Страховой депозит по договору аренды квартиры — это что. Что такое страховой депозит при аренде квартиры и в чем его отличие от залога

Распространенной ситуацией является, когда помимо месячной арендной платы, квартирант вносит определенный залог и/или страховой депозит. При определенных условиях после окончания арендных отношений данная сумма должна быть возвращена арендатору, о чем многие из них не подозревают.

В представленной статье мы подробно расскажем, какие существуют основания для возврата депозита и залога, как проводится процедура и особенности, которые следует учитывать.

○ Что такое залог и депозит за квартиру при аренде.

Залог и депозит при заключении арендной сделки – понятия, имеющие существенные различия.

«Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором (п. 1 ст. 329 ГК РФ)».

Как следует из настоящего закона, залог является гарантийной суммой, которая может быть использована для погашения долга, в случае его образования. Например, она может быть использована как оплата за последний месяц проживания .

Что касается депозита – это финансовые средства в установленном сторонами размере (обычно равняется месячной оплате). Это своеобразная страховка арендодателя, которая будет компенсировать ущерб его имуществу , в случае его нанесения. Понятие страхового депозита не отражено в законодательстве, он приравнивается к обеспечительному платежу.

«Денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 настоящего Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем.
При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства (п. 1 ст. 381.1)».

○ Как должен быть оформлен депозит и залог.

Перед тем, как передавать деньги, необходимо подстраховаться, чтобы не в будущем не возникло проблем с их возвратом. Для этого нужно:

Включить в договор условие внесения залога и/или депозита.
Передавать финансовые средства исключительно с оформлением расписки с подписью сторон.
Правильно осуществить прием/передачу жилплощади:
- Оформить опись имущества с подробным списком того, какие вещи и в каком количестве находятся в квартире.
- Составить передаточный акт, в котором зафиксировано реальное состояние недвижимости на момент сдачи ее в аренду, а также указаны данные всех счетчиков.

Такие действия помогут избежать возникновения конфликтов при расторжении арендного договора.

○ Когда возвращается залог и депозит.

Условия возвращения страховочных сумм должно быть предусмотрено в соглашении. Стороны могут по собственному желанию определять обстоятельства, при которых финансы будут возвращены, в том случае, если они не противоречат нормам закона. При этом существуют общие условия, которые предусматривают возврат денежных средств квартиранту.

Как залог, так и депозит должен быть возвращен арендатору, если:

Он своевременно в письменном виде предупредил хозяина квартиры о своем намерении досрочно съехать (как правило, это нужно делать за месяц).
При завершении арендных отношений между ее участниками нет взаимных претензий.

○ Действия при невозврате депозита или залога.

Во всех этих случаях арендодатель должен вернуть денежные средства. Но если он уклоняется от своих обязательств, необходимо знать, как защитить свои права. Порядок действий зависит от конкретной ситуации.

✔ Если есть договор аренды и расписка.

В данном случае у квартиранта самые высокие шансы вернуть требуемые деньги. Самый крайний вариант – обращение в суд, который, вероятнее всего, будет на стороне истца. Но если нет возможности или желания затевать судебный процесс, можно попытаться решить дело в досудебном порядке:

Объяснить, что в случае обращения в суд, он понесет больше убытков.
При подозрении на неуплату налогов можно пригрозить обращением в налоговую.
Не отдавать ключи, пока не будет получена вся сумма.

Факт передачи депозита и/или залога перед заездом должны быть подтверждены распиской, которую потребуется предъявить для получения возврата. Если решить дело в досудебном порядке не получается, стоит знать сроки исковой давности для обращения. Подобный иск относится к общим гражданско-правовым делам, и срок его давности составляет 3 года.

✔ Если нет договора аренды, но есть расписка.

Расписка выступает доказательством того, что финансовые средства были получены контрагентом. Поэтому даже если арендное соглашение не было составлено и подписано, хозяин квартиры обязан соблюсти законодательные требования о возврате залоговой или депозитной суммы.

В досудебном порядке вопрос можно решить путем переговоров. Если отсутствует договор аренды, вероятность того, что владелец жилья скрывает доходы от его сдачи, достаточно высока. Поэтому можно попытаться объяснить ему, что в случае обращения в соответствующие инстанции, сумма его ущерба будет значительно выше, чем залог или депозит.

Если решить дело в досудебном порядке не получается, придется обращаться в судебные органы. Среди доказательной базы неправомерности действий хозяина жилплощади расписка занимает достаточно важное место. Срок исковой давности в данном случае – 3 года. Ключи не стоит отдавать до решения вопроса.

