Чи людина продати свою частку квартири. Продаж квартири по частках одного покупця

Отже, ви зіткнулися із ситуацією продажу частки у квартирі. Як впоратися з цим завданням найкращим чином, правильно оформити документи і не переплатити податки, що на практиці означає пайова власність на квартиру, ми розповімо сьогодні: після читання цієї статті продаж частки в квартирі не представлятиме вам труднощі.

Часткова власність на квартиру

Причинами виникнення часткової власності на квартиру можуть бути:

Варто знати, що стандартна квартира, яка перебуває у частковій власності, фізично ніяк не поділяється. Для поділу житлового приміщення, як кажуть юристи, «в натурі» необхідно, щоб у такого приміщення був окремий вхід, окремі підключення до централізованих мереж (газ, вода, електрика). Реалізувати все це можливо хіба що в квартирах на землі, коли один будинок ІЖС ділиться спадкоємцями на кілька реальних часток. У інших випадках виникають звані «ідеальні частки».

Що таке ідеальна частка?

Необхідно розуміти, що ідеальна частка – це не частина квартири, це частка у праві. Діляється право власності, а чи не сама квартира. Доторкнутися цю частку насправді не можна. Один із власників не є господарем квартири - у його власності частка, що представляє собою один із видів прав на нерухомість, але не саму нерухомість.

Тобто, кожен із власників квартири має право нею володіти та користуватися, не порушуючи права інших власників. Іноді для реалізації цього права на практиці доводиться встановлювати режим користування квартирою: наприклад, виділити у трикімнатній квартирі кожному з двох власників кімнату для особистих потреб, передбачити графік користування кухнею та вітальнею.

Такий графік не означає, що одному власнику належить кімната. Квартира, як і раніше, залишилася спільною. Це буде видно на прикладі комунальних платежів. Якщо суд, встановлюючи власникам (виходимо з того, що у кожного по ½ частки у праві на квартиру) режим користування квартирою, відвів одному як спальні кімнату в 10 кв. м, а іншому – 18 кв. м, оплачувати комунальні платежі та податок на майно громадян вони будуть, як і раніше, в рівних частках. Кожен платитиме за свою ½ частку.

Основні складнощі починаються, коли виникає необхідність продажу частки в квартирі або всієї квартири в частковій власності.

Продаж частки у квартирі одним із співвласників

Якщо тільки один із власників квартири продає свою частку в праві на неї, це, зрозуміло, не на краще позначиться на швидкості продажу і ціні цієї частки. Не так багато знайдеться охочих поділити житло зі сторонніми людьми.

Однак це не єдина складність при продажу частки у спільній власності. Справа в тому, що співвласники продавця частки мають переважне право її купівлі.

Воно працює в такий спосіб. Продаючи частку необхідно запропонувати її, із зазначенням основних умов купівлі-продажу, іншим власникам квартири. Якщо вони погодяться, тоді частка реалізується ним. Якщо ж співвласники відмовляться або протягом 1 місяця з моменту їхнього повідомлення не куплять запропоновану частку, то можна продати її стороннім людям. Але тільки на тих же умовах, за тією ж ціною, що пропонувалося співвласникам.

Якщо порушити цей порядок, інші власники можуть вимагати через суд переведення прав за договором купівлі продажу він. Такий позов можна подати протягом трьох місяців з моменту, коли співвласник дізнався про порушення свого переважного права.

Як правильно оформити дотримання переважного права співвласників?

Щоб уникнути таких проблем, потрібно уважно оформляти документи: пропозицію про купівлю частки надсилати співвласникам письмово та обов'язково організувати підтвердження отримання. Так, можна передати повідомлення про продаж частки у квартирі з рук в руки та попросити у співвласника підпис на дублікаті повідомлення з обов'язковим зазначенням дати, коли його було вручено. Або надіслати його поштою рекомендованим або цінним листом з повідомленням про вручення. Так ви підстрахуєте себе від несумлінних дій співвласників, які спочатку проігнорують пропозицію про покупку частки, а потім заявлять, що ви їх не повідомляли.

