Zoznam dokladov na registráciu postúpenia práva pohľadávky. Dohoda o postúpení pohľadávky: kúpiť byt od dodávateľa Je potrebné registrovať zmluvu o postúpení pohľadávky?

V rámci transakcií s nehnuteľnosťami je kúpa bývania v nových domoch na základe zmluvy o postúpení alebo postúpení pomerne bežná. Oveľa bežnejší je však trochu rusifikovaný výraz „úloha“. Tak sa hovorí – „kúpa bytu podľa zadania“.

Kúpa bytov v novostavbách postúpením sa považuje za bezpečnejšiu transakciu ako zdieľaná výstavba. Samozrejme, pretože „na úrovni jamy“ vždy kupujete v istom zmysle prasa v žite. Často sa cena ukáže byť o niečo lacnejšia.
Kúpa a predaj bytu na základe postúpenia si však vyžaduje kompetentný a zodpovedný prístup – tak ako pri iných transakciách s nehnuteľnosťami. Cena emisie je vždy vysoká a to na jednej strane zaväzuje účastníkov transakcie k mnohým a na druhej strane to vždy priťahuje podvodníkov rôzneho zamerania.

Neexistujú však žiadne ťažkosti a vždy môžete nájsť právnika, ktorý s vami prejde všetkými fázami, nenechá vás zmiasť a pomôže vám urobiť všetko správne. V našom článku sa pozrieme na príklad transakcie prevodu práva na byt v dome, ktorý sa stavia v súlade s federálnym zákonom-214 (zákon „o účasti na výstavbe akcií“).

Predaj bytu v našom príklade sa uskutočňuje prostredníctvom zmluvy o majetkovej účasti (DPA) a v jednom z nasledujúcich článkov sa navyše budeme zaoberať možnosťou prevodu podielov v bytovom družstve - je tu tiež veľa jemností a nuancií.

Postúpenie z právneho hľadiska

Právnici nazývajú poverenie „cesia“, čo je to isté – v skutočnosti sa cessi prekladá z latinčiny ako „postúpenie“. V ruskej legislatíve neexistuje priame slovo „pridelenie“, ale otázky spoločnej výstavby sú dobre stanovené v článku 11 zákona 214-FZ a pojem postúpenia upravuje Občiansky zákonník Ruskej federácie (kapitola 24, články 382-390). V skutočnosti nás zaujímajú len dva body z federálneho zákona-214.

Prvým je, že akcionár môže postúpiť svoje práva až po vykonaní všetkých platieb podľa zmluvy, alebo po prevode povinností na nového vlastníka, ktorý sa zároveň stane akcionárom.

Druhým je, že akcionár môže previesť svoje práva podľa dohody až po štátnej registrácii práva a pred podpísaním aktu o prijatí a prevode spoločného stavebného projektu.

Osoba, ktorá postupuje právo, sa nazýva „postupca“ a osoba, ktorá toto právo prijíma, sa nazýva „nadobúdateľ“. Postupcom môže byť fyzická osoba alebo spoločnosť. Súkromný vlastník by napríklad mohol investovať peniaze v rizikovej fáze „výkopu“ a teraz chce vyjsť zo spoločnej výstavby, keď zarobil nejaký úrok z investovaného kapitálu. Stávajú sa aj situácie, keď ľudia z bytových družstiev odchádzajú z iných dôvodov – delia si majetok, presťahujú sa do iného kraja alebo súrne potrebujú peniaze.

Právnické osoby predávajúce podiely v bytových družstvách sú spravidla dodávateľmi developera, ktorý prijal platbu v bytoch. Nie je nezvyčajné ani to, že niektoré byty sú vo vlastníctve dcérskej spoločnosti developera – môže ísť napríklad o byty, ktoré si občania a investori nezaobstarali v počiatočnej fáze výstavby. Realitná kancelária môže kúpiť aj podiel na perspektívnom rozostavanom dome – podľa toho bude chcieť v istom momente byt predať.

Riziká pri kúpe bytu podľa zadania

Je dôležité pochopiť, že postupník podľa zmluvy o postúpení nezískava byt, ale len právo si ho nárokovať. Preto preberá na seba všetky zodpovedajúce riziká nedokončenej spoločnej stavby.

Navyše tieto riziká nezávisia od „predávajúceho“, pretože nemôže zodpovedať za to, či dom bude dokončený alebo nie, či ho štátna komisia prijme atď. Aj keď postupca pri prvotnom uzatváraní zmluvy o zdieľanej výstavbe nezohľadnil žiadne zjavné riziká, teraz sú to vaše problémy. 214-FZ zároveň ochráni kupujúceho (postupníka) iba pred podvodom počas transakcie - napríklad pred „dvojitým predajom“ objektu.

Bez ohľadu na to, či obchod uzatvárate sami, alebo vám pomáha realitný maklér, či dokonca kvalifikovaný právnik, veľmi pozorne si prečítajte zmluvu o podielovej účasti. Postup prideľovania práv je pravdepodobne podrobne rozpísaný v tomto dokumente. Zákon č. 214 upravuje obdobie, počas ktorého je možný predaj bytu postúpením - od momentu štátnej registrácie zmluvy o podielovej účasti spoločnosťou Rosreestr až do odovzdania bytu developerom („prevod kľúčov“). V tejto súvislosti je nevyhnutné zabezpečiť, aby bol DDU zaregistrovaný u Rosreestr (dokument musí mať pečiatku tohto orgánu).

Vlastnosti zmluvy o postúpení (cesia)

Ako väčšina dohôd, aj zmluva o postúpení („cesia“) je dvojstranná. Zahŕňa predávajúceho a kupujúceho. Ale v skutočnosti existuje tretia strana - vývojár. Väčšina zmlúv o účasti na akciách stanovuje povinnosť akcionárov oznámiť developerovi svoj zámer postúpiť práva. Developeri navyše často požadujú nielen dohodnutie postúpenia práv, ale chcú za účasť na transakcii aj odmenu – zvyčajne od jedného do piatich percent z ceny bytu. Tieto náklady spravidla znáša kupujúci, no niekedy sa môžete dohodnúť s predávajúcim a rozdeliť si s ním sumu rovným dielom. Bez ohľadu na to, kto sumou prispeje, uschovajte si účtenku alebo aspoň jej kópiu a vôbec si dávajte pozor na všetky dokumenty týkajúce sa vašej budúcej nehnuteľnosti.
Zmluva o pridelení bytu musí nevyhnutne obsahovať pasové údaje zmluvných strán, a ak je jednou z nich právnická osoba, jej podrobnosti. Ak ste zosobášení, budete potrebovať notársky overený súhlas manžela alebo manželky na transakciu – pri kúpe aj predaji.

Predávajúci odovzdá kupujúcemu originál zmluvy o podielovej účasti a platobné doklady potvrdzujúce všetky jeho platby developerovi. V zmluve o postúpení musia byť nevyhnutne uvedené všetky sumy všetkých záväzkov, ktoré mal predávajúci vo vzťahu k developerovi, pretože teraz tieto záväzky prechádzajú na kupujúceho.

