. Der Hausbau wurde eingestellt. Es ist nicht bekannt, ob sie das Haus öffnen werden oder nicht. und jetzt eine Lufthypothek für 15 Jahre bezahlen? Ich werde das einfach nicht mehr erleben ... Jetzt verstehe ich, wie beängstigend es ist, in Russland zu leben!

Anastasia | 26.11.2016

Was ist in diesem Fall zu tun? Wir möchten eine Dreizimmerwohnung gegen zwei Einzimmerwohnungen tauschen. Es rief eine Frau an, die im Begriff ist, die Schlüssel für die Mietwohnungsgenossenschaft entgegenzunehmen, und uns im Rahmen einer Abtretungsvereinbarung den Tausch anbietet. Wäre es nicht so, dass wir ihr unsere Drei-Rubel-Rubel aushändigen würden, und sie, Würden Sie neben diesen beiden Wohnungen auch eine Hypothek auf uns aufnehmen?
Weil In dem Artikel heißt es, dass im Rahmen dieser Vereinbarung sowohl Rechte als auch Pflichten auf den neuen Käufer übertragen werden.

Administrator | 09.12.2016

Hallo Anastasia! Bevor Sie eine Transaktion durchführen, müssen Sie sich eingehend mit allen Unterlagen zur Immobilie vertraut machen und sich auch über das Vorliegen etwaiger Belastungen in Bezug auf diese Immobilienobjekte informieren. Bei Hypotheken sind Hypothekenverbindlichkeiten im Rahmen einer Forderungsabtretungsvereinbarung nicht oder nur mit schriftlicher Zustimmung der Bank und des Schuldners übertragbar.

Maria | 02.11.2017

Guten Tag Ich habe eine Wohnung im Rahmen eines Abtretungsvertrags gekauft und der Vertrag enthält die folgende Klausel: „Der Bauträger hat keine finanziellen Verpflichtungen, die sich aus diesem Vertrag zwischen dem Zedenten und dem Zessionar ergeben.“ Verweigert der Abtretungsempfänger den Erwerb von Anspruchsrechten an einem gemeinsamen Bauprojekt, wird dieser Vertrag und nicht der Vertrag gekündigt. Sagen Sie mir bitte, bedeutet das, dass ich im Falle einer Vertragskündigung mit der Firma verhandeln werde, von der ich die Wohnung gekauft habe, und nicht mit dem Bauträger?

Administrator | 21.11.2017

Hallo Maria! Ja, das ist absolut richtig. Etwaige Ansprüche können Sie direkt gegenüber dem Unternehmen geltend machen, von dem Sie die Immobilie erwerben.

Swetlana | 21.11.2017

Vielen Dank für die nützlichen Informationen! Ich werde eine Wohnung in einem Neubau kaufen. Das Haus ist in Betrieb genommen, die Wohnungen verkauft. Ich habe eine Option gesehen, die günstiger ist als die des Entwicklers. Subunternehmer bieten den Kauf im Rahmen einer Abtretungsvereinbarung an. Das Schema sieht wie folgt aus: Der Entwickler NIKP hat mit dem Investor ProekInvest ein DDU abgeschlossen, der Investor hat das Anspruchsrecht an den Auftragnehmer MFS (Teil der DSK-Unternehmensgruppe) abgetreten, der MFS das Anspruchsrecht an DSK abgetreten hat, und DSK hat die Forderung an Vertical abgetreten. Vertical bietet also eine Wohnung an. Das ist so eine komplexe Kette. Können Sie mir raten, was in diesem Fall zu tun ist?! Danke schön!

Administrator | 30.11.2017

Hallo Swetlana! Der Erwerb von Wohnraum im Rahmen einer Forderungsabtretungsvereinbarung ist ein Rechtsgeschäft, das den geltenden Rechtsvorschriften voll und ganz entspricht. Wenn ein Wohngebäude in Betrieb genommen und in Betrieb genommen wurde, können Sie bedenkenlos Eigentum an Wohngebäuden im Rahmen einer Abtretungsvereinbarung erwerben.

