Eladja-e valaki a lakásrészét. Lakás eladása részvényben egy vevőnek

Tehát azzal a helyzettel kell szembenéznie, hogy elad egy lakásrészesedést. Ma megmondjuk, hogyan lehet a lehető legjobban megbirkózni ezzel a feladattal, helyesen elkészíteni a dokumentumokat, és nem kell túlfizetni az adókat, ami a gyakorlatban egy lakás megosztott tulajdonát jelenti: a cikk elolvasása után a lakásrész eladása nem jelenik meg bármilyen nehézség az Ön számára.

Egy lakás közös tulajdona

A lakás közös tulajdonának kialakulásának okai lehetnek:

Érdemes tudni, hogy a közös tulajdonban lévő standard lakás fizikailag semmilyen módon nincs megosztva. A lakóhelyiségek felosztásához, ahogy az ügyvédek mondják, „természetben” szükséges, hogy az ilyen helyiségek külön bejárattal rendelkezzenek, és külön csatlakozások legyenek központi hálózatokhoz (gáz, víz, villany). Mindez csak „földlakásokban” valósulhat meg, amikor egy egyedi lakásépítésű házat az örökösök több reálrészre osztanak. Más esetekben úgynevezett „ideális részvények” merülnek fel.

Milyen az ideális részvény?

Meg kell érteni, hogy az ideális részesedés nem a lakás része, hanem a jogban való részesedés. A tulajdon meg van osztva, nem maga a lakás. Ehhez a részesedéshez a valóságban nem lehet hozzányúlni. Az egyik tulajdonos nem a lakás tulajdonosa – van részesedése az ingatlanában, ami az ingatlanjogok egyik fajtája, de nem maga az ingatlan.

Vagyis egy lakás minden tulajdonosának joga van birtokolni és használni anélkül, hogy megsértené a többi tulajdonos jogait. Néha ennek a jognak a gyakorlati gyakorlásához meg kell határozni a lakáshasználati rendet: például egy háromszobás lakásban a két tulajdonos mindegyikének személyes szükségletekre kell kiosztani egy szobát, ütemezést biztosítani. a konyha és a nappali használatához.

Ez az ütemterv nem jelenti azt, hogy minden szoba egy tulajdonosa legyen. A lakás továbbra is közös. Ez látható lesz a közüzemi számlák példáján. Ha a bíróság a tulajdonosok lakáshasználati módját megállapítva (abból indulunk ki, hogy mindegyiknek ½ részesedése van a lakáshoz), egy 10 nm-es szobát különített el hálószobának. m, a másik pedig 18 négyzetméter. m, továbbra is egyenlő arányban fizetik a közüzemi számlákat és az ingatlanadót. Mindenki fizeti a ½ részesedését.

A fő nehézségek akkor kezdődnek, amikor felmerül az igény egy lakásban vagy az egész lakásban közös tulajdonban lévő részesedés eladására.

Lakásrészesedés eladása az egyik tulajdonostárs által

Ha csak az egyik lakástulajdonos adja el a rá eső részét, az természetesen nem lesz pozitív hatással az eladás gyorsaságára és ennek a részesedésnek az árára. Kevesen akarnak lakást megosztani idegenekkel.

Azonban nem ez az egyetlen nehézség a közös tulajdonban lévő részesedés eladása során. A tény az, hogy az üzletrész eladójának tulajdonostársait megilleti az elővásárlási jog.

Ez így működik. Részvényértékesítéskor azt az adásvétel alapfeltételeinek megjelölésével fel kell ajánlania más lakástulajdonosoknak. Ha beleegyeznek, akkor a részesedést eladják nekik. Ha a tulajdonostársak a felkínált részesedést a bejelentéstől számított 1 hónapon belül megtagadják vagy nem veszik meg, úgy azt idegeneknek értékesítheti. De csak ugyanolyan feltételekkel, ugyanolyan áron, ahogy a tulajdonostársaknak felajánlották.

Ha ezt az eljárást megsértik, más tulajdonosok bíróságon keresztül követelhetik az adásvételi szerződésből eredő jogok átruházását magukra. Ilyen igényt attól az időponttól számított 3 hónapon belül lehet előterjeszteni, amikor a tulajdonostárs tudomást szerzett elővásárlási jogának megsértéséről.

Hogyan kell megfelelően formalizálni a tulajdonostársak elővásárlási jogának betartását?

Az ilyen problémák elkerülése érdekében gondosan el kell készítenie a dokumentumokat: írásban küldje el a részvényvásárlási ajánlatot a tulajdonostársaknak, és gondoskodjon az átvételről. Tehát kézről kézre átadhatja a lakásrész eladásáról szóló hirdetményt, és megkérheti a tulajdonostársat, hogy írja alá a hirdetmény másodpéldányát a kézbesítés dátumának kötelező feltüntetésével. Vagy küldje el ajánlott vagy hitelesített levélben tértivevényes kéréssel. Ezzel megvédheti magát a tulajdonostársak tisztességtelen cselekedeteitől, akik először figyelmen kívül hagyják a részvényvásárlási ajánlatot, majd azt állítják, hogy nem értesítette őket.

Hasonló elővásárlási jogot kell betartani, ha csereszerződésről van szó.