Okrem toho v zmluve o postúpení musí byť jasne uvedené, na akom základe predávajúci koná – zvyčajne ide o zmluvu o majetkovej účasti medzi predávajúcim a developerom. Takáto dohoda (DDU) musí byť zaregistrovaná u Rosreestr. Je tam zapísaná aj nová zmluva - zmluva o postúpení práv (cesia).

Registrácia zmluvy o postúpení v Rosreestr

Zmluva o postúpení musí byť zaregistrovaná u Rosreestr. Na tento účel sa predkladá nasledujúci povinný súbor dokumentov:

Žiadosti strán o štátnu registráciu zmluvy o postúpení práv (na základe zmluvy o majetkovej účasti);
Originálne preukazy totožnosti (pasy);
doklad potvrdzujúci zaplatenie poplatku za registráciu zmluvy (originál a kópia);
Originál zmluvy o účasti na akcii zaregistrovaný spoločnosťou Rosreestr (po registrácii bude vrátený spolu s certifikátom);
Zmluva o postúpení práva na pohľadávku podľa DDU, ako aj jej dodatky a dohodnuté dodatky. Rosreestr môžete predložiť dva originály (jeden pre každú stranu) alebo originál a notársky overenú kópiu;
Notársky overený súhlas manželov s transakciou alebo listinný dôkaz o schopnosti jedného z manželov prijať majetok do spoločného vlastníctva (napríklad manželská zmluva);
Súhlas opatrovníckych orgánov, ak akcionár nedovŕšil vek 14 rokov alebo je na základe rozhodnutia súdu nespôsobilý;
Písomný súhlas vývojára na postúpenie práv (originál a kópia).

Až do štátnej registrácie dohody v Rosreestri, postúpenie nenadobudne platnosť. Ak v čase postúpenia predávajúci nesplnil v plnej miere svoje finančné záväzky voči developerovi, táto zodpovednosť prechádza na kupujúceho. Veľkosť platieb a harmonogram zostanú rovnaké ako boli pôvodne. Povinnosti vyplývajúce z DDU sa nadobúdajú spolu s právami.

Strany uskutočňujú všetky peňažné platby po zaregistrovaní zmluvy o postúpení - na základe dokumentu, ktorý už Rosreestr zaregistroval. Suma platby už môže byť v bezpečnostnej schránke.

Budete potrebovať

- riadne registrovaná zmluva o spoločnej účasti na výstavbe;
- platobné doklady potvrdzujúce, že pôvodný akcionár splnil všetky svoje finančné záväzky voči developerovi a nemá voči nim žiadne dlhy;
- notárom overený súhlas manžela/manželky predávajúceho s uzavretím obchodu.

Pokyny

Zmluva o postúpení pohľadávky sa vyznačuje tým, že platnosť pôvodne uzatvorenej zmluvy o majetkovej účasti nezaniká, dochádza len k zmene osôb nesúcich záväzky v jej rámci. Tie. mení sa len ten, komu je developer povinný poskytnúť byt na základe vlastného imania. Všetky ostatné podmienky zmluvy, vrátane: veľkosti a ceny bytu, termínov a záruky, zostávajú rovnaké. Tie práva, ktoré mal pôvodný akcionár, prechádzajú v plnom rozsahu na toho, kto s ním uzavrie obchod o postúpení týchto práv. Ten, kto pôvodne investoval peniaze do stavby, nezodpovedá za záväzky developera a zodpovedá len za opodstatnenosť postúpenej pohľadávky. Koordinácia zmluvy o postúpení s developerom sa tiež nevyžaduje, ak táto podmienka nebola uvedená v zmluve o podielovej účasti.

Právnym základom pre uzavretie obchodu na postúpenie práv je čl. 382 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie a čl. 11 spolkového zákona č. 214-FZ „O účasti na spoločnej výstavbe bytových domov...“. Podmienkou jej uzavretia je štátna registrácia zmluvy o majetkovej účasti na úradoch Rosreestr v mieste nehnuteľnosti. Je potrebné poznamenať, že prevod práv je možné uzavrieť len pred podpisom zmluvy o prevode pôvodným akcionárom, inak prevod práv k bytu možno uskutočniť len na základe kúpno-predajnej zmluvy.

Na uzavretie zmluvy o postúpení je potrebné pripraviť balík dokumentov, ktorý bude obsahovať: zmluvu o majetkovej účasti, platobné doklady a súhlas manžela/manželky.

Vezmite prosím na vedomie

Pred podpísaním zmluvy o postúpení sa u developera uistite, že kupujúci má skutočne právo takúto zmluvu podpísať a že je vlastníkom tohto práva. Informácie o vlastníkovi práva na nehnuteľnosť môžete získať aj od orgánov Rosreestr, ak dostanete výpis z Jednotného štátneho registra.

Užitočné rady

V prípade, že nadobudnete pohľadávku, ktorá už bola niekoľkokrát postúpená, mali by ste starostlivo skontrolovať celý reťazec predchádzajúcich transakcií.

Možnosť postúpenia práv alebo povinností na základe zmluvy je stanovená v kapitole 24 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie. Postúpenie môže byť formalizované uzavretím zmluvy alebo vyhotovením listiny o prevode (ak k prevodu práv dôjde zo zákona). Pri postúpení dochádza k úplnej výmene účastníka záväzku.

Pokyny

Pri prevode záväzku sa mení dlžník, povinná osoba. Aby bol dlh platný, je potrebné najskôr získať súhlas veriteľa. V tomto prípade je vhodné uzavrieť trojstrannú dohodu: za účasti dlžníka, nového dlžníka a veriteľa.

Postúpenie prebieha rovnakou formou ako pôvodná transakcia. Ak notár potvrdil dohodu, potom musí byť notár overená aj dohoda o nahradení veriteľa alebo dlžníka.

Spolu s podpisom zmluvy dostane nový veriteľ alebo dlžník všetky podklady pre záväzok.

Počet prípadov postúpenia pohľadávok v poslednom čase rastie, Rosreestr zaznamenáva tento nárast mesiac čo mesiac. S týmto typom transakcie sú však zvyčajne spojené určité riziká. Stále častejšie sa vyskytujú prípady, keď si dodávateľ, ktorý dostal byt ako úhradu od developera, nesplní svoje záväzky voči stavebnej firme, čo vedie k zániku zmluvy o postúpení, po ktorej sa byt vráti súdu. Odborníci nám prezradili, ako sa pred takýmito situáciami chrániť.

Pre tých, ktorí plánujú kúpu bytu v novostavbe, sú dnes otvorené tri možnosti. Najprv podpíšte zmluvu o spoločnej účasti na výstavbe priamo s developerom. Po druhé, vlastníkom bytu v novostavbe sa môžete stať uzavretím zmluvy o postúpení práva pohľadávky s fyzickou osobou, ktorá tento byt kúpila od developera za účelom investície. Treťou možnosťou je uzatvorenie zmluvy o postúpení práva pohľadávky so zhotoviteľom, ktorý na stavenisku vykonáva stavebné a montážne práce.

Najčastejšie sú dnes situácie, keď je predávajúcim zhotoviteľ.

