アパートの持分を売却する人はいますか。 1 人の購入者への株式でのアパートの販売

したがって、アパートの株式を売却するという状況に直面しています。 今日は、このタスクに可能な限り最善の方法で対処し、書類を正しく準備し、税金を払いすぎないようにする方法を説明します。これは実際にはアパートの共有所有権を意味します。この記事を読んだ後は、アパートの株式を売却することはできなくなりますあなたにとってどんな困難でも。

アパートの共有所有権

アパートの共有所有権が出現する理由としては、次のことが考えられます。

共有所有権にある標準的なアパートは、いかなる形でも物理的に分割されていないことを知っておく価値があります。 弁護士が言うように、住宅の敷地を「現物で」分割するには、そのような敷地に別の入り口があり、集中ネットワーク（ガス、水道、電気）への別の接続が必要です。 これらすべては、1つの個別の住宅建設住宅が相続人によっていくつかの実質的な株式に分割されるとき、「地上のアパート」でのみ実現できます。 他の場合には、いわゆる「理想的な株式」が発生します。

理想的なシェアとは何ですか?

理想的なシェアはアパートの一部ではなく、権利のシェアであることを理解する必要があります。 アパート自体ではなく、所有権が分割されます。 現実的にはこのシェアに触れるのは不可能です。 所有者の 1 人はアパートの所有者ではありません。彼は不動産に対する権利の 1 つである自分の財産の持分を持っていますが、不動産そのものではありません。

つまり、アパートの各所有者は、他の所有者の権利を侵害することなく、アパートを所有し、使用する権利を有します。 場合によっては、実際にこの権利を行使するには、アパートの使用体制を確立する必要があります。たとえば、3 部屋のアパートでは、2 人の所有者それぞれに個人的なニーズに合わせて部屋を割り当て、スケジュールを用意します。キッチンやリビングルームの使用に。

このスケジュールは、1 人のオーナーが各部屋を所有することを意味するものではありません。 アパートは今でもシェアです。 これは公共料金の例でわかります。 裁判所が所有者にアパートの使用方法を定め（それぞれがアパートの権利の2分の1を持っているという事実から進めます）、10平方メートルの部屋を1人に寝室として割り当てました。 m、もう1つは18平方メートルです。 m、彼らは光熱費と固定資産税を等分して支払い続けることになる。 全員が自分の半分のシェアを支払います。

主な困難は、共有所有権のあるアパートの株式またはアパート全体を売却する必要が生じたときに始まります。

共有所有者の一人によるアパートの株式の売却

アパート所有者の 1 人だけがその権利の持分を売却した場合、当然のことながら、売却の速度とこの持分の価格にプラスの影響はありません。 見知らぬ人とシェアハウスをしたいと思う人は多くありません。

ただし、共有不動産の株式を売却する場合の困難はこれだけではありません。 実際のところ、株式の売主の共同所有者は株式を先取りして購入する権利を持っています。

それはこのように動作します。 株式を売却する場合は、売買の基本条件を示して他のアパート所有者に株式を提示する必要があります。 彼らが同意した場合、株式は彼らに売却されます。 共有者が通知日から 1 か月以内にオファーされた株式を購入しない、または拒否した場合は、その株式を見知らぬ人に売却することができます。 ただし、共有者に提示されたのと同じ条件、同じ価格でのみ。

この手続きに違反した場合、他の所有者は裁判所を通じて、売買契約に基づく権利を自分に譲渡するよう請求することができます。 このような請求は、共有者が先取権の侵害を知った瞬間から 3 か月以内に提出することができます。

共有者の先取り権の遵守を適切に形式化するにはどうすればよいでしょうか?

このような問題を回避するには、文書を慎重に準備する必要があります。株式購入の申し出を書面で共同所有者に送信し、必ず受領確認を手配する必要があります。 したがって、アパートの株式の売却通知を手から手へ転送し、共有者に、通知の配達日を義務的に記載した通知のコピーに署名するよう依頼することができます。 または、返送受領書を添えて書留郵便または内容証明郵便でお送りください。 こうすることで、まず株式購入の申し出を無視し、次に通知しなかったと主張する共有者による不誠実な行為から身を守ることができます。

