Перелік документів для реєстрації відступлення права вимоги. Договір поступки права вимоги: купити квартиру від підрядника

Серед угод з нерухомістю досить часто зустрічається купівля житла у нових будинках за договором цесії чи поступки права. Втім, набагато частіше зустрічається дещо обрусілий термін - "переуступка". Так і кажуть – «купівля квартири з переуступки».

Купівля квартир у нових будинках з переуступки вважається безпечнішою угодою, ніж пайове будівництво. Ще б пак, адже «на рівні котловану» завжди купуєш, у певному сенсі, кота в мішку. Нерідко і за ціною виходить дещо дешевше.
Купівля-продаж квартири з переуступки вимагає, проте, компетентного та відповідального підходу – як, втім, і за будь-яких інших операцій з нерухомістю. Ціна питання завжди висока, і, з одного боку, це багато в чому зобов'язує учасників угоди, а з іншого – завжди приваблює шахраїв різних мастей.

Втім, жодних складнощів немає, і завжди можна знайти юриста, який пройде усі етапи з вами, не дасть заплутатися та допоможе зробити все правильно. У нашій статті ми розберемо приклад угоди щодо переуступки права на квартиру в будинку, що будується за ФЗ-214 (Законом «Про участь у пайовому будівництві»).

Продаж квартири в нашому прикладі при цьому відбувається через договір пайової участі (ДДУ), а в одній з наступних статей ми додатково розглянемо варіант з переуступкою паїв у ЖБК – там теж багато тонкощів та нюансів.

Переуступка з юридичної точки зору

Юристи називають переуступку «цесією», що те саме – власне, cessi перекладається з латині, як «поступка». Безпосередньо у російському законодавстві слова «переуступка» немає, але питання пайового будівництва добре розкладені у статті 11 Закону 214-ФЗ, а поняття цесії регулюється Цивільним кодексом РФ (глава 24, статті 382-390). Насправді нас цікавлять лише два пункти з ФЗ-214.

Перший – про те, що поступитися своїми правами пайовик може тільки після того, як здійснить усі виплати за договором, або після переведення зобов'язань на нового власника, який при цьому стане і пайовиком.

Другий – про те, що свої права пайовик може передати за договором лише після державної реєстрації права та до підписання акта прийому-передачі об'єкта пайового будівництва.

Людина, яка поступається правом, при цьому називається словом «цедент», а той, хто приймає це право, – словом «цесіонарій». Цедентом при цьому може бути як приватна особа, так і фірма. Приватник міг, наприклад, вкласти гроші на ризикованому «етапі котловану», а тепер хоче вийти з пайового будівництва, заробивши деякі відсотки на вкладений капітал. Трапляються й ситуації, коли люди виходять із ЖБК з інших причин – ділять майно, їдуть в інший регіон або терміново потребують грошей.

Юридичні особи, які продають частки в ЖБК, це, як правило, підрядники забудовника, які отримали оплату квартир. Непоодинокі і випадки, коли деякими квартирами володіє дочірня компанія забудовника - наприклад, це можуть бути квартири, не куплені громадянами та інвесторами на ранніх етапах будівництва. Частку в перспективному будинку, що будується, може купити і агентство нерухомості - відповідно, в якийсь момент воно захоче продати квартиру.

Ризики при придбанні квартири з переуступки

Важливо розуміти, що цессионарий отримує за договором переуступки не квартиру, лише право вимоги неї. Отже, він приймає він і всі відповідні ризики незавершеного пайового будівництва.

Причому ці ризики не залежать від «продавця», адже він не може відповідати за те, чи добудують будинок чи ні, чи прийме його державна комісія і так далі. Навіть якщо цедент не зважив на якісь очевидні ризики, спочатку укладаючи договір пайового будівництва – тепер це ваші проблеми. 214-ФЗ при цьому захистить покупця (цесіонарія) лише від шахрайства під час проведення угоди – наприклад, від «подвійного продажу» об'єкта.

Незалежно від того, чи укладаєте ви угоду самостійно, чи допомагає вам агент нерухомості або навіть кваліфікований юрист – читайте договір пайової участі дуже уважно. Порядок переуступки права, напевно, детально прописаний у цьому документі. Закон №214 регулює період, у який можливий продаж квартири з переуступки – з моменту державної реєстрації договору пайової участі Росреєстром до здачі квартири забудовником («передачі ключів»). У зв'язку з цим обов'язково потрібно переконатися в тому, що ДДУ зареєстровано в Росреєстрі (на документі має стояти штамп цього органу).

Особливості договору переуступки (цесії)

Як і більшість договорів, договір переуступки («цесії») – двосторонній. У ньому беруть участь продавець та покупець. Але насправді є і третя сторона – це забудовник. У більшість договорів пайової участі прописано обов'язок пайовиків про повідомлення забудовника про намір перепоступити права. Більше того, забудовники часто не лише вимагають узгоджувати з ними переуступку прав, а й хочуть винагороду за свою участь в угоді – зазвичай, від одного до п'яти відсотків вартості квартири. Як правило, ці витрати лягають на плечі покупця, але іноді можна домовитись із продавцем і розділити з ним суму порівну. Незалежно від того, хто вносить суму, збережіть квитанцію або хоча б її копію, і взагалі – уважно ставтеся до всіх документів, пов'язаних із вашим майбутнім об'єктом нерухомості.
Договір переуступки квартири повинен обов'язково містити паспортні дані сторін, а якщо одна з них є юридичною особою – її реквізити. Якщо ви перебуваєте у шлюбі, знадобиться нотаріальна згода чоловіка чи дружини на угоду – як на купівлю, так і на продаж.

Продавець передає покупцю оригінал договору пайової участі та платіжні документи, що підтверджують усі його платежі забудовнику. У договорі переуступки обов'язково мають бути зазначені всі суми всіх зобов'язань, які ніс продавець стосовно забудовника, адже тепер ці зобов'язання переходять до покупця.

