Apakah seseorang menjual bagiannya atas apartemen. Penjualan apartemen dalam bentuk saham kepada satu pembeli

Jadi, Anda dihadapkan pada situasi menjual saham di sebuah apartemen. Hari ini kami akan memberi tahu Anda cara mengatasi tugas ini dengan cara terbaik, menyiapkan dokumen dengan benar dan tidak membayar pajak lebih, yang dalam praktiknya berarti kepemilikan bersama atas sebuah apartemen: setelah membaca artikel ini, menjual bagian di apartemen tidak akan mewakili kesulitan apa pun untuk Anda.

Kepemilikan bersama atas sebuah apartemen

Alasan munculnya kepemilikan bersama atas suatu apartemen dapat berupa:

Perlu diketahui bahwa apartemen standar, yang dimiliki bersama, tidak dibagi secara fisik dengan cara apa pun. Untuk membagi suatu tempat tinggal, seperti yang dikatakan para pengacara, “dalam bentuk barang”, tempat tersebut perlu memiliki pintu masuk yang terpisah, koneksi terpisah ke jaringan terpusat (gas, air, listrik). Semua ini hanya dapat diwujudkan dalam “apartemen di atas tanah”, ketika satu rumah pembangunan perumahan dibagi oleh ahli waris menjadi beberapa bagian nyata. Dalam kasus lain, apa yang disebut “saham ideal” muncul.

Apa bagian yang ideal?

Perlu dipahami bahwa bagian yang ideal bukanlah bagian dari rumah susun, melainkan bagian dalam hak. Kepemilikannya terbagi, bukan apartemen itu sendiri. Tidak mungkin menyentuh bagian ini dalam kenyataan. Salah satu pemilik bukanlah pemilik apartemen - ia memiliki bagian dalam propertinya, yang merupakan salah satu jenis hak atas real estat, tetapi bukan real estat itu sendiri.

Artinya, setiap pemilik suatu rumah susun berhak memiliki dan memanfaatkannya tanpa melanggar hak pemilik lainnya. Kadang-kadang, untuk menerapkan hak ini dalam praktik, perlu untuk menetapkan aturan penggunaan apartemen: misalnya, di apartemen tiga kamar, mengalokasikan kamar untuk kebutuhan pribadi untuk masing-masing dari dua pemilik, menyediakan jadwal untuk menggunakan dapur dan ruang tamu.

Jadwal ini tidak berarti bahwa setiap kamar dimiliki oleh satu pemilik. Apartemen ini masih digunakan bersama. Hal ini dapat dilihat pada contoh tagihan listrik. Jika pengadilan, menetapkan cara penggunaan apartemen untuk pemilik (kami melanjutkan dari fakta bahwa masing-masing memiliki ½ bagian hak atas apartemen), mengalokasikan kamar seluas 10 meter persegi untuk satu orang sebagai kamar tidur. m, dan yang lainnya - 18 meter persegi. m, mereka akan terus membayar tagihan listrik dan pajak properti dengan jumlah yang sama. Setiap orang akan membayar ½ bagiannya.

Kesulitan utama dimulai ketika muncul kebutuhan untuk menjual sebagian apartemen atau seluruh apartemen yang dimiliki bersama.

Penjualan bagian apartemen oleh salah satu pemilik bersama

Jika hanya salah satu pemilik rumah susun yang menjual bagian haknya, tentu saja hal ini tidak akan berdampak positif terhadap kecepatan penjualan dan harga saham tersebut. Tidak banyak orang yang mau berbagi rumah dengan orang asing.

Namun, ini bukan satu-satunya kesulitan ketika menjual saham milik bersama. Faktanya adalah bahwa pemilik bersama dari penjual saham memiliki hak memesan efek terlebih dahulu untuk membelinya.

Ini bekerja seperti ini. Saat menjual suatu saham, Anda harus menawarkannya, dengan menunjukkan kondisi dasar pembelian dan penjualan, kepada pemilik apartemen lainnya. Jika mereka setuju, maka bagiannya dijual kepada mereka. Jika pemilik bersama menolak atau tidak membeli saham yang ditawarkan dalam waktu 1 bulan sejak tanggal pemberitahuannya, maka Anda dapat menjualnya kepada orang asing. Tapi hanya dengan syarat yang sama, dengan harga yang sama seperti yang ditawarkan kepada pemilik bersama.

Jika prosedur ini dilanggar, pemilik lain dapat menuntut melalui pengadilan agar hak berdasarkan perjanjian jual beli dialihkan kepada dirinya sendiri. Tuntutan tersebut dapat diajukan dalam waktu 3 bulan sejak pemilik bersama mengetahui adanya pelanggaran hak memesan efek terlebih dahulu.

Bagaimana cara memformalkan kepatuhan terhadap hak memesan efek terlebih dahulu dari pemilik bersama dengan benar?

Untuk menghindari masalah seperti itu, Anda perlu mempersiapkan dokumen dengan hati-hati: kirimkan penawaran pembelian saham kepada pemilik bersama secara tertulis dan pastikan untuk mengatur konfirmasi penerimaan. Jadi, Anda dapat mentransfer pemberitahuan penjualan suatu saham di sebuah apartemen dari tangan ke tangan dan meminta pemilik bersama untuk menandatangani duplikat pemberitahuan tersebut dengan indikasi wajib tanggal penyerahannya. Atau kirimkan melalui surat tercatat atau bersertifikat dengan tanda terima pengembalian yang diminta. Dengan cara ini Anda akan melindungi diri Anda dari tindakan tidak jujur ​​​​pemilik bersama yang pertama-tama mengabaikan tawaran untuk membeli saham dan kemudian mengklaim bahwa Anda tidak memberi tahu mereka.