交換協定に関しても、同様の先取権を遵守する必要があります。

先制拒否権を回避する方法

他の所有者と合意に達することが常に可能であるとは限りません。 弁護士は、あなたが先制拒否権を「回避する」方法を提案してくれるでしょう。 これらの方法が特別悪いとは思いませんが、これらの方法に頼る場合は、一定のリスクが伴うことを認識する必要があります。 買い手が不誠実な場合、架空の取引または偽の取引を通じて先取特権を回避した売り手は、契約に基づく支払いを受け取れないリスクを負います。

寄付同意書

株式を寄付する場合、共有者の先取特権は適用されません。 彼らには寄付を禁止する権利はありません。 ただし、以下のようなリスクが生じます。

買い手の場合: 売買は架空の取引として無効と宣言され、その背後に売買が隠蔽される可能性があり、この場合、共有者は取引に基づく権利を自分に譲渡するよう要求することになります。 その結果、買い手は取得した株式を手放すことになります。

売り手の場合: 買い手が単純に支払わない可能性があり、法的手段を使って買い手からこのお金を取り戻すことは不可能です。

自分の権利を知りませんか?

高額な価格での売買契約

共有者が株式の購入を拒否することを確実にするために、高すぎる価格でのオファーが提示されます。 拒否を受け取った後（または応答を受け取らなかった場合）、売買契約が締結され、共有者向け通知に記載された価格と同様の価格で領収書が発行されます。 実際には、購入者が支払う金額は大幅に低くなります。

ここでの不快な結果は、アパートの株式の売却に対する税金の増加です（結局のところ、課税標準は申告書に添付された書類、同じ領収書に従って計算されます）。 特定のケースごとに、株式のコストと支払うべき税額控除の額のバランスを取る必要があり、また、個人所得税を支払う義務がまったく発生するかどうかも確認する必要があります（場合によっては、アパートや不動産の売却など）。そのシェアには税金がかかりません）。

貸借同意書

このような状況では、アパートの権利の株式の購入価格と同額のローン契約が締結され、同時にアパートの権利の株式を質権してこのローンを担保する契約が締結されます。 。 ちなみに、この担保契約のことを抵当といいます（出産資金のローンだと思っていましたか？）。 住宅ローンには州の登録が必要です。 住宅ローン登録のための州手数料は 1000 ルーブルです。

そして、「債務者兼借り手」はローンの返済期限を逃します。 そして、アパートの株式の購入者、おそらく「貸し手兼債権者」が、アパートの株式を差し押さえます。 法制度と関係がないように、これは補償契約で正式に定められています。 この契約では、両当事者は、借りた金額の代わりに、「貸し手」がアパートの権利の質権の分け前を受け取ることに同意します。

また、他のアパートオーナーの要求により、実費隠蔽取引として補償契約を解除されるリスクもある。 アパートの株式の売却。 この主張が認められると、買い手と売り手に次のような影響が生じます。 買い手は株を返さなければなりません。 売主は、架空のローン契約に基づいて買主に対して負債を負い続けることになります。結局のところ、この想定される「負債」を返済した補償金は無効と宣言されることになります。

アパートの株式で取引できないものは何ですか?

アパートの権利の株式の取引には完全な制限があります。 ロシア民法は、この種の権利取引を認識しており、権利の譲渡（譲渡）としてその取引を共有します。
譲渡は、LLC の創設者の 1 人の株式を譲渡するときによく使用されますが、この方法でアパートの株式を売却することは禁止されています

先制権が機能しないのはどのような場合ですか?

先取権を遵守せずに（回避策なしで）株式を売却できる唯一のケースは、公開オークションでの売却です。 このようにして、債務者の他の財産やお金では借金を返済するのに十分ではない場合、債権者はアパートの株式を売却します。

ただし、アパートのすべてのシェアを借金として回収できるわけではありません（結局のところ、原則として、唯一の住宅用地を取り上げることは不可能です）。 このような収集が許可されるケースは 2 つだけです。

• アパートの権利の持分が抵当権の対象となった場合（この場合、住宅のみも回収可能）。
• 債務者が株式を所有するアパートに住んでおらず、社会借家契約に基づいて別の住所に永続的に登録されている場合、または他の住宅を所有している場合。

アパートの共有所有権。 アパート全体が販売中

小さなアパート、そこに住んでいない、または一緒に住みたくない複数の所有者 - これらは、アパート全体を共有所有権で販売するための明確な前提条件です。

共有者全員が同意すれば、共有所有権でアパートを売却することは問題になりません。 取引を正しく実行する必要があるだけです。 次の 2 つの方法を提供できます。

• 売主側の複数の当事者によるアパート全体の売買契約。
• 各所有者が自分の持分を買主に売却するときの複数の売買契約（その結果、所有者は複数の持分を集め、それらが合わせてアパート全体の所有権を構成します）。