Osobitosťou postúpenia práva pohľadávky zo zmluvy o podielovej účasti vo výstavbe je, že v dôsledku takejto transakcie nezaniká platnosť prvej zmluvy o podielovej účasti, iba sa ňou mení kupujúci (namiesto pôvodného investora , stáva sa ním nový človek). Práva a povinnosti pôvodného investora prechádzajú na kupujúceho, pričom všetky podmienky prvej zmluvy (termín prác, cena bytu a záručná doba) zostávajú zachované. Postúpenie je možné po štátnej registrácii zmluvy o podielovej účasti a pred podpísaním prevodného a akceptačného listu tohto bytu. Rovnako ako zmluva o podielovej účasti, prevod práv podlieha štátnej registrácii.

Postúpenie nie je potrebné koordinovať so developerom (s výnimkou prípadov, keď zmluva o podielovej účasti obsahuje klauzulu, že postúpenie pohľadávky nie je možné bez súhlasu developera). Ale po zaregistrovaní dohody o postúpení práv musí kupujúci oznámiť developerovi, že práva k objektu boli prevedené na neho. Za týmto účelom sa stavebnej firme zasiela jednoduché písomné oznámenie. Tento dokument musí obsahovať údaje o prvom účastníkovi spoločnej výstavby a novom investorovi. K oznámeniu je vhodné priložiť kópiu zmluvy o postúpení.

Dva typy zadania

Podľa zákona č. 214-FZ „O účasti na spoločnej výstavbe bytových domov“ je postúpenie možné v dvoch prípadoch: po úplnom zaplatení zmluvnej ceny alebo pri súčasnom prevode dlhu na nového účastníka spoločnej výstavby.

1. Ak bola platba podľa zmluvy vykonaná v plnej výške, na registráciu bude potrebné potvrdenie o úplnej platbe.

2. Ak prvý účastník výstavby neuhradí v plnej výške, súčasne s postúpením prechádza zostatok dlhu na kupujúceho. Prevod dlhu na inú osobu je možný len so súhlasom veriteľa. V tomto prípade bude štátna registrácia vyžadovať písomný súhlas vývojára s pridelením. Ak súhlas nie je v zozname predložených dokumentov, je to dôvodom na pozastavenie štátnej registrácie zmluvy o postúpení.

Balík dokumentov pre transakciu

Všetky dokumenty potrebné na postúpenie práv sú rozdelené na tie, ktoré sú potrebné na registráciu transakcie v Rosreestr, a tie, ktoré kupujúci potrebuje zhromaždiť, aby si v budúcnosti ochránil svoje práva.

Dokumenty požadované pre Rosreestr (všetky dokumenty sú poskytované v dvoch kópiách: originál a kópia):

1) doklad potvrdzujúci platbu podľa zmluvy alebo doklady potvrdzujúce súčasný prevod dlhu na nového nadobúdateľa;

2) písomný súhlas developera s postúpením práva pohľadávky podľa zmluvy (ak je to uvedené v zmluve o majetkovej účasti, a tiež ak k postúpeniu dôjde pri súčasnom prevode dlhu na kupujúceho);

3) notársky overený súhlas manžela/manželky;

4) ak je právo pohľadávky založené, písomný súhlas záložného veriteľa;

5) zmluva, na základe ktorej vznikol záväzok zabezpečený hypotékou (na registráciu zmluvy o postúpení sa vzťahujú dve strany zmluvy na Rosreestr);

6) súhlas opatrovníckeho a opatrovníckeho orgánu s postúpením pohľadávok zo zmluvy, ak je účastníkom spoločnej stavby maloletý (nesvojprávny).

Doklady požadované kupujúcim

Pri kúpe bytu od dodávateľa by sa mal kupujúci zaujímať o dva hlavné body: či má dodávateľ skutočne právo nakladať s týmto predmetom a či bola vykonaná platba na základe zmluvy.

Spravidla sa uzatvára zmluva medzi dodávateľom a developerom, po ktorej nasleduje postupná kompenzácia nákladov na vykonanú prácu ako platba za zakúpené objekty. Keďže táto práca je dokončená na základe týchto dvoch dohôd: zmluvy o majetkovej účasti a zmluvy o dielo, vykoná sa započítanie.

Tu sú možné dva prípady. Prvým je prepísanie bytu na zhotoviteľa (uzavretá zmluva o postúpení práva pohľadávky alebo zmluva o účasti na spoločnej výstavbe registrovaná v Rosreestr).

„V tejto situácii je všetko celkom jednoduché,“ vysvetľuje Julia Mikhailova, právnička z právnej kancelárie Sojuz. - Pomocou výpisu z Jednotného štátneho registra práv k nehnuteľnostiam (USRP) sa kontroluje, či je predávajúci skutočne nositeľom autorských práv, či existujú obmedzenia alebo bremená na reklamačné právo.

Stojí za to opýtať sa developera, či bola vykonaná platba, spravidla musí mať dodávateľ zaregistrovanú dohodu a potvrdenie o platbe. Ak existujú predchádzajúci držitelia autorských práv, musia existovať dokumenty potvrdzujúce ich platbu predchádzajúcim držiteľom autorských práv atď. až do zaplatenia vývojárovi. Ak sa platba uskutočnila započítaním vzájomných pohľadávok, musíte si vyžiadať kópiu takýchto zmlúv. To ochráni kupujúcich pred právnymi nárokmi predchádzajúcich predajcov. Osobitná pozornosť by sa mala venovať podmienkam povinným pre zmluvy tohto typu. Bez nich sa zmluva bude považovať za neuzatvorenú. Keďže právo pohľadávky vyplýva zo zmluvy o účasti na spoločnej výstavbe, všetky náležitosti uvedenej zmluvy (počet a dátum uzavretia, ako aj ďalšie údaje, ktoré nám umožňujú zistiť rozsah postúpených pohľadávok) musia byť uvedené v zmluva o postúpení.”

Druhým prípadom je, keď zhotovitelia nemajú právny nárok na uplatnenie nároku v súvislosti so spoločným stavebným projektom, ktorý je registrovaný u developera alebo tretej osoby.

"V tomto prípade musí kupujúci venovať osobitnú pozornosť okamihu prevodu finančných prostriedkov," hovorí Julia Mikhailova. - Ak je byt zaregistrovaný u developera, potrebujete na potvrdenie platby nielen certifikát, ale aj ďalší dokument (pokladničný doklad a šek). Ak je byt zaregistrovaný na fyzickú osobu, potom je to táto osoba, ktorá musí vydať potvrdenie o prijatí finančných prostriedkov. Osobitne by som chcel upozorniť kupujúcich na skutočnosť, že pri transakcii je potrebné preštudovať dokumentáciu developera: povolenie na výstavbu, projektovú dokumentáciu a všetky zmeny vykonané v jej obsahu. Papiere, ktoré potvrdzujú, že developer má právo vlastniť pozemok. V zložitých situáciách by sa mal najať právnik.“

V súlade s článkom 17 federálneho zákona č. 214-FZ dohoda o postúpení práva pohľadávky v rámci spoločnej zmluvy o výstavbe podlieha povinnej registrácii v Rosreestr. Zmluva o postúpení sa považuje za uzavretú až od okamihu štátnej registrácie.