Az elővásárlási jog megkerülésének módjai

Más tulajdonosokkal nem mindig sikerül megegyezni. Az ügyvédek javaslatokat tehetnek az elővásárlási jog „megkerülésére”. Nem hisszük, hogy ezek a módszerek rendkívül rosszak, de ha hozzájuk folyamodik, tisztában kell lennie azzal, hogy bizonyos kockázattal járnak. Ha a vevő tisztességtelen, az az eladó, aki képzeletbeli vagy színlelt ügylettel megkerüli az elővásárlási jogot, fennáll annak a veszélye, hogy nem kapja meg a szerződés szerinti fizetést.

Adományozási szerződés

Részesedés adományozásánál a tulajdonostársak elővásárlási joga nem áll fenn. Nincs joguk megtiltani az adományozást. Azonban a következő kockázatok merülnek fel.

Vevő számára: az ügyletet képzeletben érvénytelennek nyilváníthatják, adásvételt rejtve mögötte, és a tulajdonostárs ebben az esetben megköveteli az ügyletből eredő jogok átruházását magára. Ennek eredményeként a vevő megválik a megszerzett részesedéstől.

Az eladó számára: előfordulhat, hogy a vevő egyszerűen nem fizet, és ezt a pénzt jogi módszerekkel nem lehet visszaszerezni tőle.

Nem ismeri a jogait?

Adásvételi szerződés felfújt áron

Annak érdekében, hogy a tulajdonostársak megtagadják a részesedés megvásárlását, túl magas áron tesznek nekik ajánlatot. Az elutasítás (vagy válasz elmaradása) után adásvételi szerződés jön létre, és a tulajdonostársak értesítésében szereplő árhoz hasonló árról nyugtát állítanak ki. A valóságban a vevő lényegesen kevesebbet fizet.

Kellemetlen következmény itt a lakásrész eladása utáni adó növekedése lesz (végül is az adóalapot a nyilatkozathoz csatolt dokumentumok, ugyanazon nyugta alapján számítják ki). Minden konkrét esetben egyensúlyba kell hozni az üzletrész bekerülési értékét és az esedékes adólevonás összegét, illetve azt is meg kell vizsgálni, hogy felmerül-e egyáltalán személyi jövedelemadó fizetési kötelezettség (esetenként lakáseladás, ill. az abban való részesedés nem adóköteles).

Kölcsönszerződés

Ilyen helyzetben kölcsönszerződést kötnek a lakáshoz való jog részesedésének vételárával megegyező összegre, és egyidejűleg megállapodást kötnek e kölcsön biztosítására a lakáshoz való jog részesedésének zálogával. . Ezt a biztosítéki szerződést egyébként jelzáloghitelnek hívják (azt gondoltad, hogy ez anyasági tőkére adott kölcsön?). A jelzáloghitelhez állami regisztráció szükséges. A jelzálogjog bejegyzésének állami díja 1000 rubel.

Ekkor az „adós-hitelfelvevő” elmulasztja a kölcsön visszafizetési határidejét. A lakásrész vevője pedig, állítólag „kölcsönadó-hitelező”, elzárja a lakás részesedését. Annak érdekében, hogy ne kerüljön kapcsolatba a jogrendszerrel, ezt kompenzációs megállapodásban rögzítik. Ebben a megállapodásban a felek megállapodnak abban, hogy a kölcsönzött összeg helyett a „kölcsönadó” zálogjogot kap a lakáshoz való jogból.

Fennáll annak a veszélye is, hogy más lakástulajdonosok kérésére felmondják a kártalanítási megállapodást, mint a tényleges kárt fedő ügyletet. lakásrész eladása. Ha ez a követelés sikeres, az alábbi következményekkel jár a vevő és az eladó számára. A vevőnek vissza kell adnia a részvényt. Az eladó egy fiktív kölcsönszerződés alapján adós marad a vevővel szemben: végül is érvénytelenné nyilvánítják azt a kártérítést, amely ezt a feltételezett „tartozást” kifizette.

Milyen tranzakciókat nem lehet lebonyolítani egy lakásban lévő részvényekkel?

Teljes korlátozások vonatkoznak a lakáshoz való jog részvényeivel kapcsolatos tranzakciókra. Az orosz polgári jog az ilyen típusú jogokkal és részesedésekkel kapcsolatos ügyleteket jogok engedményezésként (engedményezésként) ismeri.
Az engedményezést gyakran használják az LLC egyik alapítójának részesedésének elidegenítésekor, de a lakásban lévő részesedés ilyen módon történő értékesítése tilos

Mikor nem működik az elővásárlási jog?

Az egyetlen eset, amikor az elővásárlási jog betartása nélkül szabad eladni egy részvényt (megkerülő megoldások nélkül), az a nyilvános árverés. Ily módon a hitelezők akkor adnak el egy lakásrészt, amikor az adós egyéb vagyona és pénze nem elegendő a tartozások kiegyenlítésére.

Azonban nem minden lakásrész behajtható a tartozás ellenében (elvégre az egyetlen lakóhelyiséget általános szabályként nem lehet elvenni). Az ilyen gyűjtés csak két esetben engedélyezett:

• amikor a lakásjogból való részesedés jelzálogjog tárgyává vált (ebben az esetben még az egyetlen lakás is behajtható);
• ha az adós nem abban a lakásban lakik, amelyben részesedéssel rendelkezik, és szociális bérleti szerződés alapján állandóan más lakcímen van bejegyezve, vagy más lakástulajdona van.

Közös tulajdon a lakásban. Egész lakás eladó

Kis lakás, több tulajdonos, akik nem laknak benne, vagy nem akarnak együtt élni - ezek egyértelmű előfeltételei a teljes lakás közös tulajdonú eladásának.