Hak memesan efek terlebih dahulu yang serupa juga harus diperhatikan dalam perjanjian pertukaran.

Cara untuk melewati hak penolakan pertama

Tidak selalu mungkin untuk mencapai kesepakatan dengan pemilik lain. Pengacara dapat menyarankan cara bagi Anda untuk “menghindari” hak penolakan pertama. Kami tidak percaya bahwa metode ini sangat buruk, namun jika Anda menggunakannya, Anda harus menyadari bahwa metode tersebut terkait dengan risiko tertentu. Jika pembeli tidak jujur, penjual yang mengabaikan hak memesan efek terlebih dahulu melalui transaksi imajiner atau pura-pura berisiko tidak menerima pembayaran berdasarkan kontrak.

Perjanjian donasi

Ketika menyumbangkan suatu saham, hak memesan efek terlebih dahulu dari pemilik bersama tidak berlaku. Mereka tidak mempunyai hak untuk melarang sumbangan. Namun, risiko-risiko berikut muncul.

Bagi pembeli: transaksi tersebut dapat dinyatakan tidak sah sebagai transaksi khayalan, menyembunyikan jual beli di baliknya, dan pemilik bersama dalam hal ini akan menuntut pengalihan hak berdasarkan transaksi itu kepada dirinya sendiri. Akibatnya, pembeli akan berpisah dengan bagian yang diperoleh.

Untuk penjual: pembeli mungkin tidak membayar dan tidak mungkin mendapatkan kembali uang ini darinya dengan menggunakan metode hukum.

Tidak tahu hak Anda?

Perjanjian jual beli dengan harga melambung

Untuk memastikan bahwa pemilik bersama menolak membeli suatu saham, mereka ditawari penawaran dengan harga yang terlalu tinggi. Setelah menerima penolakan (atau tidak menerima tanggapan), perjanjian jual beli dibuat dan tanda terima dikeluarkan dengan harga yang sama dengan harga dalam pemberitahuan untuk pemilik bersama. Kenyataannya, pembeli membayar jauh lebih sedikit.

Konsekuensi yang tidak menyenangkan di sini adalah peningkatan pajak atas penjualan bagian di apartemen (bagaimanapun juga, basis pajak dihitung sesuai dengan dokumen yang dilampirkan pada deklarasi, tanda terima yang sama). Dalam setiap kasus tertentu, Anda perlu menyeimbangkan biaya bagian dan jumlah pengurangan pajak yang harus dibayar, dan juga mencari tahu apakah ada kewajiban untuk membayar pajak penghasilan pribadi (dalam beberapa kasus, penjualan apartemen atau a bagian di dalamnya tidak dikenakan pajak).

Perjanjian pinjaman

Dalam keadaan seperti itu, perjanjian pinjaman dibuat dengan jumlah yang sama dengan harga pembelian bagian dalam hak atas apartemen dan pada saat yang sama perjanjian untuk menjamin pinjaman ini dengan jaminan bagian dalam hak atas apartemen. . Omong-omong, perjanjian jaminan ini disebut hipotek (apakah menurut Anda ini pinjaman modal bersalin?). Hipotek memerlukan pendaftaran negara. Biaya negara untuk mendaftarkan hipotek adalah 1000 rubel.

Kemudian “debitur-peminjam” melewatkan batas waktu pembayaran pinjaman. Dan pembeli suatu bagian dalam apartemen, yang dianggap sebagai “pemberi pinjaman-kreditur”, menyita bagian dalam apartemen tersebut. Agar tidak dikaitkan dengan sistem hukum, hal ini dituangkan dalam perjanjian ganti rugi. Dalam perjanjian ini, para pihak sepakat bahwa alih-alih jumlah yang dipinjam, “pemberi pinjaman” akan menerima bagian hak atas apartemen yang dijaminkan.

Ada pula risiko pembatalan perjanjian ganti rugi atas permintaan pemilik rumah susun lain sebagai transaksi menutupi yang sebenarnya penjualan saham di apartemen. Apabila klaim ini berhasil maka akan timbul akibat sebagai berikut bagi pembeli dan penjual. Pembeli harus mengembalikan bagiannya. Penjual akan tetap berhutang kepada pembeli berdasarkan perjanjian pinjaman fiktif: bagaimanapun juga, kompensasi yang melunasi “hutang” ini akan dinyatakan tidak sah.

Transaksi saham apa di apartemen yang tidak bisa dilakukan?

Ada pembatasan penuh pada transaksi dengan saham dalam hak atas apartemen. Hukum perdata Rusia mengenal jenis transaksi dengan hak dan bagian di dalamnya sebagai pengalihan hak (sesi).
Penugasan sering digunakan ketika mengasingkan bagian salah satu pendiri LLC, namun penjualan bagian di apartemen dengan cara ini dilarang.

Kapan hak memesan efek terlebih dahulu tidak berlaku?

Satu-satunya kasus yang diperbolehkan untuk menjual suatu saham (tanpa ada jalan lain) tanpa memperhatikan hak memesan efek terlebih dahulu adalah penjualan melalui lelang umum. Dengan cara ini, kreditur menjual bagian suatu rumah susun ketika harta dan uang debitur lainnya tidak cukup untuk melunasi utangnya.

Namun, tidak setiap bagian dalam sebuah apartemen dapat ditagih untuk melunasi utangnya (bagaimanapun juga, sebagai aturan umum, tidak mungkin untuk mengambil satu-satunya tempat tinggal). Hanya ada dua kasus di mana pengumpulan tersebut diperbolehkan:

• ketika bagian dalam hak atas suatu rumah susun telah menjadi subjek hipotek (dalam hal ini, bahkan satu-satunya rumah dapat diperoleh kembali);
• apabila debitur tidak tinggal di rumah susun yang dimilikinya dan terdaftar tetap pada alamat yang berbeda berdasarkan perjanjian sewa-menyewa sosial, atau mempunyai rumah lain.