Крім того, у договорі про переуступку має бути чітко прописана підстава, на якій діє продавець – зазвичай це договір пайової участі між продавцем і забудовником. Такий договір (ДДУ) обов'язково має бути зареєстрований у Росреєстрі. Там же реєструється і новий договір - договір перевідступлення права (цесії).

Реєстрація договору переуступки в Росреєстрі

Договір переуступки обов'язково має бути зареєстрований у Росреєстрі. Для цього туди подається наступний обов'язковий набір документів:

Заяви сторін про державну реєстрацію договору відступлення прав (на підставі договору пайової участі);
Оригінали посвідчень особи (паспортів);
Документ про сплату мита за реєстрацію договору (оригінал та копія);
Оригінал договору пайової участі, зареєстрований Росреєстром (після реєстрації його повернуть разом із свідоцтвом);
Договір переуступки права вимоги ДДУ, а також додатки та погоджені зміни до нього. Можна подати до Росреєстру два оригінали (по одному для кожної сторони) або оригінал та нотаріальну копію;
засвідчені нотаріусами згоди подружжя на правочин, або документальне підтвердження можливості одного з подружжя прийняти майно у спільну власність (наприклад, шлюбний контракт);
Згода органів опіки, якщо пайовик не досяг 14-річного віку або є недієздатним за рішенням суду;
Письмова згода забудовника на переуступку прав (оригінал та копія).

До моменту державної реєстрації договору в Росреєстрі переуступка не набуде чинності. Якщо на момент переуступки продавець не повністю виконав свої фінансові зобов'язання перед забудовником, цей обов'язок перейде до покупця. Розмір платежів та графік при цьому зберігатимуться такими, якими були спочатку. Зобов'язання з ДДУ набуваються разом із правами.

Усі грошові розрахунки сторони здійснюють після реєстрації договору переуступки - на підставі вже зареєстрованого Росреєстром документа. Сума платежу при цьому може перебувати вже в банківському осередку.

Вам знадобиться

- належним чином зареєстрований договір пайової участі у будівництві;
- платіжні документи, що підтверджують, що початковий пайовик виконав усі свої фінансові зобов'язання перед забудовником і не має заборгованості за ними;
- Завірена нотаріусом згода чоловіка продавця на укладання угоди.

Інструкція

Договір відступлення права вимоги характеризується тим, що дія спочатку укладеного договору пайової участі не припиняється, відбувається лише зміна осіб, які несуть зобов'язання у його рамках. Тобто. змінюється лише та сторона, якою забудовник зобов'язаний надати квартиру на правах пайової участі. Всі інші умови договору, у тому числі: розмір та вартість квартири, строки виконання та гарантійний, залишаються незмінними. Ті права, якими мав первинний пайовик, у повному обсязі переходять до того, хто укладає з ним угоду щодо переуступки цих прав. Та особа, яка спочатку інвестувала гроші в будівництво, не несе відповідальності за зобов'язаннями забудовника і відповідає тільки за дійсність вимоги, що передається. Узгодження договору цесії із забудовником також не потрібне, якщо ця умова не була прописана в договорі пайової участі.

Юридичною підставою для укладання угоди щодо переуступки прав є ст. 382 Цивільного Кодексу РФ та ст. 11 Федерального закону № 214-ФЗ "Про участь у пайовому будівництві багатоквартирних будинків ...". Умовою для її укладання є державна реєстрація договору пайової участі в органах Росреєстру за місцем розташування об'єкта нерухомості. Слід врахувати, що угода з переуступки права може бути укладена лише до того, як початковий пайовик підписав передавальний акт, інакше передача прав на квартиру може бути здійснена лише за договором купівлі-продажу.

Для укладення договору цесії має бути підготовлений пакет документів, до складу якого увійде: договір пайової участі, платіжні документи та згода чоловіка.

Зверніть увагу

Перш ніж підписувати договір цесії, переконайтеся у забудовника, що покупець дійсно має право на підписання такого договору і він є власником цього права вимоги. Відомості про власника права на об'єкт нерухомості ви також можете отримати і в органах Росреєстру, отримавши витяг з ЄДРП.

Корисна порада

У тому випадку, коли ви набуваєте права вимоги, яке вже неодноразово перепоступалося, слід ретельно перевіряти ще раз весь ланцюжок попередніх угод.

Можливість переуступити права чи обов'язки за договором передбачена главою 24 Цивільного кодексу РФ. Оформити переуступку можна шляхом укладання угоди чи оформленням передавального акта (коли перехід прав відбувається з закону). При переуступці відбувається повна заміна сторони у зобов'язанні.

Інструкція

При переведенні у зобов'язанні змінюється боржник, зобов'язана особа. Щоб боргу мав законну силу, попередньо потрібно отримати згоду кредитора. Доцільно у разі укласти тристоронній договір: з участю боржника, нового боржника і кредитора.

Переуступка відбувається у такій формі, як і початкова угода. Якщо нотаріус засвідчив договір, то й угода про заміну кредитора чи боржника також підлягає засвідченню нотаріуса.

Разом із підписанням угоди, новому кредитору чи боржнику передаються всі підтверджуючі документи щодо зобов'язання.

Кількість випадків відступлення прав вимоги останнім часом зростає, місяць від місяця Росреєстр фіксує це збільшення. При цьому з такими угодами зазвичай пов'язані певні ризики. Почастішали випадки, коли підрядна організація, яка отримала квартиру як оплату від забудовника, своїх зобов'язань перед будівельною компанією не виконує, внаслідок чого відбувається розірвання договору поступки, після чого квартира повертається по суду. Як підстрахуватися від таких ситуацій, розповіли фахівці.

Перед тим, хто збирається купити квартиру в новобудові, сьогодні відкрито три шляхи. По-перше, підписати договір пайової участі у будівництві безпосередньо із забудовником. По-друге, стати власником квартири у новому будинку можна, уклавши договір відступлення права вимоги з фізичною особою, яка купила цю квартиру у забудовника з метою інвестування. Третій варіант - коли договір відступлення права вимоги укладається з підрядною організацією, яка виконує будівельно-монтажні роботи на об'єкті.