最初のオプションは、共有者が互いに近くに住んでいる場合に便利です。 買い手の財産権を登録するために州手数料を支払うという点では、より有益です。 1つのオブジェクト、つまりアパートの料金を支払う必要があります（州手数料は1000ルーブルです）。2番目の別のオブジェクト 販売それぞれ アパートのシェア, 共有所有者が互いに連絡を取っていない、または別の場所に住んでいて、どちらかに契約に署名するための委任状を与えたくない場合は、買主にとっては望ましい可能性があります。 ここでは1000ルーブルを支払う必要があります。 当該権利の株式 1 株につき 1 株につき 1 株につき 1 株につき 1 株につき 1 株につき 1 株につき 1 株につき 1 株につき 1 株につき 1 株につき 1 株につき 1 株につき 1 株につき 1 株につき 1 株につき 1 株につき 1 株につき 1 株につき 1 株につき 1 株につき 1 株につき 1 株につき 1 株につき 1 株につき 1 株につき 1 株につき 1 株につき 1 株につき 1 株につき 1 株につき 1 株につき 1 株につき 1 株当たり

以下では、上記の販売方法で税額控除の権利がどのように異なるかを見ていきます。

共有者の一人が売却に反対したらどうなるでしょうか？

この状況は、複数の所有者が不要になったアパートを売却して、お金を分割したい場合に発生します。 ある人は何らかの理由でそれに反対しています。 ここでは、これらの所有者の株式の規模に大きく依存します。

不動産の売却に抵抗する人の持ち分が少額であれば、強制的にその人の持ち分を買い取ることも可能です。 これを行うには、対応する請求を裁判所に提出する必要があります。 共有者の持ち分が無視できるほど小さいという理由であなたの要求を正当化した場合、あなたは裁判所に対し、金銭的補償と引き換えにそのような共有者に自分の持ち分を他の所有者に譲渡するよう義務付けるよう求める必要があります。 もちろん、共同所有者が共同アパートに住んでいる場合、裁判所は共同所有者に株式の売却を強制することはできません。 その理由は、シェアの規模が小さいだけでなく、シェアアパートの利用意欲が低いこともある。

納税

アパートまたはそのシェアの売却によって受け取ったお金は、契約に基づいて受け取った金額の 13% の税金 (個人所得税) を支払う必要がある収入です。

株式が3年以上所有者に属している場合、個人所得税を支払う必要がない場合があります。 3 年間の期間は、アパートの株式の所有権の州登録証明書に記載された日付から数えられます。

税金を支払う必要がある場合、国は税控除を提供します。 税金を計算する際に、アパートまたはそのシェアの価値が減額される金額（課税標準）を表します。 不動産または不動産の権利の株式を売却した場合、税額控除は受け取った収入と同額ですが、100万ルーブルを超えません。

ただし、共有所有のアパートの売却に対する税額控除には独自の特徴があります。

共有所有のアパートの売却に対する税額控除

実際のところ、控除額の上限は100万ルーブルです。 1番目のオブジェクトに設定されます。 完全に売却された場合、このオブジェクトはアパートになる可能性があります。 または、契約が株式ごとに個別に作成される場合は株式です。

したがって、実際、アパート全体が売却される場合、最大控除額は共有者の持ち分に比例して決定されます（共有者が1/2の株を持っている場合、それぞれが50万ルーブルの控除を受ける権利があります）。 各株式が個別に売却される場合、各共有所有者は 100 万ルーブルの控除を受ける権利を有します。

所有期間が 3 年未満のアパートの株式を売却した後、売主はその売却による収入を示す納税申告書を提出する必要があります。 税額控除用の別の列があります。 その結果、株式の価格よりも少額の税金を支払う必要があります。 つまり、株価100万で全額売却されたアパートの所有権の2分の1の所有者は、50万ルーブル（6万5千ルーブル）の個人所得税のみを支払うことになります。 残りの50万ルーブルに課税します。 支払われていないので、 検査により、彼の取り分の大きさに比例して、50万ルーブルの税控除が与えられます。

所有者が別の売買契約に基づいて株式を100万で売却した場合、納税義務は発生しません。 100万ルーブルの控除額を記載した申告書を提出するだけで済みます。

アナスタシア・スマギナ

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経験豊富な不動産業者や弁護士が言うように、アパートの株式を売却するのは難しいですが、可能です。 主な障害は、株式の明確な境界が存在しないことです。 不動産の残りの株式の所有者との連絡が途絶えたことで、状況はさらに悪化しています。 訴訟に巻き込まれずに、余分な労力をかけずにアパートの株式を迅速に売却するにはどうすればよいでしょうか?

