Milyen kötelezettségei vannak a HOA-nak lakóival szemben, és mi a teendő, ha ezeket a kötelezettségeket nem teljesítik? Minden arról, hogy mi a felelős az ilyen partnerségekért. A HOA hatáskörei és kötelezettségei a lakosokkal szemben, mit tehetnek és mire nem jogosultak? Milyen felelősség terhel?

Kérdés a HOA elnökének felelősségre vonása abban a pillanatban válik relevánssá, amikor cselekedetei (a könyvvizsgálói bizottság eredményei alapján) bármilyen módon hozzájárultak a partnerség károkozásához. A HOA sérülése egy speciálisan kialakított, ellenőrzési joggal rendelkező könyvvizsgáló bizottság objektíven értékelheti a HOA elnökének tevékenysége.

Ha szabálysértést állapítottak meg, azt meg kell erősíteni a HOA-nak kárt okozó cselekmény. Az ellenőrzés eredménye alapján felmérhető az anyagi kár mértéke, és dönthető a kártérítés módjairól.

A HOA elnökének jogszabályi normái: a felelősség szabályozása

A HOA elnökének felelőssége törvényi normák szabályozzák, annak ellenére, hogy a Lakáskódex nem szabályozza a rá rótt felelősséget. Az elnöki poszt sajátossága, hogy megválasztják, és nincs hivatalos okirati bizonyíték a betöltő személyre vonatkozóan. A tétlenséget és a tevékenység szempontjainak pontosítását azonban a munkaköri leírás, valamint a HOA elnökének anyagi felelősségének mértéke írja elő.

A HOA elnökének büntetőjogi felelőssége Az Orosz Föderáció Büntetőtörvénykönyvének cikkei szabályozhatják, beleértve a felelősséget:

hatalommal való visszaélés;
anyagi erőforrások pazarlása;
gondatlanság;
harmadik személyek tulajdonát képező vagyon kisajátítása;
csalás stb.

Speciális jellegű munkavégzési funkció ellátása a HOA elnöke a munkaszerződésben rögzíteni kell, azonban a törvény nem zárja ki megállapodás megkötése polgári jellegű. Ugyanakkor szabályozott a fizetés, illetve az önkéntes alapon végzett tevékenység kérdése Partnerségi Alapokmány, minta amely a felelősség fedezéséhez szükséges összes pontot tartalmazza.

Fontos! Az ilyen perek elkerülése érdekében. Pozíció kialakításánála HOA elnöke övéfelelősség egyértelműen fel kell tüntetni a munkaköri leírásban vagy a chartában. Fontos, hogy ne csak a felelősség határait, hanem a lehetséges büntetéseket is megjelöljük.

A HOA elnökének felelőssége - cikkek

Cikkek, amely szerint szabályozva van a HOA elnökének felelőssége, mint olyan, nem létezik. Tevékenységének következményei azonban a Ptk. 151 Lakáskódex, Art. 6.4 Közigazgatási szabálysértési kódex, 6.4. 7.22 Közigazgatási szabálysértési kódex és mások. Fegyelmezett és teljes anyagi felelősség tábla HOA munkaszerződés megkötése esetén fordul elő, amit viszont a munkaügyi jogszabályok szabályoznak.

Fontos! Abban az esetben, ha anyagi jellegű bűncselekmény történt, de a társaság elsődleges számviteli nyilvántartása hiányzik vagy ellopták,állítsa bíróság elé a HOA elnökét lehetetlen. Ha azonban a lopás ténye a leginkább felelős személy (elnök) ellen bebizonyosodik, akkor a bíróság hatalmi visszaélés, csalás vagy sikkasztás miatt indíthat eljárást ellene.

Ésszerű megközelítés - professzionális jogászok segítsége a HOA-kérdésekben

A "Pravosfera" jogi cég ingyenes jogi tanácsot ad az alábbi kérdésekben a HOA felelős elnöke jelentkezés esetén anyagi kár partnerség Munkánk során a hatályos jogszabályi normák és a HOA elnökének munkaköri leírása.

Segítünk jogai védelmében, és elkészítjük a kártérítés beszedéséhez szükséges dokumentumcsomagot. Szakterületünk a viták rendezése és a követelések bíróság elé terjesztése. Lépjen kapcsolatba szakértőinkkel még ma, és kapjon átfogó választ kérdésére: hogyan lehet felelősségre vonni a HOA elnökét. A „jogi szféra” a jogaikért harcra kész emberek választása!

A társasház leghatékonyabb és minőségibb kezelése érdekében az orosz jogszabályok lehetővé teszik egy speciális adminisztratív forma - a háztulajdonosok partnersége vagy a HOA - megszervezését. Egy ilyen döntéssel úgy tűnik, hogy a lakástulajdonosok saját kezükbe veszik a ház sorsát. Ők önállóan felelősek annak állapotáért, és a rezsi kifizetésére beszedett pénzeszközöket nem külső, mitikus alapkezelő társasághoz küldik, hanem az igényeknek megfelelően osztják szét, és az egész ház sürgető problémáinak megoldására irányulnak.

Természetesen minden tulajdonos egyszerre nem adhat fel főfoglalkozását, és kizárólag háztartási szükségletekkel foglalkozhat. Ezért a HOA résztvevőinek közgyűlésén képviselő-testületet választanak - az igazgatóságot, amely a partnerség legaktívabb és legkompetensebb tagjaiból áll.

A HOA tábla fő funkciói

A HOA igazgatótanácsának képviselői minden közigazgatási és állami szervezetben részt vesznek a források fogadására és elköltésére vonatkozó éves terv elkészítésében, a szerződések megkötésében és a partnerség érdekeinek védelmében. Közgyűlést hívhatnak össze, hogy a legfontosabb kérdésekben döntéseket hozhassanak, és ellenőrizzék a pénzeszközök időben történő beérkezését a partnerség valamennyi résztvevőjétől.

Ezen túlmenően feladataik közé tartozik azoknak a személyzetnek a kiválasztása, akik minden gazdasági munkát végeznek ebben a lakókomplexumban. A közgyűlésen megtárgyalják mindazt, amit az elnökségi tagoknak szakmai tevékenységük gyakorlása során el kell végezniük, és rögzítik a társaság alapító okiratában.

A kuratóriumi tagoknak maguk közül elnököt kell választaniuk, akinek fő feladata a testület valamennyi döntésének sikeres végrehajtása. A HOA elnökének feladatkörét egyértelműen rögzíti az Orosz Föderáció Lakáskódexe és a partnerség alapokmánya.

A HOA elnökével szemben támasztott követelmények

Az igazgatóság elnöke csak az adott épületben lévő lakások tulajdonosai közül választható. Ez a fő feltétel, amelynek teljesülnie kell a jelölt kiválasztásakor.

Kívánatos, hogy felsőfokú végzettséggel és adminisztratív vagy vezetői munkakörben szerzett tapasztalattal rendelkezzen. A HOA elnökének átfogóan fejlett, intelligens és magabiztos embernek kell lennie, aki tudja, hogyan érheti el céljait jogi úton.

Az is fontos, hogy egy személy, aki ezt a pozíciót tervezi, erős idegekkel és egészséges pszichével rendelkezzen, mivel ebben a helyzetben számos konfliktust kell megoldania, és nagyon nehéz, előre nem látható helyzetekben kompromisszumot kell találnia.

A HOA elnökének hivatalos feladatainak sikeres teljesítése érdekében hasznos lesz az a képesség, hogy ellenálljon a partnerség tagjainak, valamint az adminisztráció és a vállalkozók képviselőinek erőteljes külső nyomásának.