Аналогічне переважне право необхідно дотриматися, якщо йдеться про договір міни.

Способи обійти переважне право покупки

Домовитись з іншими власниками виходить не завжди. Юристи можуть запропонувати вам способи "обійти" переважне право покупки. Ми не вважаємо, що ці способи виключно погані, але, вдавшись до них, варто усвідомлювати, що вони пов'язані з певним ризиком. При недобросовісності покупця продавець, котрий обійшов переважне право з допомогою уявної чи удаваної угоди, ризикує одержати оплату за договором.

Договір дарування

При даруванні частки переважне право співвласників не працює. Права заборонити дарування вони не мають. Однак виникають такі ризики.

Для покупця: угода може бути визнана недійсною як уявна, що приховує у себе купівлю-продаж, а співвласник зажадає у разі перекладу прав у угоді він. В результаті покупець розлучиться з придбаною часткою.

Для продавця: покупець може просто не заплатити та стягнути з нього ці гроші законними методами не вийде.

Чи не знаєте свої права?

Договір купівлі-продажу за завищеною ціною

Щоб співвласники відмовилися купувати частку, їм робиться пропозиція надто високою ціною. Після отримання відмови (або неотримання відповіді) укладається договір купівлі-продажу та оформляється розписка на ціну, аналогічну ціні в повідомленнях для співвласників. Насправді ж покупець платить значно менше.

Неприємним наслідком тут буде збільшення податку з продажу частки у квартирі (адже податкова база вважається за документами, що додаються до декларації, тієї ж розписки). У кожному конкретному випадку потрібно порівнювати вартість частки і розмір податкового відрахування, а також з'ясувати, чи виникає взагалі обов'язок зі сплати ПДФО (у деяких випадках продаж квартири або частки в ній не оподатковується).

Договір позики

У такій ситуації укладається договір позики на суму рівну покупній ціні частки у праві на квартиру та одночасно угоду про забезпечення цієї позики заставою частки у праві на квартиру. До речі, цей договір застави якраз і називається іпотекою (а ви думали, що це такий кредит під материнський капітал?). Іпотека потребує державної реєстрації. Держмито за реєстрацію іпотеки становить 1000 руб.

Потім "боржник-позичальник" пропускає термін повернення позики. А покупець частки у квартирі, нібито «позикодавець-кредитор», звертає стягнення на частку у квартирі. Щоб не пов'язувати із системою судочинства, оформляється це угодою про відступне. У цій угоді сторони домовляються, що замість взятої у позику суми «позикодавець» отримає частку, що перебуває в заставі, у праві на квартиру.

Тут також є ризик скасування за позовом інших власників квартири угоди про відступну як угоду, яка прикриває фактичну продаж частки у квартирі. У разі успіху даного позову для покупця та продавця виникнуть такі наслідки. Покупцеві доведеться повернути частку. Продавець залишиться винен покупцеві за фіктивним договором позики: адже відступне, що погасило цей нібито «борг», буде визнано недійсним.

Які угоди з частками на квартиру робити не можна?

Є повне обмеження щодо угод із частками у праві на квартиру. Громадянське право Росії знає такий вид угод із правами та частками у яких як поступка права (цесія).
Цесія часто використовується при відчуженні частки одного із засновників ТОВ, але продаж частки у квартирі у такий спосіб виробляти забороняється

Коли переважне право не працює?

Єдиний випадок, коли дозволяється продати частку (без будь-яких обхідних маневрів), не дотримуючись переважного права купівлі - це продаж з громадських торгів. У такий спосіб реалізують частку в квартирі кредитори, коли іншого майна та грошей боржника не вистачає, щоби розплатитися за боргами.