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アパートのシェアの売却をどこから始めるべきか

株式を売却する最初の段階は、株式がどのような形で存在するか、つまり現物割り当ての有無を決定することです。 分数で指定した場合、その場合、所有者はどの建物が実際に自分に属しているかを言うことはできません。彼は単にこの不動産の一部の所有者にすぎません。 場合によっては、特定の境界を特定して指定することができます。これは、各共有の所有者が、キッチン、トイレなどの付随施設を備えた別個の居住スペースを受け取ることができる場合にのみ行われます。 他の所有者がどのように処分されるかに応じて、この訴訟を実行するには 2 つのオプションがあります。1 つは上記の関係者との合意に基づく契約によるもの、もう 1 つは問題が友好的に解決できない場合は司法によるものです。

アパートのシェアを現物で割り当てる場合、他の隣人に尋ねることなくそれを売ることができます - 不動産の別個の部分として、この場合の困難ははるかに少なくなります。

株式が現物で割り当てられない場合、共有所有権を伴うほとんどの取引はこのカテゴリに分類されます。最初のステップは、共有財産の一部を売却したいことを残りの所有者に通知することです。 これらの国民には優先拒否の権利があり、それを利用しない場合には部外者に申し出ができる。

先制権はどのように行使されるのでしょうか？

先取り購入権は民法第 250 条に規定されており、他のアパート所有者に優先的に購入する機会が与えられます。 この権利を行使するための仕組みも詳細に規定されており、既存のルールを回避して実行された取引は違法とみなされ、まず売り手にそれを逸脱することは利益を生みません。

通知が行われます 書面で、その本文には、住所、資産総額に対する比率、平方メートル数、価格など、この取引に必要なすべての条件が含まれている必要があります。 特定のケースにとって重要な他のデータが含まれる場合があります。 所有者が所在不明の場合は通知が難しい場合がありますが、最後に判明している住所に送付すれば手続きは完了したものとみなされます。

学期優先拒否権の有効期間は 1 か月と定義されており、この期間内に受け入れ可能なオファーを受け取らなかった場合は、誰にでも株式を売却できます。 この 30 日間に販売条件に変更があった場合、つまり価格が増加または減少した場合、または分割払いを行うことにした場合は、繰り返し通知を発行する必要があります。

1か月以内に残りの株式の所有者の誰も購入を決定しなかった場合、書面による拒否を書かなければなりません。その後、この拒否はすべての法的要件が満たされた証拠として売買取引の登録簿に記載されます。 たまたま、残りの所有者が株式を購入するつもりも権利放棄書に署名するつもりもない場合、「主な証拠」には通知の交付通知が含まれますが、これで十分です。

もし彼らは株式の売却には反対していますが、指定された価格で株式を買い戻すつもりはありません。人間の想像力のさまざまな現れに遭遇する可能性があります。彼らは取引にさまざまな障害を引き起こすでしょう。

主な目的は、潜在的な買い手を怖がらせて購入を拒否させ、それによって不動産の価値を下げることです。 経験豊富な不動産業者なら誰でも、自分の仕事の中で見た手口を数多く挙げることができます。これには、あらゆる形式の通知の受け取りを回避したり、将来の購入者が「内覧」することを拒否したり拒否したりすることが含まれます。 これが起こらなければ、素晴らしいことです - オプションを探して、登録室で取引を正式にします。しかし、運が悪ければ、売買せずにすべてを行う機会があり、すべてが完全に合法的に完了します。
売らずに自分の株を売るにはどうすればよいでしょうか？
アパートの株式の売却が行き詰まった場合、弁護士は、不動産の代金を受け取り、法的に安全を確保するために、いくつかの選択肢を提案してくれることがあります。