Elena Khamardyuk, Vedúci oddelenia spoločného stavebného dozoru služby stavebného dozoru a kontroly bývania:

Pri nákupe predmetov od dodávateľov musia občania pochopiť, aké dokumenty sú potrebné na takúto transakciu, aby v prípade, že v budúcnosti dôjde k súdnemu sporu, mohli brániť svoje práva na súde. Vyžaduje sa nielen potvrdenie developera o vykonaných prácach zhotoviteľa v prevádzke developera, ale aj všetky finančné doklady potvrdzujúce vyrovnanie medzi developerom a právnickou osobou, na ktorú bol byt prevedený (zápočet vzájomných pohľadávok, formy vykonaných prác), pretože potvrdenie developera o vykonaných prácach zhotoviteľom nie je finančným dokladom. A ak nastane situácia, že sa developer vzdal priestorov, podpísal s dodávateľom zmluvu o podielovej spoluúčasti a ten si z nejakého dôvodu nesplnil svoje povinnosti, dielo nebolo dokončené a nehnuteľnosť už bola pridelená fyzickej osobe, bude chrániť záujmy akcionára.

Ekaterina Shelavina, Zástupca vedúceho oddelenia registrácie majetkovej účasti na výstavbe úradu Rosreestr pre územie Krasnojarsk:

V poslednej dobe sa výrazne zvýšil počet prípadov, keď bola pozastavená registrácia transakcie zahŕňajúcej postúpenie práva na pohľadávku. A hoci sa takéto situácie spravidla vyriešia, strany vypracujú potrebné dokumenty a vykoná sa registrácia, kupujúci strávi celý tento mesiac, zatiaľ čo pridelenie je pozastavené, v nervóznom očakávaní.

V praxi kupujúci často nekontrolujú podmienky zmluvy ani súhlas developera s prevodom nehnuteľnosti, čo vedie k pozastaveniu registrácie. Požiadame vývojára, a ak vývojár nedal súhlas s postúpením, ale je to stanovené v podmienkach zmluvy, registrácia zmluvy bude zamietnutá.

Kupujúci si musí pozorne prečítať obsah prvej zmluvy o spoločnej účasti na výstavbe, podmienky, za ktorých bola uzatvorená s pôvodným investorom a uistiť sa, že na byte nie sú žiadne ťarchy (hypotéky). Ak došlo k viacerým ústupkom, uistite sa, že platba bola vykonaná za všetkých.

V každom prípade je potrebné pamätať na to, že všetky práva k predmetu vznikajú až od momentu registrácie, kým nedôjde k zápisu do registra, bez ohľadu na to, čo predávajúci tvrdí, sú to len jeho slová, skutočne môže disponovať až po objavení sa záznamu v Jednotnom štátnom registri.

Požadované dokumenty

– originál

– kopírovať

Originály podľa počtu zmluvných strán + ďalší originál pre Rosreestr.
Každopádne.

Zmluva o účasti na spoločnej výstavbe s evidenčným nápisom

Každopádne.

Žiadosť o registráciu postúpenia práv pohľadávky od postupcu

Originál. Uvádza sa počtom osôb postupujúcich právo pohľadávky (oddelene od každého aktuálneho účastníka spoločnej výstavby).
Každopádne.

Žiadosť o registráciu postúpenia práv pohľadávky od postupníka

Originál. Uvádza sa počtom osôb, ktoré akceptujú reklamačné právo (oddelene od každého budúceho účastníka spoločnej výstavby).
Každopádne.

Potvrdenka (platobný príkaz) o zaplatení štátnej povinnosti

Originál a kópia. Originál sa vráti žiadateľovi s výsledkom služby.
Na žiadosť žiadateľa (od nadobúdateľa) je možné poskytnúť zaplatený doklad.

Potvrdenie o zaplatení ceny dohody o účasti na spoločnej výstavbe postupcom developerovi

Dodáva sa potvrdenie o úplnej alebo čiastočnej úhrade ceny dohody o účasti na spoločnej výstavbe developerovi. Certifikát musí vydať vývojár alebo banka, prostredníctvom ktorej boli uskutočnené platby, s uvedením súm a načasovania platieb.
Každopádne.

Zákon (rozhodnutie, protokol) o voľbe (vymenovaní) vedúceho

Poskytuje sa v prípade žiadosti zástupcu právnickej osoby, ktorý má právo konať v mene právnickej osoby bez splnomocnenia.
Dokument potvrdzujúci oprávnenie osoby podpísať dohodu
Originál a kópia. Originál sa vráti po kontrole s kópiou.
Ak dohodu podpisuje zástupca právnickej osoby na základe notárom overeného splnomocnenia alebo zákonný zástupca dieťaťa mladšieho ako 14 rokov, alebo ak dohodu podpisuje zástupca právnickej osoby na základe notárom overeného splnomocnenia č. advokát.
Dokument potvrdzujúci oprávnenie podávať žiadosti a ďalšie dokumenty potrebné na štátnu registráciu práv
Originál a kópia. Originál sa vráti po kontrole s kópiou.
Listinu musí vystaviť notár a spečatiť ju podpisom a pečiatkou. Možno vydať vo forme objednávky, pokynu a pod.
Dokument potvrdzujúci vyrovnanie medzi stranami a absenciu dlhu
Takýmto dokumentom môže byť potvrdenie o prijatí finančných prostriedkov vydané predchádzajúcim držiteľom autorských práv.
V prípade, že práva pohľadávok z postúpenia obdržal samotný postupca s podmienkou odloženia/splátky.
Dokument potvrdzujúci skutočnosť zriadenia poručníctva alebo poručníctva
Originál a kópia. Originál sa vráti po kontrole s kópiou.
Ak žiadosť podáva opatrovník maloletého (do 14 rokov) alebo nespôsobilého.
Hypotéka s prílohami, ktorá je po registrácii vystavená záložnému veriteľovi.
Originál a kópia, v závislosti od dostupnosti.
Ak je hypotéka potvrdená hypotékou.
Žiadosť o štátnu registráciu hypotéky zo zákona (na úver alebo pôžičku)
Od osoby, ktorej je pridelené právo podľa DDU. Poskytuje sa od každej osoby, ak je na prijímajúcej strane práva niekoľko osôb.
Žiadosť o vysvetlenie typu účelu platby
Kópia dokladu o platbe.
Vyplní sa, ak nebol zaplatený štátny poplatok podľa MFC KBK.
Zmluva o úvere alebo zmluva o pôžičke
Originál a kópia. Originál sa vráti žiadateľovi s výsledkom služby.
V prípade vzniku hypotéky zo zákona, ak sa na postúpenie použijú úverové prostriedky.
Licencia na právo notárskej činnosti
Originál a kópia. Originál sa vráti po kontrole s kópiou.
Notársky overená plná moc pre zástupcu
Originál a kópia. Originál sa vráti po kontrole s kópiou.
Ak sa prihlási zástupca prostredníctvom splnomocnenca.
Písomný súhlas zákonných zástupcov
Súhlas je možné udeliť na registračnom formulári.
V prípade, že transakciu uzatvára 14-ročné dieťa.
Písomné oznámenie poisťovateľovi o zmene oprávnenej osoby
Ak bola pre developera uzatvorená zmluva o poistení zodpovednosti za škodu. Samotná zmluva o podielovej účasti musí obsahovať doložku o existencii poistnej zmluvy
Príkaz územného orgánu Ministerstva spravodlivosti Ruskej federácie o vymenovaní do funkcie notára (asistenta)
Originál a kópia. Originál sa vráti po kontrole s kópiou.
Rodný list
Originál a kópia. Originál sa vráti po kontrole s kópiou.
Ak žiadosť podáva rodič dieťaťa do 14 rokov.
Súhlas záložného veriteľa
Ak sú práva pohľadávok podľa zmluvy o účasti na spoločnej výstavbe založené a zmluva inak neupravuje.
Súhlas vývojára
Takýto súhlas môže byť uvedený aj v potvrdení o zaplatení ceny DDU postupcom, v tomto prípade sa samostatný súhlas nevyžaduje;
Ak postupca (aktuálny účastník DDU) úplne nezaplatil developerovi.

