Kalkulator bea negara untuk dokumen tambahan. Cara menghitung denda berdasarkan perjanjian penyertaan saham

Perumahan yang sedang dibangun adalah salah satu investasi terbaik saat ini. Pertama, biayanya jauh lebih rendah dibandingkan barang jadi, dan kedua, masa tunggu sebelum pengiriman terkadang tidak terlalu lama. Jumlah warga yang memutuskan untuk membeli apartemen seperti itu terus bertambah setiap tahun. Mari kita cari tahu apakah sesederhana itu.

Konstruksi bersama: deskripsi singkat

Konstruksi bersama adalah jenis hubungan kontraktual yang sangat populer saat ini. Ada dua pihak yang terlibat dalam kesimpulan:

Mereka membuat perjanjian yang menetapkan batas waktu pengoperasian rumah tersebut. Begitu objeknya siap, pemegang saham menerima kepemilikan atas apartemennya. Pada dasarnya, ini adalah investasi pada rumah yang belum selesai, itulah sebabnya biaya apartemen di dalamnya agak lebih rendah daripada apartemen yang dibangun seluruhnya dengan biaya perusahaan konstruksi.

Di negara kita ada banyak skandal terkait topik ini. Pengembang yang berada dalam situasi ekonomi yang sulit telah berulang kali mencoba keluar dari situasi tersebut dengan menarik investor, namun mereka kembali bangkrut.

Menurut prinsip ini, saat ini tidak mungkin hanya membangun perusahaan produksi, tetapi bangunan tempat tinggal, pondok musim panas, dan fasilitas lainnya sedang dibangun di mana-mana.

Kumpulan hukuman: kerangka legislatif

Dalam hal hak penanam modal (pemegang saham) dilanggar, undang-undang mengatur tentang pemulihan. Pelanggaran kontrak paling sering terjadi sehubungan dengan syarat-syarat penyerahan perumahan. Kontrak harus menentukan tanggal pastinya sehingga tanggung jawab pengembang dimulai pada hari berikutnya setelah periode ini berakhir.

Jika terjadi pelanggaran hukum, pengadilan sepenuhnya membela hak-hak pemegang saham, yang dapat mengharapkan denda sekitar 20% per tahun dari biaya apartemen atau rumah.

Nuansa penting: ketika persyaratannya hampir habis, pengembang paling sering meminta pemegang saham untuk berkompromi dan menandatangani perjanjian tambahan dengan perpanjangannya.

Pemegang saham harus mengetahui bahwa menurut undang-undang:

batas waktu setelah penandatanganan tidak dapat diganggu gugat lagi;
batas waktu yang baru adalah tanggal yang ditentukan dalam dokumen baru;
Juga tidak mungkin untuk menuntut.

Anda dapat menemukan informasi rinci tentang pelanggaran perjanjian konstruksi bersama dalam Undang-Undang Federal No. 214 dalam Pasal 6 Tahun 2004. Sesuai dengan itu, besaran dendanya adalah 1/300 dari rate refinancing untuk setiap hari keterlambatan.

Dasarnya adalah jumlah kontrak. Tarif ini ditentukan oleh Bank Sentral Rusia pada hari pemenuhan kewajiban. Anda dapat mengetahui lebih lanjut tentang hal ini dari pengacara kami di situs web, mereka akan dengan senang hati memberi saran kepada Anda.

Bagi warga negara, besaran dendanya berlipat ganda. Meskipun undang-undang tersebut secara tegas menjelaskan rumus perhitungannya, kita perlu membicarakannya lebih detail.

Contoh rumus dan perhitungan

Rumusnya didasarkan pada dua angka utama:

Tingkat pembiayaan kembali.
Jumlah berdasarkan perjanjian konstruksi bersama.

Jumlah berdasarkan kontrak adalah angka dasar lainnya dalam perhitungan. Hal ini ditentukan oleh kesepakatan masing-masing peserta pembangunan bersama. Untuk badan hukum dan perorangan, rumus perhitungannya mengalami perubahan meski sedikit. Mari kita pertimbangkan kedua opsi tersebut.

Individu

Rumusnya adalah: Y=X*n*Z/1/150, dimana:

Y—ukuran penalti;
X adalah jumlah berdasarkan kontrak;
n — jumlah hari penundaan;
Z adalah tingkat pembiayaan kembali.