アパートのシェアを寄付する方法

最も一般的なオプションは贈与契約を作成することです。これは他の所有者の同意を必要とせず、非常に簡単に作成できます。 残念ながら、反対派が戦う決意をしている場合は、法廷でこの合意に異議を申し立て、無効であると宣言することができます。 裁判所が彼らの側についた場合、新しい所有者はお金と住居の両方を失うことになります。 ただし、株式全体ではなく一部のみが寄付され、その後新しい所有者が完全な権利を受け取り、残りの株式を優先的に購入する、より洗練された別のオプションもあります。 残りの株式の所有者に関しては、株式の所有者は自分の財産を誰に売却するかを依然として選択できるため、廃業したままになる可能性があります。
ここでの問題点は、登録手順が複雑であることです。すべての手順を 2 回行う必要があり、特定の状況により買い手が株式全体を購入できなくなるリスクもあり、買い手がいくつかの広場の完全な所有者のままになることです。メートルは、将来すべての人の生活を非常に複雑にする可能性があります。

誓約書

アパートの株式を正式に売却せずに売却するという別の選択肢もありますが、これが最も法的に適格で効果的です。 双方が納得できる価格での購入に合意した後、ローン契約を締結します。 それは、株式の所有者が国民から一定の金額、つまり株式の価格を借りて、法律で定められた方法ですべてを形式化して、自分に属する財産を担保として残すと述べています。 この取引は登録が必要です。 次に、補償文書が作成され、それに従って債務が免除され、質物は貸し手の所有物になります。 このオプションは事実上安全であり、完全に合法です。なぜなら、契約が終了されたとしても、当事者は経済的に損失を被ることはありません。契約自体が保証の役割を果たし、他の所有者は法廷で異議を申し立てることができません。
唯一の障害登録は非常に複雑になる可能性があります。この方法は普及していないため、登録サービスがこのオプションに遭遇することはほとんどありません。 これらの問題は法律的なものではなく純粋に技術的なものであり、非常に簡単に解決できます。

アパートの株式を売却する方法: 2 種類の共有財産 + 売却を完了するために必要な 3 つのステップ + 取引に関する最もよくある 5 つの質問とその回答。

さて、家全体ではなくアパートのシェアが必要な人がいるでしょうか？

平方メートルの本格的な所有者になる代わりに、隣人と生活空間を共有したい人がいるでしょうか?

多くの人がこれに興味を持っていることが判明したため、住宅敷地の一部を所有している場合は、他の所有者の利益を侵害しないようにアパートの株式を売却する方法を考える価値がありますが、そうでない場合もあります。彼らの陰謀の犠牲者となる。

アパート全体を売却するのではなく、その中の自分の持ち分だけを売却する場合、この問題には他にも考慮する必要がある複雑な問題があります。

アパートの株式とは何ですか?また、それを売却するにはどうすればよいですか?

「私たちはオレンジを分け合った、私たちはたくさんいたけど、彼は一人だった」という童謡を覚えていますか? そこでは、おいしい柑橘類を食べるプロセスの各参加者に、自分のスライスが割り当てられます。

アパートを分割するときも同じことが起こります。「ハリネズミ」、「アマツバメ」、「アヒルの子」、その他の「生き物」はアパートの分け前を受け取り、その後、自分の裁量で処分することができます。売るか寄付するか。

株式の所有は、1つのアパートを複数人で共有する場合にのみ可能です。

共通プロパティには次の 2 種類があります。

共同 - シェアを決定せずに。

たとえば、夫と妻が法的に結婚している間にアパートを購入したとします。 不動産の所有者が 1 人であっても、このアパートの所有権は共有されますが、共有を定義する必要はありません。

共有。各共有所有者が「パイ」の特定のシェアを受け取る権利がある場合。

たとえば、ある抽象的な祖母の遺言書には、彼女のアパートを 3 人の孫に分割し、それぞれが均等な分け前、つまり 1/3 を受け取ると記載されています。

場合によっては、共有所有権が共有所有権に変わることがあります。 たとえば、その後、アパートの株式が夫と妻の投資に依存する結婚契約を作成することができます。

より多く投資した夫がアパートの 2/3 を受け取り、妻は 1/3 しか受け取らないとします。

すべての当事者は、他の所有者の同意を求めることなく、自分の部品を販売できます。

アパートの株式の売却は、ロシア連邦民法第 250 条によって規制されています。

アパートの株式を売却するための 3 つの主なステップ

アパートの株式を売却するのはそれほど難しいことではありません。

必要なのは、3 つの基本的な手順を実行し、それらをできるだけ有能に実行することだけです。

1. 他の所有者に通知せずにアパートの持分を売却することはできません。

アパートの他の共有者とひどい喧嘩をしていて、お金を稼ぐためではなく、共有者たちに迷惑をかけるために自分の株を売りたいと思っても、他の所有者に知らせずに取引を完了することはできません。