✔ Если нет договора аренды и расписки.

В данном случае шансы вернуть деньги самые небольшие, потому что отсутствует договор, регулирующий права квартиранта и расписка, подтверждающая факт передачи денег. Вероятнее всего, обращение в суд не даст положительного результата, ввиду отсутствия доказательной базы. Поэтому все, что может делать арендатор – попытаться договориться с хозяином. Мерой воздействия может стать угроза обращения в налоговую, потому что скорее всего налоги с дохода от аренды он не сдает. Вмешивать полицию в данное дело не стоит, потому что эффект может быть обратным. Арендатора могут обвинить в незаконном проникновении в чужую собственность без наличия соглашения. Также нельзя удерживать ключи, потому что ввиду отсутствия договора и расписки, право на пребывание в помещении у квартиранта отсутствует.

Поэтому если нет доказательных документов, шансы вернуть депозит или залог нулевые.

○ Что делать если арендодатель скрывается.

Если хозяин квартиры просто игнорирует требование вернуть положенную сумму и не выходит на связь, нужно действовать следующим образом:

Составить передаточный акт в одностороннем порядке и отправить по месту его прописки заказным письмом.
Составить исковое заявление с приложением копии акта и квитанции об отправке.
Представить суду доказательства попыток связаться с хозяином квартиры (показания свидетелей, отправленные сообщения на телефоне).

Если арендодатель скрывается, это также может быть расценено судом, как неправомерные действия по отношению к квартиранту, что увеличивает вероятность победы последнего. Важно учитывать, что срок исковой давности в данном случае также составляет три года, поэтому инициировать судебный процесс необходимо до истечения указанного периода.

В объявлениях об аренде мы часто видим формулировки, вроде бы однозначно предполагающие дополнительные затраты для нанимателя: «залог – одна месячная оплата», «оплата – первый и последний месяц», «депозит»… Тому, кто не хочет вникать в правовые тонкости, может показаться, что это всего лишь разные названия для одного процесса – сравнительно честного отъема денег у арендатора. Но давайте разберемся по порядку. Начнем со страхового депозита.

Что такое страховой депозит и для чего он нужен?

Прежде всего, страховой депозит – это не залог и не оплата последнего месяца аренды. Другие названия у этого инструмента действительно встречаются: например, обеспечительный платеж, гарантийный депозит. Но важно понимать, что отличия от залога и предоплаты существенные, а непонимание этой разницы может привести к конфликтам при окончании арендных отношений.

Суть страхового депозита в том, что арендатор зачисляет на счет арендодателя сумму, оговоренную обеими сторонами (часто она устанавливается в размере, равном плате за месяц проживания, отсюда и путаница), в счет обеспечения возмещения возможного ущерба арендуемому имуществу.

«Заключая сделку по аренде и инструктируя собственников квартиры, мы всегда говорим о том, что страховой депозит – это некая возвратная сумма, которая ни в коей степени не может быть использована в качестве оплаты последнего месяца и никак не связана с залогом при аренде, – рассказывает Вадим Ламин, руководитель отдела аренды элитных квартир Penny Lane Realty. – Страховой депозит – это определенный взнос, равный одной арендной ставке, который обеспечивает комфортные условия собственнику жилья при возможном причинении ущерба имуществу квартиры арендатором. Расскажу подробнее: годовой контракт закончился, наниматель оплатил последний месяц, происходит процедура обратного приема-передачи квартиры, и здесь всплывает страховой депозит, который хранился у собственника жилья. При акте приема-передачи хозяином производится осмотр квартиры. Собственник уточняет, все ли у него в порядке с мебелью, ремонтом, счетами за телефон и т. д.». Оценивается величина возможного ущерба, восстановительного ремонта, других затрат на приведение квартиры в первоначальный вид. За вычетом этих затрат собственник должен вернуть арендатору сумму страхового депозита. Если никакого ущерба причинено имуществу не было, арендатору возвращается полная сумма страхового депозита. Таким образом, основная цель страхового депозита – защита интересов собственника имущества.

«Более корректно называть данный вид платы обеспечительным платежом. Его смысл в обеспечении обязательств нанимателя по бережному обращению с имуществом наймодателя, – говорит Олег Серегин, заместитель генерального директора АН DOKI. – Взимается он на случай нанесения урона имуществу наймодателя. Возвращается или не возвращается в конце срока найма. Сумма платежа рассчитывается в зависимости от стоимости мебели и бытовой техники. Бывает, что взимается больше, бывает, что меньше. Как правило, взимается в размере 100% месячной платы за наем».