Ha minden tulajdonostárs egyetért, akkor a közös tulajdonú lakás eladása nem okoz gondot. Csak helyesen kell végrehajtania az üzletet. 2 módszert tudunk ajánlani:

• egy teljes lakás adásvételi szerződése több féllel az eladó oldalán;
• több adásvételi szerződés, amikor a tulajdonosok mindegyike eladja a tulajdonrészét a vevőnek (ennek eredményeként több részvényt szed be, amelyek együttesen a teljes lakás tulajdonjogát alkotják).

Az első lehetőség kényelmes, ha a tulajdonostársak közel laknak egymáshoz. Kifizetődőbb a vevő tulajdonjogának bejegyzéséért járó állami illeték megfizetése szempontjából, mert fizetnie kell 1 tárgyért - egy lakásért (az állami díj 1000 rubel) A második, külön értékesítés minden egyes részvények a lakásban, előnyös lehet a vevő számára, ha a tulajdonostársak nem kommunikálnak egymással, vagy különböző helyen laknak, és nem akarnak egyiküknek meghatalmazást adni a szerződés aláírására. Itt 1000 rubelt kell fizetnie. minden egyes jogrészre, és ezen túlmenően betartani a vételi elővásárlási jog fent leírt eljárását.

Az alábbiakban megvizsgáljuk, hogy a fenti értékesítési módok esetében miben különbözik az adólevonáshoz való jog.

Mi van akkor, ha az egyik tulajdonostárs ellenzi az eladást?

Ez a helyzet akkor áll elő, ha több tulajdonos szeretne eladni egy lakást, amelyre már nincs szüksége, és a pénzt felosztják egymás között. Az egyik valamiért ellenzi. Itt sok múlik ezen tulajdonosok részvényeinek nagyságán.

Ha az ingatlaneladásnak ellenálló személy részesedése csekély, akkor lehetőség van az ő részesedésének erőszakos kivásárlására. Ehhez bírósághoz kell fordulnia megfelelő követeléssel. Miután igényét a tulajdonostárs részesedésének elhanyagolható nagyságával indokolta, kérnie kell a bíróságtól, hogy kötelezze az ilyen tulajdonostársat, hogy pénzbeli ellentételezés fejében adja át részesedését más tulajdonosoknak. Természetesen, ha egy tulajdonostárs közös lakásban lakik, akkor a bíróság nem kényszerítheti rá, hogy eladja a részét, mert Ennek oka nem csak a részesedés kis mérete, hanem a közös lakás igénybevétele iránti érdektelenség is.

Adófizetés

A lakás vagy a benne lévő részesedés eladásából származó pénz olyan bevétel, amely után a szerződés alapján kapott összeg 13%-ának megfelelő adót (szja) kell fizetni.

Vannak esetek, amikor nem kell személyi jövedelemadót fizetni: ha az üzletrész több mint 3 éve a tulajdonosé. A hároméves időszakot a lakásrész tulajdonjogának állami bejegyzésére vonatkozó igazolásban feltüntetett időponttól számítják.

Azokban az esetekben, amikor adót kell fizetni, az állam adókedvezményt biztosít. Azt az összeget jelenti, amellyel a lakás vagy a benne lévő részesedés értéke csökken (adóalap) az adó kiszámításakor. Ingatlan vagy ingatlanjogból való részesedés értékesítése esetén az adólevonás megegyezik a kapott bevétellel, de legfeljebb 1 millió rubel.

A közös tulajdonú lakás eladása utáni adólevonásnak azonban megvannak a maga sajátosságai.

Közös tulajdonú lakás eladása után adókedvezmény

Az a tény, hogy a levonás maximális összege 1 millió rubel. beállítva az 1. objektumhoz. Ez az objektum akkor lehet lakás, ha teljesen eladják. Vagy részvény, ha minden részvényre külön-külön kötnek szerződést.

Így a teljes lakás eladásakor a maximális levonás összegét a társtulajdonosok részesedésének arányában határozzák meg (ha ½ részesedéssel rendelkeznek, akkor mindegyikük 500 ezer rubel levonásra jogosult). Ha minden részvényt külön adnak el, akkor minden társtulajdonosnak joga van 1 millió rubel levonásra.

A 3 évnél rövidebb ideig birtokolt lakásban lévő részesedés eladása után az eladónak adóbevallást kell benyújtania, amelyben feltünteti az eladásból származó bevételt. Külön oszlopokkal rendelkezik az adólevonásokhoz. Ennek eredményeként a részvény áránál kisebb összeg után kell adót fizetnie. Vagyis a teljes egészében eladott, 1 milliós részvényárfolyamon eladott lakás ½ részesedésének tulajdonosa csak 500 ezer rubel (65 ezer rubel) után fizet személyi jövedelemadót. Adó a fennmaradó 500 ezer rubelre. nem fizetett, mert az ellenőrzés a részesedése nagyságával arányos adólevonást biztosít számára - 500 ezer rubel.

Ha a tulajdonos külön adásvételi szerződés alapján 1 millióért eladja részesedését, akkor adófizetési kötelezettség nem keletkezik. Egyszerűen be kell nyújtania egy nyilatkozatot, amelyben 1 millió rubel összegű levonást jelez.