さらに、アートのパラグラフ1によると、 ロシア連邦民法第 250 条によれば、買い手の中で最初に列に並ぶのは他の共有所有者です。

したがって、不動産取引が他の共有者から異議を申し立てられないようにするには、あなたの意図を書面で共有者に通知する必要があります。

• 個人的に。
• すべての書類を書留郵便で送付する。
• リンクを使用してインターネット経由で https://rosreestr.ru/wps/portal/p/cc_present/reg_rights#

申請書と一緒に、一連の書類を Rosreestr または MFC に提出する必要があります。

ご覧のとおり、書類のリストは非常に印象的であるため、弁護士に一定の金額を支払うことをお勧めしますが、最初はすべてを正しく行う必要があります。

アパートの株式を売却する方法に関する最もよくある 5 つの質問

アパートの株式の売却に関する最も一般的な 5 つの質問とその回答は次のとおりです。

他の所有者に通知せずに、見知らぬ人に自分の株式を売却することはできますか?

いいえ、あなたがすることはできません。 他のアパートの所有者に通知する必要性を無視した場合、Art. ロシア連邦民法第 200 条は、裁判所を通じて平方メートルを最初に購入する権利を要求することができます。

共有者は、あなたの側の法律違反を知った瞬間から、訴訟手続きのために 3 か月の猶予が与えられます。

2. 他の所有者が私の株式の価格を独自に設定できますか?

もちろん違います。 価格を設定するのは売り手としてのあなたの権利です。 他の所有者が高すぎると判断した場合、あなたには見知らぬ人の中から買い手を探す権利があります。

ただし、価格が市場価格より大幅に高い場合は買い手が見つからない可能性が高いため、あまり欲張らないでください。

他の共有所有者が特定の価格 (非常に高い) を指定して、その価格を購入できないようにして、その部分を別の購入者にはるかに安い価格で販売することは可能でしょうか?

いいえ、あなたがすることはできません。 価格を引き下げたり、販売条件にその他の変更を加えた場合 (たとえば、株式全体ではなく一部のみを売却することにした場合)、他の共有所有者にすべての変更を書面で通知する必要があります。

いずれにせよ、彼らは最初に購入する権利を持っています。

未成年の子供の株を売りたいと思っています。 これは可能でしょうか？

それは可能ですが、それほど簡単ではありません。 アパートの一部が未成年者に属している場合は、後見当局に対処する必要があります。 これらの当局の代表者は、部品の販売が未成年者の利益を損なうことがないことを保証しなければなりません。

あなたが未成年者に別の居住スペースに対応する分け前を提供するか、売却から得た全額を彼の口座に送金する場合、後見当局の同意を得ることができます。

他の共有者を騙し、アパートの一部を購入する優先権を奪うにはどうすればよいでしょうか？

選択肢はありますが、自分の良心と折り合いを付けて、このようにして他の所有者に害を与える準備ができているかどうかを考えてください。

準備ができたら、次の操作を行うことができます。マイクロシェア (たとえば、1/8) を外部の売り手に寄付します。 こうすることで、彼は残りの部分を購入する列の先頭に立つことになり、他の共有所有者の利益を心配する必要がなくなります。

アパートの株式の売却。

同意なしにアパートの株式を売却する方法
他の所有者は？ 弁護士からのアドバイス。

アパートの所有権を売却するか、2 番目の所有者を罰する必要がありますか?

最近、株式売却の状況は非常に悲惨です。 ロシア連邦の法律の隙間は、他の所有者に復讐したい不誠実な共同所有者や、これを半犯罪ビジネスに変えた詐欺師兼不動産業者によって利用されることがよくあります。

イリーナは2年前に夫のイワンと離婚した。

彼は「親切にも」、彼女が幼い息子と一緒に、一緒に購入したアパートに住むことを許可した。

1 年間はすべてが静かで平和でしたが、その後、イリーナの元夫が新しい愛を見つけ、EU 諸国のいずれかに移住する可能性が迫ってきました。

当然、引っ越しにはお金が必要でした。 元夫は、共同で購入したアパートの持ち分をイリーナに買い取るよう要求する以外に何も思いつきませんでした。

女性は頑固になった、「恥を知れ、子供のことを考えてください。結局のところ、これは彼の財産なのです。」 しかし、これが彼女にとってどれほどの悪夢になるかを知っていたら、おそらく同意するでしょう。

