Állami illetékkalkulátor további dokumentumokhoz. Hogyan kell kiszámítani a kötbért a részesedési megállapodás alapján

Az épülő lakás ma az egyik legjobb befektetés. Először is, költsége sokkal alacsonyabb, mint a kész tárgyaké, másrészt a szállítás előtti várakozási idő néha nem olyan hosszú. Évről évre nő azoknak a polgároknak a száma, akik úgy döntöttek, hogy ilyen lakást vásárolnak. Nézzük meg, tényleg ilyen egyszerű-e.

Közös felépítés: rövid leírás

A közös építés ma különösen népszerű szerződéses jogviszony. A következtetésben két fél vesz részt:

Megállapodást kötnek, melyben rögzítik a ház üzembe helyezésének határidejét. Amint az objektum elkészül, a részvényesek tulajdonjogot kapnak lakásaikért. Lényegében egy befejezetlen házba történő befektetésről van szó, ezért a benne lévő lakások ára valamivel alacsonyabb, mint a teljes egészében építőipari cégek költségére épülő lakások ára.

Hazánkban számos botrány kapcsolódik ehhez a témához. A nehéz gazdasági helyzetbe került fejlesztők többször próbáltak kijutni ebből befektetők bevonzásával, de ismét csődbe mentek.

Ezen elv szerint ma lehetetlen csak termelő vállalkozásokat építeni, de lakóépületek, nyaralók és egyéb objektumok mindenhol épülnek.

Szankciók beszedése: jogszabályi keret

Azokban az esetekben, amikor a befektetők (részvényesek) jogai sérülnek, a törvény előírja a behajtást. A szerződés megsértése leggyakrabban a lakásszállítás feltételeivel kapcsolatban fordul elő. A szerződésben meg kell határozni a pontos dátumot, hogy a fejlesztő felelőssége a határidő lejártát követő napon kezdődjön.

Törvénysértés esetén a bíróság teljes mértékben megvédi a részvényesek jogait, akik a lakás vagy ház költségének körülbelül évi 20%-ának megfelelő bírságra számíthatnak.

Egy fontos nüansz: amikor a feltételek már majdnem kimerültek, a fejlesztő leggyakrabban kompromisszumot kér a részvényesektől, és a meghosszabbításukkal további megállapodást köt.

A részvényesnek tudnia kell, hogy a törvény szerint:

• az aláírást követő határidő már nem támadható;
• az új határidő az új dokumentumban meghatározott dátum lesz;
• Lehetetlen lesz perelni is.

A megosztott építési megállapodás megsértésére vonatkozó részletes információk a 2004. évi 6. cikkben található 214-es szövetségi törvényben találhatók. Ennek értelmében a kötbér mértéke minden késedelem napjára a refinanszírozási ráta 1/300-a.

Az alap a szerződés összege. Ezt az árfolyamot az Orosz Központi Bank határozza meg a kötelezettségek teljesítésének napján. Erről bővebben tájékozódhat ügyvédeinktől a weboldalon, szívesen adnak tanácsot.

Az állampolgárok esetében a büntetés összege megduplázódik. Annak ellenére, hogy a törvény szigorúan leírja a számítási képletet, részletesebben kell beszélnünk róla.

Képlet és számítási példa

A képlet két fő számon alapul:

1. Refinanszírozási ráta.
2. A megosztott építési szerződés szerinti összeg.

A szerződés szerinti összeg egy másik alapadat a számításokban. Ezt a közös építésben részt vevő valamennyi résztvevő megállapodása határozza meg. Jogi személyek és magánszemélyek esetében a számítási képlet, bár kis mértékben, módosul. Tekintsük mindkét lehetőséget.

Magánszemélyek

A képlet a következő: Y=X*n*Z/1/150, ahol:

• Y – a büntetés mértéke;
• X a szerződés szerinti összeg;
• n – a késedelmes napok száma;
• Z a refinanszírozási kamatláb.

