Popis dokumenata za upis ustupanja prava potraživanja. Ugovor o ustupu prava potraživanja: kupnja stana od izvođača radova Treba li upisati ugovor o ustupu?

Među poslovima s nekretninama česta je kupnja stanova u novim kućama temeljem ugovora o cesiji ili cesiji. Međutim, donekle rusificirani izraz "zadatak" puno je češći. Tako se kaže - "kupnja stana na ustupanje".

Kupnja stanova u novogradnji putem ustupanja smatra se sigurnijom transakcijom od zajedničke gradnje. Naravno, jer “na razini jame” uvijek kupujete, u određenom smislu, prase u džaku. Često cijena ispadne nešto niža.
Kupnja i prodaja stana putem dodjele, međutim, zahtijeva kompetentan i odgovoran pristup - kao, uostalom, i svaki drugi promet nekretninama. Cijena izdavanja uvijek je visoka i, s jedne strane, to obvezuje strane u transakciji na mnogo, as druge strane uvijek privlači prevarante raznih pruga.

Međutim, nema nikakvih poteškoća i uvijek možete pronaći odvjetnika koji će s vama proći kroz sve faze, neće vam dopustiti da se zbunite i pomoći će vam da sve učinite kako treba. U našem članku ćemo pogledati primjer transakcije za prijenos prava na stan u kući koja se gradi u skladu sa Saveznim zakonom-214 (Zakon „O sudjelovanju u zajedničkoj izgradnji“).

Prodaja stana u našem primjeru odvija se putem ugovora o udjelu u kapitalu (DPA), au jednom od sljedećih članaka dodatno ćemo razmotriti mogućnost prijenosa udjela u stambenoj zadruzi - tu također postoje mnoge suptilnosti i nijanse.

Ustupanje s pravnog gledišta

Odvjetnici ustupanje nazivaju "cesijom", što je isto - zapravo, cessi se s latinskog prevodi kao "ustupanje". Ne postoji izravna riječ "ustupanje" u ruskom zakonodavstvu, ali pitanja zajedničke izgradnje dobro su definirana u članku 11. Zakona 214-FZ, a koncept ustupanja reguliran je Građanskim zakonikom Ruske Federacije (poglavlje 24, članci 382-390). Zapravo, zanimaju nas samo dvije točke iz Saveznog zakona-214.

Prvi je da dioničar svoja prava može prenijeti tek nakon što izvrši sve uplate po ugovoru, odnosno nakon prijenosa obveza na novog vlasnika, koji će ujedno postati i dioničar.

Drugi je da dioničar može prenijeti svoja prava prema sporazumu tek nakon državne registracije prava i prije potpisivanja akta o prihvaćanju i prijenosu projekta zajedničke izgradnje.

Osoba koja prenosi pravo naziva se riječju "ustupitelj", a osoba koja prihvaća to pravo naziva se riječju "pristupnik". Ustupitelj može biti pojedinac ili tvrtka. Privatni vlasnik mogao je, na primjer, uložiti novac u riskantnoj "fazi kopanja", a sada želi izaći iz zajedničke gradnje, nakon što je zaradio neke kamate na uloženi kapital. Postoje i situacije kada ljudi iz stambenih zadruga izlaze iz drugih razloga - dijele imovinu, sele se u drugu regiju ili hitno trebaju novci.

Pravne osobe koje prodaju udjele u stambenim zadrugama u pravilu su izvođači radova investitora koji su primili uplatu u stanovima. Također nije neuobičajeno da su neki stanovi u vlasništvu tvrtke kćeri investitora - primjerice, to mogu biti stanovi koje građani i investitori nisu kupili u ranoj fazi izgradnje. Agencija za nekretnine također može kupiti udio u perspektivnoj kući u izgradnji - prema tome, u jednom trenutku će htjeti prodati stan.

Rizici kod kupnje stana putem ustupanja

Važno je razumjeti da cesionar ne dobiva stan temeljem ugovora o ustupu, već samo pravo na njegovo potraživanje. Stoga on preuzima sve pripadajuće rizike nedovršene zajedničke gradnje.

Štoviše, ti rizici ne ovise o “prodavaču”, jer on ne može biti odgovoran hoće li kuća biti dovršena ili ne, hoće li je državna komisija prihvatiti i slično. Čak i ako ustupitelj prilikom sklapanja ugovora o zajedničkoj gradnji nije vodio računa o očitim rizicima, sada su to vaši problemi. U isto vrijeme, 214-FZ će zaštititi kupca (primatelja) samo od prijevare tijekom transakcije - na primjer, od "dvostruke prodaje" objekta.

Bez obzira na to sklapate li posao sami ili vam pomaže agent za nekretnine ili čak kvalificirani odvjetnik, vrlo pažljivo pročitajte ugovor o udjelu. Postupak dodjele prava vjerojatno je detaljno opisan u ovom dokumentu. Zakon br. 214 regulira razdoblje tijekom kojeg je moguća prodaja stana dodjelom - od trenutka državne registracije ugovora o udjelu od strane Rosreestra do isporuke stana od strane programera ("prijenos ključeva"). U tom smislu, neophodno je provjeriti je li DDU registriran u Rosreestru (dokument mora imati pečat ovog tijela).

Značajke ugovora o cesiji

Kao i većina ugovora, ugovor o cesiji ("cesiji") je dvostran. Uključuje prodavača i kupca. Ali zapravo postoji treća strana - programer. Većina ugovora o udjelu u dionicama propisuje obvezu dioničara da obavijeste investitora o svojoj namjeri prijenosa prava. Štoviše, programeri često ne samo da zahtijevaju da se s njima dogovori prijenos prava, već žele i nagradu za svoje sudjelovanje u transakciji - obično od jedan do pet posto cijene stana. U pravilu te troškove snosi kupac, no ponekad se možete dogovoriti s prodavateljem i s njim podijeliti iznos na jednake dijelove. Bez obzira na to tko uplaćuje iznos, sačuvajte račun ili barem njegovu kopiju i općenito budite pažljivi na sve dokumente vezane uz vašu buduću nekretninu.
Ugovor o dodjeli stana mora nužno sadržavati podatke o putovnici stranaka, a ako je jedna od njih pravna osoba, njegove pojedinosti. Ako ste u braku, trebat će vam ovjerena suglasnost muža ili žene za transakciju - i za kupnju i za prodaju.

Prodavatelj daje kupcu originalni ugovor o udjelu i dokumente o plaćanju koji potvrđuju sva njegova plaćanja razvojnom programeru. Ugovor o cesiji mora nužno naznačiti sve iznose svih obveza koje je prodavatelj nosio u odnosu na investitora, jer se sada te obveze prenose na kupca.

Osim toga, ugovor o ustupanju mora jasno navesti osnovu na kojoj prodavatelj postupa - obično je to ugovor o udjelu u kapitalu između prodavatelja i investitora. Takav ugovor (DDU) mora biti registriran u Rosreestru. Tu se upisuje i novi ugovor - ugovor o ustupanju prava (cesiji).