Singkatan yang sama akan digunakan dalam rumus perhitungan badan hukum. Mari kita beri contoh sederhana: jumlah investasi berdasarkan perjanjian adalah 1 juta rubel, jumlah hari penundaan adalah 11. Saat ini, tingkat pembiayaan kembali didefinisikan sebagai nilai suku bunga utama dan setara dengan 10,5%. Hasilnya, kita mendapatkan: 1000000*11*10,5%/1/150. Dendanya adalah 15.400 rubel.

Badan hukum

Rumusnya adalah: Y=X*n*Z/1/300, dimana:

Y—ukuran penalti;
X adalah jumlah berdasarkan kontrak;
n — jumlah hari penundaan;
Z adalah tingkat pembiayaan kembali.

Mari kita beri contoh lain: badan hukum mengadakan perjanjian dengan pengembang untuk 18 juta rubel, penundaannya adalah 25 hari. Pada tingkat pembiayaan kembali hari ini kita mendapatkan: 18.000.000*25*10,5%/1/300. Secara total, jumlah dendanya adalah 315.000 rubel.

Pengembang tahu betul bahwa jika kontraknya lewat jatuh tempo, ia akan mengeluarkan biaya yang besar, hal ini terkait dengan risiko terhadap stabilitas keuangannya. Diantara biayanya:

pembayaran denda;
biaya hukum;
biaya hukum.

Oleh karena itu, pemegang saham akan dibujuk dengan segala cara untuk memperpanjang perjanjian.

Ayo segera lakukan reservasi: investor tidak perlu menandatangani perjanjian. Dia dapat melakukan ini hanya atas kemauannya sendiri.

Bagaimana cara mendapatkan kompensasi?

Pengembang sukarela kemungkinan besar tidak akan membayar denda. Seringkali hal ini mengancam proses hukum yang berlarut-larut. Dalam kasus yang jarang terjadi, tanggal jatuh tempo berbeda satu atau dua hari dari tanggal sebenarnya; dalam banyak kasus, ini adalah jangka waktu yang lama. Anda juga dapat mengajukan pertanyaan mengenai topik ini kepada pengacara situs web kami secara online.

Meski begitu, hal pertama yang perlu dilakukan pemegang saham adalah mengirimkan surat kepada pengembang yang memberitahukan bahwa ia harus membayar jumlah sesuai kesepakatan. Surat tersebut dapat berupa surat kolektif atau beberapa surat dari masing-masing investor.

Surat tersebut dapat dibuat tanpa pengacara dengan skema sebagai berikut:

pastikan untuk memberikan referensi pada klausul perjanjian yang ada antara Anda;
buatlah dalam rangkap dua;
mendaftarkannya di resepsi pengembang;
Pastikan untuk menyimpan satu salinan untuk Anda sendiri.

Kini perusahaan konstruksi diberi waktu untuk menanggapi surat tersebut atau mengambil keputusan yang tepat. Jika tidak ada jawaban, maka Anda bisa menulis pernyataan klaim.

Dokumen ini sangat penting, jadi yang terbaik adalah menyewa pengacara berpengalaman untuk menyusunnya. Pengadilan mana yang harus dituju:

Di tempat pelaksanaan kontrak.
Di tempat tinggal penanam modal.
Di lokasi pengembang.

Salah satu dari mereka akan menerima lamaran Anda. Klaim tersebut disertai dengan dokumen pendukung seperti surat dan kontrak.

Fitur pengumpulan penalti berdasarkan DDU

Ada sejumlah fitur yang perlu Anda ketahui sebelumnya. Diantaranya adalah sebagai berikut:

Anda dapat mengalihkan hak untuk menagih penalti kepada pihak ketiga. Hal ini tidak akan mempengaruhi keadaan kasus dengan cara apapun. Mereka melakukan ini jika waktunya terbatas dan dengan biaya tertentu, dan hanya jika hukumannya tinggi.
Besarnya denda tidak dapat dikurangi, meskipun pemegang saham menyetujuinya.
Kebetulan pelakunya bukanlah pengembang, melainkan organisasi subkontraktor. Hal ini tidak menghilangkan kesalahan yang pertama. Mereka harus mendapatkan ganti rugi dari subkontraktor itu sendiri.