Kepemilikan bersama di apartemen. Seluruh apartemen dijual

Sebuah apartemen kecil, beberapa pemilik yang tidak tinggal di dalamnya atau tidak ingin tinggal bersama - ini adalah prasyarat yang jelas untuk menjual seluruh apartemen dalam kepemilikan bersama.

Jika semua pemilik bersama setuju, menjual apartemen milik bersama tidak akan menjadi masalah. Anda hanya perlu menjalankan kesepakatan dengan benar. Kami dapat menawarkan 2 metode:

• kontrak jual beli seluruh apartemen dengan banyak pihak di pihak penjual;
• beberapa perjanjian jual beli, ketika masing-masing pemilik menjual bagiannya kepada pembeli (sebagai akibatnya, ia mengumpulkan beberapa saham, yang bersama-sama merupakan kepemilikan seluruh apartemen).

Opsi pertama nyaman jika pemilik bersama tinggal berdekatan satu sama lain. Lebih menguntungkan dalam hal pembayaran bea negara untuk pendaftaran hak milik pembeli, karena Anda harus membayar untuk 1 objek - apartemen (biaya negara adalah 1000 rubel) Yang kedua, terpisah penjualan setiap saham di apartemen, mungkin lebih disukai pembeli jika pemilik bersama tidak berkomunikasi satu sama lain atau tinggal di tempat yang berbeda dan tidak ingin memberikan salah satu dari mereka surat kuasa untuk menandatangani kontrak. Di sini Anda harus membayar 1000 rubel. untuk setiap saham dalam hak tersebut, dan sebagai tambahan, mematuhi prosedur hak memesan efek terlebih dahulu yang dijelaskan di atas.

Di bawah ini kita akan melihat perbedaan hak atas pengurangan pajak untuk metode penjualan di atas.

Bagaimana jika salah satu pemilik bersama menentang penjualan tersebut?

Situasi ini muncul ketika beberapa pemilik ingin menjual apartemen yang tidak lagi mereka perlukan dan membagi uangnya di antara mereka sendiri. Ada yang menentangnya karena alasan tertentu. Di sini banyak hal bergantung pada ukuran saham para pemilik tersebut.

Jika bagian orang yang menolak penjualan properti itu kecil, maka dimungkinkan untuk membeli secara paksa bagiannya. Untuk melakukan ini, Anda harus pergi ke pengadilan dengan klaim yang sesuai. Setelah membenarkan tuntutan Anda dengan kecilnya ukuran bagian pemilik bersama, Anda perlu meminta pengadilan untuk mewajibkan pemilik bersama tersebut untuk mentransfer bagiannya kepada pemilik lain dengan imbalan memberikan kompensasi uang. Tentu saja, jika salah satu pemilik tinggal di rumah susun bersama, maka pengadilan tidak dapat memaksanya untuk menjual bagiannya, karena Penyebabnya bukan hanya kecilnya porsi yang dimiliki, tapi juga minimnya minat untuk menggunakan apartemen bersama.

Pembayaran Pajak

Uang yang diterima dari penjualan suatu rumah susun atau bagian di dalamnya merupakan penghasilan yang wajib membayar pajak (pajak penghasilan orang pribadi) sebesar 13% dari jumlah yang diterima berdasarkan perjanjian.

Ada kalanya pajak penghasilan orang pribadi tidak perlu dibayar: jika saham itu milik pemiliknya lebih dari 3 tahun. Jangka waktu tiga tahun dihitung sejak tanggal yang tertera dalam sertifikat pendaftaran negara kepemilikan suatu saham di rumah susun.

Dalam hal perlu membayar pajak, negara memberikan pengurangan pajak. Ini mewakili jumlah penurunan nilai apartemen atau bagian di dalamnya (basis pajak) ketika menghitung pajak. Untuk kasus penjualan real estat atau bagian hak atas real estat, pengurangan pajak sama dengan pendapatan yang diterima, tetapi tidak lebih dari 1 juta rubel.

Namun, pemotongan pajak atas penjualan apartemen milik bersama memiliki kekhasan tersendiri.

Pengurangan pajak untuk penjualan apartemen milik bersama

Faktanya adalah jumlah pengurangan maksimum adalah 1 juta rubel. ditetapkan untuk objek pertama. Benda ini bisa menjadi apartemen jika dijual seluruhnya. Atau satu saham, jika kontrak dibuat untuk setiap saham secara terpisah.

Jadi, ketika seluruh apartemen dijual, sebenarnya jumlah pengurangan maksimum ditentukan secara proporsional dengan saham pemilik bersama (jika mereka memiliki ½ bagian, maka masing-masing berhak mendapat pengurangan 500 ribu rubel). Ketika setiap saham dijual secara terpisah, maka setiap pemilik bersama berhak menerima pengurangan sebesar 1 juta rubel.

Setelah menjual suatu saham atas suatu rumah susun yang dimiliki kurang dari 3 tahun, penjual wajib menyampaikan Surat Pemberitahuan yang menunjukkan penghasilan dari penjualan tersebut. Ini memiliki kolom terpisah untuk pengurangan pajak. Akibatnya, Anda harus membayar pajak dengan jumlah yang lebih kecil dari harga sahamnya. Artinya, pemilik ½ bagian kepemilikan apartemen yang dijual seluruhnya, dengan harga saham 1 juta, akan membayar pajak penghasilan pribadi hanya sebesar 500 ribu rubel (65 ribu rubel). Pajak atas sisa 500 ribu rubel. tidak dibayar, karena inspeksi memberinya pengurangan pajak sebanding dengan ukuran bagiannya - 500 ribu rubel.