Csak egy rendkívüli és aktív, jó egészséggel rendelkező ember tud megbirkózni egy ilyen nehéz feladattal. És erre a posztra gyakran nagyon nehéz méltó jelöltet találni.

A HOA elnökének fő feladatai

Az elnökjelöltségnek a bérlőközösség elnökségi ülésén történt jóváhagyását követően munkaszerződés jön létre vele, amely rögzíti munkájának minden feltételét. Mivel a társaság hivatalos jogi személy, minden egyes alkalommal, amikor az elnöke változik, erről tájékoztatni kell az adóhivatalt, hogy a jogi személyek egységes állami nyilvántartásában megfelelő változtatásokat hajtsanak végre.

A HOA igazgatótanácsának és elnökének tevékenységét szabályozó fő dokumentumok a partnerség alapokmánya, az Orosz Föderáció Lakáskódexe és az Orosz Föderáció jogszabályai. A bennük foglalt rendelkezések nem mondanak ellent egymásnak.

A társaság alapító okiratát a ház lakóinak közgyűlésén hagyják jóvá, és jogerős. Meg kell határoznia és elő kell írnia a sikeres tevékenységek végrehajtásához szükséges intézkedéseket nemcsak az igazgatótanács tagjainak, hanem a HOA többi tagjának is, akik szintén felelős résztvevői ennek a szervezetnek.

A megállapodás, amelyet az elnök hivatalba lépésekor ír alá, rögzíti a HOA elnökének jogait és kötelezettségeit, valamint felelősségének mértékét. Azt is meg kell jelölni, hogy milyen intézkedéseket lehet tenni abban az esetben, ha nem birkózik meg a lakástulajdonosok által rábízott feladatokkal.

Az igazgatóság elnökének fő feladatai:

a ház körüli összes szükséges háztartási és közüzemi munka időben történő elvégzésének biztosítása;
a lakástulajdonosok magas színvonalú hő-, víz- és villamosenergia-ellátásának biztosítása vállalkozóktól;
kompetens választ adni a partnerség résztvevőinek minden kérésére és igényeire.

Ez meglehetősen sokféle tevékenység, amely gyakran megköveteli, hogy az elnök speciális ismeretekkel rendelkezzen a lakásgazdálkodási és adminisztratív munka területén, ezért tanácsos a partnerség résztvevőinek bizonyos forrásokat elkülöníteni az elnök kiküldéséhez. szakosított tanfolyamokon való képzésen vesz részt. Ez biztosítja képességeinek hatékonyabb megvalósítását a lakásgazdálkodás nehéz területén.

A HOA elnökének felelősségi foka

Mivel az elnök tevékenységi köre igen széles, önállóan is alkalmazhat olyan munkatársakat, akik segítik a rábízott valamennyi feladat sikeres végrehajtását. Ezek lehetnek titkárok, könyvelők, személyi asszisztensek, munkások, vízvezeték-szerelők és villanyszerelők. Az elnök által kiválasztott jelölteket a HOA elnökségének vagy a társulás közgyűlésének jóvá kell hagynia. És minden alkalmazott, akit jóváhagynak ezekre a pozíciókra, köteles közvetlenül az igazgatóság elnökének utasításait követni.

A társasági okiratok megőrzése és vezetése, valamint a megállapodások megkötése és az adóhivatal felé történő beszámolók benyújtása teljes mértékben az igazgatóság elnökét terheli. Tökéletesen ismernie kell az Orosz Föderáció összes közigazgatási és jogszabályi előírását, hogy ésszerűen megvédje a partnerség érdekeit a közszolgáltatások különböző területein.

Többek között a HOA elnökének a lakosokkal szembeni kötelezettségei közé tartozik, hogy írásos jelentést adjon nekik tevékenységük eredményéről, valamint egy mechanizmust a helyi konfliktusok megoldására mind a HOA tagjai között, mind a közigazgatási hatóságokkal.

A társasági tagok vagyonának megsemmisítésével fenyegető vészhelyzetek és balesetek esetén az igazgatóság elnökének joga van a tulajdonosok lakásaiba azok távolléte alatt belépni, hogy a megfelelő közüzemi szolgáltatások segítségével elvigye. minden szükséges intézkedést a problémák kiküszöbölésére.

A lakások minden átalakítását és a túl nagy teljesítményű elektromos készülékek felszerelését a lakóknak egyeztetniük kell az igazgatóság elnökével.

HOA menedzser

Figyelembe véve a lakóközösség kuratóriumi elnökének munkájának összetettségét és azt a rendkívül széles körű tevékenységet, amelyet magas szakmai színvonalon kell végeznie, gyakran előfordul, hogy a lakástulajdonosok között nincs méltó jelölt erre a posztra. A megoldás ebben a helyzetben egy bérlakáskezelő felvétele, aki nem biztos, hogy a lakás tulajdonosa ebben a partnerségben.

Ebben az esetben a HOA elnökének és a HOA vezetőjének jogai és kötelezettségei elválik. Az elnök kizárólag reprezentatív feladatokat lát el, összehívja a társasági tagok vagy az igazgatóság közgyűlését, nyilvántartásba veszi az azokon hozott döntéseket és ellenőrzi az ügyvezető tevékenységének eredményességét.

És a fennmaradó munkaköri feladatokat, amelyek biztosítják a lakópark összes kommunikációs rendszerének normális működését, az adminisztrációval és a vállalkozókkal való interakciót, valamint a lakossággal és a HOA személyzetével való együttműködést, közvetlenül a menedzser látja el. Munkaszerződést is kötnek vele, amely rögzíti a jogait, kötelezettségeit, a HOA-nak okozott károkért való felelősségét és a munkáért járó díjazás mértékét.

JOGI FELELŐSSÉGA PARTNERSÉG PÉNZÜGYI FELTÉTELEILAKÁSTULAJDONOSOK, MINT NON-PROFIT SZERVEZETE

A jogi személy – és ebbe a háztulajdonosok egyesülete (HOA) is – egyik jellemzője az önálló polgári jogi felelősség. Az Art. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 56. cikke szerint „a jogi személyek, kivéve az intézmények finanszírozott tulajdonosait, kötelezettségeikért a hozzájuk tartozó összes vagyonnal felelnek. A jogi személy alapítója (résztvevője) nem felelős a jogi személy kötelezettségeiért, a jogi személy pedig nem felelős az alapító (résztvevő vagy tulajdonos) kötelezettségeiért, kivéve a Ptk.-ban meghatározott eseteket. Orosz Föderáció vagy a jogi személy alapító okiratai (az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 56. cikkének 3. szakasza).

A HOA-kkal kapcsolatban ezt a funkciót a cikk 6. része tartalmazza. Az Orosz Föderáció Lakáskódexének 135. cikke, amely szerint „a lakástulajdonosok szövetsége nem felelős a társulás tagjainak kötelezettségeiért. Itt azt is meg kell jegyezni, hogy a társaság „teljes vagyonával felel kötelezettségeiért”. Nyilvánvaló, hogy a jogalkotó a társasági vagyon létrehozásának szükségességére helyezi a hangsúlyt „a főtevékenység hatékony végzéséhez és a hitelezői jogok biztosításához a fő tevékenységnek megfelelő üzleti tevékenység végzése során”. Az ilyen vagyon megléte hozzájárul a HOA független polgári jogi felelősségének biztosításához. Éppen ezért a HOA alapszabályának szükségszerűen meg kell határoznia a társulás tulajdonának kialakításának eljárását.