Registracija ugovora o ustupanju u Rosreestr

Ugovor o ustupanju mora biti registriran u Rosreestru. Da biste to učinili, tamo se podnosi sljedeći obvezni skup dokumenata:

Prijave stranaka za državnu registraciju ugovora o prijenosu prava (na temelju ugovora o sudjelovanju u kapitalu);
Originalne osobne iskaznice (putovnice);
Dokument kojim se potvrđuje uplata naknade za registraciju ugovora (izvornik i preslika);
Izvorni ugovor o sudjelovanju dionica registriran od strane Rosreestra (nakon registracije bit će vraćen zajedno s potvrdom);
Ugovor o ustupu prava tražbine po DDU, te prilozi i dogovorene izmjene i dopune istog. Rosreestru možete dostaviti dva izvornika (po jedan za svaku stranu) ili izvornik i ovjerenu presliku;
Javnobilježnički pristanak supružnika na transakciju ili dokumentarni dokaz o sposobnosti jednog od supružnika da prihvati imovinu u zajedničko vlasništvo (na primjer, bračni ugovor);
Suglasnost organa starateljstva, ako dioničar nije navršio 14 godina ili je sudskom odlukom nesposoban;
Pisana suglasnost nositelja projekta za ustupanje prava (izvornik i kopija).

Do državne registracije sporazuma u Rosreestru, dodjela neće stupiti na snagu. Ako u trenutku ustupanja prodavatelj nije u potpunosti ispunio svoje financijske obveze prema investitoru, ta odgovornost prelazi na kupca. Veličina isplata i raspored ostat će isti kao i izvorno. Obveze iz DDU stječu se uz prava.

Strane vrše sva novčana plaćanja nakon registracije ugovora o ustupanju - na temelju dokumenta koji je već registrirao Rosreestr. Iznos uplate možda je već u sefu.

Trebat će vam

– uredno registriran ugovor o sudjelovanju u građenju;
- isprave o plaćanju koje potvrđuju da je izvorni dioničar ispunio sve svoje financijske obveze prema nositelju projekta i da po njima nema duga;
- suglasnost supružnika prodavatelja za sklapanje posla, ovjerena kod javnog bilježnika.

upute

Ugovor o ustupu prava tražbine karakterizira činjenica da ne prestaje valjanost prvobitno sklopljenog ugovora o udjelu u kapitalu, već samo dolazi do promjene osoba koje u njegovom okviru snose obveze. one. mijenja se samo strana kojoj je investitor dužan dati stan temeljem kapitala. Svi ostali uvjeti ugovora, uključujući: veličinu i cijenu stana, rokove i jamstvo, ostaju isti. Ona prava koja je imao izvorni dioničar prenose se u cijelosti na onoga tko s njim sklopi posao ustupanja tih prava. Osoba koja je izvorno uložila novac u izgradnju ne odgovara za obveze nositelja projekta i odgovara samo za valjanost prenesene tražbine. Usklađivanje ugovora o ustupanju s investitorom također nije potrebno ako ovaj uvjet nije naveden u ugovoru o udjelu.

Pravni temelj za sklapanje posla ustupanja prava je čl. 382 Građanskog zakonika Ruske Federacije i čl. 11 Saveznog zakona br. 214-FZ “O sudjelovanju u zajedničkoj izgradnji stambenih zgrada...”. Uvjet za njegovo sklapanje je državna registracija ugovora o udjelu u kapitalu kod Rosreestrovih vlasti na mjestu gdje se nalazi nekretnina. Treba napomenuti da se transakcija prijenosa prava može zaključiti samo prije nego što je izvorni dioničar potpisao ugovor o prijenosu, inače se prijenos prava na stanu može izvršiti samo na temelju kupoprodajnog ugovora.

Za sklapanje ugovora o cesiji potrebno je pripremiti paket dokumenata koji će uključivati: ugovor o udjelu u kapitalu, dokumente o plaćanju i suglasnost supružnika.

Imajte na umu

Prije potpisivanja ugovora o cesiji, provjerite kod investitora ima li kupac stvarno pravo potpisati takav ugovor i da je on nositelj tog prava potraživanja. Također možete dobiti informacije o vlasniku prava na nekretninu od tijela Rosreestra primanjem izvoda iz Jedinstvenog državnog registra.

Koristan savjet

U slučaju da stječete potraživanje koje je već ustupljeno nekoliko puta, trebali biste pažljivo provjeriti cijeli lanac prethodnih transakcija.

Mogućnost prijenosa prava ili obveza prema ugovoru predviđena je u 24. poglavlju Građanskog zakonika Ruske Federacije. Ustupanje se može formalizirati sklapanjem ugovora ili sastavljanjem prijenosnog akta (kada do prijenosa prava dolazi po sili zakona). Kod ustupanja dolazi do potpune zamjene strane obveze.

upute

Prijenosom obveze mijenja se dužnik, obveznik. Da bi dug bio valjan potrebno je prvo dobiti suglasnost vjerovnika. U tom slučaju preporučljivo je sklopiti trostrani ugovor: uz sudjelovanje dužnika, novog dužnika i vjerovnika.

Dodjela se odvija u istom obliku kao i izvorna transakcija. Ako je javni bilježnik ovjerio sporazum, onda i sporazum o zamjeni vjerovnika ili dužnika mora biti ovjeren kod javnog bilježnika.

Zajedno s potpisom sporazuma, novom vjerovniku ili dužniku predaju se sve potvrde obveze.

Broj slučajeva ustupanja potraživanja u posljednje vrijeme raste; Rosreestr bilježi taj porast iz mjeseca u mjesec. Međutim, određeni rizici obično su povezani s ovom vrstom transakcije. Učestali su slučajevi da izvođač radova koji je od investitora dobio stan na naplatu ne ispunjava svoje obveze prema građevinskoj tvrtki, zbog čega dolazi do raskida ugovora o cesiji, nakon čega se stan vraća sudu. Stručnjaci su nam rekli kako se zaštititi od ovakvih situacija.

Za one koji planiraju kupiti stan u novogradnji danas su otvorene tri opcije. Prvo, potpišite ugovor o zajedničkom sudjelovanju u izgradnji izravno s programerom. Drugo, možete postati vlasnik stana u novogradnji sklapanjem ugovora o ustupanju prava potraživanja s pojedincem koji je ovaj stan kupio od investitora u svrhu ulaganja. Treća mogućnost je kada se s izvođačem koji izvodi građevinske i instalacijske radove na gradilištu sklopi ugovor o ustupu prava potraživanja.

Danas su najčešće situacije kada je prodavatelj izvođač radova.