В чем разница между залогом и страховым депозитом?

Залогом или задатком изначально называлась сумма, вносимая потенциальным арендатором в подтверждение своего обязательства снять до определенного срока данную квартиру (своего рода «бронирование»). В этом понимании залог сейчас не применяется при аренде, за редкими исключениями. Формулировка «залог – 1 месяц», которая чаще всего фигурирует в объявлениях об аренде недорогого жилья, говорит именно о страховом депозите. «Страховой депозит при аренде квартиры и залог при аренде сегодня – разные названия одного и того же понятия.

Залоговая сумма берется в момент заключения договора найма и, как правило, равна месячной стоимости найма. Страховой депозит никогда не принимается в счет оплаты за последний месяц проживания, это не оплата, это зарезервированная денежная сумма на случай возможного причинения ущерба имуществу собственника, неоплаченных коммунальных и телефонных счетов и так далее», – рассказывает первый заместитель директора компании «МИЭЛЬ-Аренда» Мария Жукова.

Одним словом, существует два содержания для понятия залога: одно из них, устаревшее, – задаток, который выдается до заключения договора аренды, а второе – именно обеспечительный платеж. Кстати говоря, путаница существует не только с понятием залога: самого понятия «страховой депозит» в законодательстве не существует. Это приводит к спорам по разным поводам, которые можно условно поделить на:

Споры о правомерности использования страхового депозита для: обеспечения обязательств по уплате арендной платы и обязательств по возмещению ущерба арендованному имуществу, а также для компенсации за досрочное расторжение договора аренды.
Споры о правомерности налогообложения страхового депозита (на этот счет нет общепринятой точки зрения, но чаще считается, что депозит не подлежит обложению НДФЛ, так как не является доходом. По поводу выплаты НДС с суммы полученного подоходного налога решения принимаются индивидуально, исходя из конкретной ситуации).

Употребление термина «залог» вполне допустимо, так же как и термина «страховой депозит», если речь идет об обеспечительном платеже.

Страховой депозит может быть использован только для покрытия ущерба при съезде арендатора?

В отдельных случаях (указанных в договоре аренды/найма) страховой депозит может использоваться для исполнения обязательств по оплате аренды и других принятых на себя нанимателем обязательств по договору. Страховой депозит по своей сути – договорной способ обеспечения исполнения обязательств, а обязательства, согласно ГК, возникают из договора, вследствие вреда и из иных оснований. Стороны вправе в договоре установить конкретные виды обязательств (в том числе обязательства по уплате арендной платы или платы за наем, обязательства из причинения вреда помещению и др.), для обеспечения которых может быть использован страховой депозит, отмечает Алла Лягина, директор юридического департамента IntermarkSavills.

Страховой депозит и предоплата последнего месяца – абсолютно разные вещи, но, если это указано в договоре, депозит может быть использован для оплаты последнего месяца. Квартирные хозяева не всегда охотно идут на этот вариант, поскольку получается, что последний месяц проживания съемщиков оказывается не обеспечен материально, и все поломки и нарушения в случае конфликтного поведения арендатора придется устранять арендодателю за свой счет. Впрочем, если в течение года (и более) отношения с арендаторами складывались беспроблемно, скорее всего, у них не возникнет желания «отыграться» в последний месяц.

Можно ли сэкономить на страховом депозите?

Квартирному хозяину обходиться без обеспечительного платежа невыгодно, так как он защищает его имущество от повреждений. Исходя из сегодняшней практики, депозит, в сегменте экономкласса чаще называемый залогом, является обязательным в большинстве случаев. «Исключением может являться комната, которую сдают наймодатели, проживающие в этой же квартире. Объясняется это тем, что хозяин имеет возможность проследить за сохранностью имущества и своевременной оплатой всех счетов», – отмечает Елена Меркуленкова, руководитель отделения «Парк Культуры» компании «Инком-Недвижимость».

«Как правило, обеспечительный платеж не взимается, если квартира «убитая», в основном же всегда наймодатель устанавливает требование о внесении этой суммы. И наймодателю, и нанимателю необходимо установить в договоре порядок удержания платежа (в случае если что-то произойдет), порядок определения ущерба, а также порядок возврата, включая срок возврата. Как правило, платеж возвращается в день окончания срока найма», – отмечает Олег Серегин.