Az 1996. június 15-i N 72-FZ „A lakástulajdonosok egyesületeiről” szóló szövetségi törvénnyel ellentétben, amely 2005. március 1-jén hatályát vesztette (a továbbiakban: HOA-törvény), az Orosz Föderáció Lakáskódexe tiltja egy bérházban lévő helyiségek tulajdonosainak közös tulajdonának átruházása a HOA tulajdonába belépési díjként (lásd az Orosz Föderáció Lakáskódexe 37. cikkének 4. részét, az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 290. cikkének 2. bekezdését). Föderáció). Mindig a helyiségek tulajdonosainak közös tulajdona marad, és csak a megfelelő helyiségekkel együtt válik tulajdonba.

Az Orosz Föderáció Lakáskódexe elválasztja a HOA „vagyon” és „alap” fogalmát (az Orosz Föderáció Lakáskódexének 151. cikke), utóbbira hivatkozva: kötelező befizetések, belépő és egyéb hozzájárulások az Orosz Föderáció tagjainak partnerség; a társas vállalkozás céljainak, célkitűzéseinek elérését és kötelezettségeinek teljesítését célzó gazdasági tevékenységből származó bevétel; társasházi közös ingatlan fenntartásának, folyó- és nagyjavítások elvégzésének támogatása, egyes rezsi és egyéb támogatások biztosítása, valamint egyéb bevételek.

Sőt, véleményünk szerint egyet kell értenünk V.S. Ermakov szerint ezek az alapok, bár a HOA alapjainak minősülnek, áthaladnak a folyószámláján.

Így az Orosz Föderáció Lakáskódexének 151. cikke (1. szakasz, 2. rész) a társulás tagjainak kötelező befizetéseit a partnerség pénzeszközei közé sorolja. Ugyanakkor az Orosz Föderáció lakásügyi törvénykönyve nem jelzi közvetlenül, hogy pontosan mi vonatkozik a kötelező kifizetésekre (ellentétben a lakástulajdonosok egyesületeiről szóló törvénnyel). Az Orosz Föderáció lakásügyi törvénykönyve 153–158. cikkének elemzése alapján azonban ezek a kifizetések magukban foglalják a lakóhelyiségek karbantartására és javítására vonatkozó kifizetéseket, valamint a közüzemi díjakat, amelyek magukban foglalják a hideg- és melegvíz-szolgáltatás díjait is, csatornázás, villamosenergia-ellátás, gázellátás (beleértve a háztartási gáz palackokban történő ellátását is), fűtés (az Orosz Föderáció lakásügyi törvénykönyve 154. cikkének 4. része). Miután a tulajdonosok befizetései beérkeztek a HOA számlájára, kifizeti a közüzemi szolgáltatásokat a nyújtott szolgáltatásokért, ebben az esetben közvetítőként jár el.

M.Yu is ezen a véleményen van. Tikhomirov, megjegyezve, hogy a HOA nem rendelkezik a közszolgáltatások nyújtásához szükséges műszaki képességekkel, és az Art. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 426. cikke, mivel nonprofit szervezet (nem hivatásos vállalkozó), nem lehet közbeszerzési szerzõdésben részes.

Ugyanakkor a közüzemi befizetések befizetése a társulás számlájára és ezeknek a pénzeszközöknek a HOA vagyonához való hozzárendelése olyan helyzetekhez vezet, amikor a közüzemi szervezetek nem közvetlenül a tulajdonosoknak, hanem a társas társaságnak követelnek tartozások megfizetését az utóbbival. fiók blokkolva van.

Az RF Lakáskódex 151. cikke semmit sem mond a bérházban lévő helyiségek tulajdonosainak kifizetéseiről, akik nem tagjai a HOA-nak; hanem az Art. 6. része alapján. Az Orosz Föderáció Lakáskódexének 155. cikke értelmében az utóbbinak fizetnie kell a lakóhelyiségekért és a közművekért a HOA-val kötött megállapodásnak megfelelően.

A HOA vagyonának fő részét általában olyan pénzeszközök teszik ki, amelyek az Art. 128. és az Art. (2) bekezdése. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 130. cikke tulajdonát képezi, ezért a HOA tartozásai miatt elzárható.

Annak ellenére, hogy a társaság tagjai nem felelnek a társasági kötelezettségekért, rájuk hárul a vezetői feladatok ellátásában való részvétel terhe, nevezetesen:

Részvétel a kollektív testületek határozatainak elfogadásában és végrehajtásában;

Lakóépület karbantartási és javítási költségei, valamint közüzemi költségek (az Orosz Föderáció Lakáskódexe 154. cikkének 2. része, 158. cikkének 1. része, 39. cikkének 1. része);

Adók, illetékek és egyéb kifizetések a közös tulajdonra, valamint a karbantartási és megőrzési költségek (az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 249. cikke);

Ellátja az alapító okiratokban vagy közös határozatokban meghatározott egyéb feladatokat.

Ezeket a kifizetéseket a becslésben, az alapító dokumentumokban vagy a HOA vezető testületeinek kötelező határozataiban kell előírni.

Ha a helyiségek tulajdonosai nem tesznek eleget rezsifizetési, lakásfenntartási és -javítási kötelezettségüknek, a HOA pénzügyi tartozást képez az erőforrás-ellátó szervezetekkel és vállalkozókkal szemben, amely a kötbér és egyéb kötbér felhalmozódása miatt folyamatosan nő. .

Annak ellenére, hogy az Orosz Föderáció Lakáskódexe nem tartalmaz rendelkezéseket a HOA felelősségére vonatkozóan, az Orosz Föderáció jogszabályai szerint felelősséget visel, és ez a felelősség közvetlenül kapcsolódik a partnerség és annak vezetésének felelősségéhez. testek.

A vagyon- és anyagforgalom résztvevőivel szembeni kötelezettségek megsértése vagy a törvény megsértése esetén a jogi személyek felelősségét az Orosz Föderáció közigazgatási szabálysértési kódexe írja elő; Az adókra és illetékekre vonatkozó jogszabályok megsértéséért is felelősséget kell vállalni. Így az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 401. cikke kimondja, hogy az a személy, aki kötelezettséget nem teljesített, vagy azt nem megfelelően teljesítette, bűnösség (szándékosság vagy gondatlanság) esetén felelős.

Ha egyes helyiségek tulajdonosaitól nem kapnak pénzt, az ahhoz vezethet, hogy maga a társulás nem teljesíti kötelezettségeit. Az Art. Az Orosz Föderáció Munka Törvénykönyve 236. cikke értelmében a munkavállalóknak fizetett bérek és egyéb kifizetések késedelme a HOA mint munkáltató pénzügyi felelősségének kialakulásához vezet a refinanszírozási ráta legalább egy háromszázadának összegében. az akkor hatályos Orosz Föderáció Központi Bankja minden egyes késedelmi nap után nem fizetett időben.

Az Orosz Föderáció közigazgatási szabálysértési törvénykönyvének 7.22. cikke 40 000 és 50 000 rubel közötti bírság kiszabását írja elő jogi személyre. a lakóépületek és (vagy) lakóhelyiségek karbantartására és javítására vonatkozó szabályok megsértése miatt. Itt egyet kell értenünk A.B. véleményével. Ryzhov szerint e cikk alkalmazása jelenleg nem a törvény szó szerinti értelmezésén alapul, hanem a „választottbíróságok értelmezésének egységességén”, mivel az „apartmanház” és a „egy helyiségek tulajdonosainak közös tulajdona” bérház” nem szerepel közvetlenül, de a „lakóépület” és (vagy) „lakóhelyiség” fogalmak nem tartalmazzák a „bérház helyiségeinek tulajdonosainak közös tulajdonát”.