Apabila pemilik menjual bagiannya seharga 1 juta berdasarkan perjanjian jual beli tersendiri, maka kewajiban membayar pajak tidak timbul. Anda hanya perlu menyerahkan deklarasi yang menunjukkan pengurangan sebesar 1 juta rubel.

Anastasia Smagina

12944

6

Seperti yang dikatakan agen penjual dan pengacara berpengalaman, menjual saham di apartemen itu sulit, tapi mungkin. Kendala utamanya adalah belum jelasnya batas-batas saham. Situasi ini diperburuk oleh terputusnya komunikasi dengan pemilik sisa saham properti. Apa yang harus Anda lakukan agar cepat dan mudah menjual bagian Anda di apartemen dan tidak terjebak dalam litigasi?

Foto dari Flickr.com, njoynstjohn

Di mana mulai menjual sebagian apartemen

Tahap pertama dalam menjual suatu saham adalah menentukan dalam bentuk apa saham itu ada - dengan atau tanpa alokasi dalam bentuk barang. Jika ditentukan sebagai pecahan, maka pemiliknya tidak dapat mengatakan tempat mana yang sebenarnya miliknya, dia hanyalah pemilik sebagian dari properti itu. Dalam beberapa kasus, dimungkinkan untuk mengidentifikasi dan menetapkan batas-batas tertentu; hal ini dilakukan hanya jika pemilik setiap bagian dapat menerima ruang hidup terpisah dengan bangunan tambahan terkait - dapur, toilet, dan lain-lain. Tergantung pada bagaimana pemilik lain disposisi, ada dua pilihan untuk melakukan tindakan ini - kontraktual, dengan persetujuan orang-orang yang disebutkan di atas, dan yudisial, ketika masalah tersebut tidak dapat diselesaikan secara damai.

Jika bagian apartemen dialokasikan dalam bentuk barang, Anda dapat menjualnya tanpa bertanya kepada tetangga lain - sebagai bagian terpisah dari real estat, kesulitan dalam hal ini akan jauh lebih sedikit.

Jika bagiannya tidak dialokasikan dalam bentuk barang, dan sebagian besar transaksi dengan kepemilikan bersama termasuk dalam kategori ini, langkah pertama adalah memberi tahu pemilik yang tersisa tentang keinginan Anda untuk menjual bagian mereka dalam properti bersama. Warga negara ini mempunyai hak penolakan pertama, dan jika mereka tidak menggunakannya, tawaran dapat diberikan kepada pihak luar.

Bagaimana hak pre-emption dilaksanakan?

Hak memesan efek terlebih dahulu untuk membeli diatur dalam KUH Perdata, Pasal 250, dan memberikan kesempatan kepada pemilik rumah susun lainnya untuk menjadi yang pertama dalam antrean pembelian. Ada juga mekanisme untuk melaksanakan hak ini, yang dijabarkan secara rinci, yang tidak menguntungkan untuk menyimpang, pertama-tama, kepada penjual, karena transaksi yang dilakukan dengan melanggar aturan yang ada akan dianggap ilegal.

Pemberitahuan dibuat dalam bentuk tertulis, teksnya harus memuat semua persyaratan yang penting untuk transaksi ini: alamat, rasio terhadap total properti, jumlah meter persegi, serta harga. Ini mungkin berisi data lain yang juga penting untuk kasus tertentu. Mungkin sulit untuk memberi tahu pemilik jika keberadaan mereka tidak diketahui, namun formalitas dianggap selesai jika dikirim ke alamat terakhir yang diketahui.

Ketentuan Jangka waktu berlakunya hak penolakan pertama ditetapkan sebagai satu bulan, dan jika selama ini Anda belum menerima penawaran yang dapat diterima, Anda dapat menjual saham Anda kepada siapa pun. Jika selama 30 hari tersebut terjadi perubahan ketentuan penjualan: harga naik atau turun, atau Anda memutuskan untuk memberikan pembayaran secara mencicil, maka harus diberikan pemberitahuan berulang kali.

Apabila dalam waktu satu bulan tidak ada satu pun pemilik sisa saham yang memutuskan untuk membeli, maka ia harus menulis penolakan tertulis, yang selanjutnya akan dicantumkan dalam pendaftaran transaksi jual beli sebagai bukti terpenuhinya seluruh persyaratan hukum. Kebetulan pemilik yang tersisa tidak akan membeli saham tersebut atau menandatangani surat pernyataan pelepasan; dalam hal ini, pemberitahuan penyerahan pemberitahuan akan muncul sebagai “bukti utama”;

Jika mereka menentang penjualan saham tersebut, tetapi tidak akan membelinya kembali dengan harga yang ditentukan, Anda dapat menghadapi berbagai manifestasi imajinasi manusia - mereka akan menciptakan berbagai hambatan dalam transaksi.

Tujuan utamanya adalah untuk menakut-nakuti calon pembeli, memaksa mereka untuk menolak membeli dan dengan demikian mengurangi nilai real estat. Setiap makelar barang tak bergerak yang berpengalaman dapat menyebutkan banyak trik yang telah ia lihat dalam pekerjaannya - ini termasuk menghindari penerimaan pemberitahuan dalam bentuk apa pun, dan penolakan atau keengganan untuk mengizinkan pembeli di masa depan “melihat” dan banyak lagi. Jika ini tidak terjadi, bagus - cari opsi dan resmikan transaksi di ruang pendaftaran, tetapi jika Anda kurang beruntung, ada peluang untuk melakukan semuanya tanpa jual beli, dan semuanya akan diselesaikan sepenuhnya secara legal.
Bagaimana cara melakukannya tanpa menjual, tetapi menjual bagian Anda?
Seringkali situasi dengan penjualan saham di sebuah apartemen menemui jalan buntu, dan kemudian pengacara dapat menawarkan Anda beberapa opsi untuk dipilih agar Anda dapat menerima uang untuk properti tersebut dan aman secara hukum.

