Čo je zábezpeka podľa zmluvy o prenájme bytu? Čo je to zábezpeka pri prenájme bytu a ako sa líši od zálohy?

Bežnou situáciou je, keď okrem mesačného nájmu nájomca platí určitú zábezpeku a/alebo zábezpeku. Za určitých podmienok musí byť po skončení nájmu táto suma vrátená nájomcovi, o čom mnohí z nich nevedia.

V tomto článku podrobne popíšeme, aké dôvody existujú na vrátenie vkladov a kolaterálu, ako sa postup vykonáva a vlastnosti, ktoré by sa mali vziať do úvahy.

○ Čo je to zábezpeka a depozit za byt pri prenájme.

Zábezpeka a záloha pri uzatváraní transakcie prenájmu sú pojmy, ktoré majú značné rozdiely.

„Splnenie záväzkov možno zabezpečiť sankciou, záložným právom, zadržaním majetku dlžníka, kauciou, samostatným ručením, kauciou, kauciou a inými spôsobmi ustanovenými zákonom alebo dohodou (čl. 1 § 329 ods. Občiansky zákonník Ruskej federácie).

Ako vyplýva z tohto zákona, kaucia je záručná suma, ktorou je možné dlh v prípade jeho vzniku uhradiť. Dá sa použiť napr platba za posledný mesiac pobytu.

Pokiaľ ide o zálohu, ide o finančné prostriedky vo výške stanovenej zmluvnými stranami (spravidla sa rovná mesačnej splátke). Ide o druh poistenia prenajímateľa, ktorý bude nahradiť škodu na svojom majetku, ak sa použije. Pojem kaucia nie je v právnych predpisoch premietnutý, ide o ekvivalent kaucie.

„Peňažný záväzok vrátane povinnosti nahradiť straty alebo zaplatiť pokutu v prípade porušenia zmluvy a záväzok vyplývajúci z dôvodov uvedených v článku 1062 ods. 2 tohto zákonníka dohodou strán , možno zabezpečiť vkladom jednej zo strán v prospech druhej strany určitej peňažnej sumy (kaucia). Na zabezpečenie záväzku, ktorý vznikne v budúcnosti, možno použiť zabezpečovaciu platbu.
Ak nastanú okolnosti stanovené zmluvou, výška zábezpeky sa započíta do splnenia zodpovedajúcej povinnosti (článok 1 článku 381.1).“

○ Ako by sa mal formalizovať vklad a kolaterál.

Pred prevodom peňazí sa musíte uistiť, že v budúcnosti nebudú žiadne problémy s ich vrátením. K tomu potrebujete:

Do zmluvy uveďte podmienku zloženia zálohy a/alebo zálohy.
Prevádzajte prostriedky iba s potvrdením podpísaným stranami.
Správne vykonajte príjem/prevod obytného priestoru:
- Vypracujte súpis majetku s podrobným zoznamom toho, aké veci a v akom množstve sa v byte nachádzajú.
- Vyhotovte prevodný list, v ktorom je zaznamenaný skutočný stav nehnuteľnosti v čase jej prenájmu a uvádza sa aj údaj všetkých meračov.

Takéto akcie pomôžu vyhnúť sa konfliktom pri ukončení nájmu.

○ Po vrátení zálohy.

Podmienky vrátenia poistných súm musia byť upravené v zmluve. Strany môžu podľa vlastného uváženia určiť okolnosti, za ktorých budú finančné prostriedky vrátené, pokiaľ to neodporuje zákonu. Existujú však všeobecné podmienky, ktoré stanovujú vrátenie finančných prostriedkov nájomcovi.

Zábezpeku aj zálohu je potrebné vrátiť nájomcovi, ak:

Na zámer predčasne sa vysťahovať (spravidla mesiac vopred) majiteľa bytu včas písomne upozornil.
Po ukončení nájomného vzťahu nevznikajú medzi jeho účastníkmi vzájomné nároky.

○ Úkony v prípade nevrátenia zálohy alebo zálohy.

Vo všetkých týchto prípadoch musí prenajímateľ vrátiť peniaze. Ak sa však vyhýba svojim povinnostiam, musí vedieť, ako si chrániť svoje práva. Postup závisí od konkrétnej situácie.

✔ Ak existuje nájomná zmluva a potvrdenie.

V tomto prípade má nájomca najväčšiu šancu na vrátenie požadovaných peňazí. Najkrajnejšou možnosťou je obrátiť sa na súd, ktorý bude s najväčšou pravdepodobnosťou na strane žalobcu. Ak však neexistuje možnosť alebo túžba začať súdny proces, môžete sa pokúsiť vyriešiť prípad pred súdnym konaním:

Vysvetlite, že ak sa obráti na súd, utrpí ďalšie straty.
Ak máte podozrenie na daňové úniky, môžete sa pohroziť kontaktovaním daňového úradu.
Kľúče neodovzdávajte, kým nedostanete celú sumu.

Prevod zálohy a/alebo zálohy pred príchodom musí byť potvrdený potvrdením, ktoré bude potrebné predložiť, aby bolo možné získať náhradu. Ak nie je možné vyriešiť prípad v predsúdnom konaní, oplatí sa poznať premlčaciu lehotu prihlásenia pohľadávky. Takýto nárok sa týka všeobecných občianskych vecí a jeho premlčacia lehota je 3 roky.

✔ Ak neexistuje nájomná zmluva, ale existuje potvrdenie.