Az Orosz Föderáció közigazgatási szabálysértési törvénykönyvének 7.23. cikke 5000-10 000 rubel pénzbírságot ír elő a lakosság közüzemi szolgáltatásokkal való ellátására vonatkozó előírások megsértéséért; az Art. Az Orosz Föderáció közigazgatási szabálysértési törvénykönyvének 6.4. pontja - 10 000 és 20 000 rubel közötti pénzbírság. vagy a tevékenységének legfeljebb 90 napra történő közigazgatási felfüggesztése olyan jogi személy esetében, amely megsértette a lakóhelyiségek és a közösségi helyiségek, épületek, építmények és a közlekedés egészségügyi és járványügyi követelményeit. Az Orosz Föderáció Adótörvénykönyvének 119. cikke az adóbevallás benyújtásának elmulasztása esetén a fizetendő adó összegének 5–30% -ának megfelelő pénzbírságot ír elő a jogi személyre minden késedelem hónapja után. Az Orosz Föderáció adótörvénykönyvének 126. cikke 50 és 5000 rubel közötti bírságot ír elő, ha az adóhatóságnak nem adják át az adóellenőrzéshez szükséges információkat. a benyújtás elmaradásának jellegétől függően.

Amint látja, a bírságok összege meglehetősen jelentős lehet. Kifizetésükhöz a HOA-nak további forrásokra van szüksége. Sőt, a társulásoknak általában nincs tartalékalapjuk a rendkívüli kiadások fedezésére. Éppen ezért a HOA-nak a harmadik felekkel szembeni, előre nem tervezett pénzbírságok, kötbér és egyéb tartozások formájában fennálló pénzügyi kötelezettségeinek törlesztéséhez össze kell hívnia a társulás tagjainak rendkívüli közgyűlését, és további célzott hozzájárulásokat kell megállapítania a rendkívüli kiadások fedezésére.

Ha a helyiségek tulajdonosai megtagadják a bírság megfizetését, a HOA nehéz helyzetbe kerülhet, nevezetesen a pénzügyi fizetésképtelenség szélére.

A HOA kötelezettségei alapján történő adósságok beszedésének eljárását az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 235. és 237. cikke, valamint a 2007. október 2-i N 229-FZ „A végrehajtási eljárásokról” szövetségi törvény 67–69. cikke szabályozza. mely szerint bírósági határozat alapján a társaság bármely vagyonára elzárás alkalmazható. Ebben az esetben a vagyon lefoglalását (leltárát), az elkobzást és a kényszerértékesítést alkalmazzák. Mindenekelőtt a HOA pénzeszközeire és egyéb értéktárgyaira – ideértve a bankokban és más hitelintézetekben találhatóakat is – a végrehajtást alkalmazzák. A társaságban talált összes készpénzt elkobozzák. A HOA számlákon és betétekben tartott, illetve bankokban és más hitelintézetekben elhelyezett készpénz és egyéb értéktárgyak lefoglalás tárgyát képezik. Az igénylő követeléseinek kielégítésére elegendő pénzeszköz hiányában a letiltást a HOA-hoz tartozó egyéb ingatlanokra alkalmazzák.

Az adósságok felhalmozódásával a helyzet akár csődhöz is vezethet. Korábban lehetetlen volt csődbe juttatni a HOA-t, mivel az Art. 1. pontja. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 65. cikke és az Art. 2. szakasza. A fizetésképtelenségről (csődről) szóló, 2002. október 26-i N 127-FZ szövetségi törvény (a továbbiakban: csődtörvény) korábbi változatának 1. cikke tartalmazta a csődeljárás alá vont nonprofit szervezetek zárt listáját. A HOA nem szerepelt benne. A törvény jelenlegi változata minden jogi személyre vonatkozik, kivéve az állami tulajdonú vállalatokat, intézményeket, politikai pártokat és vallási szervezeteket. Az Art. E törvény 2. cikkében a csőd (fizetésképtelenség) alatt azt értjük, hogy a választottbíróság által elismert adós nem képes maradéktalanul kielégíteni a hitelezők pénzbeli kötelezettségekre vonatkozó követeléseit és (vagy) teljesíteni a kötelező fizetési kötelezettséget. A jogi személy nem képes kielégíteni a hitelezők pénzbeli kötelezettségekkel kapcsolatos követeléseit és (vagy) teljesíteni a kötelező befizetési kötelezettségét, ha a megfelelő kötelezettségeket és (vagy) kötelezettségeket nem teljesíti az attól a naptól számított három hónapon belül. teljesültek (Csődtörvény 3. cikk). Ezen túlmenően ez a törvény meghatározza azt a minimális tartozásösszeget is, amely a választottbíróság előtti csődeljárás megindításához szükséges. Ez az összeg 100 000 rubel. (Csődtörvény 33. § 2. pont), és a teljes tartozás kiszámításakor a következő típusokat veszik figyelembe:

Az átadott áruk, elvégzett munkák és nyújtott szolgáltatások tartozása;

A kölcsön összege, beleértve az adós által fizetendő kamatokat;

jogalap nélküli gazdagodás következtében keletkezett adósság;

A hitelezők vagyonának károsodásából eredő adósság, kivéve azon állampolgárokkal szemben fennálló kötelezettségeket, akikkel szemben az adós élet- vagy egészségkárosodásért felelős;

Munkaszerződéssel dolgozó személyek végkielégítésének és munkabérének fizetési kötelezettségéből eredő tartozás, a szellemi tevékenység eredményeit szerzőkkel szembeni díjazási kötelezettség;

Kötelező kifizetések az Orosz Föderáció jogszabályai által megállapított pénzbírságok (büntetések) és egyéb pénzügyi szankciók figyelembevétele nélkül.

Kötbér (bírság, kötbér), késedelmi kamat, kötelezettség elmulasztása miatti kártérítés, valamint egyéb vagyoni és (vagy) pénzügyi szankció, ideértve a kötelező befizetési kötelezettség elmulasztását is kötelezettség elmulasztása vagy nem megfelelő teljesítése miatt nem veszik figyelembe az adós csődjére utaló jelek meglétének meghatározásakor (a csődtörvény 4. cikkének 2. szakasza).

A bemutatott összefüggésben a csődeljárás megindításának két lehetősége van.

Első lehetőség. A HOA-nak jogában áll önállóan kérelmezni a választottbíróságtól csődbejelentését, ha csődöt tervez, olyan körülmények fennállása esetén, amelyek egyértelműen arra utalnak, hogy nem lesz képes teljesíteni pénzbeli kötelezettségeit és (vagy) a kötelező befizetések időben történő megfizetésének kötelezettségét. (Csődtörvény 8. cikk). Ezenkívül a HOA köteles ilyen kérelmet benyújtani, ha a felszámolási eljárás során bebizonyosodik, hogy a hitelezői követelések teljes körű kielégítése lehetetlen (Csődtörvény 9. cikk).

Második lehetőség. A hitelező vagy egy felhatalmazott szerv (Oroszországi Szövetségi Adószolgálat) a választottbírósághoz fordul a HOA csődjének kinyilvánítása iránt.

(2) bekezdésének megfelelően A Csődtörvény 7. §-a alapján a választottbírósághoz fordulás joga a csődhitelezőtől, a pénzkötelezettségre felhatalmazott szervtől származik, a végrehajtási okiratnak a végrehajtói szolgálathoz való megküldésétől (végrehajtásra terjesztésétől) számított 30 nap elteltével és annak másolatot az adósnak. Így az adós csődjének megállapítása iránti kérelem benyújtása előtt a hitelezőnek bírósági határozattal és végrehajtási okirattal kell rendelkeznie, amely megerősíti a hitelező javára történő pénzeszközök beszedésének jogát, valamint e pénzeszközök beszedésének lehetetlenségét.