Однак далеко не кожну частку в квартирі можна стягнути в рахунок боргу (адже за загальним правилом забирати єдине житлове приміщення не можна). Є лише два випадки, коли таке стягнення дозволяється:

• коли частка у праві квартиру стала предметом іпотеки (у разі можна стягнути навіть єдине житло);
• коли боржник не проживає у квартирі, де йому належить частка та постійно зареєстрований за іншою адресою на підставі договору соцнайму, або має інше житло у власності.

Часткова власність у квартирі. Продаж квартири повністю

Невелика за площею квартира, кілька власників, які в ній не проживають або не хочуть жити разом – це явні передумови для продажу квартири в частковій власності.

Якщо всі співвласники згодні, продаж квартири у частковій власності не складе проблеми. Потрібно буде просто правильно оформити угоду. Можна запропонувати 2 способи:

• договір купівлі-продажу цілої квартири з множинністю осіб за продавця;
• кілька договорів купівлі-продажу, коли кожен із власників продає свою частку покупцю (у результаті у того збирається кілька часток, що становлять разом право власності на цілу квартиру).

Перший варіант зручний, якщо співвласники мешкають недалеко один від одного. Він вигідніший з оплати державного мита за реєстрацію права власності покупця, т.к. доведеться заплатити за 1 об'єкт - квартиру (державне мито складає 1000 руб.) Друге, окреме продажукожною частки у квартирі, може бути кращим для покупця, якщо співвласники не спілкуються один з одним або проживають у різних місцях і не хочуть давати одному з них довіреність на підписання договору. Тут доведеться заплатити по 1000 руб. за кожну частку в праві, а також дотриматися вищеописаного порядку переважного права купівлі.

Нижче ми розглянемо, як відрізняється право на податкове вирахування при вищевказаних способах продажу.

Як бути, якщо один із співвласників проти продажу?

Така ситуація виникає, коли кілька власників хочуть продати непотрібну їм квартиру та поділити між собою гроші. Один же з якоїсь причини проти. Тут багато залежить від розміру часток даних власників.

У разі невеликого розміру частки особи, яка чинить опір продажу майна, є можливість викупити у нього частку примусово. Для цього необхідно звернутись до суду з відповідним позовом. Обґрунтувавши свої вимоги мізерно малим розміром частки співвласника, потрібно просити суд зобов'язати такого співвласника передати свою частку іншим власникам замість надання грошової компенсації. Звісно, ​​якщо співвласник проживає у спільній квартирі, то суд неспроможна зобов'язати його продати свою частку, т.к. підставою для цього є лише малий розмір частки, а й відсутність зацікавленості у використанні загальної квартири.

Оплата податку

Гроші, отримані від продажу квартири або частки в ній, є доходом, з якого належить сплатити податок (ПДФО), у розмірі 13% від отриманої за договором суми.

Є випадки, коли ПДФО платити не потрібно: якщо частка належить власнику понад 3 роки. Трирічний термін рахується з тієї дати, яка зазначена у свідоцтві про державну реєстрацію права власності на частку у квартирі.

У тих випадках, коли сплачувати податок необхідно, держава надає податкове відрахування. Він є сумою, яку зменшується вартість квартири чи частки у ній (податкова база) при обчисленні податку. Для випадків продажу нерухомості або частки у праві на нерухомість податкове відрахування дорівнює отриманому доходу, але не більше 1 млн. руб.

Однак податкове відрахування з продажу квартири у частковій власності має особливості.

Податковий вирахування з продажу квартири у частковій власності

Справа в тому, що гранична сума вирахування в 1 млн. руб. встановлена ​​для одного об'єкта. Цим об'єктом може бути квартира, якщо вона повністю продається. Або частка, якщо договори складено на кожну частку окремо.

Таким чином, коли продається вся квартира, фактично максимальна сума відрахування визначається пропорційно часткам співвласників (якщо у них по ½ частки, то кожному належить відрахування в 500 тис. руб.). Коли ж продається кожна частка окремо, то кожен співвласник має право отримати відрахування в 1 млн. руб.