Posebnost ustupanja prava potraživanja po ugovoru o udjelu u gradnji je u tome što takvom transakcijom ne prestaje valjanost prvog ugovora o udjelu, već se samo mijenja kupac (umjesto prvobitnog investitora). , to postaje nova osoba). Prava i obveze prvobitnog investitora prenose se na kupca, dok svi uvjeti prvog ugovora (rokovi radova, cijena stana i jamstveni rok) ostaju isti. Prijenos je moguć nakon državne registracije ugovora o udjelu i prije nego što se potpiše potvrda o prijenosu i prihvaćanju ovog stana. Kao i ugovor o sudjelovanju u dionicama, prijenos prava podliježe državnoj registraciji.

Ustupanje nije potrebno usklađivati s investitorom (osim u slučajevima kada ugovor o udjelu sadrži klauzulu da je ustup tražbine nemoguć bez suglasnosti investitora). Ali nakon registracije ugovora o prijenosu prava, kupac mora obavijestiti programera da su prava na objekt prenesena na njega. Da biste to učinili, građevinskoj tvrtki šalje se jednostavna pismena obavijest. Ovaj dokument mora sadržavati podatke o prvom sudioniku zajedničke gradnje i novom investitoru. Obavijesti je poželjno priložiti kopiju ugovora o cesiji.

Dvije vrste dodjele

Prema Zakonu br. 214-FZ „O sudjelovanju u zajedničkoj izgradnji stambenih zgrada”, ustupanje je moguće u dva slučaja: nakon pune isplate ugovorne cijene ili uz istovremeni prijenos duga na novog sudionika zajedničke izgradnje.

1. Ako je uplata po ugovoru izvršena u cijelosti, za registraciju će biti potrebna potvrda o potpunoj uplati.

2. Ako prvi sudionik građenja nije platio u cijelosti, istovremeno s cesijom, ostatak duga se prenosi na kupca. Prijenos duga na drugu osobu moguć je samo uz suglasnost vjerovnika. U tom će slučaju državna registracija zahtijevati pisani pristanak programera na dodjelu. Ako suglasnost nije na popisu dostavljenih dokumenata, to je osnova za obustavu državne registracije ugovora o ustupanju.

Paket dokumenata za transakciju

Svi dokumenti potrebni za dodjelu prava podijeljeni su na one potrebne za registraciju transakcije u Rosreestru i one koje kupac mora prikupiti kako bi zaštitio svoja prava u budućnosti.

Dokumenti potrebni za Rosreestr (svi dokumenti se dostavljaju u dva primjerka: izvornik i kopija):

1) dokument kojim se potvrđuje plaćanje po ugovoru ili dokument koji potvrđuje istovremeni prijenos duga na novog stjecatelja;

2) pisani pristanak nositelja zahvata za prijenos prava potraživanja prema ugovoru (ako je to predviđeno ugovorom o udjelu u kapitalu, a također ako se prijenos događa uz istovremeni prijenos duga na kupca);

3) ovjeren pristanak bračnog druga;

4) ako je pravo tražbine založeno, pisani pristanak založnog vjerovnika;

5) sporazum na temelju kojeg je nastala obveza osigurana hipotekom (za registraciju ugovora o ustupanju, dvije strane ugovora podnose se Rosreestru);

6) suglasnost organa starateljstva na ustupanje prava potraživanja iz ugovora, ako je sudionik zajedničke izgradnje maloljetan (nesposoban).

Dokumenti potrebni od strane kupca

Kada kupuje stan od izvođača, kupac bi trebao biti zainteresiran za dvije glavne točke: ima li izvođač stvarno pravo raspolagati ovim objektom i je li plaćanje izvršeno prema ugovoru.

U pravilu se sklapa ugovor između izvođača i investitora, nakon čega slijedi postupni preboj troškova izvedenih radova kao plaćanje kupljenih objekata. Kako je ovaj posao dovršen prema ova dva ugovora: ugovor o udjelu u kapitalu i ugovor o djelu, vrši se prijeboj.

Ovdje su moguća dva slučaja. Prvi je kada se stan ponovno registrira na izvođača (sklopljen je ugovor o ustupanju prava potraživanja ili ugovor o sudjelovanju u zajedničkoj izgradnji, registriran u Rosreestru).

"U ovoj situaciji sve je vrlo jednostavno", objašnjava Yulia Mikhailova, odvjetnica u odvjetničkom uredu Soyuz. - Pomoću izvatka iz Jedinstvenog državnog registra prava na nekretnine (USRP) provjerava se je li prodavatelj doista nositelj autorskog prava, postoje li ograničenja ili tereti prava potraživanja.

Vrijedno je pitati investitora je li plaćanje izvršeno, u pravilu izvođač mora imati registrirani ugovor i potvrde o plaćanju. Ako postoje prethodni nositelji autorskih prava, moraju postojati dokumenti koji potvrđuju njihovu uplatu prethodnim nositeljima autorskih prava, i tako dalje do isplate programeru. Ako je plaćanje izvršeno prebijanjem međusobnih potraživanja, morate zatražiti kopiju takvih ugovora. To će zaštititi kupce od pravnih tužbi prethodnih prodavača. Posebnu pozornost treba obratiti na uvjete koji su obvezni za ugovore ove vrste. Bez njih se smatra da ugovor nije sklopljen. Budući da pravo tražbine proizlazi iz ugovora o sudjelovanju u zajedničkoj izgradnji, svi detalji navedenog ugovora (broj i datum sklapanja, kao i drugi podaci koji nam omogućuju da utvrdimo opseg ustupljenih tražbina) moraju biti navedeni u ugovor o cesiji."

Drugi slučaj je kada izvođači nemaju zakonsko pravo na potraživanje u vezi s projektom zajedničke izgradnje; stan je uknjižen na investitora ili treću stranu.

"U ovom slučaju, kupac mora obratiti posebnu pozornost na trenutak prijenosa sredstava", kaže Yulia Mikhailova. - Ako je stan registriran kod investitora, trebate zahtijevati ne samo potvrdu, već i drugi dokument (potvrdu o gotovini i ček) za potvrdu plaćanja. Ako je stan upisan na pojedinca, tada je ta osoba ta koja mora izdati potvrdu o primitku sredstava. Želio bih posebno skrenuti pozornost kupaca na činjenicu da je prilikom sklapanja transakcije potrebno proučiti dokumentaciju investitora: građevinsku dozvolu, projektnu dokumentaciju i sve promjene u njenom sadržaju. Dokumenti koji potvrđuju da investitor ima pravo posjedovati zemljište. U teškim situacijama treba angažirati odvjetnika.”

U skladu s člankom 17. Saveznog zakona br. 214-FZ, ugovor o ustupanju prava potraživanja prema sporazumu o zajedničkoj izgradnji podliježe obveznoj registraciji u Rosreestru. Ugovor o cesiji smatra se sklopljenim tek od trenutka državne registracije.