Szem előtt kell tartani, hogy a Kbt. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 56. §-a szerint „ha egy jogi személy fizetésképtelenségét (csődjét) az alapítók (résztvevők), a jogi személy vagyonának tulajdonosa vagy más olyan személyek okozzák, akiknek joga van kötelező utasításokat adni ennek a jogi személynek, vagy más módon lehetősége van cselekvését meghatározni, az ilyen személyekre egy jogi személy vagyonának hiánya esetén másodlagos felelősség hárul a kötelezettségeiért." (4) bekezdése szerint ugyanakkor a Kbt. A Csődtörvény 10. §-a szerint „az adóst egyetemlegesen irányító személyek másodlagos felelősséggel tartoznak az adós pénzbeli kötelezettségeiért és (vagy) kötelező befizetési kötelezettségeiért a hitelezőkkel való elszámolások felfüggesztésének pillanatától kezdődően az adósnak okozott kár megtérítésére irányuló követelésekkel kapcsolatban. a hitelezők tulajdonjogát az adóst irányító személyek utasításainak végrehajtása, vagy a csődvagyont alkotó vagyona hiánya esetén fennálló kötelezettségek teljesítése következtében.”

Így a tagok hibájából adóssá vált HOA csődje esetén (ami a legtöbb esetben megtörténik) az utóbbiak másodlagos felelősséggel tartoznak kötelezettségeiért, ha a társaság saját vagyona nem elegendő.

Amikor a bíróság elfogadja a HOA csődeljárása iránti kérelmet, a bíróság definíciója szerint bevezethet olyan eljárásokat, amelyek célja az adós fizetőképességének helyreállítása, mint például a felügyelet, a pénzügyi behajtás, a külső irányítás, a csődeljárás és a vitarendezési megállapodás (a törvény 27. cikke). Csődtörvény).

A HOA-kra általában felügyeleti eljárást alkalmaznak, amelynek során az interim menedzser elemzi a HOA pénzügyi helyzetét, azonosítja a hitelezőket és megtartja az első ülésüket. A megfigyelés végén az ügyvezető jelentést nyújt be a bíróságnak tevékenységéről, tájékoztatást a HOA pénzügyi helyzetéről és javaslatait az adós fizetőképességének helyreállításának lehetőségéről vagy lehetetlenségéről (a csődtörvény 67. cikke). Amint azt a gyakorlat mutatja a HOA-k csődje esetén, a bíróság a társaság pénzügyi helyzetét megvizsgálva arra a következtetésre jut, hogy a szervezetnek nincs saját tőkéje és tulajdona sem, ezért a fizetőképesség helyreállítása és a tevékenységek végrehajtása lehetetlen (a választottbíróság határozata). A Rosztovi Régió Bírósága, 2008.02.21. N A53-10385/2007-C1-31, Krasznodari Területi Választottbíróság, 2008.03.03. N A32-27523/06-38/2754-B, Belgorodi Választottbíróság Régió 2008.08.08. N A08-758/08-31B).

Felmerül a kérdés: hogyan lehet megakadályozni a HOA ilyen szomorú következményeit?

Mindenekelőtt stabil szervezeti és jogi struktúrát kell kialakítani, amely a társasági tagoknak a társaság vezető testületei feletti ellenőrzésén, valamint a kormányzati hatósági ellenőrzésen alapul. Az Art. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 210. cikke értelmében a lakóhelyiségek tulajdonosai felelősek minden lakóépület állapotáért. A helyiségek tulajdonosainak meg kell érteniük, hogy a közös tulajdon kezelési jogának átruházása nemcsak jelentős önkormányzati előnyökkel jár, hanem azzal is jár, hogy a társulás minden egyes tagja számára jelentős felelősség keletkezik, beleértve az anyagiakat is az egész társaság tevékenységéért. Nonprofit szervezet.

A HOA tevékenységét „belülről” ellenőrző szervek egyike a könyvvizsgáló bizottság, de tevékenysége nem biztos, hogy elegendő a partnerség normális működéséhez.

Az Art. Az Orosz Föderáció Lakáskódexének (a 2007. október 18-i 230-FZ szövetségi törvénnyel módosított) 20. cikke értelmében a felhatalmazott szövetségi végrehajtó szervek gyakorolják a lakásállomány használatának és biztonságának állami ellenőrzését, függetlenül a a tulajdonosi forma, a társasházban lévő helyiségtulajdonosok közös tulajdonának fenntartására vonatkozó szabályok betartása, valamint a lakóhelyiségek, a közszolgáltatások minőségének, mennyiségének és rendjének megfelelősége a megállapított követelményeknek.

Az Orosz Föderáció Lakáskódexe azonban nem tartalmaz rendelkezéseket az állami szervek által a HOA-k pénzügyi tevékenysége feletti ellenőrzésről. Amint azt a gyakorlat mutatja, a hivatásos könyvvizsgálók képesek a legjobban megbirkózni a partnerség pénzügyi és gazdasági tevékenységeinek nyomon követésével. Ezeknek a szolgáltatásoknak a fizetése azonban általában nem szerepel a partnerség becslésében. Ugyanakkor a szakképzett könyvvizsgálót elsősorban az elnök vonzza, ami nem zárja ki az okmányhamisítás tényét. Véleményünk szerint a társulás pénzügyi és gazdasági tevékenysége feletti ellenőrzés nem kevésbé fontos, mint egy társasház állapotának ellenőrzése, mivel a jelentős pénzügyi veszteségek és a társulások csődje megcáfolhat minden erőfeszítést a HOA létrehozására és a jogok átruházására. a lakásállományt közvetlenül a tulajdonosoknak kezelni.

E tekintetben szükségesnek tűnik egy olyan testület létrehozása, amely ellenőrzi a szervezet jogszerűségét és az alakuló ülések megbízhatóságát, valamint a HOA tevékenységéről kétévente beszámoló tisztújító üléseket (hasonlóan az állami lakásfelügyelethez, a Roszpotrebnadzor osztályhoz). stb.), és a HOA-t bevonni e szerv rendszeres ellenőrzéseinek körébe. Az ilyen ellenőrzési osztályok tevékenységének arra kell irányulnia, hogy kötelező érvényű ajánlásokat tegyen a pénzügyi szabálytalanságok kiküszöbölésére. Ebben az esetben kötelezni kell a HOA-t, hogy a közgyűlés megtartása előtt a könyvvizsgáló bizottság jelentését nyújtsa be ehhez a testülethez ellenőrzésre, és hívja meg az ellenőrzési osztály szakemberét a HOA tagok kötelező üléseire (minden alkalommal 2 év), amelyen a társaság elnökének és igazgatósági tagjainak újraválasztását, valamint a jelentés meghallgatását könyvvizsgáló bizottság végzi. Erre azért van szükség, hogy megakadályozzuk az ingatlantulajdonosok véleményének meghamisítását és manipulálását, beleértve azt is, hogy ezeket a kötelező értekezleteket csak papíron tartják.

Amint fentebb megjegyeztük, a HOA csődje esetén a bíróság intézkedéseket alkalmaz a társasággal szemben csődgondnok kijelölésével. Ez azonban ellentmond a HOA lényegének, amely biztosítja ennek az ingatlankomplexumnak a működését, és a polgárok kizárólagos jogán alapul, hogy rendelkezzenek (kezeljék) ingatlanjaikat - bérházban lévő ingatlanokat.