Після продажу частки у квартирі, що належала вам менше 3-х років, у продавця виникає обов'язок подати податкову декларацію із зазначенням доходу від такого продажу. У ньому є окремі графи для податкового відрахування. У результаті сплатити податок Вам потрібно буде з меншою сумою, ніж ціна. Тобто власник ½ частки у праві власності на квартиру, продану повністю, при ціні частки 1 млн., заплатить ПДФО тільки з 500 тис. руб. (65 тис. руб.). Податок з 500 тис. руб. не сплачується, т.к. інспекція надає йому податкове відрахування, пропорційно обсягу частки - 500 тыс.руб.

Якщо ж власник продасть за 1 млн свою частку за окремим договором купівлі-продажу, то обов'язок з оплати податку не виникне. Потрібно буде просто подати декларацію, в якій вказати на відрахування у розмірі 1 млн. руб.

Анастасія Смагіна

12944

6

Як кажуть досвідчені ріелтори та юристи, продати частку у квартирі складно, але можна. Основна перешкода - це відсутність чітких меж часток. Погіршують ситуацію та порушені комунікації з власниками інших часток нерухомості. Що ж робити, щоб швидко і без надсили продати свою частку в квартирі і не загрузнути в позовах.

Фото з Flickr.com, njoynstjohn

З чого розпочати продаж частки квартири

p align="justify"> Першим етапом продажу частки є визначення, в якому вигляді вона існує - з виділенням в натурі або без. Якщо вона вказана у вигляді дробу, то власник не може сказати, яке приміщення належить йому насправді, він просто є власником якоїсь частини цієї нерухомості. У деяких випадках можливе виділення і позначення конкретних кордонів, це проводиться тільки тоді, коли власник кожної частки може отримати окреме житлове приміщення з підсобними - кухнею, туалетом та іншими. Залежно від того, як налаштовані інші власники, існують два варіанти проведення цієї дії - договірна, за згодою з вищевказаними особами та судова, коли вирішити питання по-хорошому не вдається.

Якщо частка квартири виділена у натуріПродати її можна, не питаючи інших сусідів - як окремий об'єкт нерухомості, складнощів у цьому випадку буде на порядок менше.

Якщо ж частка не виділена у натурі, а більшість угод із пайовою власністю підпадають саме під цю категорію, першим кроком буде повідомлення решти власників про своє бажання реалізувати свою частину у спільній власності. Ці громадяни мають переважне право купівлі, і якщо вони не скористаються, можна робити пропозицію стороннім особам.

Як реалізується переважне право покупки

Переважне право купівлі прописане в Цивільному кодексі, стаття 250, і дає можливість решті власників квартири бути першими в черзі на придбання. Існує і прописаний у всіх деталях механізм реалізації цього права, відступати від якого невигідно, насамперед продавцю, оскільки угода, оформлена в обхід існуючих правил, буде визнана незаконною.

Повідомлення проводиться в письмовому вигляді,його текст повинен містити всі суттєві для цієї угоди умови: адреса, співвідношення до спільної власності, кількість квадратних метрів та ціна. Утримуватися там можуть інші дані, також є суттєвими для цього випадку. Труднощі у повідомленні власників може бути, якщо невідомо їх місцезнаходження, але формальності вважаються дотриманими, якщо воно вислано на останню відому адресу.

Термін, протягом якого діє право переважної купівлі, визначається як один місяць, і якщо за цей час вам не надійшло прийнятних пропозицій, можете продавати свою частку будь-кому. Якщо за ці 30 днів відбулася зміна в умовах продажу: підвищилася або знизилася ціна, або ви вирішили надати розстрочку оплати, про це має бути виставлено повторне повідомлення.