Elena Khamardyuk, Voditelj odjela zajedničkog nadzora građenja Službe za nadzor građenja i stambene kontrole:

Kada kupuju objekte od izvođača, građani moraju razumjeti koji su dokumenti potrebni za takvu transakciju, tako da ako u budućnosti dođe do parnice, mogu braniti svoja prava na sudu. Potrebna je ne samo potvrda investitora o radovima koje je izvršio izvođač u objektima investitora, već i svi financijski dokumenti koji potvrđuju poravnanja između investitora i pravne osobe na koju je stan prenesen (prijeboj međusobnih potraživanja, oblici izvedenih radova), jer potvrda nositelja projekta o izvedenim radovima izvođača nije financijski dokument. A ako se dogodi situacija da je investitor odustao od prostora, potpisao ugovor o udjelu s izvođačem, a potonji iz nekog razloga nije ispunio svoje obveze, posao nije dovršen, a nekretnina je već dodijeljena pojedincu, štitit će interese dioničara.

Ekaterina Šelavina, Zamjenik voditelja Odjela za registraciju vlasničkog udjela u izgradnji Ureda Rosreestra za Krasnojarsko područje:

U posljednje vrijeme zamjetno je više slučajeva obustave upisa transakcije ustupanja prava tražbine. I iako se takve situacije, u pravilu, rješavaju, stranke sastavljaju potrebne dokumente i registracija se provodi, kupac cijeli ovaj mjesec, dok je dodjela obustavljena, provodi u nervoznom iščekivanju.

U praksi kupci često ne provjeravaju niti uvjete ugovora niti suglasnost investitora za ustupanje nekretnine, što dovodi do obustave upisa. Podnosimo zahtjev programeru, a ako programer nije dao suglasnost na dodjelu, ali je to predviđeno uvjetima ugovora, registracija ugovora će biti odbijena.

Kupac treba pažljivo pročitati sadržaj prvog ugovora o sudjelovanju u izgradnji, uvjete pod kojima je sklopljen s izvornim investitorom te se uvjeriti da na stanu nema tereta (hipoteke). Ako je bilo više ustupaka, pobrinite se da je isplata izvršena za sve.

U svakom slučaju, morate zapamtiti da sva prava na objektu nastaju tek od trenutka upisa, do upisa u registar, bez obzira što prodavatelj tvrdi, to su samo njegove riječi, on stvarno može raspolagati objekt tek nakon što se upis pojavio u Jedinstvenom državnom registru.

Potrebni dokumenti

– izvornik

– kopija

Izvornici prema broju ugovornih strana + još jedan izvornik za Rosreestr.
U svakom slučaju.

Ugovor o sudjelovanju u zajedničkoj izgradnji s upisom u registar

U svakom slučaju.

Prijava za upis ustupanja prava potraživanja od ustupitelja

Izvornik. Iskazuje se brojem osoba koje ustupaju pravo potraživanja (odvojeno od svakog sadašnjeg sudionika zajedničke gradnje).
U svakom slučaju.

Zahtjev za upis ustupanja prava potraživanja od cesionara

Izvornik. Iskazuje se brojem osoba koje prihvaćaju pravo potraživanja (posebno za svakog budućeg sudionika zajedničke gradnje).
U svakom slučaju.

Potvrda (platni nalog) za plaćanje državne carine

Izvornik i kopija. Izvornik se vraća podnositelju s rezultatom usluge.
Potvrda o plaćanju može se dostaviti na zahtjev podnositelja zahtjeva (od stjecatelja).

Potvrda o uplati cijene ugovora o sudjelovanju u zajedničkoj izgradnji od strane ustupitelja nositelju zahvata

Dostavlja se potvrda o potpunom ili djelomičnom plaćanju cijene ugovora za sudjelovanje u zajedničkoj izgradnji nositelju projekta. Potvrdu mora izdati nositelj projekta ili banka preko koje su izvršena plaćanja, s naznakom iznosa i vremena plaćanja.
U svakom slučaju.

Akt (odluka, protokol) o izboru (imenovanju) čelnika

Dostavlja se u slučaju prijave predstavnika pravne osobe koji ima pravo djelovati u ime pravne osobe bez punomoći.
Dokument kojim se potvrđuje ovlaštenje osobe za potpisivanje ugovora
Izvornik i kopija. Izvornik se vraća nakon provjere s kopijom.
Ako ugovor potpisuje predstavnik pravne osobe po javnobilježničkoj punomoći ili zakonski zastupnik djeteta mlađeg od 14 godina, odnosno ako ugovor potpisuje predstavnik pravne osobe po javnobilježnički ovjerenoj punomoći. odvjetnik.
Dokument kojim se potvrđuje ovlaštenje za podnošenje zahtjeva i drugih dokumenata potrebnih za državnu registraciju prava
Izvornik i kopija. Izvornik se vraća nakon provjere s kopijom.
Ispravu mora izdati notar i ovjeriti svojim potpisom i pečatom. Može se izdati u obliku naloga, upute i sl.
Dokument koji potvrđuje poravnanje između stranaka i nepostojanje duga
Takav dokument može biti potvrda o primitku sredstava koju je izdao prethodni nositelj autorskog prava.
U slučaju da je ustupitelj sam dobio prava potraživanja po cesiji uz uvjet odgode/obročnog plaćanja.
Dokument koji potvrđuje činjenicu uspostavljanja skrbništva ili starateljstva
Izvornik i kopija. Izvornik se vraća nakon provjere s kopijom.
Ako zahtjev podnosi skrbnik maloljetne osobe (mlađe od 14 godina) ili poslovno nesposobne osobe.
Hipoteka s prilozima, koja se nakon upisa izdaje hipotekarnom dužniku.
Izvornik i kopija, ovisno o dostupnosti.
Ako je hipoteka ovjerena hipotekom.
Zahtjev za državnu registraciju hipoteke po sili zakona (za kredit ili zajam)
Od osobe na koju se ustupa pravo iz DDU. Dostavlja se od svake osobe ako postoji više osoba na strani primatelja prava.
Zahtjev za pojašnjenje vrste svrhe plaćanja
Kopija dokumenta o uplati.
Popunjava se ako državna pristojba nije plaćena prema MFC KBK.
Ugovor o kreditu ili ugovor o kreditu
Izvornik i kopija. Izvornik se vraća podnositelju s rezultatom usluge.
U slučaju hipoteke nastale po sili zakona, ako se kreditna sredstva koriste za ustupanje.
Licenca za pravo javnobilježničke djelatnosti
Izvornik i kopija. Izvornik se vraća nakon provjere s kopijom.
Ovjerena punomoć za zastupnika
Izvornik i kopija. Izvornik se vraća nakon provjere s kopijom.
Ako se zastupnik prijavljuje putem punomoćnika.
Pisani pristanak zakonskih zastupnika
Suglasnost se može dati na obrascu prijave za registraciju.
U slučaju da transakciju sklapa dijete od 14 godina.
Pisana obavijest osiguratelju o promjeni korisnika
Ako je za nositelja zahvata sklopljen ugovor o osiguranju građanske odgovornosti. Sam ugovor o udjelu mora sadržavati klauzulu o postojanju ugovora o osiguranju
Naredba teritorijalnog tijela Ministarstva pravosuđa Ruske Federacije o imenovanju na mjesto notara (pomoćnika)
Izvornik i kopija. Izvornik se vraća nakon provjere s kopijom.
Rodni list
Izvornik i kopija. Izvornik se vraća nakon provjere s kopijom.
Ako zahtjev podnosi roditelj djeteta do 14. god.
Suglasnost hipotekarnog vjerovnika
Ako su prava potraživanja prema ugovoru o sudjelovanju u zajedničkoj izgradnji založena i na drugi način nisu predviđena ugovorom.
Suglasnost programera
Takva se suglasnost također može dati u potvrdi kojom se potvrđuje plaćanje cijene DDU od strane ustupitelja; u tom slučaju posebna suglasnost nije potrebna.
Ako ustupitelj (trenutni sudionik u DDU) nije u potpunosti isplatio izvođača.