Selain denda, pemegang saham berhak:

denda karena melanggar hak konsumen;
kerusakan moral (dalam kasus yang jarang terjadi, pengadilan akan menyetujui hal ini).

Perlu dicatat bahwa jika pengembang menghubungi pengadilan dan tidak menolak untuk membayar, maka pengadilan dapat menemuinya di tengah jalan. Paling sering, dia meminta untuk mengurangi jumlah denda, menjelaskan hal ini dengan argumen tertentu. Jika faktanya sesuai dengan pengadilan, hal ini sangat mungkin terjadi.

Kita masing-masing memimpikan rumah kita sendiri: luas dan nyaman. Namun beberapa masalah mungkin muncul saat membeli. Cobalah untuk membela hak-hak Anda di pengadilan agar proses konstruksi lebih bertanggung jawab. Saat ini, jumlah pelanggaran dalam pembangunan bersama telah menurun, namun tidak terlalu banyak sehingga kita melupakannya.

Penting! Perhitungan denda yang benar dan klaim yang dirumuskan secara hukum kepada Pengembang meningkatkan peluang menerima pembayaran di luar pengadilan.

Jumlah denda karena kegagalan memenuhi batas waktu pengalihan properti kepada pemegang saham adalah 1/150 dari tingkat pembiayaan kembali Bank Sentral Federasi Rusia untuk individu dan 1/300 untuk badan hukum.

Untuk perhitungan yang benar, penting untuk menentukan 3 komponen dengan benar.

Jumlah hari yang terlambat.
Tingkat pembiayaan kembali Bank Sentral Federasi Rusia.
Harga kontrak.

Batas waktu pemindahan suatu benda terjadi pada hari berikutnya pada hari seharusnya benda itu dipindahkan. Misalnya, dalam kontrak disebutkan bahwa benda tersebut harus dialihkan paling lambat tanggal 29 Juli 2015. Dalam hal ini jangka waktu penundaan mulai berjalan pada hari berikutnya yaitu tanggal 30 Juli 2015. Tanggal akhir penghitungan denda ditentukan oleh pembayaran aktualnya. Namun untuk memudahkan, denda dihitung pada hari pengajuan klaim (klaim diajukan).

Tingkat pembiayaan kembali ditetapkan oleh Bank Sentral Federasi Rusia dan memuat informasi di situs web resmi. Saat ini, tingkat refinancing saat ini adalah 8,25%.

Penting! Mulai 1 Januari 2016, tingkat refinancing sama dengan konsep suku bunga utama dan tidak akan ditetapkan lagi. Artinya, perhitungan lebih lanjut perlu dilakukan berdasarkan data suku bunga utama Bank Sentral Federasi Rusia. Saat ini 11%.

Harga kontrak ditunjukkan dalam kontrak partisipasi bersama dalam konstruksi itu sendiri.

Jadi, untuk mendapatkan jumlah total denda keterlambatan penyerahan rumah, kita perlu mengalikan harga proyek konstruksi dengan jumlah hari yang terlewati, dikalikan dengan tingkat refinancing dan dikalikan dengan 1/150 (1/300).

Untuk pemahaman perhitungan yang lebih jelas, mari kita beri contoh.

Misalnya, harga kontrak adalah 3.000.000,00 rubel, dan jumlah hari penundaan adalah 75 hari.

Perhitungannya adalah sebagai berikut:

3.000.000,00*75*8,25*1/150 = 123.750 rubel.

Bunga pada tingkat refinancing harus dikonversi ke dalam angka. Untuk ini, Anda memerlukan 8,25/100, kita mendapatkan 0,0825.

Jadi, jika harga properti adalah 3.000.000,00 rubel dan penundaan pengiriman adalah 75 hari, Pengembang wajib membayar denda kepada pemegang ekuitas sebesar 123.750 rubel. Jika pemegang saham berdasarkan perjanjian adalah perusahaan, maka jumlah pembayarannya akan sama dengan 61.875 rubel.

Sesuai dengan Pasal 6, 214-FZ tanggal 20 Desember 2004: “Dalam hal terjadi pelanggaran terhadap batas waktu kontrak untuk mengalihkan proyek konstruksi bersama kepada peserta konstruksi bersama, pengembang membayar denda (penalty) kepada peserta konstruksi bersama ) sebesar sepertiga ratus tingkat pembiayaan kembali Bank Sentral Federasi Rusia, berlaku pada hari pemenuhan kewajiban, dari harga kontrak untuk setiap hari penundaan.