Депозит оформляется при заключении договора аренды/найма. Составляется акт приема-передачи имущества, в котором перечисляется все имущество (мебель, сантехника, бытовая техника и т. п.) и его состояние, фиксируются дефекты. Можно сфотографировать квартиру и передать по комплекту фотографий каждой стороне (если договор заключается через агентство, это, скорее всего, входит в стандартный пакет). Нанимателю имеет смысл заранее проверить, нет ли задолженностей по коммунальным и иным платежам в снимаемой квартире.

Что касается экономии, залог часто разбивается (выплачивается квартирному хозяину арендаторами в течение 2-3 месяцев), срок и порядок внесения этого платежа указываются в договоре: когда вносится, в каких долях (если частями) и в какие сроки вносится каждая часть и т. п. Для удобства можно включить в договор пункт о том, что с письменного согласия наймодателя обеспечительный платеж может быть использован для оплаты последнего месяца. Основанием для возврата депозита арендатору будет согласование и подписание сторонами акта возвращения имущества.

Аренда квартиры – бизнес довольно прибыльный, но рискованный, особенно для арендодателей. Многие владельцы недвижимости хотят обезопасить себя и свое имущество от нечестных квартиросъемщиков. В качестве такого гаранта выступает депозит. Страховой депозит при аренде квартиры — это своеобразная компенсация возможного ущерба, подушка безопасности арендодателя в случае порчи имущества или образования задолженности по коммунальным платежам. Более подробно об этом и пойдет речь в статье.

Страховой депозит при аренде квартиры

Что такое депозит при аренде квартиры и как он рассчитывается? Размер взноса определяется сторонами исходя из разных причин. Иногда, это может быть средняя цена на одну единицу техники в квартире, или просто какая-то произвольная сумма, но чаще всего страховой платеж равен оплате проживания за месяц.

Когда срок аренды подойдет к концу, хозяин должен осмотреть помещение и все находящиеся в нем вещи. В случае порчи чего-либо необходимая для восстановления сумма будет удержана из депозита.

Бывает, что размера депозита недостаточно. Тогда арендатор обязан доплатить необходимую сумму. Если же после покупки новой вещи или проведения ремонта, денежные средства остаются, хозяин помещения обязан их вернуть. Не исключено, что квартире не будет причинен ущерб, а коммунальные платежи окажутся оплаченными полностью. Тогда депозит возвращается полностью.

Страховой депозит является гарантом возмещения материального ущерба в случае порчи имущества

Правовое регулирование страхового взноса

Четкой регулировки депозита законодательством нет. Косвенно его затрагивают статьи 662 и 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации. В первой говорится о том, что все переданное во временное пользование имущество необходимо вернуть в исправном виде, но с учетом естественного износа. То есть арендодатель не может требовать с квартирантов возместить ремонт капающего от старости крана или оплатить покупку новых штор, так как старые выгорели на солнце. Но если домашние животные арендаторов порвали обои, или сами жильцы, к примеру, разбили зеркало, они должны оплатить причиненный ущерб. Об этом говорит 1064 статья Гражданского кодекса – возместить урон любым способом по договоренности сторон.

329 статья Гражданского кодекса призывает участников договора самостоятельно решить, на какие цели, а также при каких обстоятельствах будет использован страховой депозит.

Все это должно быть прописано в договоре аренды или в приложении к нему. Чаще всего взнос используют:

на оплату ремонта испорченной вещи;
на покупку испорченной вещи;
в случае неоплаты коммунальных платежей;
при досрочном расторжении арендного договора в одностороннем порядке.

Очень важно, чтобы в договоре были прописаны все пункты, при каких хозяин квартиры вправе использовать страховые средства. Когда определено, на что будет использоваться депозит, а также его размер, наступает время оплаты суммы. Передать деньги можно наличным или безналичным платежом. В обоих случаях должна быть составлена расписка, где будут прописанные паспортные данные сторон и сумма, которая была передана. При безналичной оплате дополнительным подтверждение является выписка из банка.

Сумма страхового депозитва возвращается арендатору по истечению срока аренды

Акт с описью имущества

Разумеется, квартиросъемщик тоже хочет обезопасить себя и не платить денежные средства зря. Чтобы по окончанию срока арендного договора не произошло недоразумений, не лишним будет составить акт приема-передачи, в котором будет подробно описано состояние квартиры. Нужно расписать все, указав все особенности и нюансы (потертости, сколы, царапины и так далее):

общее состояние квартиры;
мебель;
технику;
сантехнику.