Anasztázia Smagina

12944

6

Ahogy tapasztalt ingatlanosok és ügyvédek mondják, egy lakásrész eladása nehéz, de lehetséges. A fő akadály a részvények egyértelmű határainak hiánya. A helyzetet súlyosbítja a megszakadt kommunikáció az ingatlan fennmaradó részeinek tulajdonosaival. Mit tegyen, hogy gyorsan és extra erőfeszítés nélkül eladja a lakásrészét, és ne ragadjon bele a pereskedésbe?

Fotó: Flickr.com, njoynstjohn

Hol kezdjem el egy lakásrész eladását

A részvény eladásának első szakasza annak meghatározása, hogy az milyen formában létezik – természetbeni allokációval vagy anélkül. Ha törtként van megadva, akkor a tulajdonos nem tudja megmondani, hogy valójában melyik helyiség tartozik hozzá, egyszerűen ő az ingatlan valamely részének a tulajdonosa. Bizonyos esetekben lehetőség van konkrét határok azonosítására és kijelölésére, ha az egyes részesedések tulajdonosa külön lakóteret kaphat a hozzá tartozó kiegészítő helyiségekkel - konyhával, WC-vel és másokkal. Attól függően, hogy a többi tulajdonos hogyan rendelkezik, ennek az intézkedésnek két lehetősége van - szerződéses, a fent említett személyekkel egyetértésben, és bírósági, amikor a kérdést nem lehet békés úton megoldani.

Ha a lakásrész természetben kerül kiutalásra, a többi szomszéd megkérdezése nélkül is eladhatja - külön ingatlanként a nehézségek ebben az esetben sokkal kisebbek lesznek.

Ha a részesedést nem természetben osztják ki, és a legtöbb közös tulajdonú tranzakció ebbe a kategóriába tartozik, első lépésként értesítse a megmaradt tulajdonosokat a közös tulajdonban lévő részük eladási szándékáról. Ezeknek az állampolgároknak elővásárlási joguk van, és ha nem élnek vele, ajánlatot lehet tenni kívülállóknak.

Hogyan történik az elővásárlási jog gyakorlása?

A vételi elővásárlási jogot a Ptk. 250. §-a írja elő, és lehetőséget ad a többi lakástulajdonosnak, hogy első helyen álljanak a vásárlási sorban. Ennek a jognak a gyakorlására van egy minden részletben kifejtett mechanizmus is, amelytől elsősorban az eladó számára nem kifizetődő eltérni, mivel a meglévő szabályok megkerülésével végrehajtott tranzakció jogellenesnek minősül.

Az értesítés megtörténik írásos formában, szövegének tartalmaznia kell minden, az ügylethez elengedhetetlen feltételt: címet, teljes ingatlanhoz viszonyított arányt, négyzetméterszámot, valamint árat. Tartalmazhat egyéb, az adott esethez szintén elengedhetetlen adatokat. Nehéz lehet értesíteni a tulajdonosokat, ha hollétük ismeretlen, de az alakiságokat teljesítettnek tekintik, ha az utolsó ismert címre küldik.

Term Az elővásárlási jog érvényességi ideje egy hónap, és ha ezalatt nem érkezett elfogadható ajánlat, akkor a részesedését bárkinek értékesítheti. Ha ezalatt a 30 nap alatt változás történt az eladási feltételekben: az ár emelkedett vagy csökkent, vagy a részletfizetés mellett döntött, ismételt értesítést kell küldeni.

Ha egy hónapon belül a fennmaradó részvények tulajdonosai közül senki sem döntött a vásárlás mellett, írásos elutasító nyilatkozatot kell tennie, amely utólag az adásvételi ügylet nyilvántartásába kerül, annak bizonyítékaként, hogy minden jogszabályi előírást teljesített. Előfordul, hogy a fennmaradó tulajdonosok nem vásárolják meg a részvényt, vagy nem írnak alá lemondást, az értesítés kézbesítéséről szóló értesítés jelenik meg „fő bizonyítékként”;

Ha ellenzik a részvény eladását, de nem szándékoznak visszavásárolni a megadott áron, az emberi képzelet különféle megnyilvánulásaival találkozhat - különböző akadályokat gördítenek a tranzakció elé.

A fő cél a potenciális vásárlók megijesztése, a vásárlás visszautasítására kényszerítés, és ezáltal az ingatlan értékének csökkentése. Minden tapasztalt ingatlanos sok olyan trükköt tud megnevezni, amelyeket a munkája során látott – ide tartozik az értesítés bármilyen formában történő megkerülése, a leendő vevők „megtekintésének” megtagadása vagy nem hajlandósága és még sok más. Ha ez nem történik meg, nagyszerű - keresse meg a lehetőségeket, és formalizálja a tranzakciót a regisztrációs kamrában, de ha ilyen szerencsétlen, akkor van lehetőség mindent megtenni adás-vétel nélkül, és minden teljesen legálisan fog lezajlani.
Hogyan lehet eladni, de eladni a részesedését?
A lakásrész eladásával kapcsolatos helyzet gyakran zsákutcába jut, és ekkor az ügyvédek többféle választási lehetőséget kínálnak Önnek, hogy pénzt kapjon az ingatlanért és jogilag is biztonságban legyen.