Якщо протягом місяця ніхто з власників решти часток не наважився на купівлю, вони повинні написати письмову відмову, яка надалі фігуруватиме у реєстрації угоди купівлі-продажу на доказ того, що всі вимоги закону були дотримані. Буває, що решта власників не збирається ні купувати частку, ні підписувати відмову від неї, в цьому випадку як «головний доказ» фігуруватиме повідомлення про вручення повідомлення, цього буде цілком достатньо.

У разі якщовони налаштовані проти продажу частки, але не збираються викуповувати її за вказаною ціною, можна зіткнутися з різними проявами людської фантазії - вони чинитимуть різноманітні перешкоди угоді.

Головна мета – налякати потенційних покупців, змусити їх відмовитися від придбання та тим самим знизити вартість нерухомості. Кожен ріелтор зі стажем може назвати чимало трюків, які він бачив за своєю діяльності - це і ухилення від отримання повідомлення в будь-якій формі, і відмова або небажання пускати «на оглядини» майбутніх покупців та багато іншого. Якщо цього не відбувається – чудово – шукайте варіанти та оформлюйте угоду в реєстраційній палаті, якщо ж вам так не пощастило, є можливості провернути все і без купівлі-продажу, причому все буде оформлено цілком законно.
Як обійтись без продажу, але продати свою частку?
Нерідко ситуація з продажем частки в квартирі заходить у глухий кут, і тоді юристи можуть запропонувати вам кілька варіантів на вибір, щоб і гроші за нерухомість отримати, і в правовому плані убезпечитися.

Як подарувати частку квартири

Найпоширенішим варіантом є оформлення договору дарування - не вимагає згоди інших власників і оформляється досить легко. На жаль, якщо опоненти налаштовані на боротьбу, вони можуть оскаржити цей договір у судовому порядку та визнати його недійсним. Якщо суд стане на їхній бік, новий власник втратить і гроші, і житло. Існує правда, ще один варіант, витонченіший, коли дарується не вся частка, а тільки її частина, після чого новий власник отримує повне право, що дає пріоритет на покупку решти. Що ж до власників інших часток, то вони можуть залишитися без справ, оскільки власник частки все ж таки може вибрати, кому з них він продасть своє майно.
Проблеми тут полягають у тому, що утруднена процедура реєстрації - доводиться всі дії робити двічі, існує також ризик, що певні обставини завадять покупцеві придбати частку цілком, і він так і залишиться повноправним власником пари квадратних метрів, що може ускладнити все життя надалі.

Договір застави

Існує ще один варіант продати частку у квартирі, формально не продаючи її, і він є найбільш юридично грамотним та результативним. Домовившись про купівлю за ціною, що влаштовує обидві сторони, сторони укладають договір позики. У ньому вказується, що власник частки бере в борг у громадянина певну суму грошей - ціну частки, у заставу він залишає належну йому нерухомість, оформляючи все в порядку, передбаченому законом. Ця угода підлягає реєстрації. Далі оформляються відступні документи, якими борг прощається, а закладене майно перетворюється на власність позикодавця. Цей варіант є практично безпечним і цілком законним, тому що в договорі можна вказати всю суму, при розірванні його, сторони не втрачають у фінансовому плані - сам договір є гарантією, і заперечити в суді його інші власники не можуть.
Єдиною перешкодоюможе бути досить складне оформлення - цей спосіб немає широкого поширення і Реєстраційна служба стикається з таким варіантом рідко. Складності ці суто технічного, а чи не юридичного плану, і усуваються досить легко.

Як продати частку в квартирі: 2 типи спільної власності + 3 кроки, які потрібно зробити, щоб здійснити продаж + 5 найпоширеніших питань щодо угоди з відповідями.

Ось, здавалося б, кому потрібна частка квартири замість цілого житла?

Кому хочеться ділити житлову площу з сусідами замість того, щоб стати повноцінним власником квадратних метрів?