Ugyanezek a rövidítések lesznek a jogi személyek számítási képletében is. Mondjunk egy egyszerű példát: a megállapodás szerinti befektetés összege 1 millió rubel, a késedelmes napok száma 11. Ma a refinanszírozási ráta az irányadó kamat értékeként van meghatározva, és 10,5%-nak felel meg. Ennek eredményeként a következőt kapjuk: 1000000*11*10,5%/1/150. A bírság 15 400 rubel lesz.

Jogalanyok

A képlet a következő: Y=X*n*Z/1/300, ahol:

• Y – a büntetés mértéke;
• X a szerződés szerinti összeg;
• n – a késedelmes napok száma;
• Z a refinanszírozási kamatláb.

Mondjunk egy másik példát: egy jogi személy 18 millió rubelre kötött megállapodást egy fejlesztővel, a késés 25 nap volt. A mai refinanszírozási kamatláb: 18.000.000*25*10.5%/1/300. Összességében a büntetés összege 315 000 rubel lesz.

A fejlesztő jól tudja, hogy ha lejár a szerződés, akkor hatalmas kiadásokat fog fizetni, ami pénzügyi stabilitásának kockázatával jár. A költségek között:

• büntetések fizetése;
• ügyvédi kiadások;
• jogi költségek.

Ezért a részvényest minden lehetséges módon meggyőzik a megállapodás meghosszabbításáról.

Foglaljunk azonnal: a befektetőnek nem kell aláírnia a szerződést. Ezt csak saját akaratából teheti meg.

Hogyan kaphat kártérítést?

Egy önkéntes fejlesztő valószínűleg nem fizet büntetést. Ez leggyakrabban egy elhúzódó jogi eljárással fenyeget. Ritka esetekben a késedelem egy-két nappal eltér a tényleges dátumtól, ezek a legtöbb esetben hosszú időszakok. A témával kapcsolatos kérdéseit online is felteheti weboldalunk ügyvédeinek.

Bárhogy is legyen, a részvényeseknek először egy levelet kell küldeniük a fejlesztőnek, amelyben értesítik, hogy a megállapodás szerinti összegeket ki kell fizetnie. A levél lehet egy kollektív levél vagy több levél minden befektetőtől.

A levél ügyvéd nélkül is elkészíthető a következő séma szerint:

• ügyeljen arra, hogy hivatkozásokat adjon meg az Ön között fennálló megállapodás pontjaira;
• készítsd el két példányban;
• regisztrálja őket a fejlesztő recepcióján;
• Egy példányt mindenképpen tartson meg magának.

Most az építőipari cég kapott időt, hogy válaszoljon a levélre, vagy megfelelő döntést hozzon. Ha nincs válasz, írhat keresetlevelet.

Ez a dokumentum nagyon fontos, ezért a legjobb, ha tapasztalt ügyvédet bíz meg a megszerkesztésével. Melyik bírósághoz kell fordulni:

1. A szerződés teljesítésének helyén.
2. A befektető lakóhelyén.
3. A fejlesztő helyén.

Bármelyikük elfogadja a jelentkezését. A keresethez csatolják az igazoló dokumentumokat, például egy levelet és egy szerződést.

A DDU szerinti büntetések beszedésének jellemzői

Számos olyan funkció van, amelyekről előre tudnia kell. Köztük a következők:

1. A büntetés beszedésének jogát harmadik félre ruházhatja. Ez semmilyen módon nem befolyásolja az eset körülményeit. Ezt időhiány esetén és bizonyos díj ellenében teszik, és csak akkor, ha magas a büntetés.
2. A kötbér összege még akkor sem csökkenthető, ha a részvényes ehhez hozzájárul.
3. Előfordul, hogy nem a fejlesztő, hanem az alvállalkozó szervezet a szabálysértő. Ez nem hárítja el az első hibáját. A kártérítést maguknak kell beszedniük az alvállalkozótól.

A kötbér mellett a részvényes jogosult:

• bírság a fogyasztói jogok megsértéséért;
• erkölcsi kár (ritka esetekben a bíróság ebbe beleegyezik).