Ustupanje ili ustupanje prava potraživanja jedan je od najkorištenijih i najraširenijih načina kupnje stanova u novogradnji na suvremenom primarnom tržištu nekretnina.

Prije isporuke izgrađene kuće, u završnoj fazi stambene izgradnje, u pravilu se rasprodaju svi tekući stanovi. Zato je ustupanje praktički jedina opcija da potencijalni kupac kupi stambeni prostor prije nego što iznajmi novu kuću u nekretnini koja mu se sviđa.

Postoje određeni pravni rizici povezani s ustupom prava u zajedničkoj gradnji, stoga potencijalni kupac koji se odluči koristiti pravni mehanizam ustupanja na primarnom stambenom tržištu mora razumjeti kako se točno odvija postupak ustupanja, kao i odvagnuti prednosti i rizike njihove kupnje.

Pravna priroda i bit ustupanja prava tražbine

Asignacija je zapravo transakcija kupoprodaje stambenog prostora koja se izvršava temeljem ugovora o cesiji. Ovim ugovorom dioničar (odnosno prodavatelj stana u novogradnji) prenosi na drugu stranu - opunomoćenika - svoje obveze i prava koja proizlaze iz ugovora o udjelu koji je dioničar sklopio s razvojnom tvrtkom.

Ugovori o cesiji vrlo su popularni među investitorima koji kupuju stanove od investitora, obično u fazi ishođenja građevinskih dozvola, a potom po višoj cijeni preprodaju stanove u završnim fazama izgradnje.

Mehanizam prijenosa koristi se i za kupce stanova u novom domu koji se iz nekog razloga predomisle i žele vratiti uložena sredstva. Za njih je ugovor o cesiji praktički jedina prilika da izbjegnu kazne koje su predviđene ugovorom s razvojnom tvrtkom pri raskidu ugovora o udjelu.

Prodajom svog nedovršenog stana putem ugovora o cesiji, dioničar može ne samo vratiti uplaćena sredstva u cijelosti, već i ostvariti određenu dobit, budući da stanovi u zgradi u izgradnji obično poskupljuju od početka prodaje do kraja godine. građevinski radovi.

Ustupanje je moguće samo prije prijenosa prava na stanovanje s građevinske tvrtke na sudionika zajedničke izgradnje. Odnosno, prijenos prava dioničara moguć je samo dok se ta prava na stambenom objektu u izgradnji ne ostvare. Kada se prava na izgrađenom stanu prenesu na dioničara, odnosno nakon izvršenja primopredaje stambenog prostora, više neće biti moguće sastaviti ugovor o cesiji.

Posebnost ugovora o ustupu stana je u tome što kupac stana koji je sklopio ugovor o ustupu stana stječe prava i obveze ustupitelja (prodavatelja) u cijelosti te se ubuduće obvezuje ispunjavati sve uvjete iz prvotnog ugovora o udjelu. Na primjer, ako su u ugovoru dioničar i razvojna tvrtka odredili uvjete obročnog plaćanja, opunomoćenik može izvršiti plaćanja samo prema ovom obročnom planu. U ugovoru više ne može postavljati niti jedan svoj pojedinačni uvjet.

Glavne prednosti i nedostaci mehanizma dodjele u novogradnji

Glavne prednosti sklapanja ugovora o cesiji za kupca su sljedeće:

postoji mogućnost kupnje stambenog prostora u kući koja vam se sviđa ako su stanovi već rasprodani;
Ponekad je kupnja stana putem dodjele povoljna za kupca s financijske točke gledišta. Prvo, prodavači, koji žele brzo prodati stanove, često nude niže cijene u fazi dovršetka izgradnje nove kuće od onih koje nudi službeni programer. U praksi, razlika u cijeni stana koju utvrđuju razvojna tvrtka i privatni investitor može varirati od 3 do 25 posto;
U mnogim slučajevima, kupnja kuće korištenjem mehanizma dodjele korisna je za kupce kada uzimaju hipotekarni kredit. Ako kupac koji je uzeo hipoteku kupi stan od developera u početnoj fazi, mora plaćati kamate na hipoteku nekoliko mjeseci (a ponekad i godina) bez mogućnosti da se useli u kupljeni dom. Istodobno, kamate na hipoteku prije puštanja u pogon nove kuće često su znatno veće u usporedbi s puštenom u rad nekretninom. Sklapanjem ugovora o cesiji u završnoj fazi izgradnje (u nedostatku mogućnosti sklapanja ugovora o udjelu), kupac počinje plaćati hipoteku neposredno prije preseljenja u novi dom.

O prednostima prijenosa prava za prodavatelja već je bilo riječi. Ovo je, prije svega, prava prilika za zaradu na povećanju cijena koja se javljaju u različitim fazama izgradnje nove zgrade, kao i mogućnost povrata novca uloženog prema ugovoru o udjelu u kapitalu bez kazni od strane programera.

Glavni nedostatak ustupanja prava je povećanje rizika kupca u usporedbi sa sklapanjem ugovora o udjelu s investitorom.

Glavni rizici po ugovoru o cesiji

Unatoč činjenici da je sklapanje ugovora o cesiji povezano s nizom rizika za potencijalnog kupca, većina tih rizika može se svesti gotovo na nulu pomnim proučavanjem uvjeta transakcije i određenim pravnim znanjem.

Dakle, navedimo glavne rizike prilikom sklapanja ugovora o dodjeli prava na stanovanje u novoj kući.

1. Jedan od glavnih rizika za kupca stana u novogradnji koji sastavlja ugovor o cesiji je moguće priznavanje ugovora o cesiji nevaljanim. Ako se ugovor između ustupitelja i primatelja iz nekog razloga proglasi nevažećim s pravnog gledišta, novi nositelj autorskog prava moći će podnijeti zahtjeve samo prema ustupitelju, a ne tvrtki koja je programer.