Hogyan lehet adományozni egy lakásrészesedést

A leggyakoribb lehetőség az ajándékozási szerződés megkötése - ehhez nincs szükség a többi tulajdonos hozzájárulására, és meglehetősen könnyen elkészíthető. Sajnos, ha az ellenfelek elszánják a harcot, akkor bíróságon megtámadhatják ezt a megállapodást, és érvénytelennek nyilváníthatják. Ha a bíróság az ő oldalukra áll, az új tulajdonos pénzt és lakást is elveszít. Van azonban egy másik, kifinomultabb lehetőség, amikor nem a teljes részesedést adományozzák, hanem annak csak egy részét, ami után az új tulajdonos teljes jogot kap, a maradék megvásárlását előnyben részesítve. Ami a fennmaradó részvények tulajdonosait illeti, ők kimaradhatnak, hiszen a részvény tulajdonosa továbbra is választhat, hogy közülük kinek adja el ingatlanát.
A nehézséget itt az okozza, hogy bonyolult a regisztrációs eljárás - minden lépést kétszer kell megtenni, emellett fennáll annak a veszélye is, hogy bizonyos körülmények miatt a vevő nem tudja megvásárolni a teljes részvényt, és pár négyzet teljes tulajdonosa marad. méter, ami a jövőben nagyon megnehezítheti mindenki életét.

Zálogszerződés

Van egy másik lehetőség a lakásrészesedés formális eladása nélkül történő eladására, és ez a leghatékonyabb és leghatékonyabb jogilag. Miután megállapodtak a vásárlásról mindkét félnek megfelelő áron, a felek kölcsönszerződést kötnek. Kimondja, hogy az üzletrész tulajdonosa bizonyos összeget kölcsönvesz az állampolgártól - a részvény árát fedezetül hagyja el, mindent a törvényben előírt módon formalizálva. Ez a tranzakció regisztrációhoz kötött. Ezután kompenzációs dokumentumokat állítanak össze, amelyek szerint a tartozást elengedik, és a zálogtárgy a kölcsönadó tulajdonába kerül. Ez a lehetőség gyakorlatilag biztonságos és teljesen legális, hiszen a szerződésben a teljes összeg rögzíthető, ha felmondják, a felek anyagilag nem veszítenek - maga a szerződés garanciát jelent, a többi tulajdonos nem támadhatja meg a bíróságon.
Az egyetlen akadály a regisztráció meglehetősen bonyolult lehet - ez a módszer nem elterjedt, és a Regisztrációs szolgáltatás ritkán találkozik ezzel a lehetőséggel. Ezek a nehézségek tisztán technikai jellegűek, nem jogiak, és meglehetősen könnyen megoldhatók.

A lakásrészesedés eladása: 2 fajta közös tulajdon + 3 lépés, amit meg kell tenni az eladás befejezéséhez + 5 leggyakoribb kérdés a tranzakcióval kapcsolatban válaszokkal.

Most úgy tűnik, kinek van szüksége egy lakásra az egész otthon helyett?

Ki szeretne a szomszédokkal megosztani az életteret ahelyett, hogy teljes értékű négyzetméteres tulajdonossá válna?

Kiderült, hogy ez sokakat érdekel, ezért ha a lakóhelyiség egy része a tulajdonosa, akkor érdemes kitalálni, hogyan adjon el egy részt a lakásban, hogy ne sértse más tulajdonosok érdekeit, de nem is hogy intrikáik áldozatává váljon.

Ennek a dolognak más bonyodalmai is vannak, amelyeket figyelembe kell venni, ha nem a teljes lakást, hanem csak a részesedését értékesíti.

Mi a részesedés egy lakásban és hogyan adjuk el?

Emlékszel a „Megosztottuk a narancsot, sokan voltunk, de ő egy” gyerek mondókára? Ott az ízletes citrusfélék étkezési folyamatának minden résztvevője kiosztja a saját szeletét.

Ugyanez történik egy lakás felosztása során is: egy „sün”, egy „sebes”, „kacsák” és más „élőlények” megkaphatják a részüket a lakásban, majd saját belátásuk szerint rendelkezhetnek vele, pl. eladni vagy adományozni.

Részvénytulajdon csak egy lakás több személy közös tulajdona esetén lehetséges.

A közös tulajdonnak két típusa van:

Közös – részvények meghatározása nélkül.

Például egy férj és feleség, miközben törvényesen házasok, lakást vásároltak. Nem számít, hogy az ingatlan tulajdonosa egy személy, ennek a lakásnak a tulajdonjoga megosztott, de részesedések meghatározása nélkül.

Megosztva, amikor a tulajdonostársak mindegyike jogosult a „pite” egy bizonyos részére.

Például egy bizonyos absztrakt nagymama végrendeletében az áll, hogy lakását három unoka osztja fel, és mindegyik egyenlő arányban, azaz 1/3-ban részesül.

A közös tulajdon néha megosztott tulajdonrá alakulhat át. Például ezt követően köthet házassági szerződést, amely szerint a lakás részesedése a férj és a feleség befektetésétől függ.

Tegyük fel, hogy a férj, mint aki többet fektetett be, a lakás 2/3-át kapja, míg a feleség csak a részesedés 1/3-át.

Minden fél eladhatja alkatrészeit anélkül, hogy a fennmaradó tulajdonosok beleegyezését kérné.

A lakásban lévő részvények eladását az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 250. cikke szabályozza:

3 fő lépés a lakásrészesedés eladásához

A lakásrész eladása nem túl nehéz.

Csak 3 alapvető lépést kell megtennie, és a lehető legkompetensebben kell megtennie.