Найбільш поширеними сьогодні є ситуації, коли продавцем виступає підрядник.

Особливість відступлення права вимоги за договором пайової участі у будівництві полягає в тому, що в результаті такої угоди дія першого договору пайової участі не припиняється, у ньому лише змінюється покупець (замість первісного інвестора їм стає нова особа). Права та обов'язки первинного інвестора переходять до покупця, при цьому всі умови першого договору (терміни виконання робіт, ціна квартири та гарантійний термін) залишаються незмінними. Поступка можлива після державної реєстрації договору пайової участі і до того, як підписано акт приймання-передачі на цю квартиру. Так само, як і договір пайової участі, поступка прав підлягає державній реєстрації.

Узгоджувати поступку у забудовника не потрібно (виняток - випадки, коли договір пайової участі містить пункт, що поступка вимоги неможлива без згоди забудовника). Але після того, як договір поступки прав зареєстрований, покупець повинен повідомити забудовника про те, що до нього перейшли права на об'єкт. Для цього складене у простій письмовій формі повідомлення надсилається на адресу будівельної компанії. Цей документ повинен містити дані про першого учасника пайового будівництва та нового інвестора. Бажано додати до повідомлення копію договору відступлення.

Два види поступки

Відповідно до закону № 214-ФЗ «Про участь у пайовому будівництві багатоквартирних будинків», поступка можлива у двох випадках: після повної оплати вартості договору або з одночасним переведенням боргу на нового учасника пайового будівництва.

1. Якщо оплату за договором повністю здійснено, для реєстрації буде потрібна довідка про повну оплату.

2. Якщо першим учасником будівництва оплату внесено не повністю, одночасно зі поступкою відбувається переведення на покупця залишку боргу. Переведення боргу на іншу особу можливе лише за умови згоди кредитора. У такому разі на державну реєстрацію буде потрібна письмова згода забудовника на поступку. Якщо згоди немає у переліку поданих документів, це є підставою для зупинення державної реєстрації договору відступлення.

Пакет документів для угоди

Всі документи, необхідні для переуступки прав, поділяються на ті, що потрібні для реєстрації угоди в Росреєстрі, і ті, що покупцю потрібно зібрати, щоб захистити свої права надалі.

Документи, необхідні для Росреєстру (усі документи надаються у двох примірниках: оригіналі та копії):

1) документ, що підтверджує оплату за договором, або документи, що підтверджують одночасне переведення боргу на нового набувача;

2) письмову згоду забудовника на поступку права вимоги за договором (якщо це передбачено договором пайової участі, а також якщо поступка відбувається з одночасним переведенням боргу на покупця);

3) нотаріально завірену згоду чоловіка;

4) якщо право вимоги перебуває у заставі, письмова згода заставоутримувача;

5) договір, на підставі якого виникло забезпечене іпотекою зобов'язання (для реєстрації договору поступки до Росреєстру звертаються дві сторони договору);

6) згода органів опіки та піклування на поступку прав вимоги за договором, якщо учасником пайового будівництва є неповнолітній (недієздатний).

Документи, які потрібні покупцю

При купівлі квартири у підрядника покупця повинні цікавити два основні моменти: чи справді підрядна організація має право розпоряджатися цим об'єктом і чи було здійснено оплату за договором.

Як правило, між підрядником і забудовником укладається договір підряду з наступним поетапним заліком вартості виконаних робіт у рахунок оплати об'єктів, що купуються. У міру виконання цих робіт за двома цими договорами: договором пайової участі та договором підряду - проводиться залік.

Тут можливі два випадки. Перший - коли квартира переоформлена на підрядника (укладено договір відступлення права вимоги або договір участі у пайовому будівництві, зареєстрований у Росреєстрі).

«У цій ситуації все досить просто, – пояснює адвокат адвокатського бюро «Союз» Юлія Михайлова. - За витягом з Єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно (ЄДРП) перевіряється, чи справді правовласником є продавець, чи є обмеження чи обтяження права вимоги.

Варто поцікавитися у забудовника, чи було здійснено оплату, як правило, у підрядника на руках має бути зареєстрований договір та довідки про оплату. Якщо є попередні правовласники, мають бути документи, що підтверджують їхню оплату попереднім правовласникам, і так до моменту оплати забудовнику. Якщо оплата провадилася шляхом заліку взаємних вимог, потрібно вимагати надання копії таких договорів. Це убезпечить покупців від правопретензій попередніх продавців. Особливу увагу слід привернути до умов, обов'язкові для договорів цього виду. Без них договір вважатиметься неукладеним. Оскільки право вимоги випливає з договору участі в пайовому будівництві, всі реквізити зазначеного договору (номер і дату укладання, а також інші відомості, що дозволяють встановити обсяг вимог, що поступаються) необхідно вказати в договорі поступки».

Другий випадок, коли підрядники не мають юридичного права вимоги щодо об'єкта пайового будівництва, квартира значиться за забудовником або третьою особою.

«У цьому випадку покупцю необхідно з особливою увагою поставитися до моменту передачі коштів, – вважає Юлія Михайлова. - Якщо квартира значиться за забудовником, потрібно вимагати на підтвердження оплати не лише довідки, а й іншого документа (прибутково-касовий ордер та чек). Якщо квартира числиться за фізичною особою, відповідно, саме ця особа має видати розписку в отриманні коштів. Хочеться особливо звернути увагу покупців на те, що при вчиненні правочину необхідно вивчити документацію забудовника: дозвіл на забудову, проектну документацію та всі зміни, внесені до її змісту. Папери, які підтверджують, що забудовник має право на володіння земельною ділянкою. У складних ситуаціях слід залучити до роботи юриста».