Postúpenie alebo postúpenie práva pohľadávky je jednou z najpoužívanejších a najrozšírenejších metód kúpy bývania v novostavbách na modernom primárnom realitnom trhu.

Pred dodaním postaveného domu, v záverečnej fáze bytovej výstavby, sú spravidla všetky tekuté byty vypredané. Preto je zadanie prakticky jedinou možnosťou pre potenciálneho kupca na kúpu bytových priestorov pred prenájmom nového domu v nehnuteľnosti, ktorá sa mu páči.

S postúpením práv pri spoločnej výstavbe sú spojené určité právne riziká, takže potenciálny kupujúci, ktorý sa rozhodne využiť zákonný mechanizmus postúpenia na primárnom trhu s bývaním, musí presne pochopiť, ako prebieha postup postúpenia, ako aj zvážiť výhody a riziká ich nákupu.

Právna povaha a podstata postúpenia práva pohľadávky

Postúpenie je vlastne transakcia na nákup a predaj bývania, vykonaná na základe zmluvy o postúpení. Touto zmluvou akcionár (teda predávajúci bytu v novostavbe) prevádza na druhú stranu - postupníka svoje povinnosti a práva vyplývajúce zo zmluvy o podielovej účasti uzatvorenej akcionárom s developerskou spoločnosťou.

Dohody o postúpení sú veľmi obľúbené medzi investormi, ktorí kupujú bývanie od developera zvyčajne v štádiu získavania stavebných povolení a následne byty v záverečnej fáze výstavby predávajú za vyššiu cenu.

Mechanizmus prevodu sa používa aj pre kupujúcich domov v novom bývaní, ktorí si to z nejakého dôvodu rozmyslia a chcú vrátiť investované prostriedky. Zmluva o postúpení je pre nich prakticky jedinou možnosťou, ako sa vyhnúť pokutám, ktoré sú upravené v zmluve s developerskou spoločnosťou pri ukončení zmluvy o podielovej účasti.

Akcionár predajom svojho rozostavaného bytu prostredníctvom zmluvy o postúpení môže nielen vrátiť v plnej výške zaplatené finančné prostriedky, ale aj dosiahnuť určitý zisk, keďže byty v rozostavanej bytovke zvyčajne zdražujú od začiatku predaja až do konca r. stavebné práce.

Postúpenie je možné len pred prevodom práv k bývaniu zo stavebnej firmy na účastníka spoločnej výstavby. To znamená, že postúpenie práv akcionára je možné len dovtedy, kým sa tieto práva k rozostavanému bývaniu nerealizujú. Pri prevode práv k vybudovanému bytu na podielnika, teda po vyhotovení prevodného a kolaudačného listu bývania, už nebude možné spísať zmluvu o postúpení.

Zvláštnosťou zmluvy o postúpení je, že kupujúci bytu, ktorý uzavrel zmluvu o postúpení, nadobúda práva a povinnosti postupcu (predávajúceho) v plnom rozsahu a v budúcnosti sa zaväzuje plniť všetky podmienky pôvodnej zmluvy o podielovej účasti. Ak si napríklad akcionár a developerská spoločnosť v zmluve stanovili podmienky splátkového kalendára, postupník môže vykonávať platby len podľa tohto splátkového kalendára. Žiadnu zo svojich individuálnych podmienok si už v dohode nemôže stanoviť.

Hlavné výhody a nevýhody mechanizmu priraďovania v novostavbách

Hlavné výhody uzatvorenia zmluvy o postúpení pre kupujúceho sú nasledovné:

existuje možnosť kúpiť si bývanie v dome, ktorý sa vám páči, ak sú byty už vypredané;
Niekedy je kúpa bytu podľa zadania pre kupujúceho výhodná z finančného hľadiska. Po prvé, predajcovia, ktorí chcú rýchlo predať byty, často ponúkajú nižšie ceny v štádiu dokončenia výstavby nového domu, ako ponúka oficiálny developer. V praxi sa rozdiel v nákladoch na byt založený developerskou spoločnosťou a súkromným investorom môže pohybovať od 3 do 25 percent;
V mnohých prípadoch je kúpa domu pomocou mechanizmu priradenia výhodná pre kupujúcich pri čerpaní hypotekárneho úveru. Ak kupujúci, ktorý si zobral hypotéku, kúpi byt od developera v počiatočnej fáze, musí niekoľko mesiacov (a niekedy aj rokov) splácať hypotéku bez možnosti nasťahovať sa do kupovaného domu. Úrok hypotéky pred kolaudáciou nového domu je zároveň často oveľa vyšší v porovnaní s nehnuteľnosťou do užívania. Uzatvorením zmluvy o postúpení v záverečnej fáze výstavby (pri absencii možnosti uzavretia zmluvy o majetkovej účasti) začína kupujúci splácať hypotéku bezprostredne pred presťahovaním sa do nového bývania.

O výhodách postúpenia práv pre predávajúceho už bola reč. V prvom rade ide o reálnu príležitosť zarobiť na zvýšeniach cien, ku ktorým dochádza v rôznych fázach výstavby novej budovy, ako aj možnosť vrátiť peniaze vložené na základe zmluvy o majetkovej účasti bez sankcií zo strany developera.

Hlavnou nevýhodou postúpenia práv je zvýšenie rizík kupujúceho v porovnaní s uzavretím zmluvy o podielovej účasti s developerom.

Hlavné riziká podľa zmluvy o postúpení

Napriek tomu, že uzavretie zmluvy o postúpení je pre potenciálneho kupca spojené s množstvom rizík, väčšinu týchto rizík je možné znížiť takmer na nulu dôkladným preštudovaním podmienok transakcie a určitými právnymi znalosťami.

Uveďme si teda hlavné riziká pri uzatváraní zmluvy o postúpení práv na bývanie v novom dome.