Apabila peserta pembangunan bersama adalah warga negara, maka denda (denda) yang diatur dalam bagian ini dibayar oleh pengembang dalam jumlah dua kali lipat.”

Anda dapat mengetahui tingkat refinancing saat ini.

Sejak 1 Januari 2016, Bank Sentral Federasi Rusia telah menyamakan tingkat refinancing dengan suku bunga utama. Artinya, jika sebenarnya pengalihan apartemen Anda terjadi sebelum tanggal 31 Desember 2015, Anda menghitung denda sebesar refinancing rate (8,25%). Jika apartemen benar-benar ditransfer dari 01/01/2016 dan setelahnya, gunakan tarif kunci untuk perhitungan. Nilainya sejak 03/08/2015 adalah 11%, sejak 14/06/2016 10,5%. Mulai 19/09/2016 10% .

Rumus untuk menghitung denda

Rumus penghitungan denda keterlambatan pemindahan rumah susun:
(harga apartemen / 100 * tarif refinancing pada hari transfer / 300 * 2) * ____ hari

Kami mengambil harga apartemen dari perjanjian penyertaan saham. Jika Anda membeli apartemen melalui penugasan, Anda tetap mengambil harganya dari DDU.
Tingkat refinancing (key rate) diambil pada hari pemindahan apartemen (penandatanganan sertifikat pemindahan dan penerimaan). Jika apartemen belum dialihkan, maka Anda dapat menghitung denda atas klaim atau klaim dengan tarif yang berlaku saat ini. Selanjutnya, pada saat pemindahan apartemen / perubahan tarif kunci, dimungkinkan untuk melakukan penyesuaian klaim (mengajukan petisi untuk mengurangi atau menambah klaim dengan perhitungan yang diperbarui).
Jangka waktu penundaan ditentukan berdasarkan jangka waktu pemindahan rumah susun menurut akta(bukan tanggal penyerahan rumah, bukan tanggal penyelesaian konstruksi, bukan tanggal commissioning) - mulai hari berikutnya setelah tanggal seharusnya apartemen dipindahkan berdasarkan ketentuan DDU, sampai hari menandatangani sertifikat penerimaan transfer (inklusif).

Contoh penghitungan denda keterlambatan penyerahan rumah

Harga kontraknya adalah 3 juta rubel.
Terlambat - 30 hari.
Tingkat pembiayaan kembali (tingkat kunci) - 10%.

Penalti = (3.000.000 rubel/100 * 10/300 * 2) * 30 hari = 2.000 rubel * 30 hari = 60.000 rubel.

Contoh penghitungan bunga yang dibayarkan kepada pemegang saham pada saat pemutusan kontrak

Harga kontraknya adalah 3 juta rubel.
Jangka waktu sejak tanggal pembayaran uang oleh pemegang saham sampai saat pengembalian sebenarnya adalah 300 hari.
Pemegang sahamnya adalah warga negara (kalikan 2).
Tingkat pembiayaan kembali (kunci) pada saat pengembalian uang - 10%
Penalti = (3.000.000 rubel/100 * 10/300 * 2) * 300 hari = 2.000 rubel * 300 hari = 600.000 rubel.

Pembelian apartemen di gedung baru sering dilakukan di Federasi Rusia. Salah satu jenis legalisasi pembelian tersebut adalah perjanjian penyertaan saham, yang cukup sering dilakukan ketika warga ingin membeli rumah pada bangunan yang sedang dibangun. Saat ini, bentuk transaksi ini diatur oleh Undang-Undang Federal No. 214 “Tentang partisipasi dalam pembangunan bersama gedung apartemen…”.

Kami akan membahas lebih detail tentang apa yang diatur dalam undang-undang ini dan bagaimana hukuman dihitung berdasarkan perjanjian tersebut dalam materi yang disajikan di bawah ini.

Apa yang dimaksud dengan perjanjian konstruksi bersama? Foto No.1

Perjanjian penyertaan modal (EPA) adalah suatu bentuk penanaman modal yang umum, yang intinya adalah sejumlah warga negara mengadakan perjanjian dengan pengembang dan memberinya sebagian dana, yang dengannya ia akan membangun sebuah house (MCD) dan setelah pembangunannya akan menyediakan apartemen untuk semua orang yang telah membuat perjanjian perawatan dini.