1. A többi tulajdonos tájékoztatása nélkül nem adhatja el a lakásrészét.

Még ha iszonyatos veszekedésben is van a lakás többi tulajdonostársával, és nem annyira pénzszerzés céljából szeretné eladni a részesedését, mint inkább bosszantani ezeket az embereket, akkor sem fogja tudni befejezni a tranzakciót a többi tulajdonos tájékoztatása nélkül.

Továbbá az Art. (1) bekezdése szerint. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 250. §-a szerint a többi tulajdonostárs az első a sorban a vásárlók között.

Tehát ahhoz, hogy az ingatlanügyletet más tulajdonostársak ne támadják meg, írásban kell tájékoztatnia őket szándékáról.

• Személyesen;
• minden papír elküldése ajánlott levélben;
• az interneten keresztül a link segítségével https://rosreestr.ru/wps/portal/p/cc_present/reg_rights#

A kérelemmel együtt egy dokumentumcsomagot kell benyújtania a Rosreestrnek vagy az MFC-nek:

Amint láthatja, a papírok listája meglehetősen lenyűgöző, ezért jobb, ha fizet egy ügyvédnek egy bizonyos összeget, de mindent helyesen kell csinálni az első alkalommal.

5 leggyakoribb kérdés a lakásrész eladásával kapcsolatban

Íme az 5 leggyakrabban felmerülő kérdés egy lakásrész eladásával kapcsolatban, a válaszokkal együtt:

Eladhatom-e a részesedésemet idegeneknek a többi tulajdonos tájékoztatása nélkül?

Nem, te nem tudod. Ha figyelmen kívül hagyja a többi lakástulajdonos értesítésének szükségességét, akkor az Art. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 200. cikke előírhatja a négyzetméter első vásárlásának jogát a bíróságon keresztül.

3 hónapot kapnak a bírósági eljárásra attól a pillanattól kezdve, hogy a tulajdonostársak tudomást szereztek az Ön részéről elkövetett jogsértésről.

2. Megszabhatják-e más tulajdonosok saját árat a részesedésemre?

Természetesen nem. Eladóként Önnek jogában áll meghatározni az árat. Ha más tulajdonosok túl magasnak találják, akkor Önnek joga van vevőt keresni idegenek között.

De ne légy túl mohó, mert nem valószínű, hogy vevőt találsz magadra, ha az ár lényegesen magasabb a piaci árnál.

Lehetséges, hogy a többi tulajdonostárs konkrétan megnevez egy árat (nagyon magas), hogy ne tudja megvenni, majd jóval olcsóbban eladja a részét egy másik vevőnek?

Nem, te nem tudod. Amennyiben Ön az árat csökkenti, vagy az eladási feltételeket egyéb módon módosítja (például úgy dönt, hogy nem a teljes üzletrészt, hanem csak egy részét értékesíti), akkor minden változásról írásban értesíteni kell a többi tulajdonostársat.

Mindenesetre nekik van első vásárlási joguk.

Kiskorú gyermek részesedését szeretném eladni. Lehetséges ezt megtenni?

Lehetséges, de nem olyan egyszerű. Ha a lakás egy része kiskorúhoz tartozik, akkor a gyámhatósággal kell foglalkoznia. E hatóságok képviselőjének gondoskodnia kell arról, hogy az alkatrész eladása ne sértse a kiskorú érdekeit.

A gyámhatóság beleegyezését akkor kapja meg, ha a kiskorúnak megfelelő részesedést biztosít egy másik lakóhelyiségben, vagy az eladásból származó összes pénzt a számlájára utalja.

Hogyan lehet megtéveszteni a többi tulajdonostársat és megfosztani őket a lakás egy részének megvásárlásának elsőbbségétől?

Vannak lehetőségek, de gondolja át, készen áll-e arra, hogy a lelkiismeretével alkut kössön, és ezzel kárt tegyen más tulajdonosoknak.

Ha készen áll, a következőket teheti: adományozzon mikrorészvényt (például 1/8-át) külső eladónak. Így ő lesz az első a sorban, hogy megvásárolja a fennmaradó részt, és többé nem kell aggódnia a többi tulajdonostárs érdekei miatt.

Lakásrészesedés eladása.

Hogyan adjunk el egy részesedést egy lakásban hozzájárulás nélkül
más tulajdonosok? Tanácsok egy ügyvédtől.

Eladjam a lakásrészemet, vagy megbüntessem a második tulajdonost?

Az utóbbi időben nagyon siralmas a helyzet a részvényeladásokkal kapcsolatban. Az Orosz Föderáció jogszabályainak hiányosságait gyakran használják ki tisztességtelen társtulajdonosok, akik bosszút állnak más tulajdonosokon, és csalók-ingatlanosok, akik ezt félig bűnös üzletté tették.

Irina két éve elvált férjétől, Ivantól.

„Kedvesen” megengedte neki, hogy kisfiával lakhasson a közösen vásárolt lakásban.

Egy évig minden csendes és békés volt, de aztán Irina volt férje új szerelemre talált, és felmerült a lehetőség, hogy az Európai Unió valamelyik országába költözzön.

A költözéshez természetesen pénz kellett. A volt férj nem tudott jobbat kitalálni, mint azt követelni, hogy Irina vásárolja ki a közösen vásárolt lakásban való részesedését.

Az asszony makacs lett: „Szégyelld magad, gondolj a gyerekre – elvégre ez az ő tulajdona.” De ha tudná, mekkora rémálom lesz ez számára, valószínűleg beleegyezne.