イワンさんは弁護士に相談し、法に従って行動し始めた。

まず、彼は元妻にアパートの持ち分を売却することを書面で通知し、自分の持ち分を買い取る権利を行使するよう彼女に勧めた。 拒否されたため、彼は赤の他人と契約を結びました。

彼らはそこに住むつもりはなかった。 彼らはお金を稼ぎたかった、そしてイリーナでお金を稼ぎたかったのです。 「ジプシーの家族で引っ越し」「犬3匹を連れた大家族全員で引っ越し」などの電話や脅迫が始まりました。

彼らは自分たちの株を巨額の金で買い取るよう要求した。

恐怖に疲れ果てたイリーナは、両親とともに巨額の借金を負い、住宅の一部を元夫の価格の3倍の金額で新しい所有者から購入するという条件をすべて受け入れた。

イワンは元妻と息子との関係で正しかったのでしょうか？

この問題の道徳的な側面について言えば、「いいえ、私は間違っています。私は男らしく行動して、元妻ではないにしても、少なくとも私の子供にこの平方メートルを与えることもできたはずです。」

しかし、法律に頼るなら、彼はすべてを有能に行ったのであり、彼に対して何の請求もできません。

お金が必要で他の共有者と合意できない場合は、ロシアの法律に従ってアパートの株式を売却する方法を調べてください。

結局のところ、なぜあなたが契約を結んだ後に他の住宅所有者が直面する可能性のある他人の困難を気にする必要があるのでしょうか？

アパート全体が部屋に分割されている場合、さらには別々の平方メートルに分割されている場合、これらすべてがうまくいかないという考えを取り除くのは困難です。 しかし、1 年以上前から株式市場には新しいルールが施行されており、取引はより安全になっています。

ほんの 6 ～ 7 年前、アパートの株式を売却する計画は明らかに詐欺であると多くの人が結びついていました。 それには十分な理由があります。特に部屋市場では、悪徳不動産業者が架空の株式寄付を利用して現行法を回避することがよくありました。

移動するのはさらに困難です

今日、誇張することなく、これらの懸念は無関係であると言えます。 2015年に、補償のための株式譲渡のすべての取引は必ず公証を受けなければならないという規則が導入されました。 そして昨年 6 月には、この法律がさらに強化されました。それ以来、不動産株式の所有権の変更は公証人を通じてのみ正式に行われなければなりません。 実際のところ、その時点からは「疑似寄付」のことはもう忘れても大丈夫です。

公証人が最初にしなければならないことは、アパートのすべての共有所有者に、今後のアパートの持分売却について適切に通知することです。 結局のところ、彼らはそれを償還する主な権利を持っています。 通知には株式の価値を含める必要があり、この金額未満で株式を売却することはできません。 そうでない場合、この取引は法廷で異議を申し立てられる可能性があります。

株式を取得するつもりのない共同所有者は、公証役場で対応する拒否の手続きを正式に行う必要があります。

株式購入の申し出は、受領確認とともに郵便で送信される場合があります。 1 か月以内に応答が受け取られなかった場合、売り手は自分の株式を誰にでも売却する権利を有します。

もちろん、困難もあります。特に、別の都市や国に住んでいる場合、1 人以上の隣人の位置と住所を見つけることが常に可能であるとは限りません。 共有所有者の数が容易に数十人に達することもある、旧学部寮の部屋の所有者にとっては特に困難です。

まさに自分たちの生活を楽にするために、アパートの株の多くの売り手は単純なトリックに頼った。彼らはアパートのほんの一部（簡単に1平方メートルにさえなる）を「寄付」した。その後、買い手は、法の目、アパートの同じ共有所有者として、残りの広場の優先購入の権利を受け取りました。 多くの場合、取引の両当事者の意図は完全に純粋であり、襲撃について話す必要はありませんでした。 逆の例もありましたが。

現在、そのような計画を実行できる可能性は低いでしょう。公証人は、贈与契約によって別の取引、つまり売買が隠蔽されないようにする義務があります。 彼は法律の前に個人的に責任があるので、彼を欺くのは非常に困難です。 それに対して彼は手数料を受け取ります：オブジェクトの価格の0.5％ですが、2万ルーブルを超えません。