Irina | 12.12.2017

Hallo! Ich habe Nichtwohnräume im Rahmen eines Abtretungsvertrags gekauft und die ursprüngliche DDU, der Abtretungsvertrag und anschließend das Eigentum wurden offiziell registriert. Nun wurden die Eintragungsunterlagen im Unified State Register of All Owners per Gerichtsbeschluss gelöscht. Muss ich in meinem Fall eine Klage gegen den Entwickler oder den einzelnen Verkäufer einreichen?

Administrator | 26.12.2017

Hallo Irina! Um Ihre Frage genau zu beantworten, müssen Sie sich zunächst mit der Gerichtsentscheidung sowie den Gründen vertraut machen, aus denen die Einträge aus dem einheitlichen Staatsregister gelöscht und die Eigentumsrechte erloschen wurden. In Ihrer Situation muss der Anspruch direkt gegen die Partei gerichtet werden, die Ihre Rechte verletzt hat. Dabei kann es sich sowohl um den Bauträger als auch um eine Partei des Abtretungsvertrags handeln, weshalb zur genauen Feststellung aller Umstände eine detaillierte Analyse der Gerichtsunterlagen des Verfahrens erforderlich ist.

Anastasia | 24.02.2018

Guten Tag Wir möchten mit der Erstübertragung eine Wohnung kaufen, der Erstgesellschafter hat jedoch bereits einen Übertragungsvertrag und die Schlüssel in der Hand. Der Entwickler ist bereit, es abzubrechen, aber wir haben ein wenig Angst, weil nicht klar ist, wie legal das alles ist und welche Risiken es birgt. Danke schön!

Administrator | 03.03.2018

Hallo Anastasia! Der Kauf einer Wohnung im Rahmen einer Vereinbarung über die Abtretung des Anspruchsrechts ist nur bis zur Unterzeichnung der Abnahmebescheinigung der Wohnung zulässig. Wenn Sie dem Bauträger und den an der Transaktion beteiligten Parteien vertrauen und auch die Wohnungsabnahmebescheinigungen (deren Originale) in Ihrem Beisein annulliert werden, können Sie der Durchführung dieser Transaktion zustimmen, in jedem Fall jedoch einer wissentlich durchgeführten Transaktion Ein Verstoß gegen die gesetzlichen Anforderungen gilt nicht als illegale und sichere Transaktion

Andrej | 30.03.2018

Danke für den Artikel. Was aber tun, wenn die Wohnung im Rahmen des Abtretungsvertrags mehrmals verkauft wurde, das heißt, der Auftragnehmer hat die Rechte an eine andere juristische Person verkauft? natürliche und juristische Person Eine Einzelperson kauft eine Wohnung. Welche Dokumente decken die Verpflichtungen zwischen dem Auftragnehmer und der juristischen Person ab? Gesicht? Abrechnungsabgleichserklärungen?

Administrator | 16.04.2018

Hallo Andrey! Um die Schuldenfreiheit im Rahmen der Vereinbarung zu bestätigen, können die Parteien beliebige Dokumente vorlegen: Beispielsweise können sowohl Zahlungsabgleichsbescheinigungen als auch Bescheinigungen über die Schuldenfreiheit vorgelegt werden.

Galina Kurneva | 02.04.2018

Zwischen dem Bauträger und dem Bauunternehmer wurde ein Anteilsbeteiligungsvertrag geschlossen und das Haus übergeben. Danach schließt der Auftragnehmer einen Abtretungsvertrag mit Bürger K. ab, danach schließt Bürger K. einen Abtretungsvertrag mit Bürger G. ab, nun hat Bürger G. einen Abtretungsvertrag mit mir abgeschlossen, der Vertrag wurde zur staatlichen Registrierung eingereicht, Darüber hinaus unterlagen alle vorläufigen Abtretungsverträge der staatlichen Registrierung. Frage: Von wem und nach welchem ​​Dokument soll ich eine Wohnung bekommen? Soweit ich weiß, ist das Eigentum an der Wohnung nicht formalisiert... Wer soll die Abnahmebescheinigung für die Übergabe der Wohnung an mich – den Bauträger – ausstellen? Und wie kann ich sicher sein, dass die Vorbesitzer des Wohnungsrechts diese vollständig bezahlt und nicht verkauft haben?