Ivan ügyvéddel konzultált, és a törvényeknek megfelelően kezdett eljárni.

Először is írásban értesítette volt feleségét, hogy eladja a lakásukban lévő részesedését, és felkérte, hogy éljen az ő rész kivásárlási jogával. Miután elutasították, teljesen ismeretlenekkel kötött megállapodást.

Nem szándékoztak ott lakni. Pénzt akartak keresni, és pénzt keresni Irinán. Megkezdődtek a hívások, fenyegetések „egy cigánycsaládba költözni”, „költözni az egész nagycsaládba három kutyával” stb.

Azt követelték, hogy hatalmas összegért vásárolják ki a részüket.

Irina a terrortól kimerülten minden feltételbe beleegyezett: szüleivel együtt hatalmas adósságokba került, és a volt férje árának háromszorosáért megvásárolta az új tulajdonosoktól a lakás egy részét.

Igaza volt Ivánnak volt feleségével és fiával kapcsolatban?

Ha már a dolog erkölcsi oldaláról beszélünk: nem, tévedek, viselkedhettem volna férfiként, és ha nem a volt feleségemnek, de legalább a gyerekemnek adhattam volna ezeket a négyzetmétereket.

De ha a jogszabályokra hagyatkozik, akkor mindent hozzáértően csinált, és nem lehet vele szemben követelés.

Ha pénzre van szüksége, és nem tud megegyezni más társtulajdonosokkal, nézze meg, hogyan adjon el egy lakásrészt az orosz jogszabályoknak megfelelően.

Végül is miért törődne mások nehézségeivel, amelyekkel más lakástulajdonosok szembesülhetnek az üzlet megkötése után?

Amikor egy egész lakást szobákra, vagy akár külön négyzetméterekre osztanak, nehéz megszabadulni a gondolattól, hogy ennek nem lesz jó vége. A részvénypiacon azonban már több mint egy éve új szabályok lépnek életbe, és a tranzakciók sokkal biztonságosabbak lettek.

Alig hat-hét évvel ezelőtt a lakásrészvény-eladási programokat sokan egyértelműen csalással társították. És jó okkal: fiktív részvényadományozások segítségével a gátlástalan ingatlanosok gyakran megkerülték a hatályos jogszabályokat, különösen a szobapiacon.

NEHÉZEBB KÖRÜLNI

Ma túlzás nélkül ezek a félelmek irrelevánsnak nevezhetők. Még 2015-ben bevezették azt a szabályt, amely szerint a részvények kártalanítási célú elidegenítésére irányuló minden ügyletet közjegyzői okiratba kell foglalni. Tavaly júniusban pedig tovább szigorodtak a jogszabályok: azóta csak közjegyzőn keresztül kell hivatalossá tenni az ingatlanrészek bármilyen tulajdonosi változását. Ami azt illeti, onnantól már el lehet felejteni az „ál-adományozást”.

A közjegyzőnek mindenekelőtt gondoskodnia kell arról, hogy a lakás minden tulajdonostársát megfelelően tájékoztassák a benne lévő részesedés közelgő eladásáról. Hiszen nekik van elsődleges joguk beváltani. A hirdetménynek tartalmaznia kell az üzletrész értékét, ezen összeg alatt nem értékesíthető. Ellenkező esetben az ügylet bíróságon megtámadható.

Azok a tulajdonostársak, akik nem kívánnak részesedést szerezni, a közjegyzői irodában kötelesek ennek megfelelő elutasítást formálni.

Részvényvásárlási ajánlat küldhető postai úton, átvételi elismervénnyel. Ha egy hónapon belül nem érkezik válasz, az eladónak jogában áll a részesedését bárkinek eladni.

Természetesen vannak nehézségek: nem mindig lehet megtudni egy vagy több szomszéd tartózkodási helyét és címét, különösen akkor, ha egy másik városban vagy akár országban élnek. Különösen nehéz dolguk van a volt tanszéki kollégiumokban lévő szobák tulajdonosainak, ahol a tulajdonostársak száma könnyen több tucatra rúghat.

Sok lakásrészvény-eladó éppen az élete megkönnyítése érdekében egyszerű trükkhöz folyamodott: egy kis részét (simán akár egy négyzetmétert is) „adományozta”, ami után a vevő az a törvény szemében a lakás ugyanazon társtulajdonosa, és megkapta a jogot a fennmaradó terek elsőbbségi megvásárlására. Gyakran a tranzakcióban részt vevő mindkét fél szándéka teljesen tiszta volt, és nem kellett portyázásról beszélni. Bár volt ellentétes példa is.

Most nem valószínű, hogy egy ilyen konstrukciót ki lehet húzni: a közjegyző köteles gondoskodni arról, hogy az ajándékozási szerződés ne takarjon el egy másik tranzakciót - adásvételt. Elég nehéz megtéveszteni őt, hiszen ő személyesen felelős a törvény előtt. Amiért megkapja a díját: az objektum költségének 0,5% -a, de legfeljebb 20 ezer rubel.

Ha a közjegyző megtagadja a tranzakció bejegyzését, természetesen bírósághoz fordulhat. De nem valószínű, hogy olyan emberek menjenek oda, akiknek szándéka kezdetben tisztátalan volt. De még kényelmesebbé vált a tranzakció jóhiszemű résztvevői számára, hogy azt közjegyzőn keresztül fejezzék be: ő maga is létrehozhat egy dokumentumcsomagot, és elküldheti azokat a Rosreestr-nek, és elektronikus formában is, ami jelentősen felgyorsítja a regisztrációs folyamatot.