公証人が取引の登録を拒否した場合は、もちろん裁判所に訴えることができます。 しかし、当初意図が汚れていた人々がそこに行く可能性は低いです。 しかし、取引の正真正銘の参加者にとっては、公証人を通じて手続きを完了することがさらに便利になりました。公証人自身が文書のパッケージを作成し、電子形式でロスリーストルに送信できるため、登録プロセスが大幅にスピードアップされます。

シェアとは

さて、用語の定義というか、1 つだけ定義してみましょう。法的な意味でのシェアとは何でしょうか? ロシア連邦民法は、第 244 条でこの質問に答えています。2 人以上の者が所有する財産は、共有所有権に基づいて彼らに帰属します。 この場合、各所有者の持分を割り当てると、不動産は共有所有権になりますが、そうする必要はなく、共有所有権になります。

ちなみに、これは現在最も一般的なオプションです。 結局のところ、この国の大都市および中規模都市の住宅用不動産の 80% 以上は共有所有権となっています。

サンクトペテルブルクでは、株式は歴史的中心部にある共同アパートの居住者だけが所有しているという誤解がある。 最近完成した新しい建物であっても集合財産となる場合があります。 最も典型的な状況は、一緒にアパートを購入した配偶者の離婚（ご存知のとおり、悲しいかな、ロシアでは二度目の結婚は必ずこのように終わる）、または所有者の死亡とその後の親族の相続権の発生です。

古いソ連製住宅に関して言えば、共有所有権が出現した主な理由は住宅の民営化である。 市場規模が若干小さいのは相続株式です。

株式を買う人

アパート、特に小規模なアパートのシェアは非常に特殊な商品であるため、不可能ではないにしても、買い手を見つけるのは非常に困難であると思われます。 ただし、この種の不動産に興味を持つ特定のカテゴリーの国民がいます。 まず第一に、これらは「根付く」、つまり登録を得るために株式を取得する非居住者です。 これにより、生活がはるかに楽になります。仕事を見つけるのが簡単になり、本格的な家を購入するための住宅ローンを借りるのも簡単になります。

「ゴムアパート」に関する法律の採択により、面積が4平方メートルを超えるシェアの所有者のみが永住権と居住地での登録の権利を取得できることは注目に値します。 メートル。

したがって、小型株は今では市場からほとんど姿を消しています。 しかし、それらは主に20万ルーブルからの低コストのために大きな需要があります。

2 番目の購入者のカテゴリーには、実際に居住する目的で株式を取得する者が含まれます。 原則として、これらは、共同アパートの部屋を購入するのに十分なお金を持っていないが、住宅を借りることができない、または借りたくない人々です。 確かに、実際に住むことができる株式はすでに著しく高価になっており、45万〜50万ルーブルです。 この価格は、共有を特定の部屋にリンクすることによって使用順序を決定することが不可能なオブジェクトに適用されます。 たとえば、スタジオやワンルームアパートメントです。 これが実際に可能であれば、そのような株式（そして本質的には部屋）は、まさにこの部屋の市場価格の60〜70％で販売されることになります。

最後に、株式の大部分はプロの不動産業者によって購入され、その後アパート全体を購入して再販する予定です。 しかし、たとえそれが失敗したとしても、不動産業者は共有財産の使用手順を決定し、このようにして部屋を割り当て、販売することができます。 そして彼は引き続き利益を受け取ります。

使用順序の決定は、実際にシェアをいずれかのルームにバインドすることになります。 たとえば、所有者が 2 部屋のアパートの 2 分の 1 を所有している場合、残りの所有者の自発的同意 (公証付き) によって、または裁判所の決定によって、所有財産が単なる抽象的な共有ではないと決定することができます。 、しかし特定の部屋。 ただし、シェアの映像が部屋の映像と同じかそれを超える場合にのみ、居住スペースを申請できることを考慮する必要があります。

専門家の意見

Doli.ru科学アカデミーのゼネラルディレクター、イーゴリ・アボレモフ氏は次のように述べています。

– 株式の所有者が自分の不動産の最高価格を取得できるようにする理想的な選択肢は、他の所有者と合意に達し、アパート全体の売却による収益を分配することです。

しかし、これはいつでも可能なわけではありません。

マンション株式の取引時期は、現状により異なります。 すべての所有者が友好的な合意に達した場合、できるだけ短期間で株式を売却または購入することができます。 矛盾が生じた場合、期限は無期限に延長される可能性があります。

この場合、最も簡単なのは、これらの問題を専門とし、専門の弁護士と実績のある仕事パターンを備えた代理店を通じて株式を売却することです。