Megjegyzendő, hogy ha a fejlesztő felveszi a kapcsolatot a bírósággal, és nem tagadja meg a fizetést, akkor a bíróság félúton találkozhat vele. Leggyakrabban a büntetés mértékének csökkentését kéri, ezt bizonyos érvekkel magyarázva. Ha a tények megfelelnek a bíróságnak, ez elég valószínű.

Mindannyian saját otthonunkról álmodozunk: tágas és kényelmes. A vásárlás során azonban előfordulhatnak problémák. Próbálja meg megvédeni jogait a bíróságon, hogy felelősségteljesebbé tegye az építési folyamatot. Mára csökkent a szabálysértések száma a közös építkezésben, de nem annyira, hogy megfeledkezzünk róla.

Fontos! A kötbér helyes kiszámítása és a Fejlesztővel szembeni jogilag kompetensen megfogalmazott igény növeli a peren kívüli kifizetések megszerzésének esélyét.

Az ingatlan részvényesnek történő átruházásának határidejének elmulasztása esetén kiszabott kötbér mértéke magánszemélyek esetében az Orosz Föderáció Központi Bankja refinanszírozási rátájának 1/150-e, jogi személyek esetében pedig 1/300.

A helyes számításhoz fontos a 3 komponens helyes meghatározása.

1. A lejárt napok száma.
2. Az Orosz Föderáció Központi Bankjának refinanszírozási kamata.
3. Szerződéses ár.

A tárgy átadásának határideje azon a napon jár le, amelyen a tárgyat át kellett volna adni. Például a szerződésben az szerepel, hogy a tárgyat legkésőbb 2015. július 29-ig át kell adni. Ebben az esetben a késedelem határideje a következő napon, azaz 2015. július 30-án kezdődik. A kötbér felhalmozásának lejárati idejét annak tényleges megfizetése határozza meg. Az egyszerűség kedvéért azonban a kötbért a kereset benyújtásának (a kereset benyújtásának) napján számítják ki.

A refinanszírozási rátát az Orosz Föderáció Központi Bankja határozza meg, és információkat tesz közzé a hivatalos weboldalon. Jelenleg a jelenlegi refinanszírozási kamat 8,25%.

Fontos! 2016. január 1-től a refinanszírozási kamat megegyezik az irányadó kamat fogalmával, és a továbbiakban nem kerül megállapításra. Vagyis további számításokat kell végezni az Orosz Föderáció Központi Bankjának irányadó kamatlábadatai alapján. Jelenleg ez 11%.

A szerződés ára magában az építésben való megosztott részvételről szóló szerződésben van feltüntetve.

Így ahhoz, hogy megkapjuk a ház késedelmes átadása miatti kötbér teljes összegét, meg kell szoroznunk az építési projekt árát a határidő elmulasztási napok számával, meg kell szorozni a refinanszírozási kamattal és meg kell szorozni 1/150-el. (1/300).

A számítás világosabb megértése érdekében mondjunk egy példát.

Például a szerződéses ár 3 000 000,00 rubel, a késedelmes napok száma pedig 75 nap.

A számítás a következő lesz:

3 000 000,00*75*8,25*1/150 = 123 750 rubel.

A refinanszírozási kamat kamatait számokra kell váltani. Ehhez 8,25/100 kell, 0,0825-öt kapunk.

Így, ha az ingatlan ára 3 000 000,00 rubel és a szállítási késedelem 75 nap, a Fejlesztő köteles 123 750 rubel kötbért fizetni a tulajdonosnak. Ha a megállapodás szerinti részvényes egy társaság, akkor a fizetés összege 61 875 rubel lesz.

A 2004. december 20-i 214-FZ 6. cikknek megfelelően: „A közös építési projekt közös építésben részt vevő részére történő átadására vonatkozó szerződéses határidő megsértése esetén a fejlesztő kötbért (bírságot) fizet a közös építés résztvevőjének. ) az Orosz Föderáció Központi Bankja által a kötelezettség teljesítésének napján érvényes refinanszírozási kamatláb egy háromszázadának megfelelő összegben a szerződéses árból minden késedelem napjára.

Ha a közös építkezés résztvevője állampolgár, az ebben a részben előírt kötbért (bírságot) a kivitelező fizeti meg a duplája.”