MI AZ A RÉSZVÉNY

Most talán definiáljuk a fogalmakat, vagy inkább egy dolgot: mi a részesedés jogi értelemben? Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve a 244. cikkben válaszol erre a kérdésre: a két vagy több személy tulajdonában lévő ingatlan közös tulajdonjog alá tartozik. Ebben az esetben az egyes tulajdonosok részesedése kiosztható, és akkor az ingatlan osztott tulajdonba kerül, de ezt nem kell megtenni, akkor közös tulajdon lesz.

Ez egyébként ma a leggyakoribb lehetőség. Hiszen az ország nagy- és közepes városaiban a lakóingatlanok több mint 80%-a közös tulajdonban van.

Tévhit az az elképzelés, hogy Szentpéterváron a részvények kizárólag a történelmi központban található kommunális lakások lakóinak tulajdonában vannak. Még a közelmúltban elkészült új épületek is kollektív tulajdonok lehetnek. A legjellemzőbb helyzetek a házastársak válása, akik közösen vásároltak lakást (mint ismeretes, Oroszországban minden második házasság sajnos így ér véget), vagy a tulajdonos halála, majd rokonai öröklési joga.

Ami a régebbi szovjet építésű házakat illeti, a közös tulajdon kialakulásának fő oka a lakásprivatizáció. Valamivel kisebb piaci volumen az örökölt részvények.

KI VÁSÁROL RÉSZVÉNYT

Úgy tűnik, hogy egy lakásrész, különösen egy kis lakásban, annyira sajátos termék, hogy nagyon nehéz, ha nem lehetetlen vevőt találni rá. Vannak azonban olyan polgárok, akik érdeklődnek az ilyen típusú ingatlanok iránt. Mindenekelőtt nem rezidensekről van szó, akik azért szereznek részesedést, hogy „gyökeret eresszenek”, azaz regisztrációt szerezzenek. Ez nagyban megkönnyíti az életet - könnyebb munkát találni, és könnyebb jelzáloghitelt felvenni egy teljes értékű lakás vásárlásához.

Érdemes megjegyezni, hogy a „gumilakásokról” szóló törvény elfogadásával csak a 4 négyzetmétert meghaladó üzletrész tulajdonosa szerezhet állandó tartózkodási és lakóhelyi bejegyzési jogot. m.

Ennek megfelelően a kisebb részvények mára szinte eltűntek a piacról. De nagy a kereslet elsősorban az alacsony költségek miatt - 200 ezer rubeltől.

A vásárlók második csoportjába azok tartoznak, akik tényleges tartózkodási célból szereznek részesedést. Általában ezek azok az emberek, akiknek nincs elég pénzük ahhoz, hogy szobát vegyenek egy közösségi lakásban, de nem tudnak vagy nem akarnak lakást bérelni. Igaz, azok a részvények, ahol ténylegesen élhet, már észrevehetően drágábbak - 450-500 ezer rubel. Ez az árcédula azokra az objektumokra vonatkozik, amelyeknél nem lehet meghatározni a használati sorrendet úgy, hogy a megosztást egy adott helyiséghez kötik. Ilyenek például a stúdiók és az egyszobás apartmanok. Ha ez valóban lehetséges, akkor az ilyen részvényeket (és lényegében szobákat) éppen ennek a helyiségnek a piaci árának 60-70%-áért adják el.

Végül a részvények jelentős részét hivatásos ingatlanközvetítők vásárolják meg, akik arra számítanak, hogy ezt követően a teljes lakást megvásárolják, majd továbbértékesítik. De még ha ez nem is sikerül, az ingatlanos meghatározhatja a közös ingatlan használatának módját, ily módon helyiséget oszthat ki és értékesíthet. És akkor is megkapja a nyereségét.

A használati rend meghatározása a tulajdonrész tényleges kötése valamelyik helyiséghez. Ha például egy kétszobás lakás 1/2-e a tulajdonosnak a tulajdonosa, akkor vagy a fennmaradó tulajdonosok önkéntes hozzájárulásával (közjegyzői hitelesítéssel), vagy bírósági határozattal megállapíthatja, hogy ingatlana nem csak egy absztrakt részesedés. , hanem egy adott szoba. Figyelembe kell azonban venni, hogy csak akkor igényelhet lakóterületet, ha a részarány felvétele megegyezik a szoba felvételével, vagy meghaladja azt.

SZAKÉRTŐI VÉLEMÉNY

Igor Abolemov, a Doli.ru Tudományos Akadémia vezérigazgatója:

– Az ideális lehetőség, hogy a részvénytulajdonos a maximális árat kapja az ingatlanáért, ha megegyezik a többi tulajdonossal, és a lakás egészének eladásából származó bevételt megosztja.

De ez nem mindig lehetséges.

A lakásrészesedésekkel kapcsolatos tranzakciók időpontja az aktuális helyzettől függ. A lehető legrövidebb időn belül eladhat vagy vásárolhat részvényeket, feltéve, hogy minden tulajdonos békés megállapodásra jutott. Ha konfliktusok merülnek fel, a határidők korlátlanul meghosszabbodhatnak.

Ebben az esetben a legegyszerűbb, ha egy ilyen ügyekre szakosodott, professzionális jogászokkal és bevált munkarenddel rendelkező ügynökségen keresztül értékesíti a részesedését.