Bagaimana cara menyumbangkan sebagian apartemen

Pilihan paling umum adalah membuat perjanjian hadiah - tidak memerlukan persetujuan dari pemilik lain dan dibuat dengan cukup mudah. Sayangnya, jika lawan bertekad untuk melawan, mereka dapat menggugat perjanjian ini di pengadilan dan menyatakannya tidak sah. Jika pengadilan memihak mereka, pemilik baru akan kehilangan uang dan perumahan. Namun ada pilihan lain yang lebih canggih, ketika tidak seluruh saham disumbangkan, melainkan hanya sebagian, setelah itu pemilik baru menerima hak penuh, dengan mengutamakan pembelian sisanya. Adapun para pemilik sisa saham, boleh saja gulung tikar, karena pemilik saham tetap dapat memilih kepada siapa di antara mereka ia akan menjual hartanya.
Kesulitannya di sini adalah prosedur pendaftarannya rumit - Anda harus melakukan semua langkah dua kali, ada juga risiko bahwa keadaan tertentu akan menghalangi pembeli untuk membeli seluruh saham, dan dia akan tetap menjadi pemilik penuh beberapa persegi. meter, yang dapat sangat mempersulit kehidupan setiap orang di masa depan.

Perjanjian janji

Ada pilihan lain untuk menjual saham di sebuah apartemen tanpa menjualnya secara resmi, dan ini adalah pilihan yang paling kompeten dan efektif secara hukum. Setelah menyepakati pembelian dengan harga yang sesuai bagi kedua belah pihak, para pihak mengadakan perjanjian pinjaman. Dinyatakan bahwa pemilik saham meminjam sejumlah uang dari warga negara - harga saham; ia meninggalkan properti miliknya sebagai jaminan, meresmikan segala sesuatunya dengan cara yang ditentukan oleh hukum. Transaksi ini harus didaftarkan. Selanjutnya, dokumen kompensasi dibuat, yang menurutnya hutang tersebut diampuni, dan properti yang dijaminkan menjadi milik pemberi pinjaman. Opsi ini praktis aman dan sepenuhnya legal, karena seluruh jumlah dapat ditentukan dalam kontrak; jika diakhiri, para pihak tidak akan rugi secara finansial - kontrak itu sendiri berfungsi sebagai jaminan, dan pemilik lain tidak dapat menantangnya di pengadilan.
Satu-satunya kendala pendaftarannya mungkin cukup rumit - metode ini tidak tersebar luas dan Layanan Pendaftaran jarang menemukan opsi ini. Kesulitan-kesulitan ini murni bersifat teknis, bukan hukum, dan dapat diatasi dengan cukup mudah.

Cara menjual saham di apartemen: 2 jenis properti bersama + 3 langkah yang perlu diambil untuk menyelesaikan penjualan + 5 pertanyaan paling umum tentang transaksi beserta jawabannya.

Sekarang, tampaknya, siapa yang butuh bagian dalam sebuah apartemen daripada seluruh rumah?

Siapa yang ingin berbagi ruang hidup dengan tetangganya alih-alih menjadi pemilik penuh meter persegi?

Ternyata banyak yang tertarik dengan hal ini, oleh karena itu, jika Anda memiliki sebagian dari sebuah tempat tinggal, maka ada baiknya Anda memikirkan cara menjual bagian apartemen tersebut agar tidak melanggar kepentingan pemilik lain, tetapi juga tidak. menjadi korban intrik mereka.

Ada komplikasi lain dalam hal ini yang perlu diperhatikan jika Anda tidak menjual seluruh apartemen, tetapi hanya bagian Anda di dalamnya.

Apa yang dimaksud dengan bagian apartemen dan bagaimana cara menjualnya?

Ingat sajak anak-anak “Kita berbagi jeruk, kita banyak, tapi dia satu-satunya”? Di sana, setiap peserta dalam proses menyantap buah jeruk yang nikmat diberikan potongannya masing-masing.

Hal yang sama terjadi ketika membagi sebuah apartemen: “landak”, “cepat”, “bebek” dan “makhluk hidup” lainnya dapat menerima bagiannya di apartemen tersebut, dan kemudian membuangnya sesuai kebijaksanaan mereka sendiri, misalnya, menjual atau menyumbangkan.

Kepemilikan saham hanya dimungkinkan dalam hal kepemilikan bersama atas satu apartemen oleh beberapa orang.

Ada dua jenis harta bersama:

Bersama - tanpa menentukan bagian.

Misalnya, sepasang suami istri, ketika menikah secara sah, membeli sebuah apartemen. Tidak masalah pemilik propertinya adalah satu orang, kepemilikan apartemen ini bersifat bersama, tetapi tanpa batasan bagian.

Dibagi, ketika masing-masing pemilik berhak atas bagian tertentu dari “kue”.

Misalnya, wasiat seorang nenek abstrak menyatakan bahwa rumah susunnya dibagi-bagi kepada tiga orang cucunya, yang masing-masing mendapat bagian yang sama, yaitu 1/3.

Terkadang kepemilikan bersama bisa berubah menjadi kepemilikan bersama. Misalnya, setelah itu Anda bisa membuat akad nikah, yang menurutnya bagian apartemen bergantung pada investasi suami istri.

Misalkan suami yang berinvestasi lebih banyak mendapat 2/3 bagian rumah susun, sedangkan istri hanya mendapat 1/3 bagian.

Semua pihak dapat menjual bagiannya tanpa meminta persetujuan pemilik yang tersisa.

Penjualan saham di apartemen diatur oleh Pasal 250 KUH Perdata Federasi Rusia:

3 langkah utama cara menjual saham apartemen

Menjual bagian Anda di apartemen tidaklah terlalu sulit.