Такое приложение к договору поможет арендатору почувствовать себя увереннее и избежать возможных споров сторон. Будьте внимательны при составлении этого документа, не ленитесь указать все как можно подробнее. Если что-то будет упущено, то в дальнейшем потребовать ущерб за поломку или, наоборот, доказать свою непричастность будет сложно.

Дополнительно стоит указать состояние оплаты коммунальных платежей: показания счетчиков, наличие задолженности или переплаты. Если есть возможность, приложите к акту фотографии квартиры со всем ее содержимым. Все это нужно заверить подписями участников сделки. Конечно, вы можете не составлять опись имущества, но в этом случае доказать, когда, к примеру, была разбита ваза, будет сложно. Без соответствующих документов все заявления голословны.

Как возвращается депозит

Итак, договор аренды закончился – что же будет с депозитом? Арендодатель должен проверить квартиру и имущество, чтобы убедиться, что арендатор возвращает ему все в исправном виде. Если претензий нет, то страховая сумма возвращается плательщику в полном объеме. Сделка, как и при оплате, сопровождается распиской. В ней нужно указать, что сумма обеспечительного платежа была возвращена, его размер, паспортные данные и подписи сторон.

К сожалению, на практике порча имущества – явление довольно распространенное. Если этот факт был обнаружен, то по договору аренды бывший жилец обязан возместить причиненный ущерб. Если поломана техника или мебель, нужно оплатить ремонт или покупку новой вещи. Если испорчен ремонт, то покрыть стоимость материалов и работы.

Нередко в первом случае стороны не могут сойтись во мнении – ремонт или замена. И лучше этот момент прописать в договоре еще на этапе первоначальной сделки. Чаще всего выбирают то, что будет стоить дешевле.

Может получиться и так, что суммы страхового платежа окажется недостаточно для покрытия расходов. Тогда арендатор должен доплатить хозяину квартиры необходимую разницу. При обратной ситуации оставшуюся сумму возвращает арендодатель. При оценке ущерба не надо забывать о вышеупомянутой 662 статье Гражданского кодекса Российской Федерации, в которой говорится об амортизации. Вещи могут приходить в негодность по причине естественного износа, и за это квартиросъемщик платить не должен.
Если стороны не могут прийти к общей договоренности, то спор их решается в суде.

Страховой депозит оформляется в договоре аренды

Плюсы страхового депозита при аренде квартиры

Не все согласны с внесением страховой суммы при съеме жилья, но чаще всего обе стороны за его наличие. Именно обеспечительный платеж является страховкой интересов и арендодателя, и арендатора. Но в первую очередь он обеспечивает безопасность именно хозяину квартиры:

Снижается риск порчи имущества.
Если будет выявлен ущерб, не придется возмещать его из собственных средств.
При наличии непредвиденных (неоплаченных) счетов не нужно будет оплачивать их самостоятельно.
По желанию сторон можно прописать массу дополнительных моментов, где будет применяться страховой платеж.

Но все не так идеально: депозит за квартиру может оказаться гораздо меньше причиненного ущерба. И действия в этом случае тоже лучше описать в договоре.

На первый взгляд может показаться, что страховой взнос выгоден только хозяину квартиры. Однако, это не так: постояльцу он гарантирует предоставление необходимых жилищных условий. К недостаткам здесь можно отнести дополнительные траты. Но если с имуществом обращаться бережно, то сумма депозита возвратится в полном объеме, и никакой финансовой потери квартиросъемщик не понесет.

Аренда квартиры без страховки

Изучив рынок аренды недвижимости, можно заметить, что не все собственники жилья требуют вносить страховой платеж. Иногда можно обойтись без него. Чаще всего от его использования отказываются в следующих случаях:

Квартира без мебели. Но даже тогда есть смысл рассмотреть вариант депозита – ведь есть как минимум сантехника и ремонт, который тоже можно испортить. К примеру, разбить окно или раковину.
Квартира в плохом состоянии. Тут, как говорится, «хозяин – барин». Согласен квартиросъемщик жить в таких условиях, экономя при этом на арендной плате и депозите – это его выбор.
В аренду сдается комната, при этом хозяин квартиры проживает здесь же и может постоянно контролировать порядок и сохранность имущества.
Личное желание арендодателя.