Az aktuális refinanszírozási kamatról tájékozódhat.

2016. január 1-je óta az Orosz Föderáció Központi Bankja a refinanszírozási rátát az irányadó kamatlábhoz hasonlítja. Vagyis ha lakásának tényleges átruházása 2015. december 31. előtt történt, akkor a kötbért a refinanszírozási kamattal (8,25%) számolja. Ha a lakás ténylegesen 2016. 01. 01-től vagy később kerül átadásra, a számításhoz használja az irányadó árfolyamot. Értéke 2015.08.03. óta 11%, 2016.06.14. 10,5%. 2016.09.19-től 10% .

Képlet a büntetések kiszámításához

A lakás késedelmes átruházása esetén fizetendő kötbér kiszámításának képlete:
(lakás ára / 100 * refinanszírozási kamat az átutalás napján / 300 * 2) * ____ nap

• A lakás árát a részesedési szerződésből vesszük. Ha megbízással vásárolt lakást, akkor is a DDU-tól veszi az árat.
• A refinanszírozási kamatlábat (alapkamat) veszik a lakás átadásának napján (átadás-átvételi okirat aláírása). Ha a lakást még nem ruházták át, akkor a követelés vagy követelés kötbérét az aktuálisan érvényes mérték szerint számíthatja ki. Ezt követően a lakás átruházásakor / az irányadó kamat megváltoztatásakor lehetőség van a követelések korrekciójára (beadvány benyújtása a követelések csökkentésére vagy növelésére frissített számítással).
• A késedelem időtartama az időtartam alapján kerül meghatározásra okirat szerinti lakás átadása(nem a ház átadási dátuma, nem az építkezés befejezésének dátuma, nem az üzembe helyezés időpontja) - azt az időpontot követő naptól, amikor a lakást a DDU feltételei szerint át kellett volna adni, az átadás napjáig az átadás-átvételi igazolás aláírása (beleértve).

Példa a ház késedelmes átadása esetén fizetendő kötbér kiszámítására

A szerződéses ár 3 millió rubel.
Lejárt - 30 nap.
Refinanszírozási ráta (alapkamat) - 10%.

Büntetés = (3 000 000 rubel/100 * 10/300 * 2) * 30 nap = 2 000 rubel * 30 nap = 60 000 rubel.

Példa a részvényesnek a szerződés megszűnésekor fizetett kamat kiszámítására

A szerződéses ár 3 millió rubel.
A részvényes általi pénzfizetés napjától a tényleges megtérülésig 300 nap telik el.
A részvényes állampolgár (szorozzuk 2-vel).
Refinanszírozási ráta (kulcs) a pénzvisszafizetés időpontjában - 10%
Büntetés = (3 000 000 rubel/100 * 10/300 * 2) * 300 nap = 2 000 rubel * 300 nap = 600 000 rubel.

Az új épületben lakást gyakran az Orosz Föderációban vásárolják meg. Az ilyen vásárlás legalizálásának egyik típusa a részvényrészesedési megállapodás, amelyet gyakran kötnek, amikor a polgárok lakást akarnak vásárolni az épülő épületekben. Jelenleg ezt a tranzakciós formát a 214. számú szövetségi törvény szabályozza „A társasházak közös építésében való részvételről...”.

Az alábbiakban bemutatott anyagban részletesebben fogunk beszélni arról, hogy mit mond ez a jogalkotási aktus, és hogyan számítják ki a szankciókat egy ilyen megállapodás alapján.

Mi az a közös építési szerződés? 1. sz. fénykép

A tőkerészesedési megállapodás (EPA) egy elterjedt befektetési forma, amelynek lényege, hogy számos állampolgár megállapodást köt a fejlesztővel, és átadja neki az alapok egy részét, aminek a terhére épít ház (MCD) és megépítése után lakást biztosít mindazoknak, akikkel koraszülöttgondozási szerződést kötöttek.

Egy ilyen ügyletnek, amint Ön is tudja, két oldala van:

• alapokat adó állampolgárok - részvényesek;
• a bérház építésére pénzt kapó fél a fejlesztő.