Відповідно до статті 17 федерального закону № 214-ФЗ, договір відступлення права вимоги за договором пайового будівництва підлягає обов'язковій реєстрації в Росреєстрі. Договір поступки вважається укладеним лише з державної реєстрації.

Олена Хамардюк,начальник відділу нагляду за пайовим будівництвом служби будівельного нагляду та житлового контролю:

Купуючи об'єкти підрядних організацій, громадяни повинні розуміти, які документи необхідні для такої угоди, щоб у разі виникнення судових розглядів надалі вони могли відстояти свої права в суді. Потрібна не тільки наявність довідки від забудовника про виконані підрядною організацією роботи на об'єктах забудовника, а й усі фінансові документи, що підтверджують розрахунки між забудовником та тією юридичною особою, якій було передано квартиру (залік взаємних вимог, форми виконаних робіт), тому що довідка від забудовника про виконані підрядною організацією роботи фінансовим документом не є. І у разі виникнення ситуації, коли забудовник віддав приміщення, оформив договір пайової участі з підрядною організацією, а та з якихось причин своїх зобов'язань не виконала, робота не була завершена, а об'єкт вже переуступила фізичній особі, захистить інтереси пайовика.

Катерина Шелавіна,заступник начальника відділу реєстрації пайової участі у будівництві Управління Росреєстру по Красноярському краю:

Випадків, коли реєстрація угоди щодо переуступки права вимоги припиняється, останнім часом помітно побільшало. І хоча такі ситуації, як правило, вирішуються, необхідні документи сторони оформлюють і реєстрація проводиться, весь цей місяць, поки поступка припинена, покупець проводить у нервовому очікуванні.

Насправді покупці часто не перевіряють ні умови договору, ні наявність згоди забудовника на поступку об'єкта, це призводить до припинення реєстрації. Ми запитуємо забудовника, і якщо забудовник згоди на поступку не давав, а воно умовами договору передбачено, у реєстрації договору буде відмовлено.

Покупцеві потрібно уважно ознайомитися зі змістом першого договору пайової участі у будівництві, про те, на яких умовах він полягав з початковим інвестором, упевнитися, що у квартирі немає обтяжень (іпотеки). Якщо поступок було кілька, переконатися, що оплата була здійснена за всіма.

У будь-якому випадку, треба пам'ятати, що всі права на об'єкт виникають тільки з моменту реєстрації, поки немає запису в реєстрі, що б не стверджував продавець, це лише його слова, він справді може розпоряджатися об'єктом лише після того, як з'явився запис в ЄДРП.

Необхідні документи

– оригінал

– копія

Оригінали за кількістю учасників договору +ще один оригінал для Росреєстру.
У будь-якому разі.

Договір участі у пайовому будівництві з реєстраційним написом

У будь-якому разі.

Заява на реєстрацію відступлення прав вимоги від цеденту

Оригінал. Надається за кількістю осіб, які поступаються правом вимоги (окремо від кожного нинішнього учасника пайового будівництва).
У будь-якому разі.

Заява на реєстрацію відступлення прав вимоги від цесіонарію

Оригінал. Подається за кількістю осіб, які приймають право вимоги (окремо від кожного майбутнього учасника пайового будівництва).
У будь-якому разі.

Квитанція (платіжне доручення) про оплату державного мита

Оригінал та копія. Оригінал повертається заявнику за результатом послуги.
Сплачена квитанція може бути надана за бажанням заявника (від сторони, що набуває).

Довідка про сплату ціни договору участі у пайовому будівництві цедентом забудовнику

Надається довідка про повну або часткову сплату ціни договору участі в пайовому будівництві забудовнику. Довідка має бути видана забудовником або банком, через який здійснювалися платежі, із зазначенням розмірів та строків внесення платежів.
У будь-якому разі.

Акт (рішення, протокол) про обрання (призначення) керівника

Надається у разі звернення представника юридичної особи, яка має право діяти від імені юридичної особи без довіреності.
Документ, що підтверджує повноваження особи на підписання договору
Оригінал та копія. Оригінал повертається після звіряння з копією.
Якщо договір підписано представником ФО за нотаріальною довіреністю чи законним представником дитини до 14 років або якщо договору підписано представником ПЛ за нотаріальною довіреністю.
Документ, що підтверджує повноваження на подання заяв та інших необхідних для державної реєстрації прав документів
Оригінал та копія. Оригінал повертається після звіряння з копією.
Документ має бути виданий нотаріусом та скріплений його підписом та печаткою. Можливо оформлений як наказу, розпорядження тощо.
Документ, що підтверджує розрахунок між сторонами та відсутність заборгованості
Таким документом може бути розписка про отримання коштів, видана колишнім правовласником.
У випадку, якщо цедент сам отримав права вимоги щодо поступки за умови відстрочення/розстрочення платежу.
Документ, що підтверджує факт встановлення опіки чи піклування
Оригінал та копія. Оригінал повертається після звіряння з копією.
Якщо заява подається опікуном малолітньої (до 14 років) чи недієздатної особи.
Заставна з додатками, яка після реєстрації видається заставоутримувачу.
Оригінал та копія, надається за наявності.
Якщо іпотека засвідчується заставною.
Заява на державну реєстрацію іпотеки в силу закону (при кредиті чи позиці)
Від того, кому переуступається право ДДУ. Надається від кожної особи, якщо стороні приймає права кілька осіб.
Заява про уточнення виду призначення платежу
Копія платіжного документа.
Заповнюється у разі, якщо державне мито було сплачено не за КБК МФЦ.
Кредитний договір або договір позики
Оригінал та копія. Оригінал повертається заявнику за результатом послуги.
У разі виникнення іпотеки через закон, якщо для переуступки використовуються кредитні кошти.
Ліцензія на право нотаріальної діяльності
Оригінал та копія. Оригінал повертається після звіряння з копією.
Нотаріальна довіреність на представника
Оригінал та копія. Оригінал повертається після звіряння з копією.
Якщо звертається представник з доручення.
Письмова згода законних представників
Згода може бути подана на бланку заяви на реєстрацію.
У разі, якщо угоду укладено 14-річною дитиною.
Письмове повідомлення страховика про зміну вигодонабувача
Якщо був укладений договір страхування цивільної відповідальності забудовника. У самому договорі пайової участі має бути пункт про наявність договору страхування
Наказ територіального органу Міністерства юстиції РФ про призначення посаду нотаріуса (помічника)
Оригінал та копія. Оригінал повертається після звіряння з копією.
Свідоцтво про народження
Оригінал та копія. Оригінал повертається після звіряння з копією.
Якщо заява подається батьком дитини до 14 років.
Згода заставоутримувача
Якщо права вимоги за договором участі у пайовому будівництві перебувають у заставі та інше не передбачено договором.
Згода забудовника
Така згода також може бути надана у довідці про сплату ціни ДДУ цедентом, у такому разі окремо згода не потрібна.
Якщо цедент (нинішній учасник ДДУ) не повністю розплатився із забудовником.