Anda hanya perlu melakukan 3 langkah dasar dan melakukannya sekompeten mungkin.

1. Anda tidak dapat menjual bagian Anda di apartemen tanpa memberi tahu pemilik lainnya.

Bahkan jika Anda sedang bertengkar hebat dengan rekan pemilik apartemen lainnya dan ingin menjual bagian Anda bukan untuk menghasilkan uang melainkan untuk mengganggu orang-orang ini, Anda tidak akan dapat menyelesaikan transaksi tanpa memberi tahu pemilik lainnya.

Selain itu, menurut paragraf 1 Seni. 250 KUH Perdata Federasi Rusia, pemilik bersama lainnyalah yang berada di urutan pertama di antara pembeli.

Jadi, agar transaksi real estat tidak ditentang oleh pemilik bersama lainnya, Anda perlu memberi tahu mereka secara tertulis tentang niat Anda.

• sendiri;
• mengirim semua surat melalui pos tercatat;
• melalui Internet menggunakan tautan https://rosreestr.ru/wps/portal/p/cc_present/reg_rights#

Bersamaan dengan lamaran, Anda harus menyerahkan paket dokumen ke Rosreestr atau MFC:

Seperti yang Anda lihat, daftar makalahnya cukup mengesankan, jadi lebih baik membayar sejumlah uang kepada pengacara, tetapi melakukan semuanya dengan benar pada kali pertama.

5 pertanyaan paling umum tentang cara menjual bagian Anda di apartemen

Berikut 5 pertanyaan paling umum tentang menjual saham apartemen beserta jawabannya:

Bisakah saya menjual saham saya kepada orang asing tanpa memberitahu pemilik lainnya?

Tidak Anda tidak bisa. Jika Anda mengabaikan kebutuhan untuk memberi tahu pemilik apartemen lain, maka menurut Art. 200 KUH Perdata Federasi Rusia mungkin memerlukan hak pembelian pertama meter persegi melalui pengadilan.

Mereka diberi waktu 3 bulan untuk proses pengadilan sejak pemilik bersama mengetahui adanya pelanggaran hukum di pihak Anda.

2. Apakah pemilik lain dapat menentukan sendiri harga saham saya?

Tentu saja tidak. Merupakan hak Anda sebagai penjual untuk menentukan harga. Jika pemilik lain menganggapnya terlalu tinggi, maka Anda berhak mencari pembeli di antara orang asing.

Namun jangan terlalu serakah, karena kemungkinan besar Anda tidak akan menemukan pembeli jika harganya jauh lebih tinggi dari harga pasar.

Mungkinkah pemilik bersama lainnya menyebutkan satu harga (sangat tinggi) secara spesifik sehingga mereka tidak dapat membelinya dan kemudian menjual bagiannya kepada pembeli lain dengan harga lebih murah?

Tidak Anda tidak bisa. Jika Anda menurunkan harga atau membuat perubahan lain pada syarat penjualan (misalnya, Anda memutuskan untuk menjual bukan seluruh saham, tetapi hanya sebagian), maka pemilik bersama lainnya harus diberitahu secara tertulis tentang semua perubahan.

Bagaimanapun, mereka memiliki hak pembelian pertama.

Saya ingin menjual bagian anak di bawah umur. Apakah mungkin melakukan ini?

Itu mungkin, tapi tidak semudah itu. Jika bagian dari apartemen itu milik anak di bawah umur, maka Anda harus berurusan dengan otoritas perwalian. Perwakilan dari otoritas ini harus memastikan bahwa penjualan bagian tersebut tidak merugikan kepentingan anak di bawah umur.

Anda akan mendapatkan persetujuan dari otoritas perwalian jika Anda memberi anak di bawah umur itu bagian yang sesuai di tempat tinggal lain atau mentransfer semua uang dari penjualan ke rekeningnya.

Bagaimana cara menipu pemilik bersama lainnya dan menghilangkan hak prioritas mereka untuk membeli sebagian apartemen?

Ada pilihan, tetapi pikirkan apakah Anda siap membuat kesepakatan dengan hati nurani Anda dan merugikan pemilik lain dengan cara ini.

Jika Anda siap, Anda dapat melakukan hal berikut: mendonasikan sebagian mikro (misalnya 1/8) kepada penjual luar. Dengan cara ini dia akan menjadi orang pertama yang membeli bagian yang tersisa dan tidak perlu lagi mengkhawatirkan kepentingan pemilik bersama lainnya.

Penjualan saham di apartemen.

Cara menjual bagian apartemen tanpa persetujuan
pemilik lain? Nasihat dari seorang pengacara.

Haruskah saya menjual bagian saya di apartemen atau menghukum pemilik kedua?

Belakangan ini, situasi penjualan saham sangat memprihatinkan. Kesenjangan dalam undang-undang Federasi Rusia sering kali dimanfaatkan oleh pemilik bersama yang tidak jujur ​​​​yang ingin membalas dendam pada pemilik lain, dan oleh penipu-penjual yang telah mengubahnya menjadi bisnis semi-kriminal.

Irina menceraikan suaminya Ivan dua tahun lalu.

Dia “dengan baik hati” mengizinkannya untuk tinggal bersama putranya yang masih kecil di apartemen yang mereka beli bersama.

Selama setahun semuanya tenang dan damai, namun kemudian mantan suami Irina menemukan cinta baru dan prospek pindah ke salah satu negara Uni Eropa pun semakin terlihat.

Tentu saja, uang dibutuhkan untuk pindah. Mantan suaminya tidak bisa memikirkan hal yang lebih baik selain menuntut Irina membeli bagiannya di apartemen yang dibeli bersama.