1. Jedným z hlavných rizík pre kupujúceho bytu v novostavbe, ktorý vyhotovuje zmluvu o postúpení, je prípadné uznanie zmluvy o postúpení pohľadávky za neplatnú. Ak bude zmluva medzi postupcom a postupníkom z nejakého dôvodu vyhlásená za neplatnú z právneho hľadiska, nový držiteľ autorských práv si bude môcť uplatniť nároky len voči postupcovi, a nie developerskej spoločnosti.

Aby kupujúci predišiel takejto nepríjemnej situácii, je potrebné, aby si prekontroloval správnosť zmluvy o postúpení pohľadávky, pričom zmluvné strany dodržia povinné podmienky. Podľa zákona sa zmluva o postúpení práv bude považovať za platnú, ak:

úplné zaplatenie akcionárom celej sumy uvedenej v zmluve o účasti. Všetky platby musia byť potvrdené dohodou o započítaní vzájomných pohľadávok;
prítomnosť písomného súhlasu developerskej spoločnosti na postúpenie práv vyplývajúcich z pôvodnej zmluvy o podielovej účasti, ak sa takýto súhlas vyžaduje v zmluve medzi akcionárom a developerom;
dostupnosť povolenia od úverovej inštitúcie, ak byt kúpil účastník spoločnej výstavby s využitím hypotekárneho financovania.

Ak boli pri uzatváraní zmluvy o postúpení porušené vyššie uvedené požiadavky, potom podľa článku 390 ruského občianskeho zákonníka pôvodný účastník spoločnej výstavby nesie zodpovednosť voči postupníkovi. Kupujúci bytu má právo, ak je postúpenie vyhlásené za neplatné, požadovať od postupcu vrátenie všetkých finančných prostriedkov získaných v rámci transakcie, ako aj náhradu strát a úrokov za použitie peňazí. V praxi však nie je vždy jednoduché získať peniaze späť.

2. Možný bankrot developera. Riziko finančnej insolventnosti developera môže vzniknúť nielen pri prevode práv, ale aj pri prvotnej účasti. Často masívne predaje bytov v novostavbe, najmä za zníženú cenu, však môžu byť spôsobené práve hroziacim úpadkom developera, výrazným meškaním výstavby, či výrazným porušením zmluvných podmienok zo strany developera.

V tomto prípade postupca, ktorý postúpil svoje právo na rozostavaný byt v novostavbe, bez ohľadu na to, či o problémoch developera pri registrácii postúpenia vedel alebo nie, nezodpovedá novému akcionárovi za ďalší vývoj výstavby. Po uzavretí zmluvy o postúpení práv si nový kupujúci, ktorý nie je spokojný s podmienkami výstavby alebo kvalitou nového domu, nebude môcť uplatniť žiadne nároky u predávajúceho, ktorý nehnuteľnosť postúpil. Požiadavky možno klásť iba vývojárovi. Ak je však stavebná firma finančne insolventná, vrátenie peňazí postupníkovi nebude úplne jednoduché.

Aby sa predišlo takýmto problémom, kupujúcemu sa odporúča pred kúpou dôkladne preštudovať projektovú a povoľovaciu dokumentáciu developera, informovať sa o jeho finančnej kondícii a skontrolovať stav nedokončenej stavby.

Okrem toho je možné do podmienok zmluvy o postúpení zahrnúť doložku o záruke postupcu. Po dosiahnutí dohody strán o postúpení je v zmluve špecifikovaná povinnosť postupcu prijať záruku, ak developerská spoločnosť do určitého termínu neodovzdá postupníkovi hotový byt. Ak nový akcionár následne vypovedá zmluvu s developerskou spoločnosťou, uvedená záruka sa bude považovať za neplatnú. Ako ukazuje prax, takéto podmienky záruky postupcu sú len zriedka zahrnuté v zmluve o postúpení.

3. Dvojité postúpenie práv podľa zmluvy o majetkovej účasti. V praxi sa vyskytujú prípady, keď sa ten istý byt predáva dvakrát na základe zmluvy o postúpení. Zároveň na základe súdnych rozhodnutí v podobných prípadoch prechádzajú bytové priestory v skutočnosti kupujúcemu, ktorý ako prvý uzavrel zmluvu a zaregistroval ju. Zvyšní akcionári dostávajú od developera iba právo na uplatnenie nároku.

Potenciálny kupec bývania v novej budove si musí dôkladne preštudovať podmienky nadchádzajúcej transakcie a jasne pochopiť, že podľa ruskej legislatívy o výstavbe spoločného majetku je postúpenie práv na bývanie poskytované iba v jednej právnej forme, a to na základe dohody o spoločnej účasti. Dohody o postúpení, podobne ako hlavné dohody o účasti na akciách, vyžadujú povinnú štátnu registráciu.

Ak stavebná firma ponúkne kúpu bytu v rámci inej schémy, zvyšujú sa riziká účastníkov spoločnej výstavby. Niekedy sa namiesto dohôd o majetkovej účasti používajú tieto:

investičné dohody;
predbežné kúpno-predajné zmluvy;
predbežné dohody o účasti na akciách;
účtovné schémy.

Prítomnosť takýchto dohôd nenaznačuje nepoctivosť vývojára ani pokusy o podvod, avšak na zníženie rizík sa potenciálnemu kupujúcemu odporúča vyhnúť sa takýmto nie úplne legálnym predajným schémam, ktoré nepodliehajú povinnej registrácii u Rosreestr.

Aby ste sa vyhli vyššie uvedeným rizikám, môžete súhlasiť so zmluvou o postúpení, ak:

nadobudnuté bytové priestory boli predané pôvodnému účastníkovi na základe zmluvy o majetkovej účasti;
Platba podľa zmluvy o postúpení sa uskutoční až po registrácii v Rosreestr práv.

4. Ďalším rizikom pre postupníka je porušenie podmienky povinného písomného oznámenia developerskej spoločnosti o prevode práv na bývanie zo strany postupcu, ktorý je predmetom zmluvy o majetkovej účasti.

Pravidlá registrácie zadania

Ako už bolo uvedené, postúpenie je formalizované vo forme písomnej dohody, ktorá podlieha štátnej registrácii. Musíte sa uistiť, že predchádzajúci akcionár písomne informoval developera o transakcii.

Pri uzatváraní zmluvy o postúpení sa na prevod peňazí najčastejšie využíva mechanizmus bezpečnostných schránok. Po dokončení registračného postupu na postúpenie práv môže predávajúci dostať peniaze.

Účasť developera pri uzatváraní zmluvy o postúpení spravidla nie je potrebná. Mnohé stavebné firmy však majú v zmluve o podielovej účasti samostatnú podmienku o povinnosti získať ich súhlas, keď postupca prevedie práva k bytu na postupníka. V tejto situácii sa bude vyžadovať zapojenie vývojára do dokončenia transakcie.

Ak v čase postúpenia práv akcionár ešte neuhradil cenu bytu v plnej výške, vyžaduje sa písomný súhlas s postúpením zo strany developera. V zmluve o postúpení sú uvedené podmienky prevodu dlhu voči developerskej spoločnosti na postupníka.