Цесія або переуступка права вимоги є на сучасному первинному ринку нерухомості одним із найбільш застосовуваних та поширених способів придбання житла у новобудовах.

Перед здаванням збудованого будинку, на завершальному етапі житлового будівництва, як правило, всі ліквідні квартири бувають розпродані. Саме тому цесія - це практично єдиний варіант для потенційного покупця придбати житлове приміщення перед здаванням нового будинку в об'єкті, що сподобався.

З переуступкою прав у пайовому будівництві пов'язані певні юридичні ризики, тому потенційному покупцеві, який вирішив скористатися правовим механізмом цесії на первинному ринку житла, потрібно точно розуміти, як відбувається процедура переуступки, а також порівнювати вигоди та ризики свого придбання.

Юридична природа та суть переуступки права вимоги

Цесія - це фактично угода купівлі-продажу житла, оформлена за договором переуступки. За цим договором пайовик (тобто продавець квартири в новобудові) передає іншій стороні – цесіонарію – свої зобов'язання та права, що випливають з угоди пайової участі, оформленої пайовиком з компанією-забудовником.

Договори цесії дуже затребувані серед інвесторів, які купують у забудовника житло, як правило, ще на етапі отримання дозволів на будівництво, а потім перепродують квартири на останніх стадіях забудови за вищою ціною.

Механізм переуступки використовується і для покупців житла у новому будинку, які з якихось причин передумали та хочуть повернути вкладені кошти. Для них договір цесії – це практично єдина можливість уникнути штрафів, передбачених у договорі з компанією-забудовником під час розірвання угоди пайової участі.

Продаючи свою недобудовану квартиру через договір переуступки, пайовик не тільки може повернути сплачені фінансові кошти в повному обсязі, але й отримати певний прибуток, оскільки квартири в будинку, що будується, зазвичай з початку продажу і до закінчення будівельних робіт зростають у ціні.

Цесія можлива лише до переходу прав на житло від будівельної фірми до учасника пайового будівництва. Тобто переуступка прав пайовика можлива лише до тих пір, поки ці права на житло, що будується, не були реалізовані. Коли права на збудовану квартиру передані пайовику, тобто після оформлення акта приймання-передачі житла, договір переуступки вже оформити не вийде.

Особливість угоди цесії у цьому, що покупець квартири, уклав договір переуступки, набуває правничий та обов'язки цедента (продавця) у повному обсязі й у майбутньому зобов'язується виконувати всі умови початкового договору пайової участі. Наприклад, якщо в угоді пайовик і компанія-забудовник обмовили умови розстрочення, цесіонарій може проводити виплати лише за цією схемою розстрочки. Він уже не може застерігати в угоді якісь свої індивідуальні умови.

Основні переваги та недоліки механізму цесії в новобудовах

Головні переваги під час укладання договору цесії для покупця полягають у наступному:

з'являється можливість купити житло саме в будинку, що сподобався, якщо квартири вже розкуплені;
іноді покупка квартири по переуступці вигідна для покупця з фінансової точки зору. По-перше, продавці, бажаючи якнайшвидше продати квартири, найчастіше пропонують на стадії завершення будівництва нового будинку ціни нижчі, ніж у офіційного забудовника. На практиці, різниця на вартість квартири, встановленої компанією-забудовником та приватним інвестором, може змінюватись від 3 до 25 відсотків;
у багатьох випадках покупка житла з використанням механізму цесії вигідна покупцям при іпотечному кредитуванні. Якщо покупець, який оформив іпотеку, купує квартиру у забудовника на початковій стадії, йому доводиться протягом кількох місяців (а іноді й років) виплачувати відсотки з іпотеки без можливості заселитися у придбане житло. При цьому часто відсотки по іпотеці до здачі нового будинку в експлуатацію набагато вищі порівняно зі зданим об'єктом. Укладаючи договір цесії на завершальному етапі будівництва (за відсутності можливості укласти договір пайової участі), покупець починає виплачувати іпотеку безпосередньо перед переїздом у нове житло.

Про переваги переуступки прав для продавця вже йшлося. Це насамперед реальна можливість заробити на зростанні цін, що відбувається на різних етапах будівництва новобудови, а також можливість повернути гроші, внесені за договором пайової участі без штрафних санкцій від забудовника.

Основний недолік переуступки прав - це збільшення ризиків покупця в порівнянні з укладанням договору пайової участі з забудовником.

Основні ризики за договором цесії

Незважаючи на те, що укладання угоди цесії пов'язане з цілою низкою ризиків для потенційного покупця, більшість із цих ризиків при уважному вивченні умов угоди та наявності певних правових знань можна звести практично до «нуля».

Отже, назвемо основні ризики під час укладання угоди про переуступку прав на житло в новому будинку.

1. Один із основних ризиків покупця квартири в новобудові, що оформляє договір переуступки прав, полягає у можливому визнанні договору цесії недійсним. Якщо угода між цедентом та цесіонарієм з якихось причин буде визнана з юридичної точки зору недійсною, новий правовласник зможе пред'явити претензії лише до цеденту, а не компанії-забудовника.