Felmerül a kérdés a HOA-kkal szembeni csődeljárás alkalmazásának megalapozottságáról is. A társasági adósság keletkezésének minden oka két csoportra osztható.

Az első csoport a lakóépületek egyéni tulajdonosainak tudatosságának hiánya, akik nem teljesítik kötelező befizetési kötelezettségeiket, ami a nemfizetések és büntetések egész láncolatához vezet. Ebben az esetben a szankciókat a konkrét tettesre - a lakosra - kell alkalmazni, nem pedig a teljes jogi szervezetre (az Orosz Föderáció lakásügyi törvénykönyve 135. cikkének 6. szakasza értelmében a HOA nem felelős a lakhatási kötelezettségekért). tagjai). Véleményünk szerint a HOA csődeljárásába célszerűbb a társulás alperestársaként bevonni a közüzemi, lakásfenntartási és -javítási adósokat. Valójában a HOA tartozásai az energiaszolgáltató szervezetekkel szemben a HOA tagok tartozásai. A helyiségek tulajdonosai kitartó mulasztók, pl. adósok. Ez az eljárás a HOA ebből eredő tartozásának tényleges bűnöseinek bíróság elé állítására lehetővé teszi a bíróság számára, hogy egyértelműen és egyértelműen meghatározza a HOA-nak okozott anyagi károkért pénzügyi felelősséget viselőket. Végtére is, a HOA tartozásai a valóságban nemcsak pénzügyi problémákat okoznak, hanem jelentősen rontják a HOA-ról alkotott képet a partnerek előtt. Az alperestársak ilyen jellegű bevonása jelentősen csökkenti mind a bírósági ügyek számát, mind a tartozás elbírálásának és behajtásának időkeretét a felperes javára.

Az okok második csoportját a társaság meghatározott vezetőjének (elnökének vagy ügyvezetőjének), valamint az igazgatósági tagok cselekményei alkotják, akik gondatlanságból vagy szándékosan törvénysértést és szerződéses kötelezettségeket követnek el.

Így a HOA-ra, mint jogi személyre vonatkozó szankciók alkalmazása eleve helytelen, mivel vagy egy adott menedzser hibás (például azért, mert hanyagsága miatt nem nyújtott be dokumentumokat), vagy a tulajdonosok, akik nem fizették be a kötelező befizetéseket. Következésképpen a csődtörvénynek egyáltalán nem kell vonatkoznia a HOA-kra, vagy tartalmaznia kell a fent javasolt jellemzőket.

Az Orosz Föderáció Lakáskódexe nem fedi fel az elnök és az igazgatóság felelősségének kérdését az olyan veszteségekért, amelyeket a társaságnak a nem hatékony vezetés okoz, valamint azon lakástulajdonosok esetében, akik nem tagjai a társulásnak azáltal, hogy anyagi kárt okoztak. bérház. A végrehajtó szervek felelősségére vonatkozó rendelkezések hiánya azonban a kódexben nem zárja ki ezt a felelősséget. Véleményünk szerint célszerű az Orosz Föderáció Lakáskódexébe belefoglalni egy cikket a HOA igazgatótanácsának elnökének és tagjainak felelősségéről. E cikk alapján szükséges a társasági szerződésben a felelősség feltételeiről és mértékéről, valamint a végrehajtó szervek tevékenységéből a társaságnak okozott veszteségek behajtásának rendjéről rendelkezéseket beépíteni.

A társasházak kezelésének egyedüli és teljes jogú alanyaivá vált tulajdonosoknak folyamatosan figyelemmel kell kísérniük a társulás végrehajtó szerveinek tevékenységét, és szoros információs kapcsolatban kell lenniük a többi tulajdonossal.

Lehetetlen a HOA hatékony tevékenységének megszervezése a kormány és a menedzsment szervek hatékony támogatása nélkül, amely állami és önkormányzati költségvetési források felhasználásával hozzájárulhat a HOA vezetői és szakemberei képzettségének javításához, valamint módszertani segítséget nyújt a pénzügyi megszervezésében, fenntartásában és ellenőrzésében. és a gazdasági tevékenységek.

Elvégezheti egy alapkezelő társaság vagy egy HOA - a tulajdonosok partnersége. Az építmény üzembe helyezése után a területkezelő társasághoz kerül.

Az alapkezelő társaság szerződéseket köt a közműszolgáltatókkal és megoldja a jelenlegi és nagyobb javításokkal kapcsolatos kérdéseket. A HOA hasonló funkciókat lát el, de maguknak a lakóépületek tulajdonosainak részvételével. A társulás egy nonprofit struktúra, amely a lakosság közgyűlésén jön létre.

A HOA létrehozásának lényege

A tulajdonosi szövetség a társasházak leghatékonyabb kezelésének biztosítására jön létre. Azok a helyiségek tulajdonosai, akik úgy döntenek, hogy létrehoznak egy HOA-t, lehetőségük van közvetlenül részt venni a ház életében. Ugyanakkor felelősek a szerkezet állapotáért. A lakóházak javítására és karbantartására beszedett pénzeszközöket nem utalják át harmadik félnek, hanem az igények függvényében osztják szét, és konkrét problémák megoldására fordítják.

Természetesen minden lakástulajdonos nem hagyhatja el fő tevékenységét és foglalkozhat közügyekkel. Ezért a HOA létrehozásával egyidejűleg megalakul a végrehajtó szerv - az igazgatóság. Ide tartoznak a legaktívabb tulajdonosok, akik készek idejüket áldozni a ház érdekében.

A HOA létrehozásának jellemzői

A társulás kialakításához lakossági közgyűlést szerveznek. A HOA megalakításáról szóló döntés elfogadottnak minősül, ha az összegyűlt tulajdonosok több mint 50%-a mellette szavaz. Ezt követően a jogi személy állami nyilvántartásba vétele a törvényben előírt módon történik.

A HOA létrehozásának fő előnye, hogy a tulajdonosok önállóan választják meg az igazgatóság tagjait és az elnököt.

Az egész folyamat a következő szakaszokra osztható:

Kezdeményező csoport megalakítása. Általában 5-6 főből áll. Tájékoztatják a többi tulajdonost a találkozóról, részt vesznek a lakókkal folytatott magyarázó beszélgetésekben, hirdetményeket tesznek közzé stb.
Találkozói értesítések létrehozása. A megfogalmazás minél több tulajdonost érdekeljen. A közlemény pontosítja a napirendet.
A találkozó szervezése és lebonyolítása. Tárgyalja a HOA létrehozásának lehetőségét és megvalósíthatóságát, valamint annak előnyeit. A szavazásra az ülés során kerül sor. Lehet nyitott vagy zárt. Az eredményeket általában azonnal kihirdetik.
HOA regisztráció és bankszámla nyitása.

A partnerség fő funkciói

A testület által képviselt HOA köteles:

Megállapodásokat kössön közműszolgáltatókkal és javító szervezetekkel.
Béreljen lakosságot a lakóházak és a környék tisztaságának fenntartására.
Közgyűlések lebonyolítása az aktuális problémák megoldására.
Kövesse nyomon a javítások előrehaladását és ellenőrizze a közös tulajdon állapotát.
Költségjelentések vezetése.

A kuratóriumi tagok feladatai közé tartozik még a tulajdonosok tájékoztatása a soron következő munkákról, valamint az egyes szükségletek fedezetének előteremtése.

A HOA elnöke

Feladatait és jogait a közgyűlés határozza meg. Ez a személy az MKD vezető testületeinek vezetője.