A DDU felei vállalják, hogy megfelelően betartják a megállapodás valamennyi pontját, figyelmen kívül hagyva, amely vagy legalábbis részleges megsértése egyszerűen elfogadhatatlan. Ha ennek ellenére ilyen hiányosságok merültek fel, akkor az ügyletben részt vevő felet, aki megszegte a rendelkezéseket, megfelelő büntetést kell elszenvedni. Ezek egyike a büntetés vagy büntetés.

A 214-es szövetségi törvény szerint a DDU szerinti büntetés az a kompenzáció, amelyet a fejlesztő köteles fizetni minden részvényesnek, ha:

• nem lehetett időben kézbesíteni a tárgyat (ebben az esetben a büntetés az Orosz Föderáció Központi Bankja jelenlegi refinanszírozási kamatának 1/150-e magánszemélyeknél és 1/300 jogi személyeknél, vagy más meghatározott mutatók szerint a megállapodásban);
• a DDU megszüntetését korábban vagy később kellett kezdeményezni, mint az érvényessége lejárta, miközben az objektumot nem adták át;
• „szerencséje” volt ahhoz, hogy a részvényes pénzeszközeit más célokra használja fel, vagy anélkül, hogy erre jogosult volna;
• zavarta a tárgy nem megfelelő állapotban történő átadását (a kártérítést a jogsértés súlyosságától függően határozzák meg az érintett szerkezetek).

A DDU szerinti szankció bármilyen típusú ilyen megállapodásban előfordul, kivéve azokat az eseteket, amikor a fejlesztő és a részvényesek megállapodást írnak alá:

• a felek közös megegyezésével nem vonnak maguk után szankciót;
• a DDU érvényességének meghosszabbítása az objektum kézbesítésének késedelme esetén.

Vegyük észre, hogy az ilyen megállapodásokat a részvényesek kizárólag saját kérésükre írják alá, és a fejlesztőnek nincs joga arra kényszeríteni őket. Érdemes azt is megérteni, hogy az előírt kötbér mellett a részvényesnek joga van pénzbírságot, erkölcsi kártérítést és perköltséget követelni a fejlesztőtől.

A DDU-ra vonatkozó szankciók kérdését részletesebben a 214-es szövetségi törvény tárgyalja, ezért ha részletesebben szeretné megvizsgálni, feltétlenül tanulmányozza ezt a jogalkotási aktust.

A büntetések kiszámításának eljárása és példája

Képlet a DDU szankcióinak kiszámításához. 2. sz. fénykép

1. Általános rendelkezések a 214-es szövetségi törvény szerint.
2. A szerződés szerinti ingatlan átadását követő naptól számított késedelem időtartama, amely alatt természetesen a fejlesztő a lakást nem adta át a tulajdonosnak, az ingatlan átruházási okirat aláírásának napjáig. Ugyanakkor az, hogy a részvényes kikerüli e dokumentum aláírását, teljesen mentesíti a fejlesztőt a kötbér fizetési kötelezettsége alól.
3. A szerződés összege, amelyhez viszonyítva a kötbért számítják.
4. Az Orosz Föderáció refinanszírozási kamatlába, amely a tárgy DDU szerinti átadásának napján érvényes.

A kötbér kiszámítása történhet online kalkulátor formájában, a megfelelő adatok mezőibe történő beírásával, vagy manuálisan is. Ha a polgároknak nincs problémájuk az első lehetőséggel, akkor a másodiknál ​​ez általános jelenség. Annak érdekében, hogy olvasóink ne tapasztaljanak ilyen kellemetlenségeket, nézzük meg a DDU-ra vonatkozó büntetés manuális kiszámításának eljárását.

Először nézzük meg a számítást, amely így néz ki:

BÜNTETÉS = (A MEGÁLLAPODÁS ÖSSZEGE * A JÓSLATI NAPOK SZÁMA * Az Orosz Föderáció Központi Bankjának REFINANSZÍROZÁSI RÁMA) / 150 (300 jogi személyek esetében)

Példaként tekintsük a DDU-ra vonatkozó büntetések kiszámítását a következő mutatókkal:

• szerződés összege – 4 000 000;
• a projekt befejezési dátuma 2017. május 1.;
• az átruházási okirat aláírásának időpontja – 2017. május 15.;
• az Orosz Föderáció Központi Bankjának refinanszírozási kamata 2017. május 1-jén – 8%;
• részvényes – egyszerű állampolgár (magánszemély).