Potvrdenka slúži ako dôkaz, že protistrana prijala finančné prostriedky. Vlastník bytu je teda aj v prípade, ak nie je vyhotovená a podpísaná nájomná zmluva, povinný dodržať zákonné požiadavky na vrátenie kaucie alebo kaucie.

V prípravnom konaní je možné problém vyriešiť rokovaním. Ak neexistuje nájomná zmluva, pravdepodobnosť, že vlastník nehnuteľnosti skrýva príjem z jej prenájmu, je pomerne vysoká. Preto mu môžete skúsiť vysvetliť, že ak sa obráti na príslušné úrady, výška jeho škôd bude výrazne vyššia ako zástava či záloha.

Ak sa prípad nepodarí vyriešiť v predsúdnom konaní, budete sa musieť obrátiť na súdne orgány. Medzi dôkazmi o nezákonnosti konania vlastníka obytného priestoru zaujíma potvrdenie pomerne dôležité miesto. Premlčacia lehota je v tomto prípade 3 roky. Kľúče by ste nemali rozdávať, kým sa problém nevyrieši.

✔ Ak neexistuje nájomná zmluva a potvrdenie.

V tomto prípade je šanca na vrátenie peňazí najmenšia, pretože neexistuje žiadna dohoda upravujúca práva nájomcu a potvrdenie o prevode peňazí. Obrátenie sa na súd s najväčšou pravdepodobnosťou neprinesie pozitívny výsledok z dôvodu nedostatku dôkazov. Nájomca sa preto môže snažiť iba rokovať s majiteľom. Meradlom vplyvu by mohla byť hrozba, že pôjde na daňový úrad, pretože s najväčšou pravdepodobnosťou nepodáva dane z príjmov z prenájmu. Polícii v tejto veci nemá zmysel zasahovať, pretože efekt môže byť opačný. Nájomca môže byť bez dohody obvinený z prečinu porušovania cudzej veci. Taktiež nemôžete držať kľúče, pretože pre chýbajúcu dohodu a potvrdenku nájomca nemá právo zdržiavať sa v priestoroch.

Ak teda neexistujú žiadne dôkazné dokumenty, šanca na vrátenie zálohy alebo zábezpeky je nulová.

○ Čo robiť, ak sa prenajímateľ skrýva.

Ak majiteľ bytu jednoducho ignoruje požiadavku na vrátenie dlžnej sumy a nekontaktuje sa, musíte konať takto:

Jednostranne vyhotovte prevodnú listinu a zašlite ju doporučene na miesto registrácie.
Vypracujte vyhlásenie o nároku, ku ktorému pripojíte kópiu aktu a potvrdenie o odoslaní.
Poskytnite súdu dôkazy o pokusoch kontaktovať majiteľa bytu (výpovede svedkov, odoslané správy na telefóne).

V prípade úteku prenajímateľa to môže súd považovať aj za protiprávne konanie voči nájomcovi, čím sa zvyšuje pravdepodobnosť jeho výhry. Je dôležité vziať do úvahy, že premlčacia doba je aj v tomto prípade trojročná, preto je potrebné začať súdny spor pred uplynutím stanovenej lehoty.

V inzerátoch na prenájom často vidíme formulácie, ktoré zrejme jasne znamenajú dodatočné náklady pre nájomcu: „záloha – mesačná splátka“, „platba – prvý a posledný mesiac“, „záloha“... Každý, kto nechce ponoriť sa do právnych spletitostí, môže sa zdať, že ide len o rôzne názvy pre ten istý proces – relatívne spravodlivé vyberanie peňazí od nájomcu. Ale zoberme to pekne po poriadku. Začnime zábezpekou.

Čo je bezpečnostná záloha a prečo je potrebná?

V prvom rade, zábezpeka nie je záloha ani platba za posledný mesiac nájmu. Tento nástroj má iné názvy: napríklad bezpečnostná záloha, bezpečnostná záloha. Je však dôležité pochopiť, že rozdiely medzi zálohou a akontáciou sú značné a nepochopenie tohto rozdielu môže viesť ku konfliktom na konci nájomného vzťahu.

Podstata kaucie spočíva v tom, že nájomca pripíše na účet prenajímateľa oboma zmluvnými stranami dohodnutú sumu (často býva stanovená na sumu rovnajúcu sa mesačnému nájmu, preto ten zmätok), aby si zabezpečil náhradu prípadnej škody na prenajatej nehnuteľnosti. .

„Pri uzatváraní nájomnej zmluvy a inštrukciách vlastníkov bytov vždy hovoríme, že kaucia je akousi vratnou sumou, ktorú v žiadnom prípade nemožno použiť ako platbu za posledný mesiac a v žiadnom prípade nesúvisí so zálohou za prenájom,“ hovorí. Vadim Lamin, vedúci oddelenia prenájmu luxusných bytov v Penny Lane Realty. – Zábezpeka je určitým príspevkom vo výške jednej sadzby nájmu, ktorý poskytuje komfortné podmienky pre majiteľa nehnuteľnosti v prípade možného poškodenia majetku bytu zo strany nájomcu. Poviem vám to podrobnejšie: ročná zmluva skončila, nájomca zaplatil za posledný mesiac, prebieha konanie o spätnom prevzatí a prevode bytu a tu sa skladá zábezpeka, ktorú si nechala. majiteľ nehnuteľnosti. Pri kolaudácii si majiteľ robí obhliadku bytu. Majiteľ objasní, či je všetko v poriadku s nábytkom, opravami, účtami za telefón atď.“ Posudzuje sa výška prípadných škôd, reštaurátorské opravy a iné náklady na uvedenie bytu do pôvodnej podoby. Po odpočítaní týchto nákladov musí vlastník vrátiť nájomcovi výšku zábezpeky. V prípade, že na majetku nevznikne žiadna škoda, bude nájomcovi vrátená záloha v plnej výške. Hlavným účelom kaucie je teda ochrana záujmov vlastníka nehnuteľnosti.