Štandardnú zmluvu o postúpení vlastníckych práv k bytu si môžete stiahnuť pomocou tohto odkazu:

Komentáre (39)

Elena | 12. 12. 2015

Vediem súdny spor, kúpili sme byt od generálneho dodávateľa, predávajúci oznámil investorovi zadanie, no investor niekoľko mesiacov pred tým náš byt predal tretej osobe, následne ho previedol na developera a tí zapísal do vlastníctva a predal ho príbuzným. Ešte si nie som istý výsledkom prípadu. A článok je úžasný, ale v mojom prípade, čo mám robiť?

admin | 7. 12. 2015

Ahoj Elena! Keďže vo vašom prípade s najväčšou pravdepodobnosťou došlo k porušeniu zmluvných podmienok jednou zo zmluvných strán, máte ako bona fide zmluvná strana právo na kompenzáciu. Okrem toho, keďže sa prípad rieši na súde, rozhodnutie prijme súd na základe dôkazov a dokumentov dostupných v spise.

Marina | 24. 1. 2016

Hmmm...teraz mám pochybnosti o mojej dohode. Do Ruského registra som predložil doklady.... zobral som si hypotéku na byt a teraz pochybujem, že dom bude dodaný načas..... a či bude...... šušká sa. že developer pripravuje podklady na konkurz.... je to strašné.... neviem čo mám dať

/N | 7. 2. 2016

Ďakujem za článok, je to ľahko pochopiteľné... Skúsil som čítať na inej stránke na túto tému, uvedomil som si, že sa mi naozaj chce spať...

Irina | 5. 7. 2016

Bože, keby som vedel všetky tie nuansy skôr. Mám hypotéku zastavenú. Či dom otvoria alebo nie, nie je známe. a teraz platit hypoteku na vzduch na 15 rokov? Toho sa jednoducho nedožijem... Teraz chápem, aké je strašné žiť v Rusku!

Anastasia | 26. 11. 2016

Čo robiť v tomto prípade? Chceme vymeniť trojizbový byt za dva jednoizbové byty. Ozvala sa žena, ktorá si práve má prebrať kľúče od nájomného bytového družstva a ponúka nám výmenu na základe dohody o postúpení.. Nedopadlo by to tak, že by sme jej vydali náš trojrubeľ a ona? spolu s tými dvoma bytmi by nám dal aj hypotéku ???
Pretože Článok hovorí, že touto dohodou prechádzajú práva aj povinnosti na nového kupujúceho.

admin | 9. 12. 2016

Ahoj Anastasia! Pred uskutočnením transakcie sa musíte podrobne oboznámiť so všetkými dokumentmi k nehnuteľnosti a tiež získať informácie o prítomnosti akýchkoľvek vecných bremien v súvislosti s týmito nehnuteľnosťami. Čo sa týka hypoték, na základe zmluvy o postúpení práva pohľadávky nie je možné previesť hypotekárne záväzky alebo ich možno previesť len s písomným súhlasom banky a zmluvnej strany, ktorá záväzok preberá.

Mária | 2017/11/02

Dobré popoludnie Kúpil som byt na základe zmluvy o postúpení a zmluva obsahuje nasledujúcu klauzulu: „Developer nemá žiadne finančné záväzky vyplývajúce z tejto zmluvy medzi postupcom a postupníkom. Ak postupník odmietne nadobudnúť práva na nárok na spoločný stavebný projekt, táto zmluva a nie zmluva zaniká. Povedz mi, prosím, znamená to, že ak dôjde k ukončeniu zmluvy, budem to riešiť s firmou, od ktorej som kupoval byt, a nie s developerom?

admin | 21. 11. 2017

Ahoj Mária! Áno, je to úplne správne. Akékoľvek nároky môžete uplatniť priamo u spoločnosti, od ktorej nehnuteľnosť kupujete.

Svetlana | 21. 11. 2017

Ďakujeme za užitočné informácie! Kúpim byt v novostavbe. Dom je skolaudovaný, byty sú predané. Videl som lacnejšiu možnosť ako developer. Subdodávatelia ponúkajú kúpu na základe zmluvy o postúpení. Schéma je nasledovná: developer NIKP uzavrel DDU s investorom ProekInvest, investor postúpil právo pohľadávky dodávateľovi MFS (súčasť skupiny spoločností DSK), ktorý MFS postúpil právo pohľadávky DSK, a DSK postúpil právo na uplatnenie nároku na Vertical. Vertical teda ponúka byt. Toto je taký zložitý reťazec. Viete poradiť čo robiť v tomto prípade?! dakujem!

admin | 30. 11. 2017

Ahoj Svetlana! Kúpa nebytových priestorov na základe zmluvy o postúpení pohľadávky je právnym úkonom, ktorý je plne v súlade s platnou legislatívou. Ak bol bytový dom skolaudovaný a uvedený do prevádzky, budete môcť bez obáv nadobudnúť vlastníctvo obytných priestorov na základe zmluvy o postúpení práv.

Irina | 12. 12. 2017

Dobrý deň! Kúpil som nebytové priestory na základe zmluvy o postúpení a boli oficiálne zapísané prvotné DDU, zmluva o postúpení a následne vlastníctvo. Teraz sú registračné záznamy v Jednotnom štátnom registri všetkých vlastníkov rozhodnutím súdu zrušené. Musím v mojom prípade podať sťažnosť voči vývojárovi alebo jednotlivému predajcovi?

admin | 26. 12. 2017

Ahoj Irina! V prvom rade, aby ste presne odpovedali na vašu otázku, musíte sa oboznámiť s rozhodnutím súdu, ako aj s dôvodmi, pre ktoré boli zrušené záznamy z Jednotného štátneho registra a došlo k zániku vlastníckych práv. Vo vašej situácii musí byť nárok podaný priamo proti strane, ktorá porušila vaše práva. Môže ísť o developera alebo účastníka zmluvy o postúpení, preto je na presné zistenie všetkých okolností potrebný podrobný rozbor súdnych materiálov z konania.

Anastasia | 24. 2. 2018

Dobré popoludnie Chceme kúpiť byt prvým prevodom, ale prvý akcionár už má zmluvu o prevode a kľúče v rukách. Developer je pripravený to zrušiť, no trochu sa bojíme, pretože nie je jasné, nakoľko je to všetko legálne a aké riziká to môže znamenať. dakujem!

admin | 3. 3. 2018

Ahoj Anastasia! Kúpa bývania na základe zmluvy o postúpení pohľadávky je povolená len do podpísania prevodného a akceptačného listu bytu. Ak dôverujete developerovi a stranám transakcie a tiež ak sú certifikáty o prevzatí bytu (ich originály) zrušené vo vašej prítomnosti, môžete súhlasiť s vykonaním tejto transakcie, v každom prípade však transakcia vedome vykonaná v porušenie požiadaviek zákona sa svojou povahou nepovažuje za nezákonnú a bezpečnú transakciu

Andrey | 30. 3. 2018

Ďakujem za článok. Čo však robiť, ak bol byt podľa zmluvy o postúpení viackrát predaný, teda Dodávateľ predal práva inej právnickej osobe. fyzická a právnická osoba jednotlivec kupuje byt. Aké dokumenty pokrývajú záväzky medzi Dodávateľom a právnickou osobou? tvár? Vyhlásenia o vyrovnaní?

admin | 2018/04/16

Ahoj Andrey! Na potvrdenie neexistencie dlhu podľa dohody môžu strany predložiť akékoľvek dokumenty: môžu sa napríklad predložiť akty o vyrovnaní platieb a osvedčenia o neexistencii dlhov.