Виявляється, багато хто зацікавлений у цьому, тому, якщо ви володієте частиною житлового приміщення, то варто розібратися, як продати частку в квартирі, щоб не обмежити інтереси інших власників, але й не стати жертвою їхніх інтриг.

Є й інші складності цієї справи, які потрібно враховувати, якщо ви продаєте не всю квартиру, а лише свою частку в ній.

Що таке частка у квартирі та як її продати?

Пам'ятаєте дитячий віршик «Ми ділили апельсин, багато нас, а він один»? Там кожному з учасників процесу поїдання смачного цитрусового виділяється своя часточка.

Те саме відбувається і при розподілі квартири: і «їжак», і «стриж», і «каченята» та інша «живність» може отримати свою частку в квартирі, а потім – розпоряджатися нею на свій розсуд, наприклад – продати або подарувати.

Володіння часткою можливе лише за загального володіння однією квартирою кількох осіб.

Загальна власність буває двох типів:

Спільна - без визначення часток.

Наприклад, чоловік із дружиною, перебуваючи у законному шлюбі, придбали квартиру. Не важливо, що власником житла є одна людина, власність цієї квартирки загальна, але без визначення часток.

Пайова, коли кожному із співвласників належить певна частка «пирога».

Наприклад, у заповіті абстрактної бабусі зазначено, що її квартира ділиться між трьома онуками, причому кожен отримує рівну частку, тобто – 1/3.

Іноді спільна власність може переходити до пайової. Наприклад, вже потім можна оформити шлюбний договір, згідно з яким частки у квартирі залежать від капіталовкладень чоловіка та дружини.

Припустимо, чоловік, як той, хто вклав більше, отримує 2/3 квартири, тоді як дружина - всього 1/3 частки.

Усі сторони можуть продати свої частини, не просячи згоди решти власників.

Регулюється продаж часток у квартирі 250 статтею ГК РФ:

3 основних кроки, як продати частку у квартирі

Продати свою частку у квартирі не надто складно.

Потрібно просто зробити 3 основні кроки та зробити їх – максимально грамотно.

1. Продати свою частку у квартирі не можна, не поінформувавши інших власників.

Навіть якщо ви знаходитесь в моторошній сварці з іншими співвласниками та квартири і хочете продати свою частку не стільки заради того, щоб заробити, скільки через те, щоб насолити цим людям, зробити угоду без інформування інших власників ви не зможете.

Більше того, згідно з п. 1 ст. 250 ЦК РФ саме інші співвласники перші на черзі серед покупців.

Отже, щоб угоду з нерухомістю не заперечили інші співвласники, потрібно проінформувати їх письмово про свої наміри.

• особисто;
• надіславши всі папери рекомендованим листом;
• через інтернет за посиланням https://rosreestr.ru/wps/portal/p/cc_present/reg_rights#

Разом із заявкою слід подати до Росреєстру або до МФЦ пакет документів:

Як бачите, список паперів досить значний, тому краще заплатити юристу певну суму грошей, зате зробити все правильно і з першого разу.

5 найпоширеніших питань, як продати свою частку у квартирі

Ось 5 найпоширеніших питань щодо продажу частки у квартирі з відповідями на них:

Чи можу я продати свою частку чужим людям, не поінформувавши інших власників?

Ні не можете. Якщо ви проігноруєте необхідність сповіщення інших власників квартири, то вони відповідно до Ст. 200 ЦК можуть через суд вимагати права першої купівлі квадратних метрів.

На судові провадження їм дається 3 місяці з того моменту, як співвласники дізналися про порушення законодавства з вашого боку.

2. Чи можуть інші власники встановлювати свою ціну за мою частку?

Звичайно, ні. Це ваше право як продавця призначати ціну. Якщо інші господарі знаходять її надто високою, то ви маєте право шукати покупців серед чужих людей.

Але не скупіться надто вже сильно, оскільки навряд чи ви знайдете покупця на свою частину, якщо ціна буде значно вищою за ринкову.