Но все же чаще всего квартиры сдаются и снимаются именно с обеспечительным платежом.

Страховой депозит отличается от залога гарантией возврата

Отличие депозита от залога

Очень многие (этим грешат и владельцы недвижимости, и их жильцы) не понимают разницы между залоговым и страховым платежами. И очень хорошо, если сделка совершается с помощью агента по недвижимости, который может доступно объяснить разницу между этими понятиями.

Залог – это единоразовый взнос, который передается хозяину квартиры в момент заключения договора и как бы подтверждает желание арендатора снять именно это жилье. Если по каким-то причинам квартиросъемщик передумает, залоговая сумма не возвращается. Размер залога фиксирован, и равен оплате за месяц проживания. То есть по сути, новый жилец платит арендодателю за два месяца проживания в квартире – за первый и за последний.

Дальнейшую судьбу залога нужно документально оформить. Чаще всего бывают два сценария:
Сумма остается до конца аренды, и потом просто покрывает последний месяц проживания в квартире. Это удобно обеим сторонам. Хозяин квартиры не опасается, что жильцы съедут и не заплатят.

Квартиросъемщику это просто выгодно, так как переезд с места на место – мероприятие затратное, а тут месяц оплаченной аренды. Сумма возвращается жильцу через 2-4 месяца при условии своевременной оплаты проживания и коммунальных услуг. Этот вариант пользуется меньшей популярностью, но не исключен.

Подводя итог, можно сказать, что страховой депозит – отличный инструмент, обеспечивающий дополнительную защиту владельцу недвижимости от возможных убытков. На практике он давно используется во всех цивилизованных странах, и обе стороны не сомневаются в его значимости. Главное, что нужно при взимании обеспечительного платежа – грамотно составить договор, описав все нюансы, и тогда страховой взнос действительно будет выполнять свою основную функцию.

Большинство арендодателей требуют от арендатора внесения страхового депозита. Редкий собственник не переживает за сохранность имущества, потому так актуально гарантийное обеспечение. Что же такое депозит при аренде квартиры?

В современных условиях страховой депозит при аренде квартиры это неотъемлемая часть деловой культуры. Собственник жилья, отдавая ключи арендатору, передает свое имущество в пользование абсолютно постороннему человеку.

Логично, что он хочет иметь какую-то гарантию сохранности своей собственности и регулярности арендных выплат. И первой такой гарантией становится депозит, внесенный квартиросъемщиком. Что такое депозит при снятии квартиры в аренду?

Основные моменты

Нынешние арендодатели вряд ли согласятся подписать договор аренды без внесения страхового депозита арендатором.

Таковой существенно снижает риски порчи имущества, несвоевременной оплаты и в одностороннем порядке.

Арендатору может показаться слишком большой нагрузкой выплата предоплаты за первый месяц проживания и дополнительного гарантийного обеспечения. Но…

Собственник квартиры передает в пользование квартиросъемщика жилье, на отделку которого было затрачено немало средств. Плюс к этому в квартире находится мебель, бытовые приборы и т.д.

В целом получается довольно внушительная сумма. И все это добро отдается в «чужие руки». Естественно, что арендодатель хочет получить гарантию сохранности имущества.

С этой точки зрения депозит вовсе не кажется огромной суммой. При серьезном ущербе его размера вряд ли хватит на возмещение убытков.

По сути, депозит более-менее гарантирует бережное отношение арендатора к чужой собственности. При отсутствии повреждений депозит полностью возвращается жильцу по истечении срока аренды квартиры.

Необходимые термины

Депозит при аренде квартиры являет собой элемент , который обеспечивает защиту интересов арендодателя в случае повреждения имущества арендатором или при возникновении иных негативных обстоятельств.

Депозит или более точно страховой депозит – денежная сумма, оговоренная сторонами сделки, гарантирующая возмещение возможных убытков со стороны квартиросъемщика.

Часто страховой депозит взимается в размере одного арендного платежа. Это вызывает путаницу с определениями. Иногда депозит путается с предоплатой за первый месяц проживания.

Предоплата и при аренде квартиры абсолютно разные вещи, даже если по сумме они равны. Нередко под депозитом понимается плата за последний месяц проживания. И это абсолютно не верно.

Страховой депозит никоим образом не относится к арендным платежам. Он принимается в качестве гарантийного обеспечения и возвращается при прекращении взаимных обязательств при отсутствии претензий со стороны арендодателя.