Kako bi se izbjegla ovakva neugodna situacija, kupac treba provjeriti ispravnost ugovora o cesiji, pri čemu strane ispunjavaju obvezujuće uvjete. Prema zakonu, ugovor o ustupanju prava smatrat će se valjanim ako:

puna uplata od strane dioničara cjelokupnog iznosa navedenog u ugovoru o udjelu. Sva plaćanja moraju biti potvrđena ugovorom o prijeboju međusobnih potraživanja;
prisutnost pisanog pristanka razvojnog društva za prijenos prava koja proizlaze iz početnog ugovora o udjelu, ako je takav pristanak potreban u ugovoru između dioničara i nositelja zahvata;
dostupnost dopuštenja kreditne institucije ako je stan kupio sudionik zajedničke izgradnje koristeći hipotekarno financiranje.

Ako su prilikom sklapanja ugovora o ustupanju prekršeni gore navedeni zahtjevi, tada, prema članku 390. Građanskog zakonika Ruske Federacije, izvorni sudionik zajedničke izgradnje snosi odgovornost primatelju. Kupac stana ima pravo, ako se ustupanje proglasi nevaljanim, zahtijevati od ustupitelja da vrati sva financijska sredstva primljena na temelju transakcije, kao i nadoknadu gubitaka i kamata za korištenje novca. Međutim, u praksi povrat novca nije uvijek jednostavan.

2. Mogući bankrot developera. Rizik suočavanja s financijskom nesolventnošću investitora može se pojaviti ne samo tijekom prijenosa prava, već i tijekom početnog udjela u udjelu. Međutim, često masovna prodaja stanova u novogradnji, posebno po sniženoj cijeni, može biti uzrokovana upravo nadolazećim bankrotom investitora, značajnim kašnjenjem u izgradnji ili značajnim kršenjem uvjeta ugovora od strane programera.

U ovom slučaju ustupitelj koji je ustupio svoje pravo na nedovršeni stan u novogradnji, bez obzira je li znao za probleme nositelja projekta prilikom upisa ustupanja ili ne, ne odgovara novom dioničaru za daljnji razvoj gradnje. Nakon sklapanja ugovora o ustupanju prava, novi kupac koji nije zadovoljan uvjetima gradnje ili kvalitetom nove kuće neće moći postavljati nikakve zahtjeve prodavatelju koji je ustupio nekretninu. Zahtjevi se mogu postavljati samo programeru. Međutim, ako je građevinska tvrtka financijski nesolventna, povrat novca opunomoćeniku neće biti sasvim jednostavan.

Kako bi se izbjegli takvi problemi, kupcu se preporuča da prije kupnje pažljivo prouči projektnu i dozvolnu dokumentaciju investitora, raspita se o njegovom financijskom stanju i provjeri stanje nedovršene gradnje.

Osim toga, moguće je u uvjete ugovora o cesiji uključiti klauzulu o jamstvu ustupitelja. Nakon postizanja dogovora strana u ustupu, ugovorom se utvrđuje obveza ustupitelja da prihvati jamstvo ako razvojna tvrtka do određenog datuma ne isporuči gotov stan ustupitelju. Ako novi dioničar naknadno raskine ugovor s razvojnom tvrtkom, navedeno jamstvo smatrat će se ništavim. Kao što pokazuje praksa, takvi uvjeti o jamstvu ustupitelja rijetko su uključeni u ugovor o cesiji.

3. Dvostruki prijenos prava iz ugovora o udjelu u kapitalu. U praksi ima slučajeva da se isti stan dva puta prodaje ugovorom o cesiji. Istodobno, na temelju sudskih odluka donesenih u sličnim slučajevima, stambeni prostor zapravo ide kupcu koji ga je prvi sklopio i uknjižio. Preostali dioničari dobivaju samo pravo potraživanja od developera.

Potencijalni kupac stambenog prostora u novoj zgradi treba pažljivo proučiti uvjete nadolazeće transakcije i jasno razumjeti da je, prema ruskom zakonodavstvu o zajedničkoj izgradnji, prijenos prava na stanovanje predviđen samo u jednom pravnom obliku, naime prema sporazumu o zajedničkom sudjelovanju. Ugovori o ustupanju, kao i glavni ugovori o sudjelovanju u dionicama, zahtijevaju obveznu državnu registraciju.

Ako građevinska tvrtka ponudi kupnju stana prema nekom drugom programu, povećavaju se rizici sudionika u zajedničkoj izgradnji. Ponekad se umjesto ugovora o udjelu u kapitalu koriste sljedeći:

ugovori o ulaganju;
predugovori o kupoprodaji;
predugovori o udjelu u dionicama;
sheme računa.

Prisutnost takvih ugovora ne ukazuje na nepoštenost programera ili bilo kakve pokušaje prijevare, međutim, kako bi se smanjili rizici, preporučljivo je da potencijalni kupac izbjegava takve ne sasvim legalne sheme prodaje koje ne podliježu obveznoj registraciji u Rosreestru.

Kako biste izbjegli gore navedene rizike, možete pristati na ugovor o ustupanju ako:

stečeni stambeni prostor prodan je izvornom sudioniku prema ugovoru o udjelu u kapitalu;
Plaćanje prema ugovoru o ustupanju vrši se tek nakon registracije u Rosreestru prava.

4. Još jedan rizik za ustupitelja je ustupiteljovo kršenje uvjeta obvezne pismene obavijesti razvojnoj tvrtki o prijenosu prava na stanovanje, koje je predmet ugovora o udjelu u kapitalu.

Pravila za registraciju ustupanja

Kao što je već spomenuto, dodjela je formalizirana u obliku pisanog ugovora, podložnog državnoj registraciji. Morate biti sigurni da je prethodni dioničar pismeno obavijestio programera o transakciji.

Kod sklapanja ugovora o cesiji za prijenos novca najčešće se koristi mehanizam sefova. Nakon završetka postupka registracije za prijenos prava, prodavatelj može primiti novac.

U pravilu, sudjelovanje programera pri sklapanju ugovora o ustupanju nije potrebno. No mnoge građevinske tvrtke u ugovor o udjelu stavljaju poseban uvjet o obvezi pribavljanja njihove suglasnosti kada ustupitelj prenosi prava na stanu na primatelja. U ovoj situaciji bit će potrebno sudjelovanje razvojnog programera u dovršenju transakcije.

Ako u trenutku prijenosa prava dioničar još nije platio trošak stana u cijelosti, potrebno je pismeno odobrenje ustupanja od strane investitora. Ugovorom o cesiji utvrđuju se uvjeti prijenosa duga prema razvojnoj tvrtki na primatelja.