Wanita itu menjadi keras kepala: "Malu, pikirkan tentang anak itu - lagipula, ini adalah miliknya." Tetapi jika dia tahu betapa buruknya hal ini baginya, dia mungkin akan setuju.

Ivan berkonsultasi dengan pengacara dan mulai bertindak sesuai hukum.

Pertama, dia memberi tahu mantan istrinya secara tertulis bahwa dia menjual bagiannya di apartemen mereka dan mengundangnya untuk menggunakan hak untuk membeli bagiannya. Karena ditolak, dia mengadakan perjanjian dengan orang asing.

Mereka tidak berniat untuk tinggal di sana. Mereka ingin menghasilkan uang, dan menghasilkan uang dari Irina. Seruan dan ancaman mulai “bergerak dalam keluarga gipsi”, “bergerak dalam seluruh keluarga besar dengan tiga anjing”, dll.

Mereka menuntut untuk membeli bagian mereka dengan sejumlah besar uang.

Lelah karena teror, Irina menyetujui semua persyaratan: bersama orang tuanya, dia berhutang banyak dan membeli sebagian rumah dari pemilik baru dengan harga tiga kali lipat harga mantan suaminya.

Apakah Ivan benar dalam hubungannya dengan mantan istri dan putranya?

Jika kita berbicara tentang sisi moral dari masalah ini: tidak, saya salah, saya bisa saja bertindak seperti laki-laki dan memberikan, jika bukan mantan istri saya, setidaknya anak saya meter persegi ini.

Tetapi jika kita mengandalkan undang-undang, maka dia melakukan segalanya dengan kompeten dan tidak ada tuntutan terhadapnya.

Jika Anda membutuhkan uang dan tidak dapat mencapai kesepakatan dengan pemilik bersama lainnya, cari tahu cara menjual saham di apartemen sesuai dengan undang-undang Rusia.

Lagi pula, mengapa Anda harus peduli dengan kesulitan orang lain yang mungkin dihadapi pemilik rumah lain setelah Anda menyelesaikan kesepakatan?

Ketika seluruh apartemen dibagi menjadi beberapa kamar, atau bahkan menjadi beberapa meter persegi, sulit untuk menghilangkan pemikiran bahwa semua ini tidak akan berakhir dengan baik. Namun, peraturan baru telah berlaku di pasar saham selama lebih dari satu tahun, dan transaksi menjadi lebih aman.

Enam atau tujuh tahun yang lalu, skema penjualan saham apartemen jelas-jelas dikaitkan dengan penipuan. Dan dengan alasan yang bagus: dengan bantuan sumbangan saham fiktif, agen penjual yang tidak bermoral sering kali menghindari undang-undang saat ini, terutama di pasar kamar.

LEBIH SULIT UNTUK DILAKUKAN

Saat ini, tanpa berlebihan, ketakutan ini bisa disebut tidak relevan. Pada tahun 2015, sebuah aturan diperkenalkan yang menyatakan bahwa semua transaksi pemindahtanganan saham untuk kompensasi harus mendapat notaris. Dan pada bulan Juni tahun lalu, undang-undang tersebut semakin diperketat: sejak itu, setiap perubahan kepemilikan saham real estat harus diformalkan hanya melalui notaris. Faktanya, sejak saat itu Anda sudah bisa melupakan “donasi semu”.

Hal pertama yang harus dilakukan notaris adalah memastikan bahwa semua pemilik bersama apartemen mendapat informasi yang benar tentang penjualan bagian mereka yang akan datang di dalamnya. Bagaimanapun, mereka memiliki hak utama untuk menebusnya. Pemberitahuan tersebut harus mencantumkan nilai sahamnya, dan tidak boleh dijual di bawah jumlah tersebut. Jika tidak, kesepakatan itu dapat ditentang di pengadilan.

Rekan pemilik yang tidak bermaksud memperoleh suatu saham harus meresmikan penolakan terkait di kantor notaris.

Tawaran untuk membeli suatu saham dapat dikirim melalui surat dengan tanda terima. Jika tidak ada tanggapan yang diterima dalam waktu satu bulan, penjual berhak menjual bagiannya kepada siapa pun.

Tentu saja ada kesulitannya: tidak selalu mungkin untuk mengetahui lokasi dan alamat satu atau lebih tetangga, terutama jika mereka tinggal di kota atau bahkan negara lain. Hal ini sangat sulit terutama bagi pemilik kamar di bekas asrama departemen, di mana jumlah pemilik bersama dapat dengan mudah mencapai lusinan.

Justru untuk membuat hidup mereka lebih mudah, banyak penjual saham di sebuah apartemen menggunakan trik sederhana: mereka “menyumbangkan” sebagian kecilnya (bahkan bisa jadi satu meter persegi), setelah itu pembeli menjadi, di di mata hukum, pemilik bersama apartemen yang sama dan menerima hak untuk membeli prioritas kotak yang tersisa. Seringkali, niat kedua belah pihak dalam transaksi benar-benar murni dan tidak perlu membicarakan penggerebekan apa pun. Meski ada juga contoh sebaliknya.

Sekarang kecil kemungkinannya untuk melakukan skema seperti itu: notaris berkewajiban untuk memastikan bahwa perjanjian hadiah tidak menutupi transaksi lain - pembelian dan penjualan. Agak sulit untuk menipu dia, karena dia secara pribadi bertanggung jawab di hadapan hukum. Untuk itu ia menerima bayarannya: 0,5% dari biaya objek, tetapi tidak lebih dari 20 ribu rubel.

Jika notaris menolak untuk mendaftarkan suatu transaksi, tentu saja Anda dapat mengajukan permohonan ke pengadilan. Namun kecil kemungkinannya orang yang awalnya niat najis akan pergi ke sana. Namun menjadi lebih nyaman bagi peserta transaksi yang bonafide untuk menyelesaikannya melalui notaris: ia dapat membuat sendiri paket dokumen dan mengirimkannya ke Rosreestr, dan dalam bentuk elektronik, yang secara signifikan mempercepat proses pendaftaran.