Иногда депозит при аренде квартиры путают с залогом или . Оба этих понятия предполагают сумму, которую арендатор вносит как гарантию заключения договора.

Если арендодатель заключит договор с иным лицом, то он обязан вернуть залог. При отказе арендатора подписать договор аренды, внесенный задаток не возвращается.

В случае подписания договора может учитываться в качестве предоплаты. Никакого отношения к гарантийному обеспечению сохранности имущества залог не имеет.

Зачем это нужно

Наличие страхового депозита актуально, прежде всего, для собственника жилища. Имея на руках некую денежную сумму, он обретает гарантию сохранности своей собственности.

По завершении арендного периода арендодатель может осмотреть квартиру и имеющуюся в ней мебель. При наличии повреждений убыток возмещается из суммы депозита.

Иногда арендаторы съезжают «забыв» оплатить коммунальные платежи или внести оплату за последний месяц проживания. И в этом случае депозит возмещает убытки собственника.

Кроме того наличие депозита при аренде квартиры обеспечивает соблюдение сроков договора. При неожиданном досрочном расторжении договора без уведомления со стороны арендатора владелец квартиры несет материальные и временные потери.

Они связаны с необходимостью поиска новых жильцов, затрат на приведение жилья в «товарный» вид. В этой ситуации депозит становится выплатой неустойки за не соблюдение условий договора.

Нужно отметить, что использовать страховой депозит в качестве последнего платежа за аренду крайне не целесообразно. Может статься, что имущество окажется поврежденным, а коммунальные услуги не оплаченными.

При отсутствии гарантийного обеспечения взыскать средства с недобросовестного жильца будет довольно затруднительно. Зачем депозит нужен арендатору квартиры?

На первый взгляд для квартиросъемщика такой платеж весьма не желателен, тем более что сумма может быть довольно значительной.

Но именно внесение депозита при аренде квартиры позволяет поселиться в жилище с приемлемыми условиями проживания. Сегодня без депозита можно снять разве что совсем «убитую» квартиру, непригодную к нормальному существованию.

Так что лучше заплатить страховую сумму и наслаждаться комфортом. Тем более что при условии надлежащего обращения с имуществом данная сумма будет возвращена.

Действующие нормативы

Трактовка страхового депозита не определена российским законодательством. Потому все вопросы по его применению прежде рассматривались на основании «Способы исполнения обязательств».

По ее положениям исполнение обязательств может обеспечиваться залогом, неустойкой, поручительством, задатком, обеспечительным платежом и т.д.

На этом основании условие о страховом депозите включалось в договор аренды квартиры, и депозит рассматривался как способ обеспечения обязательств арендатора.

На сегодняшний день применение депозита при сдаче квартиры может базироваться на . Ст.381.1 ФЗ №51 ГК так и называется – «Обеспечительный платеж».

Из ее тезисов следует, что обеспечительным платежом называется денежное обязательство по возмещению убытков при несоблюдении условий договора.

В случае наступления обстоятельств, предопределенных договором, сумма такого платежа используется в счет исполнения обязательства.

В сказано, что обеспечительный платеж возвращается при отсутствии оговоренных обстоятельств, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

Что такое депозит при съеме квартиры

Целесообразность депозита при съеме квартиры зависит от оценочной стоимости жилья. Обыкновенно внесение депозита требуют при сдаче квартиры с хорошим ремонтом и дорогой обстановкой.

За пустую или неухоженную квартиру депозит просят редко, просто потому, что портить там собственно нечего.

В подобной ситуации чаще имеет место внесение залога, обеспечивающего выплату арендных платежей.Величина депозита устанавливается собственником квартиры и ничем не ограничена.

Зависит она лишь от того, во сколько собственник оценивает свое имущество. То есть она может составлять как 100% месячного платежа, так быть равной нескольким арендным выплатам.

При слишком большом объеме депозита может применяться рассрочка платежей, когда депозит выплачивается частями за несколько месяцев.

Во избежание разногласий относительно внесения и возврата депозита нужно детально прописать условия его применения. Как правило, условия вписываются в договор аренды отдельным пунктом.

Но можно составить дополнительное соглашение к основному договору и оговорить в нем все нюансы максимально подробно. Важным условием при внесении депозита считается составление акта приема-передачи имущества.

Данное требование не обязательно, но именно оно может защитить от недобросовестности сторон. В акте приема описывается имеющееся в квартире имущество с подробным его описанием.

Можно к акту приложить фото интерьера. При завершении аренды составляется собственнику. На его основании определяется, имеет ли место порча собственности.