A HOA elnöki feladatait vezetői képességekkel és gyors döntéshozatali képességgel rendelkező személy láthatja el.

A jelölttel szemben a következő alapvető követelmények vonatkoznak:

A lakás tulajdonosának kell lennie, állandó lakóhellyel a bérházban. Nincs értelme a HOA elnökének feladatait olyan személyre ruházni, aki bár birtokolja a helyiséget, bérbe adja azt. Az ilyen alany nem ismeri az otthoni sürgető problémákat, és ennek megfelelően tevékenysége eredménytelen lesz.
Felsõfokú végzettséggel kell rendelkeznie.

Kívánatos, hogy a HOA elnöki feladataival megbízott személy vezetői tapasztalattal rendelkezzen. Ez segíti őt a szolgáltatókkal és vállalkozókkal való kommunikációban, az értekezletek szervezésében és a feladatok igazgatósági tagok közötti elosztásában.

Az Orosz Föderáció Lakáskódexének 149. cikkével összhangban a HOA elnökének feladatait és jogait, hivatali idejét az ülés határozza meg, és azokat a partnerség alapszabálya rögzíti. Az igazgatóság vezetőjét olyan lakosok közül választják ki, akik készek:

Konfliktusok megoldása.
Hallgassa meg a tulajdonosok panaszait és panaszait.
Ellenáll a nyomásnak.
Gyorsan megoldja a sürgető problémákat.

Az első kinevezés általában egy évre szól. Ha az időszak végén az elnök munkája pozitív elbírálásban részesül, a jogkör hosszabb időre meghosszabbodik.

A testület kinevezéséről szóló döntést az ülés jegyzőkönyvében rögzítik. Az elnök kiválasztását a vezető testület tagjai végzik. Az igazgatót a közgyűlés is kijelölheti.

Mik a HOA elnökének feladatai?

A személy hatáskörét az MKD szükségleteivel összhangban határozzák meg. A HOA elnökének jogai és kötelezettségei az Orosz Föderáció Lakáskódexében általános formában kerülnek bemutatásra. A Kódex nem állapít meg konkrét listát a testület vezetőjének hatásköréről. Ezeket a lakók maguk határozzák meg a ház igényei alapján.

A HOA elnökének jogai és kötelezettségei, felelőssége külön munkaköri leírásban vagy egyéb helyi dokumentumban rögzíthető. Az ilyen aktust az igazgatóság tagjainak jóvá kell hagynia. Az MKD alapszabálya eltérő eljárást is előírhat a dokumentum jóváhagyására.

A HOA elnökének munkaköri feladatai általában hasonlóak. Ez annak a ténynek köszönhető, hogy a legtöbb MKD ugyanazokat a problémákat oldja meg.

Nézzük meg röviden, hogy a HOA elnökének milyen feladatait rögzítheti a charta.

Mindenekelőtt a testület vezetőjének ismernie kell és meg kell értenie az Orosz Föderáció Lakáskódexének normáit. A HOA elnökének feladatai közé tartozik a kommunikáció a különféle struktúrákkal, beleértve a kormányzati struktúrákat is. A jogilag illetékes személynek meg kell védenie a közös érdekeket.

A társasházakban a HOA elnökének feladatai közé tartozik a szerződéses feltételeknek a vállalkozók és szolgáltató cégek általi teljesítésének ellenőrzése. Az igazgatóság vezetője ellenőrzi a berendezések megfelelő működését, figyelemmel kíséri a javítások és egyéb munkák időben történő elvégzését. Egyes esetekben a HOA elnökének feladatai közé tartozhat a közüzemi számlák újraszámítása.

A HOA elnökének feladatai közé tartozik egy lakóházban a lakók panaszainak elbírálása. Felelős a közös tulajdon biztonságának biztosításáért, az esetek azonosításáért

A HOA elnökének hatékony feladatellátását a többlakásos épületekben szinte állandó építési területen való jelenléte biztosítja. Világosan meg kell terveznie napi munkáját. Az elnök a tervezett üléseken tájékoztatja a tulajdonosokat tevékenységének eredményéről.

A testület vezetőjének jogai

Feladatainak ellátásához a HOA elnöke számos jogkörrel rendelkezik. Különösen joga van meghatalmazás nélkül eljárni a HOA nevében a bíróságon és más hatóságok előtt.

Az MKD alapszabálya a következő jogokat is megállapíthatja:

Szerződések megkötése szolgáltató cégekkel.
A lakók személyes és közös helyiségeinek rendeltetésszerű használatának ellenőrzése.
Maradjon a tulajdonos lakásában a baleset elhárítása érdekében, ha veszély fenyegeti más állampolgárok vagyonát és életét.
Szervizszemélyzet kiválasztása.
igazgatósági tagok között.
Önkéntes hatalomátvétel.
Jutalom. Az elnök tevékenységének kifizetése a lakosságtól beszedett pénzeszközökből történik. A díjazás mértékét az ülésen tárgyalják. A megállapított méretet rögzíteni kell az MKD chartában.

Felelősség

Ha a HOA elnöke nem teljesíti feladatait, a chartában és a jogszabályokban előírt szankciókat lehet alkalmazni vele szemben. Különösen az állampolgárok idő előtt eltávolíthatók hivatalából.

A szankciókat a jogsértés súlyától és jellegétől függően alkalmazzák. Például, ha az elnök a lakóktól beszedett pénzt saját szükségleteire költötte, azt bírósági úton lehet behajtani tőle. Ha kiderül, hogy az alany csalárd cselekményeket követett el, a Btk. szerint büntethető.

Az elnök felelős:

Jelentés.
A dokumentumok biztonsága.
Szolgáltató cégekkel kötött tranzakciók.
Megfelelés a lakáskód szabványoknak.
A befizetések időben történő beérkezése a lakosoktól.

Az igazgatóság vezetőjének minden szükséges információt meg kell adnia a lakástulajdonosok kérésére.

Jelentéskészítési funkciók

A HOA feladatai közé tartozik a lakóházak lakóinak éves tájékoztatása a felmerült kiadásokról.

A lakástulajdonosok időszakos befizetéseket teljesítenek az egyesület számlájára, vagy pénzt utalnak át a kezelő szervnek. Minden költséget fizetési dokumentumokkal kell igazolni.

A bejelentés nem csak a tulajdonosoknak, hanem az adószolgálatnak is szükséges.

A kiadások elszámolása különösen fontos azokban az esetekben, amikor nincs elegendő forrás a javításra vagy egyéb igényekre. Ilyen helyzetekben a jelentés indokolja a hozzájárulások növelésének szükségességét. Ezzel megszűnik a tulajdonos elégedetlensége.

Jelentés szerkezete

A dokumentumnak a következő információkat kell tartalmaznia:

Az elnökség összetétele, a tagok és az elnök teljes neve.
Rendezvények, amelyekre pénzt gyűjtöttek.
Az elvégzett munka és a fizetés összege.
Az év során megkötött/meghosszabbított szerződések listája.
Ellenőrzések és eredményeik.

A jelentést a vezető testület elnökének és tagjainak alá kell írnia. A dokumentumot legalább 5 évig tárolják.

A jelentést a könyvvizsgáló bizottság ellenőrzi. Ez a testület a tulajdonosok első ülésén alakul meg. A bizottság tagjai ellenőrzik a kiadásokat, azonosítják a jogellenes/indokolatlan kiadásokat.