Administrator | 16.04.2018

Hallo Galina Kurneva! Die Abnahme- und Übergabeurkunde der Wohnung muss vom Bauträger gemeinsam mit Ihnen unterzeichnet werden, da gemäß dem Abtretungsvertrag alle Rechte und Pflichten auf den Vertragspartner übergehen – also das Recht, die Wohnung anzunehmen und zu erhalten Die Schlüssel werden Ihnen übergeben. Die Unterzeichnung des Abtretungsvertrags, sofern dieser die entsprechenden Bedingungen enthält, bestätigt das Fehlen von Zahlungsrückständen für die Wohnung. Um zu bestätigen, dass keine Zahlungsschulden für die Wohnung bestehen, können Sie sich an den Bauträger wenden oder die erforderlichen Unterlagen von der zweiten Vertragspartei anfordern.

Swetlana | 20.09.2018

Hallo. Ich möchte eine Wohnung in einem im Bau befindlichen Gebäude im Auftrag und unter direkter Beteiligung des Bauträgers erwerben (der Bauträger bereitet alle erforderlichen Unterlagen für die Registrierung der Transaktion vor)... Zahlung per Akkreditiv bei der Sberbank. Auf welche Punkte sollten Sie neben den im Artikel genannten Punkten besonders achten? Daraus habe ich im Grunde nur verstanden, dass sichergestellt werden muss, dass der Verkäufer die Wohnung bezahlt hat und dass für diese Immobilie keine Schulden gegenüber dem Bauträger bestehen.
In welchem ​​Fall kann eine Transaktion nachträglich von einem Gericht annulliert werden – wie es einige Kommentatoren getan haben? Wo finde ich einen Standard-Abtretungsvertrag, um zumindest grob nachzuvollziehen, wie dieser rechtlich korrekt aufgesetzt werden muss?

Administrator | 21.09.2018

Swetlana | 28.10.2018

Hallo! Bitte sagen Sie mir, wer besser eine Wohnung in einem Neubau von einem Investor oder Bauträger kaufen könnte.

Administrator | 07.11.2018

Hallo Swetlana! Den Interessen des Käufers wird durch den Kauf einer Wohnung von Bauträgern weitgehend entsprochen, da in diesem Fall das Verhältnis zwischen Bauträger und Käufer durch das Gesetz „Über die Beteiligung am gemeinsamen Bau von Mehrfamilienhäusern und anderen Immobilien“ geregelt wird. Nr. 214-FZ und das Bundesgesetz „Über den Schutz der Verbraucherrechte“, auf deren Grundlage der Käufer bestimmte Garantien zum Schutz seiner Interessen im Falle eines Verstoßes des Entwicklers gegen die Bedingungen des aktuellen Vertrags hat.

Elena | 12.01.2019

Hallo, ich möchte Ihre Informationen klären, wenn ein Abtretungsvertrag erstellt wurde ... und dieser vom Gericht für ungültig erklärt wird ... Wer behält die Eigentumsrechte an der Wohnung (Insolvenz des Bauträgers)?