Az értékeket behelyettesítjük a képletbe, kiderül:

(4 000 000 * 14 * 0,08) / 150 = 29 866 rubel, ami ebben az esetben a büntetés.

Amint látja, a DDU szerinti büntetés kiszámítása nem okoz különösebb nehézséget. A végrehajtás során a legfontosabb a 214-es szövetségi törvény rendelkezéseinek és a számítás fent bemutatott szempontjainak betartása. Ne feledje, hogy a korábban ismertetett képletek és számítási alapelvek csak akkor alkalmazhatók, ha a DDU tartalma nem ír elő eltérő fizetési és a kötbér összegének megállapítására vonatkozó eljárást.

Abban az esetben, ha a fejlesztő kötbér fizetésének egyéb oka, azaz a projekt befejezésének elmulasztása esetén az alábbiak érvényesek:

• vagy a vonatkozó elemeket, ha vannak;
• vagy egy igazságügyi hatóság ítélete egy adott DDU-val kapcsolatos ügyben;
• vagy az ügyletben részt vevő felek szerződéses kötelezettségei, amelyekért a kötbért fizetni kell.

Ez az eljárás mind az épített objektumok rossz minőségének kompenzációjára, mind a tulajdonosi pénzeszközök fejlesztő általi nem megfelelő vagy jogellenes felhasználására vonatkozik.

Hogyan lehet büntetést beszedni egy fejlesztőtől?

Büntetést szedünk be a fejlesztőtől. 3. sz. fotó

A DDU szerinti büntetések beszedésének eljárását az egyes esetek jellemzőitől függően határozzák meg. Így például, ha a fejlesztő önként vállalja a kötbér megfizetését, akkor minden formalizálható, és ahogy mondani szokás, mindenki boldog lesz. Azonban gyakran egy ilyen eljárás nem valósul meg, mivel a fejlesztő egyszerűen megtagadja a büntetés megfizetését. Mi a teendő ilyen helyzetben? Természetesen forduljon bírósághoz.

Ebben az esetben a büntetések beszedésének eljárása a következő:

1. Először is, egy elégedetlen részvényes ennek megfelelő keresetet indít a gátlástalan fejlesztő ellen, megjelölve konkrét helyzetének minden részletét (késési idő, szerződés összege stb.). A keresetlevélhez mellékeli magát a DDU-t, valamint az Orosz Föderáció állampolgárának útlevelét és a fizetési bizonylatokat, amelyek megerősítik, hogy a kérelmező befizette a DDU szerinti összeget.
2. Ezt követően a bíróság megvizsgálja a felperes által benyújtott iratokat, és az objektum címére jutalékot küld, amely a részvényestől a keresetben szereplő összes adatot ellenőrzi. Ha minden úgy van, ahogy a keresetlevélben meg van írva, akkor eljárás indul, más érintett részvényeseket vonnak be, és bírósági eljárást folytatnak le.
3. A meghozott ítéletben a fejlesztőt természetesen, ha bűnössége bebizonyosodik, a következő feladatok hárítják:

• kötbér megfizetése az összes felperesnek a közös DDU-juk alapján;
• pénzbírság megfizetése;
• erkölcsi kár megtérítése (ha a felperesek ezt kérték);
• veszteségek megtérítése és a részvényesek által a jogi eljárások megszervezésére fordított pénzeszközök;
• szükség esetén a teljes összeg megtérítése a kényszerfelmondás megfelelő pótdíjával.

Ez az eljárás általában nem okoz különösebb nehézségeket, de gyakran hosszú ideig húzódik, és a már érintett részvényesek idegeinek jelentős részét „elpazarolja”. Általában azonban sikerül helyreállítaniuk az igazságosságot, és megkapják az esedékes pénzeszközöket.