Щоб уникнути такої неприємної ситуації, покупцю потрібно проконтролювати правильність укладання договору цесії з дотриманням сторонами обов'язкових умов. За законом договір переуступки прав вважатиметься дійсним за умови:

повної оплати дольщиком всієї суми, зазначеної у договорі пайової участі. Усі оплати мають бути підтверджені угодою про залік взаємних вимог;
наявності письмової згоди компанії-забудовника на переуступку прав, що виникли за первісним договором пайової участі, якщо така згода потрібна в самому договорі пайовика та забудовника;
наявності дозволу кредитної організації, якщо квартира купувалась учасником пайового будівництва з використанням іпотечного фінансування.

Якщо під час укладання договору цессии вищеперелічені вимоги було порушено, відповідно до статті 390 російського Цивільного кодексу, відповідальність перед цессионарием несе початковий учасник пайового будівництва. Покупець квартири має право у разі визнання цесії недійсною вимагати від цеденту повернути усі отримані за угодою фінансові кошти, а також відшкодувати збитки та відсотки за користування грошима. Проте на практиці повернути свої гроші буває не завжди просто.

2. Можливе банкрутство забудовника. Ризик зіткнутися з фінансовою неспроможністю забудовника може виникнути не лише за переуступки прав, а й за початкової пайової участі. Однак найчастіше масові продажі квартир у новобудові, особливо за заниженою ціною, можуть бути викликані саме банкрутством компанії-забудовника, значним затягуванням термінів будівництва або суттєвим порушенням забудовником умов договору.

У даному випадку цедент, який поступився своїм правом на недобудовану квартиру в новому будинку, незалежно від того, знав він про проблеми забудовника при оформленні цесії чи ні, не відповідає перед новим пайовиком за подальший розвиток будівництва. Після укладення угоди про переуступку прав новий покупець, незадоволений термінами забудови або якістю нового будинку, не зможе пред'явити продавцю, який поступився житлом, жодних претензій. Вимоги можна пред'явити лише до забудовника. Однак за фінансової неспроможності будівельної фірми повернути гроші цесіонарію буде не зовсім просто.

Щоб уникнути подібних проблем, покупцю рекомендується перед покупкою уважно вивчити проектну та дозвільну документацію забудовника, навести довідки про його фінансовий стан та перевірити стан незавершеного будівництва.

Крім того, можливе включення до умов угоди цесії пункту про поруку цеденту. При досягненні згоди сторін цесії, у договорі вказується зобов'язання цедента прийняти на себе поруку, якщо компанія-забудовник не надасть цесіонарії готової квартири до певного терміну. Якщо ж новий пайовик надалі розірве з компанією-забудовником, вказану поруку вважатимуться незначною. Як показує практика, подібні умови про поруку цеденту включаються до угоди про поступки досить рідко.

3. Подвійне переуступання прав за згодою пайової участі. У практиці трапляються випадки, коли одна й та сама квартира за допомогою договору цесії продається двічі. При цьому виходячи з прийнятих у подібних справах судових рішень, житлове приміщення реально дістається покупцеві, який перший оформив договір і зареєстрував його. Інші пайовики отримують лише право вимоги із забудовника.

Потенційному покупцю житла у новобудові потрібно уважно вивчати умови майбутньої угоди і чітко розуміти, що згідно з російським законодавством про пайове будівництво, переуступка прав на житло передбачена лише в одній правовій формі, а саме за згодою пайової участі. Угоди переуступки, як і основні договори пайової участі, потребують обов'язкової державної реєстрації.

Якщо будівельна фірма пропонує купити квартиру за якоюсь іншою схемою, ризики учасників пайового будівництва підвищуються. Іноді замість договорів пайової участі використовуються:

інвестиційні угоди;
попередні угоди купівлі-продажу;
попередні угоди пайової участі;
вексельні схеми.

Наявність таких договорів ще не говорить про недобросовісність забудовника або про якісь спроби шахрайства, проте для зниження ризиків потенційному покупцю доцільно уникати таких не зовсім легальних схем продажу, які не підлягають обов'язковій реєстрації в Росреєстрі.

Щоб уникнути вищезгаданих ризиків, на договір цесії можна погоджуватися, якщо:

житлове приміщення, що купується, продано початковому учаснику за угодою пайової участі;
оплата за договором цесії провадиться тільки після реєстрації в Росреєстрі прав.

4. Ще один ризик цесіонарія – це порушення цедентом умови про обов'язкове письмове повідомлення компанії-забудовника про передачу прав на житло, що є предметом угоди пайової участі.

Правила оформлення цесії

Як мовилося раніше, цесія оформляється як письмової угоди, підлягає державної реєстрації речових. Потрібно переконатися, що колишній пайовик письмово повідомив забудовника про проведену угоду.

При укладанні угоди цесії найчастіше передачі грошей використовується механізм банківських осередків. Пройшовши процедуру реєстрації угоди про переуступку прав, продавець може отримати гроші.

Зазвичай участь забудовника під час укладання договору цесії необов'язкова. Але багато будівельних фірм вносять у договір пайової участі окрему умову про обов'язковість отримання своєї згоди при передачі цедентом прав на квартиру цесіонарію. У цій ситуації залучення забудовника до оформлення угоди буде потрібно.

Якщо на момент переуступки прав пайовик ще не виплатив вартість квартири в повному розмірі, письмове схвалення цесії забудовником обов'язково. У договорі цесії прописуються умови переведення боргу перед компанією-забудовником на цессионария.