Tipski ugovor o prijenosu prava vlasništva na stanu možete preuzeti na ovoj poveznici:

Komentari (39)

Elena | 1.12.2015

Vodim sudski spor, kupili smo stan od generalnog izvođača, prodavatelj je obavijestio investitora o ustupanju, ali je nekoliko mjeseci prije toga investitor prodao naš stan trećoj osobi, zatim ga prenio na investitora, a oni uknjižio vlasništvo nad njim i preprodao ga rodbini. Još nisam siguran u ishod slučaja. I članak je divan, ali u mom slučaju, što da radim?

admin | 07.12.2015

Pozdrav Elena! Budući da u vašem slučaju, najvjerojatnije, postoji kršenje uvjeta ugovora od strane jedne od strana, vi, kao bona fide strana u ugovoru, imate pravo na naknadu. Osim toga, budući da je predmet u tijeku pred sudom, odluku će donijeti sud na temelju dokaza i dokumenata dostupnih u spisu.

Marina | 2016/01/24

Hmmm......sad sumnjam u svoj dogovor. Predao sam dokumente Ruskom registru.... Skinuo sam hipoteku na stan i sada sumnjam da će kuća biti isporučena na vrijeme..... a hoće li biti...... šuška se da developer priprema dokumente za stečaj.... to je strašno.... ne znam što da dam

/N | 07.02.2016

Hvala vam na članku, lako je razumjeti ... Pokušao sam čitati na drugoj stranici na ovu temu, shvatio sam da stvarno želim spavati ...

Irina | 2016/07/05

Bože, kad bih samo ranije znao sve nijanse. Imam hipoteku. Gradnja kuća je zaustavljena. Ne zna se hoće li otvoriti kuću ili ne. i sad platiti hipoteku za zrak 15 godina? Jednostavno neću doživjeti da vidim ovo..... Sada razumijem koliko je strašno živjeti u Rusiji!

Anastazija | 2016/11/26

Što učiniti u ovom slučaju? Želimo zamijeniti trosoban stan za dva jednosobna stana. Zvala je žena koja treba primiti ključeve iznajmljene stambene zadruge i nudi nam razmjenu pod ugovorom o ustupanju.. Ne bi li ispalo da joj izdamo našu rublju od tri rublje, a ona, bi uz ta dva stana stavio i hipoteku na nas ???
Jer Članak kaže da se ovim ugovorom i prava i obveze prenose na novog kupca.

admin | 2016/12/09

Pozdrav Anastasia! Prije obavljanja transakcije morate se detaljno upoznati sa svim dokumentima za nekretninu, kao i dobiti informacije o prisutnosti bilo kakvih tereta u vezi s tim nekretninama. Što se tiče hipoteka, ugovorom o ustupu prava tražbine hipotekarne obveze se ne mogu prenositi ili se mogu prenositi samo uz pisanu suglasnost banke i obveznika.

Marija | 02.11.2017

Dobar dan Kupio sam stan temeljem ugovora o ustupu, a ugovor sadrži sljedeću klauzulu: „Izvođač nema financijskih obveza proizašlih iz ovog Ugovora između ustupitelja i primatelja. Ako primatelj odbije steći prava potraživanja na projektu zajedničke izgradnje, ovaj Ugovor, a ne Ugovor, se raskida. Recite mi, molim vas, znači li to da ću u slučaju raskida ugovora poslovati s tvrtkom od koje sam kupio stan, a ne s investitorom?

admin | 2017/11/21

Pozdrav Marija! Da, to je apsolutno točno. Sve zahtjeve možete podnijeti izravno tvrtki od koje kupujete nekretninu.

Svetlana | 2017/11/21

Hvala na korisnim informacijama! Kupit ću stan u novogradnji. Kuća je predana u rad, stanovi su prodani. Vidio sam opciju koja je jeftinija od programera. Podizvođači nude kupnju temeljem ugovora o cesiji. Shema je sljedeća: nositelj projekta NIKP sklopio je DDU s investitorom ProekInvestom, investitor ustupio pravo potraživanja izvođaču MFS (dio grupacije DSK), koji je MFS ustupio pravo potraživanja DSK-u, a DSK je pravo potraživanja ustupio Vertikali. Dakle, Vertikala nudi stan. Ovo je tako složen lanac. Možete li mi savjetovati što učiniti u ovom slučaju?! Hvala!

admin | 30.11.2017

Pozdrav Svetlana! Kupnja stambenog prostora temeljem ugovora o ustupanju prava potraživanja pravni je posao koji je u potpunosti u skladu s važećim zakonodavstvom. Ako je stambena zgrada predana u rad i puštena u rad, bez bojazni ćete moći steći vlasništvo nad stambenim prostorom temeljem ugovora o prijenosu prava.

Irina | 12.12.2017

Zdravo! Kupio sam nestambene prostore temeljem ugovora o cesiji, te je službeno uknjižen početni DDU, ugovor o cesiji i naknadno vlasništvo. Sada su sudskom odlukom poništeni upisi u Jedinstveni državni registar svih vlasnika. U mom slučaju, trebam li podnijeti tužbu protiv programera ili pojedinačnog prodavatelja?

admin | 2017/12/26

Pozdrav Irina! Prije svega, da biste točno odgovorili na vaše pitanje, morate se upoznati sa sudskom odlukom, kao i razlozima zbog kojih su upisi iz Jedinstvenog državnog registra poništeni i vlasnička prava prestala. U vašoj situaciji tužba se mora podnijeti izravno protiv strane koja je povrijedila vaša prava. To može biti investitor ili stranka u ugovoru o cesiji, zbog čega je potrebna detaljna analiza sudskog materijala postupka kako bi se točno utvrdile sve okolnosti.

Anastazija | 2018/02/24

Dobar dan Želimo kupiti stan prvim prijenosom, ali prvi dioničar već ima ugovor o prijenosu i ključeve u rukama. Programer je spreman to otkazati, ali mi smo malo uplašeni, jer nije jasno koliko je sve to legalno i kakvi rizici mogu biti. Hvala!

admin | 03.03.2018

Pozdrav Anastasia! Kupnja stambenog prostora prema ugovoru o ustupanju prava potraživanja dopuštena je samo do potpisivanja potvrde o primopredaji stana. Ako vjerujete investitoru i stranama u transakciji, te također ako su potvrde o prijemu stana (njihovi izvornici) poništene u vašoj prisutnosti, možete se složiti da izvršite ovu transakciju, međutim, u svakom slučaju, transakcija koja je svjesno obavljena u kršenje zahtjeva zakona ne smatra se nezakonitom po prirodi čistom i sigurnom transakcijom

Andrej | 30.3.2018

Hvala na članku. Ali što učiniti ako je stan više puta prodan prema ugovoru o ustupanju, odnosno Izvođač je prodao prava drugoj pravnoj osobi. fizička i pravna osoba pojedinac kupuje stan. Koji dokumenti pokrivaju obveze između Izvođača i pravne osobe? lice? Izjave o poravnanju?

admin | 16. travnja 2018

Pozdrav Andrej! Kako bi potvrdili odsutnost duga prema ugovoru, stranke mogu podnijeti bilo koje dokumente: na primjer, mogu se predočiti i akti usklađivanja plaćanja i potvrde o nepostojanju dugova.