Galina Kurneva | 2. 4. 2018

Medzi developerom a zhotoviteľom bola vyhotovená zmluva o podielovej spoluúčasti a dom bol odovzdaný. Potom zhotoviteľ uzatvorí zmluvu o postúpení s občanom K., následne občan K. uzavrie zmluvu o postúpení s občanom G., teraz občan G. so mnou uzavrel zmluvu o postúpení, zmluva bola predložená na štátnu registráciu, okrem toho všetky predbežné zmluvy o postúpení podliehali štátnej registrácii. Otázka: od koho a podľa akého dokladu mám dostať byt? Pokiaľ viem, vlastníctvo bytu nie je formalizované... Kto má vyhotoviť Preberací list na prevod bytu na mňa - developera? A ako mám istotu, že predchádzajúci vlastníci práva na byt ho v plnej výške zaplatili a nepredali?

admin | 2018/04/16

Ahoj Galina Kurneva! Akt o prevzatí a odovzdaní bytu musí s Vami podpísať developer, nakoľko v súlade so zmluvou o postúpení prechádzajú na účastníka zmluvy všetky práva a povinnosti - teda právo byt prevziať a prevziať. kľúče sú prenesené na vás. Skutočnosť podpísania zmluvy o postúpení, ak obsahuje príslušné podmienky, potvrdzuje absenciu nedoplatkov za byt. Ak chcete potvrdiť, že na platbe za byt nie je žiadny dlh, môžete kontaktovať developera alebo si vyžiadať potrebné dokumenty od druhej strany dohody.

Svetlana | 20. 9. 2018

Dobrý deň. Chcem kúpiť byt v rozostavanej budove, na základe zadania, s priamou účasťou developera (developer pripraví všetky potrebné dokumenty na registráciu transakcie)... Platba cez akreditív v Sberbank. Akým bodom by ste mali venovať osobitnú pozornosť okrem tých, ktoré sú uvedené v článku? Z toho som v podstate len pochopil, že je potrebné sa uistiť, že predajca za byt zaplatil, a že za túto nehnuteľnosť nie sú žiadne dlhy voči developerovi.
V akom prípade môže byť transakcia následne anulovaná súdom – ako to urobili niektorí komentátori? Kde nájdem štandardnú zmluvu o postúpení, aby som aspoň približne pochopil, ako by mala byť právne správne vypracovaná?

admin | 21. 9. 2018

Svetlana | 28. 10. 2018

Dobrý deň! Prosím, povedzte mi, komu je lepšie kúpiť byt v novostavbe od investora alebo developera.

admin | 7. 11. 2018

Ahoj Svetlana! Záujmy kupujúceho sa v najväčšej miere napĺňajú kúpou bytu od developerov, keďže v tomto prípade vzťah medzi developerom a kupujúcim upravuje zákon „O účasti na spoločnej výstavbe bytových domov a iných nehnuteľností“ 214-FZ a federálny zákon „O ochrane práv spotrebiteľa“, na základe ktorého má kupujúci určité záruky na ochranu svojich záujmov v prípade porušenia podmienok súčasnej zmluvy zo strany vývojára.

Elena | 12. 1. 2019

Dobry den, chcela by som upresnit Vasu informaciu, ak bola spísaná zmluva o postúpení... a tá je súdom vyhlásená za neplatnú... kto si ponecháva vlastnícke práva k bytu (úpadok developera)

admin | 28. 1. 2019

Ahoj Elena! V súlade s časťou 2 čl. 167 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, ak je transakcia neplatná, každá strana je povinná vrátiť druhej strane všetko, čo dostala v rámci transakcie, a ak nie je možné vrátiť to, čo bolo prijaté v naturáliách (vrátane toho, kedy to, čo bolo prijaté, je vyjadrené v použití majetku, vykonanej práce alebo poskytnutej služby), nahradiť jej hodnotu, ak iné následky neplatnosti obchodu neustanovuje zákon. Konečné rozhodnutie o právach na obytné priestory po vyhlásení transakcie za neplatnú prijme súd, pričom zohľadní všetky okolnosti prípadu.

Láska | 6. 4. 2019

Dobrý večer! Je možné zaregistrovať zmluvu o postúpení (DAPT) s 50% zaplatením v registračnej komore? Zmluva bola vyhotovená v splátkach na rok, druhých 50 % malo byť vyplatených o rok, no v priebehu tohto roka sa výstavba zastavila a firma je momentálne v konkurze.

admin | 21. 4. 2019

Ahoj Láska! Federálny zákon „o štátnej registrácii nehnuteľností“ z 13. júla 2015 N 218-FZ nezakazuje registráciu dohôd o postúpení práv pohľadávok, v súvislosti s ktorými neexistuje úplná platba. Táto okolnosť teda nie je prekážkou štátnej registrácie dohody. Ak bol proti developerovi začatý konkurz na Rozhodcovský súd, je potrebné obrátiť sa aj na manažéra rozhodcovského konania so žiadosťou o zápis do registra pohľadávok veriteľov.

Svetlana | 1. 7. 2019

Veľmi informatívne, ďakujem.
Ale mám doplňujúcu otázku
Kúpim byt prevodom...
Cena podľa DDU 1990 000
Cena prevodu
2130 000
Akcionár musí platiť v rámci DDU až v budúcnosti, t.j. Akcionár nezaplatil za podiel...v zásade. Aký je postup registrácie?
Ponúkajú zmluvu o postúpení, ale znalí právnici tvrdia, že musím s akcionárom vypracovať zmluvu o postúpení pohľadávky vo výške 1 990 000, ktorá zaplatí, ako tomu rozumiem, na účet developera
A zvyšok doplatí akcionár...
prosím pomôžte

admin | 2019/07/16

Ahoj Svetlana! V súlade s čl. 11 federálny zákon z 30. decembra 2004 N 214-FZ (v znení z 27. júna 2019) „O účasti na výstavbe bytových domov v podielovom spoluvlastníctve“ postúpenie práv pohľadávok zo zmluvy účastníkom podielovej výstavby je povolené až po zaplatení zmluvnej ceny alebo súčasne s prevodom dlhu na nového účastníka spoločnej stavby spôsobom ustanoveným Občianskym zákonníkom Ruskej federácie. Úhrada ceny za postúpenie práv pohľadávok zo zmluvy sa uskutoční po štátnej registrácii, ak je postupcom podľa zmluvy (zmluvy) o postúpení práv pohľadávok zo zmluvy právnická osoba. Musíte teda nielen uzavrieť zmluvu o postúpení pohľadávky, ale aj vyriešiť otázku vysporiadania podľa zmluvy - napríklad uzavretím dodatočnej zmluvy o postúpení dlhu, ako ste boli upozornení skôr.