Administrator | 28.01.2019

Hallo Elena! Gemäß Teil 2 der Kunst. Gemäß Artikel 167 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation ist jede Partei im Falle einer Ungültigkeit der Transaktion verpflichtet, der anderen Partei alles zurückzugeben, was sie im Rahmen der Transaktion erhalten hat, und wenn es unmöglich ist, die erhaltenen Sachleistungen zurückzugeben (einschließlich des Zeitpunkts, an dem sie erhalten wurden). die sich in der Nutzung des Eigentums, der ausgeführten Arbeit oder der erbrachten Dienstleistung äußert), erstatten den Wert, sofern das Gesetz keine anderen Folgen der Ungültigkeit des Geschäfts vorsieht. Die endgültige Entscheidung über die Rechte an Wohnräumen nach der Ungültigerklärung der Transaktion trifft das Gericht unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls.

Liebe | 06.04.2019

Guten Abend! Ist es möglich, einen Abtretungsvertrag (DAPT) mit 50 % Bezahlung in der Registrierungskammer zu registrieren? Der Vertrag wurde in Raten für ein Jahr geschlossen, die zweiten 50 % sollten in einem Jahr gezahlt werden, doch in diesem Jahr wurden die Bauarbeiten eingestellt und das Unternehmen befindet sich derzeit in der Insolvenz.

Administrator | 21.04.2019

Hallo Liebe! Das Bundesgesetz „Über die staatliche Registrierung von Immobilien“ vom 13. Juli 2015 N 218-FZ verbietet nicht die Registrierung von Verträgen über die Abtretung von Anspruchsrechten, für die keine vollständige Zahlung erfolgt. Somit stellt dieser Umstand kein Hindernis für die staatliche Registrierung der Vereinbarung dar. Wenn gegen den Bauträger beim Schiedsgericht ein Insolvenzverfahren eröffnet wurde, müssen Sie sich außerdem mit einem Antrag auf Eintragung in das Gläubigerverzeichnis an den Schlichtungsleiter wenden.

Swetlana | 01.07.2019

Sehr informativ, danke.
Aber ich habe noch eine zusätzliche Frage
Ich kaufe eine Wohnung per Überweisung...
Preis laut DDU 1990.000
Transferpreis
2130 000
Der Aktionär muss im Rahmen der DDU nur in Zukunft zahlen, d. h. Der Aktionär hat die Aktie grundsätzlich nicht bezahlt. Wie läuft das Registrierungsverfahren ab?
Sie bieten einen Abtretungsvertrag an, aber sachkundige Anwälte sagen, dass ich mit dem Aktionär einen Schuldenabtretungsvertrag in Höhe von 1.990.000 ausarbeiten muss, der, soweit ich weiß, auf das Konto des Bauträgers überwiesen werden muss
Und den Rest zahlt der Aktionär...
Bitte helfen Sie

Administrator | 16.07.2019

Hallo Swetlana! Gemäß Art. 11 Bundesgesetz vom 30. Dezember 2004 N 214-FZ (in der Fassung vom 27. Juni 2019) „Über die Beteiligung am Shared-Equity-Bau von Mehrfamilienhäusern“ Abtretung der Rechte aus Ansprüchen aus dem Vertrag durch einen Teilnehmer am Shared-Equity-Bau ist erst nach Zahlung des Vertragspreises oder gleichzeitig mit der Übertragung der Schuld auf einen neuen Teilnehmer des gemeinsamen Baus in der im Bürgerlichen Gesetzbuch der Russischen Föderation festgelegten Weise zulässig. Die Zahlung des Preises für die Abtretung von Anspruchsrechten aus dem Vertrag erfolgt nach staatlicher Registrierung, wenn der Abtretende im Rahmen der Vereinbarung (Vereinbarung) über die Abtretung von Anspruchsrechten aus dem Vertrag eine juristische Person ist. Daher müssen Sie nicht nur eine Vereinbarung über die Abtretung von Forderungsrechten abschließen, sondern auch die Frage der Vergleiche im Rahmen der Vereinbarung regeln – beispielsweise durch den Abschluss einer zusätzlichen Vereinbarung über die Übertragung von Schulden, wie Ihnen bereits zuvor mitgeteilt wurde.