Galina Kurneva | 2. travnja 2018

Sastavljen je ugovor o udjelu između investitora i izvođača te je kuća isporučena. Nakon toga izvođač sklapa ugovor o cesiji s građaninom K., nakon čega građanin K. sklapa ugovor o cesiji s građaninom G., sada je građanin G. sklopio ugovor o cesiji sa mnom, ugovor je predan na državnu registraciju, osim toga, svi preliminarni ugovori o ustupanju podliježu državnoj registraciji. Pitanje: od koga i prema kojem dokumentu trebam dobiti stan? Koliko ja znam, vlasništvo nad stanom nije formalizirano... Tko treba sastaviti Primopredajnicu za prijenos stana na mene - investitora? I kako mogu biti siguran da su ga prijašnji vlasnici prava na stan u cijelosti isplatili, a ne prodali?

admin | 16. travnja 2018

Pozdrav Galina Kurneva! Akt o primopredaji stana mora potpisati investitor s vama, budući da se u skladu s ugovorom o ustupanju sva prava i obveze prenose na ugovornu stranu - odnosno pravo na prihvaćanje stana i primanje ključevi se prenose na vas. Činjenica potpisivanja ugovora o ustupanju, ako sadrži odgovarajuće uvjete, potvrđuje nepostojanje kašnjenja u plaćanju stana. Kako biste potvrdili da nema duga za plaćanje stana, možete se obratiti investitoru ili zatražiti potrebne dokumente od druge strane u ugovoru.

Svetlana | 20. rujna 2018

Zdravo. Želim kupiti stan u zgradi u izgradnji, putem dodjele, uz izravno sudjelovanje investitora (programer će pripremiti sve potrebne dokumente za registraciju transakcije)... Plaćanje putem akreditiva u Sberbank. Na koje točke treba obratiti posebnu pozornost, osim onih navedenih u članku? Iz toga sam u biti samo shvatio da je potrebno provjeriti je li prodavatelj platio stan, te da nema dugovanja za tu nekretninu prema investitoru.
U kojem slučaju transakcija može naknadno biti sudski poništena - kao što su neki komentatori učinili? Gdje mogu naći tipski ugovor o cesiji da barem otprilike shvatim kako ga treba pravno ispravno sastaviti?

admin | 2018/09/21

Svetlana | 2018/10/28

Zdravo! Molim vas recite mi kome je bolje kupiti stan u novogradnji od investitora ili developera.

admin | 07.11.2018

Pozdrav Svetlana! U najvećoj mjeri, interesi kupca su zadovoljeni kupnjom stana od developera, budući da je u ovom slučaju odnos između developera i kupca reguliran zakonom "O sudjelovanju u zajedničkoj izgradnji stambenih zgrada i drugih nekretnina" 214-FZ i Savezni zakon „O zaštiti prava potrošača“, na temelju kojih kupac ima određena jamstva za zaštitu svojih interesa u slučaju kršenja od strane programera uvjeta trenutnog ugovora.

Elena | 12.1.2019

Poštovani, želio bih pojasniti Vašu informaciju ako je sastavljen ugovor o cesiji...i isti je sudski proglašen nevažećim...tko zadržava pravo vlasništva nad stanom (stečaj investitora)?

admin | 2019/01/28

Pozdrav Elena! U skladu s 2. dijelom čl. 167 Građanskog zakonika Ruske Federacije, ako je transakcija nevaljana, svaka je strana dužna vratiti drugoj sve što je primila na temelju transakcije, a ako je nemoguće vratiti ono što je primljeno u naravi (uključujući i kada je ono što je primljeno izraženo u korištenju stvari, obavljenom poslu ili pruženoj usluzi), nadoknaditi njezinu vrijednost, ako zakonom nisu predviđene druge posljedice nevaljanosti posla. Konačnu odluku o pravima na stambene prostore nakon što se transakcija proglasi nevažećom donijet će sud, uzimajući u obzir sve okolnosti slučaja.

ljubav | 06.04.2019

Dobra večer! Je li moguće registrirati Ugovor o cesiji (DAPT) s uplaćenim 50% u Registarskoj komori? Ugovor je sklopljen u ratama na godinu dana, drugih 50 posto trebalo je platiti za godinu dana, no tijekom ove godine gradnja je stala, a tvrtka je trenutno u stečaju.

admin | 21. travnja 2019

Pozdrav ljubavi! Savezni zakon „O državnoj registraciji nekretnina” od 13. srpnja 2015. N 218-FZ ne zabranjuje registraciju ugovora o ustupanju prava potraživanja u pogledu kojih nema pune isplate. Dakle, ova okolnost nije prepreka za državnu registraciju sporazuma. Ako je protiv nositelja zahvata pokrenut stečajni postupak na Arbitražnom sudu, također se trebate obratiti arbitražnom upravitelju sa zahtjevom za upis u registar tražbina vjerovnika.

Svetlana | 1. srpnja 2019

Vrlo informativno, hvala.
Ali imam dodatno pitanje
Kupujem stan putem virmana...
Cijena prema DDU 1990 000
Prijenosna cijena
2130 000
Dioničar mora platiti prema DDU samo u budućnosti, tj. Dioničar nije platio dionicu...u principu. Kakav je postupak registracije?
Nude ugovor o cesiji, ali upućeni pravnici kažu da moram s dioničarom sklopiti ugovor o cesiji duga u iznosu od 1.990.000, plaćajući, kako sam shvatio, na račun programera
A ostalo će platiti dioničar...
molim pomoć

admin | 16. srpnja 2019

Pozdrav Svetlana! Sukladno čl. 11 Savezni zakon od 30. prosinca 2004. N 214-FZ (s izmjenama i dopunama 27. lipnja 2019.) „O sudjelovanju u zajedničkoj izgradnji stambenih zgrada” prijenos prava potraživanja po ugovoru od strane sudionika u zajedničkoj izgradnji dopušteno je tek nakon plaćanja ugovorne cijene ili istodobno s prijenosom duga na novog sudionika zajedničke izgradnje na način utvrđen Građanskim zakonikom Ruske Federacije. Plaćanje cijene za ustupanje prava potraživanja prema ugovoru vrši se nakon državne registracije ako je ustupitelj prema sporazumu (sporazumu) o ustupanju prava potraživanja prema ugovoru pravna osoba. Dakle, morate ne samo sklopiti ugovor o ustupanju prava potraživanja, već i riješiti pitanje nagodbi prema ugovoru - na primjer, sklapanjem dodatnog sporazuma o prijenosu duga, kao što vam je ranije savjetovano.