При отсутствии акта приема-передачи любые утверждения по поводу состояния имущества будут голословны. Доказать, что имущество находилось в плохом состоянии или то, что ущерб причинен арендатором не представляется возможным.

Заключение договора

Составляя договор аренды квартиры с внесением страхового депозита, следует руководствоваться стандартным образцом.

То есть в договоре прописываются такие основные пункты как:

предмет договора;
адрес квартиры;
реквизиты сторон;
ссылка на правоустанавливающий документ на квартиру;
сведения о количестве жильцов с указанием их данных;
порядок внесения арендной платы;
период действия договора.

Что касается условий гарантийного обеспечения, то отдельным пунктом прописываются следующие моменты:

размер страхового депозита;
порядок внесения;
предназначение платежа;
условия возврата.

Возможен вариант, когда заключается два договора. Один – об аренде квартиры, а второй о залоге. Предметом залога становится страховой депозит.

В договоре залога перечисляются обязательства арендатора (залогодателя), включающие в себя обеспечение сохранности имущества, оплаты коммунальных платежей, необходимость уведомления о досрочном расторжении договора аренды и прочее.

Также указывается возможность залогодержателя возместить убытки за счет залоговой суммы. Непременно прописывается необходимость возврата залога в полном объеме при надлежащем исполнении арендатором своих обязательств.

Между физическими лицами

Договор об аренде квартиры, с юридической точки зрения, заключается, когда одна из сторон сделки представлена юридическим лицом.

Если арендатор и арендодатель это физические лица, то имеет место квартиры. Но, несмотря на правовые нюансы, в реальности эти определения тождественны.

Составляется договор в двух экземплярах, по одному для каждой из сторон. При привлечении посредника или нотариуса составляется третий экземпляр.

Стоит коснуться необходимости государственной регистрации такого договора. Договоры аренды квартиры могут быть «короткими» (до одного года) и на период от года и более.

Разница заключается в том, что «короткий» договор (до одиннадцати месяцев) согласно госрегистрации не подлежит в отличие от договора, заключенного на период от одного года.

Продлить «короткий» договор можно дополнительным соглашением. Можно включить в договор условие об автоматической пролонгации при условии, что ни одна из сторон не изъявила желания расторгнуть правоотношения за месяц до окончания срока действия соглашения.

Физические лица при заключении договора найма квартиры могут также включить условие о страховом депозите в текст договора либо оформить внесение обеспечительного платежа договором залога.

Независимо от того, каким образом продляется договор найма, пока он действует, действительны и условия страхового депозита.

Нужен ли возврат

Особенного внимания при составлении договора заслуживают условия возврата депозита. Необходимо указать при каких обстоятельствах и с какой целью арендодатель может воспользоваться суммой депозита.

Подробно надо прописать сроки и порядок возврата обеспечительного платежа. Нередкой является ситуация, когда арендодатель не желает возвращать страховой депозит.

Причина банальна – деньги потрачены, и возмещать их придется уже из собственного бюджета. Потому «предусмотрительные» наймодатели прописывают в договоре условие об использовании внесенного депозита в качестве последнего арендного платежа.

Противозаконного в подобном применении ничего нет и такой вариант возможен. Однако если при выезде жильцов обнаружится порча имущество или неоплаченные комуслуги, возместить их будет довольно трудно.

Потому не стоит смешивать понятия депозита и арендной платы. Более рационально прописать в договоре возврат депозита, по истечении периода действия договора при отсутствии претензий к арендатору.

Если посуточно

Посуточная аренда квартир в настоящее время пользуется немалым спросом. Потому многие собственники предпочитают такой вариант сдачи собственности, позволяющий быстро получить наличные деньги.

Но в таком случае арендодатель оказывается еще более незащищенным. Не заинтересованный в дальнейшем проживании арендатор не считает нужным заботиться о сохранности имущества.

Это нередко приводит к убыткам, которых не покрывает арендная плата. Выходом становится использование такого инструмента как депозит.

Страховая сумма взимается одновременно с арендной платой и возвращается при выезде жильца после проверки состояния имущества.

При наличии ущерба или убыток возмещается за счет внесенного депозита. В случае нарушения условий проживания депозит не возвращается.

Внесение депозита при аренде квартиры защищает собственника жилья от многих неприятностей. Может он и не покроет всех возможных убытков, но обеспечит более бережное отношение жильца к имуществу.