Завантажити типовий договір переуступки прав власності на квартиру ви можете за цим посиланням:

Коментарі (39)

Олена | 2015/12/01

у мене йде суд, придбали квартиру у ген.підрядника, продавець повідомив інвестора про переуступку, але за кілька місяців до цього інвестор продав нашу квартиру третій особі, потім її ж передав забудовнику, а ті оформили на неї право власності і перепродали родичам. Я поки що не впевнена у результаті справи. А стаття чудова, тільки ось у моєму випадку що робити?

admin | 2015/12/07

Здрастуйте Олена! Оскільки у вашому випадку, швидше за все, є порушення умов договору однієї зі сторін, ви як сумлінна сторона договору маєте право на отримання компенсації. Крім того, оскільки справа перебуває на розгляді в суді, рішення буде ухвалене судом на основі доказів та документів, що є у матеріалах справи.

Марина | 2016/01/24

Мда……тепер і в мене сумніви у моїй угоді. подала документи в росреєстр ... оформила квартиру в іпотеку і тепер сумніваюся в тому, що будинок здасться під час ... і чи здасться ... чутки пішли, що забудовник готує документи на банкрутство ... страшно ... що дати не знаю

/Н | 2016/02/07

Дякую за статтю, доступно для розуміння… пробувала читати на іншому сайті на цю тему, зрозуміла, що сильно хочу спати…

Ірина | 2016/07/05

Боже, коли б усі ньанси я знала раніше. У мене дду з іпотекою. Будівництво будинків встало. Введуть удома чи ні, невідомо. та тепер 15 років платити іпотеку за повітря? Я просто не доживу до цього ... Тепер я розумію, як страшно жити в Росії!

Анастасія 2016/11/26

А як бути у такому разі? Ми хочемо трикімнатну квартиру обміняти на дві однокімнатні квартири. Подзвонила баба, яка повинна вже ось-ось отримати ключі від зданого ЖБК, а нам пропонує обмінятися за договором переуступки. ???
Т.к. у статті сказано, що за цим договором переходять і права та обов'язки новому покупцю.

admin | 2016/12/09

Здрастуйте Анастасія! Перед проведенням угоди вам необхідно детально ознайомитись з усіма документами на нерухомість, а також отримати інформацію про наявність будь-яких обтяжень щодо даних об'єктів нерухомості. Що стосується іпотеки, то за договором переуступки права вимоги іпотечні зобов'язання передані бути не можуть або можуть бути передані лише за письмовою згодою банку та сторони, яка приймає зобов'язання.

Марія | 2017/11/02

Доброго дня! Придбала квартиру за договором цесії та у договорі є наступний пункт: “Забудовник не має фінансових зобов'язань, що виникли на підставі цієї Угоди між цедентом та цесіонарієм. У разі відмови цесіонарія від набуття прав вимоги на об'єкт пайового будівництва, розривається ця Угода, а не Договір. Підкажіть, будь ласка, це означає, що в разі розірвання договору, я матиму справу з тією фірмою, яка купувала квартиру, а не забудовником?

admin | 2017/11/21

Привіт Маріє! Так, абсолютно правильно. Будь-які претензії ви зможете пред'явити вже безпосередньо до фірми, яка має нерухомість.

Світлана 2017/11/21

Дякуємо за корисну інформацію! Збираюся купувати квартиру у новобудові. Будинок зданий, квартири розпродані. Побачила варіант дешевше, ніж у забудовника. Пропонують купити субпідрядники за договором переуступки. Схема така: забудовник НІКП уклав ДДУ з інвестором ПроекІнвест, інвестор поступився правом вимоги підряднику МФС (входить до групи компаній ДСК), той -МФС поступився правом вимоги ДСК, а ДСК поступився правом Вертикалі. Так ось Вертикаль і пропонує квартиру. Ось такий складний ланцюжок. Може порадите як вчинити в даному випадку?! Дякую!

admin | 2017/11/30

Здрастуйте Світлано! Купівля житлового приміщення за договором переуступки права вимоги є законною угодою, яка повною мірою відповідає чинному законодавству. Якщо житловий будинок зданий та введений в експлуатацію, ви зможете без будь-яких побоювань купувати житлове приміщення у власність за договором переуступки права.

Ірина | 2017/12/12

Привіт! Я купила нежитлове приміщення за договором цесії, був офіційно зареєстрований і початковий ДДУ, і договір цесії та згодом право власності. Наразі реєстраційні записи в ЄДРП у всіх власників за рішенням суду анульовані. У моєму випадку мені потрібно подавати позов до забудовника, або до продавця-фіз.особи?

admin | 2017/12/26

Здрастуйте Ірина! Насамперед, для точної відповіді на ваше запитання необхідно ознайомитись з рішенням суду, а також підставами, у зв'язку з якими записи з ЄДРП були анульовані, а право власності – припинено. У вашій ситуації позов необхідно пред'являти безпосередньо до сторони, яка порушила ваші права. Це може бути як і забудовник, так і сторона договору цесії, саме тому для точного встановлення всіх обставин необхідний докладний аналіз судових матеріалів розгляду.

Анастасія 2018/02/24

Доброго дня! Хочемо купити квартиру по пернуступке, але у першого пайовика вже є прийому-передачі і ключі на руках. Забудовник готовий його анулювати, але нам трохи страшнувато, тому що не зрозуміло, наскільки це все законно і які ризики можуть бути. Дякую!

admin | 2018/03/03

Здрастуйте Анастасія! Купівля житла за договором переуступки права вимоги допускається лише до моменту підписання акта приймання-передачі квартири. Якщо ви довіряєте забудовнику та сторонам угоди, а також якщо акти приймання-передачі квартири (їх оригінали) будуть анульовані у вашій присутності, ви можете погодитися на проведення даної угоди, однак, у будь-якому випадку, угода, що свідомо вчиняється з порушенням вимог закону, не є по своїй природі чистою та безпечною угодою

Андрій | 2018/03/30

Дякую за статтю. А от як бути, якщо квартира за договором поступки продавалася кілька разів, тобто Підрядник продав права іншому юр. особа а юр. особи квартиру купує фіз. Якими документами закриваються зобов'язання між Підрядником та юр. обличчям? Акти звіряння взаємозаліку?

admin | 2018/04/16

Доброго дня Андрій! На підтвердження відсутності заборгованості за договором сторонами можуть бути подані будь-які документи: наприклад, можуть бути подані як акти звірки розрахунків, так і довідки про відсутність заборгованості.