„Správnejšie je nazývať tento typ platby bezpečnostnou platbou. Jeho zmyslom je zabezpečiť povinnosť nájomcu starostlivo nakladať s majetkom prenajímateľa,“ hovorí Oleg Seregin, zástupca generálneho riaditeľa Akadémie vied DOKI. – Účtuje sa v prípade poškodenia majetku prenajímateľa. Vratné alebo nevratné na konci doby prenájmu. Výška platby sa vypočíta v závislosti od nákladov na nábytok a domáce spotrebiče. Niekedy účtujú viac, niekedy menej. Zvyčajne sa účtuje 100 % mesačného nájomného.“

Aký je rozdiel medzi zábezpekou a zábezpekou?

Kaucia alebo depozit bola pôvodne suma, ktorú zaplatil potenciálny nájomca, aby potvrdil svoju povinnosť prenajať si daný byt do určitého dátumu (akýsi druh „rezervácie“). V tomto chápaní sa zábezpeky v súčasnosti až na zriedkavé výnimky nevzťahujú na nájomné. Konkrétne o zábezpeke hovorí formulácia „kaucia – 1 mesiac“, ktorá sa najčastejšie objavuje v inzerátoch na prenájom lacného bývania. „Záloha pri prenájme bytu a depozit pri prenájme dnes sú rôzne názvy pre ten istý pojem.

Zábezpeka sa skladá pri uzatvorení nájomnej zmluvy a spravidla sa rovná mesačným nákladom na prenájom. Kaucia sa nikdy neakceptuje ako platba za posledný mesiac pobytu, nie je to platba, je to rezervovaná suma peňazí pre prípad možnej škody na majetku majiteľa, nezaplatené účty za energie a telefón a podobne,“ hovorí. Prvá zástupkyňa riaditeľa spoločnosti MIEL-Arenda Maria Zhukova.

Jedným slovom existujú dva významy pojmu kolaterál: jeden z nich, zastaraný, je záloha, ktorá sa vydáva pred uzavretím nájomnej zmluvy, a druhý je zábezpeka. Mimochodom, zmätok existuje nielen s pojmom kolaterál: samotný pojem „zábezpeka“ v právnych predpisoch neexistuje. To vedie k sporom o rôznych otázkach, ktoré možno rozdeliť na:

Spory o zákonnosť použitia kaucie na: zabezpečenie záväzkov na úhradu nájomného a záväzkov na náhradu škody na prenajatom majetku, ako aj na kompenzáciu predčasného ukončenia nájomnej zmluvy.
Spory o zákonnosť zdanenia kaucie (neexistuje všeobecne uznávaný názor na túto vec, no častejšie sa má za to, že kaucia nepodlieha dani z príjmu fyzických osôb, keďže nejde o príjem. Pokiaľ ide o platbu DPH zo sumy prijatej dane z príjmov sa rozhoduje individuálne, na základe konkrétnej situácie) .

Použitie výrazu „záloha“ je celkom prijateľné, rovnako ako výraz „zábezpeka“, ak hovoríme o zábezpeke.

Môže byť zábezpeka použitá len na pokrytie škôd, keď sa nájomca odsťahuje?

V niektorých prípadoch (špecifikovaných v nájomnej/nájomnej zmluve) môže byť zábezpeka použitá na splnenie záväzkov spojených s platením nájomného a iných záväzkov, ktoré nájomca prevzal zo zmluvy. Zábezpeka je vo svojej podstate zmluvným spôsobom zabezpečenia plnenia záväzkov a povinnosti podľa Občianskeho zákonníka vznikajú zo zmluvy, v dôsledku škody a z iných dôvodov. Zmluvné strany majú právo v zmluve ustanoviť konkrétne druhy záväzkov (vrátane povinnosti platiť nájomné alebo nájomné, záväzky vyplývajúce zo spôsobenia škody na priestoroch a pod.), na ktoré možno použiť zábezpeku, poznamenáva Alla Lyagina, riaditeľ právneho oddelenia IntermarkSavills.

Zábezpeka a záloha za posledný mesiac sú úplne odlišné veci, ale ak je to uvedené v zmluve, zálohu možno použiť na zaplatenie posledného mesiaca. Prenajímatelia nie sú vždy ochotní akceptovať túto možnosť, pretože sa ukazuje, že posledný mesiac pobytu nájomníkov nie je finančne zabezpečený a všetky poruchy a porušenia v prípade konfliktného správania nájomcu bude musieť prenajímateľ opraviť na adrese jeho vlastné náklady. Ak sú však vzťahy s nájomníkmi rok (alebo viac) bezproblémové, s najväčšou pravdepodobnosťou už nebudú mať chuť „odplatiť sa“ za posledný mesiac.

Je možné ušetriť na zábezpeke?

Pre prenajímateľa nie je výhodné zaobísť sa bez zábezpeky, pretože chráni svoj majetok pred poškodením. Na základe dnešnej praxe je záloha, v segmente ekonomickej triedy častejšie nazývaná záloha, vo väčšine prípadov povinná. „Výnimkou môže byť miestnosť, ktorú prenajímajú prenajímatelia bývajúci v tom istom byte. Vysvetľuje to skutočnosť, že majiteľ má možnosť sledovať bezpečnosť majetku a včasné zaplatenie všetkých účtov,“ poznamenáva Elena Merkulenková, vedúca oddelenia Parku kultúry spoločnosti Inkom-Real Estate.