Dalam transaksi semacam ini, seperti yang Anda pahami, ada dua sisi:

warga negara pemberi dana - pemegang saham;
Pihak yang menerima dana pembangunan gedung apartemen adalah pengembang.

Para pihak dalam DDU berjanji untuk mematuhi semua klausul perjanjian dengan benar, mengabaikan pelanggaran mana atau setidaknya sebagian yang tidak dapat diterima. Namun demikian, apabila kekurangan-kekurangan itu tetap terjadi, maka pihak yang bertransaksi yang melanggar ketentuan-ketentuannya harus mendapat hukuman yang setimpal. Salah satunya adalah penalti atau penalti.

Menurut Undang-undang Federal-214, penalti berdasarkan DDU adalah kompensasi yang harus dibayarkan pengembang kepada semua pemegang saham jika dia:

tidak mungkin mengirimkan objek tepat waktu (dalam hal ini, jumlah denda sama dengan 1/150 dari tingkat pembiayaan kembali Bank Sentral Federasi Rusia saat ini untuk individu dan 1/300 untuk badan hukum, atau sesuai dengan indikator lain yang ditentukan dalam perjanjian);
pengakhiran DDU perlu dilakukan lebih awal atau lebih lambat dari berakhirnya masa berlakunya, sedangkan bendanya belum diserahkan;
“beruntung” menggunakan dana pemegang saham untuk tujuan lain atau tanpa hak untuk itu;
repot-repot menyerahkan benda tersebut dalam kondisi yang tidak semestinya (kompensasi ditentukan tergantung pada beratnya pelanggaran yang dilakukan oleh struktur terkait).

Penalti berdasarkan DDU terjadi dalam semua jenis perjanjian tersebut, kecuali dalam kasus di mana perjanjian ditandatangani antara pengembang dan pemegang saham:

tidak mengandung sanksi atas kesepakatan bersama para pihak;
memperpanjang masa berlaku DDU jika terjadi keterlambatan penyerahan barang.

Perlu dicatat bahwa perjanjian tersebut ditandatangani oleh pemegang saham semata-mata atas permintaan mereka sendiri dan pengembang sama sekali tidak berhak memaksa mereka untuk melakukan hal tersebut. Perlu juga dipahami bahwa selain hukuman yang ditentukan, pemegang saham berhak menuntut pengembang membayar denda, kompensasi atas kerusakan moral dan biaya hukum.

Masalah sanksi DDU dibahas lebih detail di Undang-Undang Federal-214, jadi jika Anda ingin mempertimbangkannya lebih detail, pastikan untuk mempelajari undang-undang ini.

Tata cara penghitungan denda dan contohnya

Rumus penghitungan denda DDU. Foto No.2

Ketentuan umum menurut Hukum Federal-214.
Jangka waktu penundaan, dihitung sejak hari setelah hari penyerahan harta benda berdasarkan kontrak, di mana tentu saja pengembang tidak menyerahkan rumah susun itu kepada pemegang saham, sampai dengan hari penandatanganan akta pengalihan harta itu. Pada saat yang sama, penghindaran pemegang saham untuk menandatangani dokumen ini sepenuhnya membebaskan pengembang dari kewajiban membayar denda.
Jumlah kontrak yang terkait dengan penghitungan penalti.
Tingkat pembiayaan kembali Federasi Rusia berlaku pada hari penyerahan objek berdasarkan DDU.

Penghitungan denda dapat dilakukan dalam bentuk kalkulator online dengan memasukkan informasi yang relevan pada kolomnya, atau secara manual. Jika warga tidak mempunyai masalah dengan pilihan pertama, maka dengan pilihan kedua hal itu biasa terjadi. Agar pembaca tidak mengalami ketidaknyamanan tersebut, yuk simak tata cara menghitung denda DDU secara manual.