Галина Курнєва | 2018/04/02

Договір пайової участі був оформлений між забудовником та підрядником, будинок зданий. Після цього підрядник укладає договір цесії з громадянином К., після цього громадянин К. укладає договір цесії з громадянином Г., зараз громадянин Г. Уклав договір цесії зі мною, договір віддали на держреєстрацію, крім того, всі попередні договори цесії проходили держреєстрацію. Питання: від кого і за яким документом я маю отримати квартиру? Наскільки я в курсі, право власності на квартиру не оформлялося… Хто має оформляти Акт прийому передачі квартири мені-забудовник? І як я можу бути певна, що попередні володарі права на квартиру його повністю сплатили та не реалізували?

admin | 2018/04/16

Здрастуйте Галина Курнєва! Акт приймання-передачі квартири повинен з вами підписуватись забудовником, оскільки відповідно до договору цесії до учасника договору переходять усі права та обов'язки – тобто до вас переходить право на приймання квартири та отримання ключів. Факт підписання договору цесії за наявності у ньому відповідних умов підтверджує відсутність заборгованостей щодо оплати квартири. Для підтвердження відсутності заборгованості з оплати квартири ви можете звернутися до забудовника або запитати необхідні документи у другої сторони за договором.

Світлана 2018/09/20

Здрастуйте. Хочу придбати квартиру в будинку, що будується, за переуступкою, за безпосередньої участі забудовника (забудовник і готуватиме всі необхідні документи для реєстрації угоди)… Оплата через акредитив в Ощадбанку. На які моменти необхідно звернути особливу увагу, окрім тих, що вказані у статті? З неї я в основному зрозуміла тільки те, що необхідно переконатися, що квартира продавцем оплачена, і боргів за цей об'єкт перед забудовником немає.
У якому разі згодом правочин може бути анульований судом – як у деяких коментаторів? Де можна знайти типовий договір переуступки, щоб хоча б приблизно уявляти, як він має бути оформлений юридично грамотно?

admin | 2018/09/21

Світлана 2018/10/28

Привіт! Підкажіть будь ласка, у кого краще придбати квартиру в новобудові в інвестора або забудовника.

admin | 2018/11/07

Здрастуйте Світлано! Найбільшою мірою інтересам покупця відповідає придбання квартири у забудовників, оскільки в цьому випадку відносини між забудовником та покупцем регулюються законом “Про участь у пайовому будівництві багатоквартирних будинків та інших об'єктів нерухомості” №214-ФЗ та ФЗ “Про захист прав споживачів”, на підставі яких покупець має певні гарантії щодо захисту своїх інтересів у разі порушення забудовником умов чинного договору.

Олена | 2019/01/12

Здрастуйте,хочу у вас уточнити інформацію якщо оформлений договір цесія..і його визнає суд не дійсним..кому залишається права власності на квартиру?(банкрутство забудовника)

admin | 2019/01/28

Здрастуйте Олена! Відповідно до ч. 2 ст. 167 Цивільного кодексу РФ при недійсності правочину кожна зі сторін зобов'язана повернути інший все отримане за правочином, а у разі неможливості повернути отримане в натурі (у тому числі тоді, коли отримане виражається у користуванні майном, виконаній роботі або наданій послузі) відшкодувати його вартість, якщо інші наслідки недійсності правочину не передбачені законом. Остаточне рішення про права на житлове приміщення після визнання правочину недійсним буде ухвалено судом з урахуванням усіх обставин справи.

Кохання | 2019/04/06

Доброго вечора! Чи можливо зареєструвати в рег.палаті Договір поступки (ДУПТ) сплачений на 50%? Договір оформлявся на виплат на рік, другі 50% мала сплатити через рік, але за цей рік будівництво зупинилося, в даний час фірма знаходиться в стадії банкрутства.

admin | 2019/04/21

Привіт Любов! Федеральний закон "Про державну реєстрацію нерухомості" від 13.07.2015 N 218-ФЗ не забороняє реєстрацію договорів поступки прав вимог, щодо яких відсутня повна оплата. Таким чином, ця обставина не є перешкодою у державній реєстрації договору. Якщо стосовно забудовника порушено банкрутну справу в Арбітражному суді, вам також необхідно звернутися до арбітражного управителя із заявою про вступ до реєстру вимог кредиторів.

Світлана 2019/07/01

Дуже інформативно, дякую.
Але маю додатково питання
Купую квартиру з переуступки.
Ціна ДДУ 1990 000
Ціна з переуступки
2130 000
Пайовиком оплачена по ДДУ повинна лише у майбутньому, тобто. пайовиком не оплачена частка..в принципі. Який порядок оформлення?
Договір переуступки пропонують, а знаючі юристи кажуть, що я повинна скласти договір переходу боргу на суму 1990 000 з пайовиком, сплативши як я розумію на рахунок затрійника.
А решту виплатити пайовик….
допоможіть будь ласка

admin | 2019/07/16

Здрастуйте Світлано! Відповідно до ст. 11 ФЗ від 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. від 27.06.2019) «Про участь у пайовому будівництві багатоквартирних будинків» поступка учасником пайового будівництва прав вимог за договором допускається лише після сплати ним ціни договору або одночасно з переведенням боргу на нового учасника пайового будівництва в порядку, встановленому Цивільним кодексом Російської Федерації. Сплата ціни відступлення прав вимог за договором провадиться після державної реєстрації у разі, якщо цедентом за згодою (договором) про відступлення прав вимог за договором є юридична особа. Таким чином, вам необхідно не лише укласти договір перевідступлення прав вимог, але й урегулювати питання розрахунків за договором – наприклад, шляхом укладання додаткової угоди про переведення боргу, як вам і радили раніше.