„Zábezpeka sa spravidla nevyberá, ak je byt „zničený“, vo všeobecnosti prenajímateľ vždy stanoví požiadavku na zaplatenie tejto sumy. Prenajímateľ aj nájomca musia v zmluve ustanoviť postup pri zadržaní platby (v prípade, že sa niečo stane), postup pri zisťovaní škody a postup pri vrátení vrátane lehoty na vrátenie. Platba sa spravidla vracia v deň skončenia doby prenájmu,“ poznamenáva Oleg Seregin.

Kaucia sa skladá pri uzavretí nájomnej zmluvy. Vyhotovuje sa akt o prevzatí a prevode majetku, v ktorom je uvedený všetok majetok (nábytok, sanita, domáce spotrebiče a pod.) a jeho stav a evidujú sa závady. Byt môžete nafotiť a preniesť na každú stranu sadu fotografií (ak je zmluva uzatvorená cez agentúru, je to s najväčšou pravdepodobnosťou súčasťou štandardného balenia). Je zmysluplné, aby si nájomca vopred skontroloval, či v prenajatom byte nie sú dlhy na účtoch za energie a iných platbách.

Čo sa týka sporenia, záloha je často rozdelená (nájomníci ju prenajímateľovi zaplatia do 2-3 mesiacov), termín a postup vykonania tejto platby je uvedený v zmluve: kedy sa platí, v akých podieloch (ak po častiach ), a v akom časovom horizonte je každá časť uhradená atď. str Pre pohodlie môžete do zmluvy zahrnúť klauzulu o tom, že s písomným súhlasom prenajímateľa môže byť zábezpeka použitá na úhradu za posledný mesiac. . Podkladom pre vrátenie zálohy nájomcovi bude dohoda a podpísanie aktu o vrátení majetku zmluvnými stranami.

Prenájom bytu je celkom výnosný biznis, no riskantný najmä pre prenajímateľov. Mnohí majitelia nehnuteľností chcú chrániť seba a svoj majetok pred nepoctivými nájomníkmi. Vklad vystupuje ako taký ručiteľ. Zábezpeka pri prenájme bytu je akousi náhradou za prípadnú škodu, bezpečnostnou sieťou pre prenajímateľa v prípade poškodenia majetku alebo nedoplatkov na účtoch za energie. Toto bude podrobnejšie diskutované v článku.

Kaucia pri prenájme bytu

Čo je depozit pri prenájme bytu a ako sa počíta? Výšku príspevku určujú strany na základe rôznych dôvodov. Niekedy to môže byť priemerná cena za jednu jednotku zariadenia v byte, alebo len nejaká ľubovoľná suma, ale najčastejšie sa poistné rovná mesačnému nájmu.

Po uplynutí doby prenájmu je vlastník povinný skontrolovať priestor a všetky veci v ňom. Ak je čokoľvek poškodené, suma potrebná na obnovu bude odpočítaná zo zálohy.

Stáva sa, že veľkosť vkladu nestačí. Potom je nájomca povinný zaplatiť požadovanú sumu. Ak po kúpe novej veci alebo vykonaní opravy zostanú peniaze, je vlastník priestorov povinný ich vrátiť. Je možné, že v byte nevzniknú žiadne škody a účty za energie budú zaplatené v plnej výške. Potom sa záloha vráti v plnej výške.

Zábezpeka je zárukou náhrady vecnej škody v prípade škody na majetku

Právna úprava poistného

Jednoznačná úprava vkladov zo zákona neexistuje. Nepriamo sa ho dotýkajú články 662 a 1064 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie. V prvom sa uvádza, že všetok majetok prevedený do dočasného užívania musí byť vrátený v dobrom stave, avšak s prihliadnutím na prirodzené opotrebovanie. To znamená, že prenajímateľ nemôže od nájomníkov požadovať náhradu za opravu vekom kvapkajúcej batérie, ani zaplatiť za kúpu nových záclon, keďže tie staré na slnku vybledli. Ak ale domáci miláčikovia nájomníkov roztrhali tapety, alebo si nájomníci sami napríklad rozbili zrkadlo, musia zaplatiť spôsobenú škodu. Toto je uvedené v 1064 Občianskeho zákonníka - nahradiť škodu akýmkoľvek spôsobom dohodou strán.

Článok 329 Občianskeho zákonníka vyzýva účastníkov zmluvy, aby sa nezávisle rozhodli, na aké účely a za akých okolností sa zábezpeka použije.

Toto všetko musí byť uvedené v nájomnej zmluve alebo v jej dodatku. Najčastejšie sa používa príspevok:

platiť za opravy poškodených vecí;
kúpiť poškodené veci;
v prípade nezaplatenia účtov za energie;
v prípade predčasného jednostranného ukončenia nájomnej zmluvy.

Je veľmi dôležité, aby v zmluve boli uvedené všetky body, na základe ktorých má vlastník bytu právo použiť poistné prostriedky. Keď je určené, na čo bude záloha použitá, ako aj jej veľkosť, prichádza na rad uhradenie sumy. Peniaze môžete previesť v hotovosti alebo bankovým prevodom. V oboch prípadoch je potrebné vystaviť potvrdenie, ktoré bude obsahovať údaje o registrovanom pase strán a sumu, ktorá bola prevedená. Pri bezhotovostných platbách je dodatočným potvrdením výpis z účtu.