APA ITU SAHAM

Sekarang, mungkin, mari kita definisikan istilah-istilahnya, atau lebih tepatnya, satu hal: apa yang dimaksud dengan bagian dalam pengertian hukum? KUH Perdata Federasi Rusia menjawab pertanyaan ini dalam Pasal 244: properti yang dimiliki oleh dua orang atau lebih adalah milik mereka berdasarkan kepemilikan bersama. Dalam hal ini, bagian masing-masing pemilik dapat dialokasikan dan kemudian properti itu akan menjadi kepemilikan bersama, tetapi Anda tidak perlu melakukan ini, maka itu akan menjadi kepemilikan bersama.

Omong-omong, ini adalah opsi paling umum saat ini. Lagi pula, lebih dari 80% real estat perumahan di kota-kota besar dan menengah di negara ini dimiliki bersama.

Kesalahpahaman adalah gagasan bahwa saham di St. Petersburg dimiliki secara eksklusif oleh penghuni apartemen komunal di pusat bersejarah. Bahkan bangunan baru yang baru selesai dibangun dapat menjadi milik bersama. Situasi yang paling umum adalah perceraian pasangan yang membeli apartemen bersama (seperti diketahui, setiap pernikahan kedua di Rusia, sayangnya, berakhir seperti ini) atau kematian pemilik dan selanjutnya masuknya hak waris kerabatnya.

Sedangkan untuk rumah-rumah tua buatan Soviet, alasan utama munculnya kepemilikan bersama adalah privatisasi perumahan. Volume pasar yang sedikit lebih kecil adalah saham yang diwariskan.

SIAPA YANG MEMBELI SAHAM

Tampaknya bagian dalam sebuah apartemen, terutama yang kecil, adalah produk yang sangat spesifik sehingga sangat sulit, bahkan tidak mungkin, untuk menemukan pembelinya. Namun, ada kategori warga tertentu yang tertarik dengan properti jenis ini. Pertama-tama, mereka adalah penduduk bukan penduduk yang memperoleh bagian untuk “mengakar”, yaitu untuk mendapatkan pendaftaran. Hal ini membuat hidup jauh lebih mudah - lebih mudah mencari pekerjaan dan lebih mudah mendapatkan pinjaman hipotek untuk membeli rumah yang lengkap.

Perlu dicatat bahwa dengan diberlakukannya undang-undang tentang “apartemen karet”, hanya pemilik saham yang ukurannya melebihi 4 meter persegi yang dapat memperoleh hak tinggal permanen dan pendaftaran di tempat tinggal. M.

Oleh karena itu, saham-saham yang lebih kecil hampir menghilang dari pasar saat ini. Tetapi mereka sangat diminati terutama karena biayanya yang rendah - mulai dari 200 ribu rubel.

Kategori pembeli kedua mencakup mereka yang memperoleh bagian untuk tujuan tempat tinggal sebenarnya. Biasanya, ini adalah orang-orang yang tidak memiliki cukup uang untuk membeli kamar di apartemen komunal, tetapi mereka tidak dapat atau tidak ingin menyewa rumah. Benar, saham tempat Anda benar-benar bisa tinggal sudah jauh lebih mahal - dari 450-500 ribu rubel. Label harga ini berlaku untuk objek-objek yang tidak mungkin menentukan urutan penggunaan dengan menghubungkan bagiannya ke ruangan tertentu. Misalnya, studio dan apartemen satu kamar. Jika hal ini benar-benar memungkinkan untuk dilakukan, maka saham tersebut (dan pada dasarnya kamar) dijual dengan harga 60-70% dari harga pasar kamar tersebut.

Akhirnya, sebagian besar saham dibeli oleh agen penjual profesional, yang berharap untuk membeli seluruh apartemen dan kemudian menjualnya kembali. Tetapi bahkan jika hal ini gagal, makelar barang tak bergerak dapat menentukan tata cara penggunaan harta bersama, mengalokasikan ruangan dengan cara ini dan menjualnya. Dan dia akan tetap menerima keuntungannya.

Penentuan tata cara penggunaan sebenarnya merupakan pengikatan bagian tersebut pada salah satu ruangan. Jika, misalnya, pemilik memiliki 1/2 dari sebuah apartemen dua kamar, ia dapat, dengan persetujuan sukarela dari pemilik yang tersisa (dengan notaris), atau dengan keputusan pengadilan, menentukan bahwa propertinya bukan sekadar bagian abstrak. , tapi ruangan tertentu. Akan tetapi, harus diingat bahwa ia dapat mengajukan permohonan tempat tinggal hanya jika luas bagiannya sama dengan luas ruangan atau melebihinya.

PENDAPAT AHLI

Igor Abolemov, Direktur Jenderal Akademi Ilmu Pengetahuan Doli.ru:

– Pilihan ideal, yang memungkinkan pemilik suatu saham mendapatkan harga maksimum atas propertinya, adalah dengan mencapai kesepakatan dengan pemilik lain dan membagi hasil penjualan apartemen secara keseluruhan.

Namun hal ini tidak selalu memungkinkan.

Waktu transaksi saham apartemen tergantung pada situasi saat ini. Dalam waktu sesingkat-singkatnya, Anda bisa menjual atau membeli saham, dengan syarat semua pemilik telah mencapai kesepakatan damai. Jika konflik muncul, tenggat waktu dapat diperpanjang tanpa batas waktu.

Dalam hal ini, hal paling sederhana adalah menjual saham Anda melalui agen yang khusus menangani masalah tersebut, memiliki pengacara profesional dan pola kerja yang terbukti.