Pertama kita lihat perhitungannya seperti ini:

DENDA = (JUMLAH PERJANJIAN * JUMLAH HARI NUBUATAN * TINGKAT PEMBIAYAAN KEMBALI Bank Sentral Federasi Rusia) / 150 (300 untuk badan hukum)

Sebagai contoh, mari kita perhatikan perhitungan denda DDU dengan indikator sebagai berikut:

jumlah kontrak – 4.000.000;
tanggal penyelesaian proyek adalah 1 Mei 2017;
tanggal penandatanganan akta pengalihan – 15 Mei 2017;
tingkat pembiayaan kembali Bank Sentral Federasi Rusia pada 1 Mei 2017 – 8%;
pemegang sahamnya adalah warga negara biasa (perseorangan).

Kita substitusikan nilainya ke dalam rumus, ternyata:

(4.000.000 * 14 * 0,08) / 150 = 29.866 rubel, yang merupakan denda dalam kasus ini.

Seperti yang Anda lihat, tidak ada kesulitan khusus dalam menghitung denda berdasarkan DDU. Hal utama dalam implementasinya adalah mematuhi ketentuan Undang-undang Federal-214 dan aspek perhitungan yang disajikan di atas. Jangan lupa bahwa rumus dan prinsip perhitungan yang telah disebutkan sebelumnya hanya berlaku jika isi DDU tidak mengatur tata cara pembayaran dan penetapan besaran denda yang berbeda.

Dalam hal terdapat sebab-sebab lain yang menyebabkan perlunya membayar denda dari pihak pengembang, yaitu kegagalan untuk menunda penyelesaian proyek, maka berlaku hal-hal sebagai berikut:

atau item yang relevan, jika ada;
atau putusan otoritas kehakiman dalam perkara yang dipertimbangkan mengenai DDU tertentu;
atau kewajiban kontraktual para pihak dalam transaksi yang dendanya akan dibayarkan.

Prosedur ini relevan baik untuk kompensasi atas rendahnya kualitas objek yang dibangun, dan untuk penggunaan dana pemegang saham yang tidak tepat atau melanggar hukum oleh pengembang.

Bagaimana cara memungut penalti dari pengembang?

Kami mengumpulkan penalti dari pengembang. Foto No.3

Prosedur pemungutan denda berdasarkan DDU ditentukan tergantung pada karakteristik masing-masing kasus tertentu. Jadi, misalnya, jika pengembang secara sukarela setuju untuk membayar denda, semuanya bisa diformalkan dan, seperti yang mereka katakan, semua orang akan senang. Namun, seringkali prosedur seperti itu tidak ditakdirkan untuk menjadi kenyataan, karena pengembang menolak membayar denda. Apa yang harus dilakukan dalam situasi seperti ini? Tentu saja, pergi ke pengadilan.

Dalam hal ini tata cara pemungutan denda adalah sebagai berikut:

Pertama-tama, pemegang saham yang tidak puas mengajukan gugatan terkait terhadap pengembang yang tidak bermoral, yang menunjukkan semua rincian situasi khususnya (periode penundaan, jumlah kontrak, dll.). Pernyataan klaim disertai dengan DDU itu sendiri, serta paspor warga negara Federasi Rusia dan tanda terima pembayaran yang mengonfirmasi pembayaran jumlah DDU oleh pemohon.
Setelah itu, pengadilan memeriksa dokumen-dokumen yang diserahkan oleh penggugat dan mengirimkan komisi ke alamat objek, yang memverifikasi semua data pemegang saham yang tercantum dalam gugatan. Jika semuanya sesuai dengan yang tertulis dalam pernyataan klaim, maka kasus akan dimulai, pemegang saham lain yang terkena dampak akan dilibatkan dan proses hukum akan dilakukan.
Dalam putusan yang dijatuhkan, pengembang tentu saja jika kesalahannya terbukti dilimpahkan tanggung jawab sebagai berikut:

pembayaran denda kepada seluruh penggugat berdasarkan DDU bersama;
pembayaran denda;
ganti rugi atas kerusakan moral (bila penggugat memintanya);
penggantian kerugian dan dana yang dikeluarkan pemegang saham untuk menyelenggarakan proses hukum;
jika perlu, penggantian jumlah penuh dengan biaya tambahan yang sesuai untuk penghentian paksa.

Secara umum, prosedur ini tidak memiliki banyak kesulitan, namun seringkali memakan waktu yang lama dan “membuang” banyak kegelisahan para pemegang saham yang sudah terkena dampaknya. Namun, sebagai suatu peraturan, mereka berhasil memulihkan keadilan dan menerima dana yang semestinya.