Po uplynutí doby nájmu je výška zábezpeky vrátená nájomcovi

Zákon o inventarizácii majetku

Samozrejme, aj nájomca sa chce chrániť a neplatiť peniaze nadarmo. Aby na konci nájomnej zmluvy nedošlo k nedorozumeniam, bolo by dobré vyhotoviť potvrdenie o odovzdaní a prevzatí bytu, v ktorom bude podrobne popísaný stav bytu. Musíte si všetko zapísať a uviesť všetky funkcie a nuansy (odreniny, triesky, škrabance atď.):

všeobecný stav bytu;
nábytok;
technológie;
Inštalatérstvo.

Takýto dodatok k zmluve pomôže nájomcovi cítiť sa istejšie a vyhnúť sa prípadným sporom medzi zmluvnými stranami. Pri zostavovaní tohto dokumentu buďte opatrní, nebuďte leniví, aby ste všetko označili čo najpodrobnejšie. Ak sa niečo zamešká, tak sa v budúcnosti ťažko domáhate náhrady škody za poruchu alebo naopak preukazovania svojej neangažovanosti.

Okrem toho stojí za to uviesť stav platieb účtov za energie: odpočty meračov, prítomnosť dlhu alebo preplatku. Ak je to možné, priložte k listine fotografie bytu s celým jeho obsahom. To všetko musí byť potvrdené podpismi strán transakcie. Samozrejme, inventúru majetku robiť nesmiete, no v tomto prípade sa bude ťažko dokazovať, kedy bola napríklad rozbitá váza. Bez relevantných dokumentov sú všetky vyhlásenia nepodložené.

Ako sa vracia záloha?

Nájomná zmluva sa teda skončila – čo sa stane so zálohou? Prenajímateľ musí byt a majetok skontrolovať, či mu nájomca vráti všetko v poriadku. Ak nie sú žiadne nároky, potom sa poistná suma vráti platiteľovi v plnej výške. K transakcii, rovnako ako pri platbe, je priložený doklad. Musí v ňom byť uvedené, že bola vrátená výška zábezpeky, jej veľkosť, údaje z pasu a podpisy strán.

Bohužiaľ, v praxi sú škody na majetku pomerne častým javom. Ak bola táto skutočnosť zistená, tak podľa nájomnej zmluvy je bývalý nájomca povinný nahradiť spôsobenú škodu. Ak je zariadenie alebo nábytok rozbité, musíte zaplatiť za opravu alebo kúpiť novú položku. Ak je oprava poškodená, uhradíte náklady na materiál a prácu.

Často sa v prvom prípade strany nevedia dohodnúť na oprave alebo výmene. A je lepšie stanoviť tento bod v zmluve vo fáze počiatočnej transakcie. Najčastejšie si vyberajú to, čo bude stáť menej.

Môže sa tiež stať, že výška poistného nepostačuje na pokrytie nákladov. Potom musí nájomca zaplatiť vlastníkovi bytu požadovaný rozdiel. V opačnom prípade zvyšnú sumu vráti prenajímateľ. Pri posudzovaní škody netreba zabúdať na spomínaný článok 662 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, ktorý hovorí o amortizácii. Bežným opotrebovaním sa veci môžu stať nepoužiteľné a nájomca za to nemusí platiť.
Ak sa strany nedokážu dohodnúť, ich spor sa rieši na súde.

Kaucia je zahrnutá v nájomnej zmluve

Výhody kaucie pri prenájme bytu

Nie každý súhlasí s platením poistnej sumy pri prenájme bývania, no najčastejšie sú obe strany za to, aby ju mali. Je to zábezpeka, ktorá poisťuje záujmy prenajímateľa aj nájomcu. V prvom rade však zaisťuje bezpečnosť majiteľa bytu:

Znižuje sa riziko poškodenia majetku.
V prípade zistenia škody ju nebudete musieť kompenzovať z vlastných prostriedkov.
Ak sa vyskytnú neočakávané (nezaplatené) účty, nebudete ich musieť platiť sami.
Na žiadosť strán môžete určiť veľa ďalších bodov, kde sa bude platiť poistné.

Všetko však nie je také ideálne: záloha za byt môže byť oveľa nižšia ako spôsobená škoda. A úkony v tomto prípade sú tiež lepšie popísané v zmluve.

Na prvý pohľad sa môže zdať, že poistné je výhodné len pre vlastníka bytu. Nie je to však tak: hosťovi garantuje poskytnutie potrebných životných podmienok. Nevýhody tu zahŕňajú dodatočné náklady. Ak sa však s nehnuteľnosťou bude narábať opatrne, záloha sa vráti v plnej výške a nájomca neutrpí žiadnu finančnú stratu.

Prenájom bytu bez poistenia

Po preštudovaní trhu s nehnuteľnosťami na prenájom si všimnete, že nie všetci majitelia domov vyžadujú platbu poistenia. Niekedy sa bez toho zaobídete. Najčastejšie sa od jeho používania upúšťa v nasledujúcich prípadoch:

Byt je nezariadený. Ale aj vtedy má zmysel uvažovať o možnosti zálohy – sú predsa aspoň inštalatérske práce a opravy, ktoré sa dajú aj pokaziť. Napríklad rozbitie okna alebo umývadla.
Byt je v zlom stave. Tu, ako sa hovorí, „majster je pán“. Či bude nájomca súhlasiť s bývaním v takýchto podmienkach, pričom ušetrí na nájomnom a zálohách, je jeho voľba.
Prenajíma sa izba, pričom majiteľ bytu tu býva a môže neustále sledovať poriadok a bezpečnosť nehnuteľnosti.
Osobné želanie prenajímateľa.