Az elnök hatalmának túllépése

Sajnos a gyakorlatban gyakran előfordulnak olyan esetek, amikor a testület vezetője státuszát személyes haszonszerzésre használja fel. A hatalommal való visszaélés következtében megalapozatlan, a tulajdonosok érdekeit sértő döntések születnek. Hogyan lehet kezelni az ilyen akciókat?

Az elnök munkájával kapcsolatos igényeket egy tulajdonos vagy a lakók csoportja is megfogalmazhat. Azt kell mondani, hogy a kollektív panasz nagyobb hatást fog hozni. Általános szabály, hogy egy csoport jelentkezését gyorsabban elfogadják és elbírálják.

Az elnökkel kapcsolatban a következő címen lehet panaszt tenni:

Lakásvizsgálat.
HOA Board.

Először is tanácsos felvenni a kapcsolatot a HOA irányító testületével. A testület tagjainak intézkedniük kell a jogsértések kijavítása érdekében. Ha az irányító szerv inaktív, panaszt kell küldenie a Lakásfelügyelethez. Ehhez csatolni kell a testülethez benyújtott panaszok másolatait. Ha ezt követően a probléma nem oldódik meg, bírósághoz kell fordulnia. A keresetet általános hatáskörű bírósághoz nyújtják be. Az alkalmazás lehet kollektív.

Az alapító okiratnak meg kell határoznia az elnök meghiúsulása vagy nem megfelelő ellátása esetén alkalmazandó eljárást. Meg kell határozni különösen a szerződés felbontására, a munkakörből történő idő előtti elbocsátásra, a javadalmazástól való megvonásra stb. vonatkozó szabályokat.

Az elnöki jogkör idő előtti megszüntetése a következő esetekben lehetséges:

A HOA Charta rendelkezéseinek, jogi normáknak szisztematikus megsértése.
Tulajdonjoggal való visszaélés - tulajdonosi hozzájárulások ellopása, javításhoz vásárolt anyagok stb.
Indokolatlan döntések meghozatala a testülettel és a lakókkal való megegyezés nélkül.

A személy tisztségéből való idő előtti elmozdításának kérdését a közgyűlésen szavazással oldják meg. Egy másik személy kinevezéséig a HOA ideiglenes elnöke választható. Ez lehet az igazgatóság tagja vagy más tulajdonos.

Az elnök önállóan lemondhat, ha felismeri, hogy nem tud megbirkózni a rábízott feladataival. Ugyanakkor jogában áll más jelöltet javasolni a posztra. Ha az igazgatóság élét lecserélik, az alapító okiratban megfelelő módosításokat kell végezni. Megállapodást kötnek az új elnökkel.

Menedzser felvétele

A lakók között nem mindig van olyan személy, aki kész a HOA megbízott elnökévé válni. Ilyen esetekben célszerű kívülről hozzáértőt bevonni, vagyis olyat, aki nem a lakóház lakója. Megállapodást is kötnek vele, amely meghatározza a tevékenység minden lényeges feltételét.

Az ügyvezetőnek kinevezett entitás csaknem ugyanazokkal a jogosítványokkal rendelkezik, mint az elnök. A társasházak javításával, karbantartásával kapcsolatos kérdéseket is megoldja, intézkedési tervet dolgoz ki az életkörülmények javítására. A menedzser kiválasztja a szervezeteket és az állampolgárokat a javítások elvégzésére. Az ügyvezető jogkörében behajthatja a tulajdonosoktól a közüzemi szolgáltatásokért elmaradt járulékokat és befizetéseket. Az elnökhöz hasonlóan ő is jelentéseket készít, a költségekről tájékoztatja az igazgatóságot és a tulajdonosokat.

Árnyalatok

Érdemes elmondani, hogy a vezető és az elnök funkciói a nyilvánvaló hasonlóságok ellenére számos eltérést mutatnak. A tulajdonosok közül megválasztott testület vezetője elsősorban reprezentatív feladatokat lát el. Gondoskodik az ülések megszervezéséről, lebonyolításáról, az azokon hozott döntésekről jegyzőkönyvet vesz fel, ellenőrzi a testület munkáját.

A menedzser viszont főként vállalkozókkal, szolgáltató szervezetekkel, helyi közigazgatással, valamint a ház lakóival áll kapcsolatban. Az elnök és a vezető egyszerre dolgozhat az MKD-ben. Utóbbi alárendelt pozícióban lesz.

Szerződések megkötése a vezetőkkel

Az elnök és a vezető valójában a HOA vezető testületeiben alkalmazott alkalmazottak. Tevékenységükért bizonyos jutalmat kapnak. Természetesen a testület és az elnök kapcsolata nem olyan, mint a munkaviszony. A vezetői feladatokat ellátó személlyel azonban megállapodást kell kötni.

Meghatározza az elnök jogait, kötelességeit, felelősségét, a viták rendezésének rendjét, a tisztújítás, a jogkör meghosszabbításának és idő előtti megszüntetésének szabályait, valamint a díjazás mértékét. A konkrét feladatokat a munkaköri leírásban lehet megadni. Az igazgatóság elnökére vonatkozó információkat az alapító okiratban kell tükrözni. Meg kell jegyezni, hogy a HOA jogi személy, ezért a charta minden változását be kell jegyezni.

Következtetés

A HOA elnöke olyan állampolgár, aki felelős a charta rendelkezéseinek betartásáért. Ugyanakkor neki magának is a szerződésben és a munkaköri leírásban foglaltak szigorú betartásával kell ellátnia feladatait.

A HOA igazgatótanácsának vezetése meglehetősen nehéz. Az elnöki posztot betöltő személynek erős idegzetűnek kell lennie, hiszen tevékenysége során különféle emberekkel kell találkoznia, és számos követelést, panaszt meg kell hallgatnia. Ezenkívül szükséges, hogy megértse a technikai kérdéseket. Hiszen ő a felelős a mérnöki rendszerek megfelelő működéséért. Az elnöknek képesnek kell lennie a meghibásodások felismerésére és azonnali szakember bevonására azok elhárításába. Az átépítést, a lakások felszerelését, a készülékek nagyobb teljesítményűre cseréjét és az egyéb munkákat nemcsak a szomszédokkal, hanem az elnökkel is egyeztetni kell. Felelős a közös tulajdon biztonságáért és a lakók biztonságának biztosításáért.

Az elnök a legtöbb döntést önállóan hozza meg. Nem zárhatók ki azonban olyan helyzetek, amikor egy adott probléma megoldásához minden tulajdonos hozzájárulása szükséges. Például a nagyjavítási járulék emelésének kérdésében minden lakónak együtt kell döntenie. Az összeg növelésének megvalósíthatóságát gazdaságilag indokolni kell. Ha a tulajdonosok beleegyeztek az elvonás összegének növelésébe, akkor befektetéseiknek valódi eredményt kell látniuk. Ennek érdekében a HOA alapszabálya előírja, hogy az elnök évente jelentést készít a pénzfelhasználásról. Ez azt jelenti, hogy az igazgatóság vezetőjének ismernie kell a számvitel alapjait, tudnia kell az elsődleges bizonylatokkal dolgozni, információkat feldolgozni, tükrözni.

Az elnöki jelentéseknek pontosnak és teljesnek kell lenniük. Nem szabad megfeledkezni arról, hogy az adóhivatal bármikor kérheti őket ellenőrzésre.

Fontos az elnök jogi ismereteinek szintje is. Szükség esetén képesnek kell lennie arra, hogy megvédje a lakosok érdekeit a bíróságon és más hatóságok előtt. Konfliktusok adódhatnak szolgáltató szervezetekkel, vállalkozókkal és egyéb struktúrákkal. A vezetőnek fel kell készülnie rájuk.