Napriek tomu sa byty najčastejšie prenajímajú a prenajímajú s kauciou.

Zábezpeka sa líši od zábezpeky tým, že má záruku vrátenia.

Rozdiel medzi vkladom a záložným právom

Mnoho ľudí (majú na svedomí majitelia nehnuteľností aj ich nájomcovia) nerozumie rozdielu medzi kauciou a platbami poistenia. A je veľmi dobré, ak sa transakcia uskutoční s pomocou realitného agenta, ktorý dokáže jasne vysvetliť rozdiel medzi týmito pojmami.

Kaucia je jednorazová platba, ktorá je prevedená na majiteľa bytu v čase uzavretia zmluvy a takpovediac potvrdzuje záujem nájomcu prenajať si túto konkrétnu nehnuteľnosť. Ak si to nájomca z nejakého dôvodu rozmyslí, zábezpeka sa nevracia. Výška zálohy je pevná a rovná sa platbe za mesačný pobyt. To znamená, že nový nájomca platí prenajímateľovi dva mesiace bývania v byte – prvý a posledný.

Ďalší osud kolaterálu musí byť zdokumentovaný. Najčastejšie existujú dva scenáre:
Suma zostáva do skončenia nájmu a potom jednoducho pokryje posledný mesiac bývania v byte. To je výhodné pre obe strany. Majiteľ bytu sa nebojí, že sa nájomníci odsťahujú a nebudú platiť.

To je jednoducho výhodné pre nájomcu, pretože sťahovanie z miesta na miesto je nákladná záležitosť a tu je mesiac plateného nájomného. Suma sa vráti nájomcovi po 2-4 mesiacoch, s výhradou včasnej platby za ubytovanie a energie. Táto možnosť je menej populárna, ale nie je vylúčená.

Ak to zhrnieme, môžeme povedať, že kaucia je výborným nástrojom, ktorý poskytuje majiteľovi nehnuteľnosti dodatočnú ochranu pred prípadnými stratami. V praxi sa už dlho používa vo všetkých civilizovaných krajinách a o jeho význame nepochybujú obe strany. Hlavná vec, ktorá je potrebná pri vyberaní zábezpeky, je správne vypracovať zmluvu, ktorá opíše všetky nuansy, a potom bude poistné skutočne plniť svoju hlavnú funkciu.

Väčšina prenajímateľov požaduje od nájomcu zaplatenie zábezpeky. Je zriedkavé, že sa majiteľ nestará o bezpečnosť svojho majetku, a preto je záručné krytie také dôležité. Čo je depozit pri prenájme bytu?

V moderných podmienkach je kaucia pri prenájme bytu neoddeliteľnou súčasťou podnikateľskej kultúry. Majiteľ nehnuteľnosti odovzdaním kľúčov nájomcovi odovzdáva svoj majetok do užívania úplne cudzej osobe.

Je logické, že chce mať akú-takú garanciu bezpečnosti svojho majetku a pravidelnosti splátok nájomného. A prvou takouto zárukou je záloha zložená nájomcom. Čo je depozit pri prenájme bytu?

Základné momenty

Je nepravdepodobné, že by dnešní prenajímatelia súhlasili s podpisom nájomnej zmluvy bez toho, aby nájomca zaplatil kauciu.

Tým sa výrazne znižujú riziká poškodenia majetku, oneskorenej platby a jednostrannej platby.

Nájomcovi sa môže zdať priveľké bremeno platiť akontáciu za prvý mesiac pobytu a dodatočné zabezpečenie. Ale…

Majiteľ bytu prevádza bývanie do užívania nájomcovi, na dekoráciu ktorého sa minulo veľa peňazí. Okrem toho sa v byte nachádza nábytok, domáce spotrebiče atď.

Vo všeobecnosti sa ukazuje, že je to dosť pôsobivé množstvo. A všetko toto dobro sa dáva do „nesprávnych rúk“. Prirodzene, prenajímateľ chce získať záruku bezpečnosti nehnuteľnosti.

Z tohto pohľadu sa záloha vôbec nezdá ako obrovská suma. Ak je škoda vážna, jej veľkosť pravdepodobne nebude dostatočná na kompenzáciu strát.

Záloha v podstate viac-menej zaručuje opatrný prístup nájomcu k cudziemu majetku. Ak nedôjde k žiadnej škode, depozit je nájomcovi v plnej výške vrátený po uplynutí doby nájmu bytu.

Požadované podmienky

Kaucia pri prenájme bytu je prvkom, ktorý chráni záujmy prenajímateľa v prípade poškodenia nehnuteľnosti nájomcom alebo v prípade iných negatívnych okolností.

Kaucia, presnejšie poistná kaucia, je peňažná suma, na ktorej sa strany obchodu dohodnú, zaručujúca náhradu za prípadné straty na strane nájomcu.

Často sa kaucia účtuje vo výške jednej splátky nájmu. To spôsobuje zmätok s definíciami. Niekedy sa záloha zamieňa s platbou vopred za prvý mesiac pobytu.

Platba vopred a prenájom bytu sú úplne odlišné veci, aj keď sú sumou rovnaké. Záloha sa často vzťahuje na platbu za posledný mesiac pobytu. A to absolútne nie je pravda.

Zábezpeka v žiadnom prípade nesúvisí so splátkami nájomného. Prijíma sa ako záruka a vracia sa po ukončení vzájomných záväzkov v prípade neexistencie nárokov zo strany prenajímateľa.

Niekedy sa depozit pri prenájme bytu zamieňa so kauciou resp. Oba tieto pojmy zahŕňajú sumu, ktorú nájomca zaplatí ako záruku uzavretia zmluvy.

Ak prenajímateľ uzavrie dohodu s inou osobou, je povinný zálohu vrátiť. Ak nájomca odmietne podpísať nájomnú zmluvu, zaplatená záloha sa nevracia.

Ak je zmluva podpísaná, môže byť zohľadnená ako zálohová platba. Zástava nemá nič spoločné so zaručením bezpečnosti majetku.

Prečo je to potrebné?

Mať zábezpeku je dôležité predovšetkým pre majiteľa domu. Keď má v rukách určitú sumu peňazí, získava záruku bezpečnosti svojho majetku.

Po skončení doby prenájmu môže prenajímateľ vykonať obhliadku bytu a nábytku v ňom. Ak dôjde k poškodeniu, strata bude uhradená zo zálohy.

Niekedy sa nájomníci odsťahujú a „zabudnú“ zaplatiť účty za energie alebo zaplatiť nájomné za posledný mesiac. A v tomto prípade vklad kompenzuje straty majiteľa.

Okrem toho prítomnosť zálohy pri prenájme bytu zabezpečuje dodržiavanie podmienok zmluvy. V prípade neočakávaného predčasného ukončenia zmluvy bez výpovede zo strany nájomcu utrpí vlastník bytu materiálne a dočasné straty.

Sú spojené s potrebou nájsť nových nájomníkov a nákladmi na uvedenie bývania do „predajného“ stavu. V tejto situácii sa záloha stáva platbou pokuty za nedodržanie podmienok zmluvy.

Treba si uvedomiť, že použitie zábezpeky ako poslednej platby za nájom je nanajvýš nevhodné. Môže sa stať, že dôjde k poškodeniu majetku a nie sú zaplatené energie.

Pri absencii záruky bude dosť ťažké získať späť finančné prostriedky od bezohľadného nájomcu. Prečo potrebuje nájomca bytu zálohu?

Na prvý pohľad je takáto platba pre nájomcu veľmi nežiaduca, najmä preto, že suma môže byť dosť významná.

Ale práve zloženie zálohy pri prenájme bytu vám umožní usadiť sa v dome s prijateľnými životnými podmienkami. Dnes si bez kaucie môžete prenajať len úplne „zabitý“ byt, nevhodný na bežnú existenciu.

Je teda lepšie zaplatiť poistnú sumu a užívať si komfort. Okrem toho bude táto suma vrátená za predpokladu, že s nehnuteľnosťou bude riadne naložené.

Súčasné normy

Výklad kaucie nie je definovaný ruskou legislatívou. Preto sa všetky otázky týkajúce sa jeho uplatňovania predtým posudzovali na základe „Spôsobov plnenia povinností“.

Podľa jeho ustanovení možno plnenie záväzkov zabezpečiť záložným právom, penále, kauciou, kauciou, zábezpekou a pod.

Na základe toho bolo ustanovenie o zábezpeke zahrnuté do zmluvy o nájme bytu a zábezpeka bola považovaná za spôsob zabezpečenia záväzkov nájomcu.

Dnes sa dá využitie depozitu pri prenájme bytu založiť na. Článok 381.1 federálneho zákona č. 51 Občianskeho zákonníka sa nazýva „Zábezpeka“.

Z jej téz vyplýva, že zábezpeka je peňažný záväzok na náhradu strát v prípade nedodržania zmluvných podmienok.

V prípade, že nastanú okolnosti vopred určené zmluvou, použije sa výška takejto platby na splnenie záväzku.

Uvádza sa, že platba zábezpeky sa vracia, ak nie sú stanovené okolnosti, pokiaľ nie je dohodou strán stanovené inak.

Čo je depozit pri prenájme bytu?

Možnosť zloženia zálohy pri prenájme bytu závisí od odhadovanej hodnoty nehnuteľnosti. Pri prenájme bytu s dobrými opravami a drahým zariadením sa zvyčajne vyžaduje záloha.

Málokedy si pýtajú zálohu za prázdny či neupravený byt, jednoducho preto, že tam nie je čo pokaziť.

V takejto situácii sa často skladá záloha na zabezpečenie úhrady nájomného Výšku zálohy stanovuje majiteľ bytu a nie je nijako limitovaná.

Závisí len od toho, ako si vlastník cení svoj majetok. To znamená, že to môže byť buď 100 % mesačnej platby, alebo sa môže rovnať niekoľkým platbám za prenájom.

Ak je objem vkladu príliš veľký, je možné použiť splátkové platby, kedy je vklad splácaný v splátkach počas niekoľkých mesiacov.

Aby sa predišlo nezhodám týkajúcim sa zloženia a vrátenia zálohy, musia byť podrobne uvedené podmienky jej uplatnenia. Podmienky sú spravidla súčasťou nájomnej zmluvy ako samostatná doložka.

Môžete však vypracovať dodatočnú dohodu k hlavnej zmluve a uviesť v nej všetky nuansy čo najpodrobnejšie. Dôležitou podmienkou zloženia zálohy je vyhotovenie potvrdenia o prevzatí nehnuteľnosti.

Táto požiadavka nie je povinná, ale môže chrániť pred nepoctivosťou strán. Akceptačný list popisuje nehnuteľnosť v byte s jej podrobným popisom.

K dokumentu môžete pripojiť fotografiu interiéru. Po skončení nájmu je vlastníkovi spísaná nájomná zmluva. Na základe neho sa zisťuje, či došlo ku škode na majetku.

V prípade neexistencie potvrdenia o prevode a prevzatí budú akékoľvek vyhlásenia týkajúce sa stavu nehnuteľnosti nepodložené. Nie je možné preukázať, že nehnuteľnosť bola v zlom stave alebo že škodu spôsobil nájomca.

Uzavretie dohody

Pri zostavovaní zmluvy o prenájme bytu so zábezpekou by ste sa mali riadiť štandardným vzorom.

To znamená, že zmluva stanovuje také základné body, ako sú:

predmet zmluvy;
adresa bytu;
podrobnosti o stranách;
odkaz na titulný dokument k bytu;
informácie o počte obyvateľov s uvedením ich údajov;
postup pri platení nájomného;
dobu platnosti zmluvy.

Pokiaľ ide o podmienky záruky, v samostatnom odseku sú uvedené nasledujúce body:

výška zábezpeky;
poradie vstupu;
účel platby;
podmienky vrátenia.

Opcia je možná pri uzatvorení dvoch zmlúv. Jedna je o prenájme bytu a druhá o depozite. Predmetom zabezpečenia je zábezpeka.

V záložnej zmluve sú uvedené povinnosti nájomcu (záložcu) vrátane zaistenia bezpečnosti majetku, platenia účtov za energie, potreby oznámenia predčasného ukončenia nájomnej zmluvy atď.

Uvedená je aj možnosť záložného veriteľa vymáhať straty z kaucie. Zálohu je nevyhnutné vrátiť v plnej výške, ak si nájomca riadne plní svoje povinnosti.

Medzi jednotlivcami

Z právneho hľadiska je zmluva o nájme bytu uzavretá vtedy, keď jednu zo strán transakcie zastupuje právnická osoba.

Ak sú nájomcom a prenajímateľom fyzické osoby, potom nehnuteľnosťou je byt. Ale napriek právnym nuansám sú tieto definície v skutočnosti totožné.

Dohoda je vyhotovená v dvoch kópiách, po jednom pre každú stranu. Pri zapojení sprostredkovateľa alebo notára sa vyhotoví tretia kópia.

Stojí za to sa dotknúť potreby štátnej registrácie takejto dohody. Zmluvy o prenájme bytu môžu byť „krátke“ (do jedného roka) a na obdobie jedného roka alebo dlhšie.

Rozdiel je v tom, že „krátka“ dohoda (do jedenástich mesiacov) nepodlieha štátnej registrácii, na rozdiel od zmluvy uzavretej na obdobie jedného roka.

„Krátku“ zmluvu možno predĺžiť dodatočnou dohodou. Do zmluvy môžete zahrnúť ustanovenie o automatickom predĺžení za predpokladu, že ani jedna zo strán mesiac pred skončením zmluvy neprejavila želanie ukončiť právny vzťah.

Fyzické osoby môžu pri uzatváraní zmluvy o prenájme bytu zahrnúť do textu zmluvy aj ustanovenie o zábezpeke alebo formalizovať zaplatenie zábezpeky v záložnej zmluve.

Bez ohľadu na spôsob predĺženia nájomnej zmluvy, pokiaľ je platná, platia aj podmienky zloženia zábezpeky.

Potrebujem vrátiť?

Osobitnú pozornosť si pri uzatváraní zmluvy zasluhujú podmienky vrátenia zálohy. Je potrebné uviesť, za akých okolností a na aký účel môže prenajímateľ sumu zálohy použiť.

Je potrebné podrobne špecifikovať podmienky a postup vrátenia kaucie. Nie je nezvyčajné, že prenajímateľ nie je ochotný vrátiť zábezpeku.

Dôvod je jednoduchý – peniaze sa minuli a budete ich musieť vrátiť z vlastného rozpočtu. „Obozretní“ prenajímatelia si preto do zmluvy dávajú podmienku použitia depozitu ako poslednej splátky nájomného.

Pri takomto použití nie je nič nezákonné a táto možnosť je možná. Ak sa však pri vysťahovaní obyvateľov zistia škody na majetku alebo nezaplatené energie, bude dosť ťažké ich uhradiť.

Preto by ste si nemali zamieňať pojmy depozit a nájom. Je racionálnejšie stanoviť v zmluve vrátenie zálohy po uplynutí zmluvnej doby pri absencii nárokov voči nájomcovi.

Ak denne

Denné prenájmy bytov sú v súčasnosti veľmi žiadané. Preto mnohí majitelia uprednostňujú túto možnosť prenájmu nehnuteľnosti, ktorá im umožňuje rýchlo získať hotovosť.

No v tomto prípade je prenajímateľ ešte viac nechránený. Nájomca, ktorý nemá záujem o ďalšie bývanie, nepovažuje za potrebné starať sa o bezpečnosť nehnuteľnosti.

To často vedie k stratám, ktoré nie sú kryté nájomným. Riešením je použitie nástroja, akým je záloha.

Poistná suma sa vyberá súčasne s nájomným a vracia sa pri odchode nájomcu po kontrole stavu nehnuteľnosti.

Ak dôjde k poškodeniu alebo strate, záloha bude vrátená. V prípade porušenia životných podmienok sa záloha nevracia.

Zloženie zálohy pri prenájme bytu chráni majiteľa domu pred mnohými problémami. Možno nepokryje všetky prípadné straty, no zabezpečí, aby sa nájomca k svojmu majetku správal opatrnejšie.