Чи можна іншим співвласникам назвати одну ціну (дуже високу) спеціально, щоб вони не змогли купити її, а потім продати іншому покупцеві свою частину значно дешевше?

Ні, не можна. Якщо ви знижуєте ціну або вносите будь-які інші зміни в умови продажу (наприклад, вирішуєте продати не всю частку, а лише її частину), інші співвласники повинні бути письмово повідомлені про всі зміни.

У будь-якому випадку вони мають першочергове право купівлі.

Хочу продати частку неповнолітньої дитини. Чи можна це зробити?

Можна, але це не так просто. Якщо частина квартири належить неповнолітньому, то вам доведеться мати справу з органами опіки. Представник цих органів має переконатися, що продаж частини не обмежує інтереси неповнолітнього.

Ви досягнете згоди органів опіки, якщо надасте неповнолітньому відповідний пай на іншій житлоплощі або переведете всі гроші від продажу на його рахунок.

Як обдурити інших співвласників та позбавити їх права першочерговості придбання частини квартири?

Варіанти є, але подумайте, чи готові ви йти на угоду зі своєю совістю та шкодити іншим власникам у такий спосіб.

Якщо готові, то можна зробити так: подарувати мікрочастку (наприклад, 1/8) продавцю з боку. Так він стане першим у черзі на купівлю частини, що залишилася, і піклуватися про інтереси інших співвласників вже не доведеться.

Продаж частки у квартирі.

Як продати частку в квартирі без згоди
решти власників? Поради юриста.

Продати частку у квартирі чи покарати другого власника?

Останнім часом із продажем часток спостерігається дуже плачевна ситуація. Проріхами в законодавстві РФ часто користуються і нечесні співвласники, які прагнуть мститися іншим власникам, і аферисти-ріелтори, які зробили з цього напівкримінальний бізнес.

Ірина два роки як розлучилася з чоловіком Іваном.

Той «любово» дозволив їй жити з малолітнім сином у квартирі, яку вони купували разом.

Рік усе було тихо-мирно, але потім у колишнього чоловіка Ірини з'явилося нове кохання та замаячила перспектива переїзду до однієї з країн Євросоюзу.

Звичайно, на переїзд потрібні були гроші. Колишній чоловік не придумав нічого кращого, як вимагати від Ірини викупити його частку у купленій квартирі.

Жінка затялася «мовляв, як тобі не соромно, подумай про дитину – адже це її майно». Але якби вона знала, яким кошмаром це для неї обернеться, то, напевно, погодилася б.

Іван проконсультувався з юристом та почав діяти згідно із законодавством.

Спочатку він письмово повідомив колишню дружину про те, що продає свій пай у їхній квартирці та запропонував їй скористатися правом викупити його частину. Отримавши відмову, він уклав договір із зовсім незнайомими людьми.

Ті там жити не збиралися. Вони хотіли заробити, причому заробити – на Ірині. Почалися дзвінки та погрози «заселити туди сім'ю циган», «в'їхати всією багатодітною сім'єю разом із трьома собаками» тощо.

Вимагали викупити їхню частку за величезні гроші.

Змучена терором Ірина погодилася на всі умови: разом з батьками влізла у величезні борги та викупила частину житла у нових господарів за суму, яка втричі перевищує ціну колишнього чоловіка.

Чи мав рацію Іван по відношенню до колишньої дружини та сина?

Якщо говорити про моральний бік справи: ні, не правий, міг би вчинити по-чоловічому і подарувати, якщо не колишній дружині, то хоча б своїй дитині ці квадратні метри.

А от якщо спиратися на законодавство, то він зробив грамотно і ніяких претензій до нього бути не може.

Якщо ви потребуєте грошей і не можете домовитися з іншими співвласниками, дізнайтеся, як продати частку в квартирі відповідно до законодавства РФ.

Зрештою, чому вас мають цікавити чужі труднощі, з якими можуть зіткнутися інші співвласники житла після того, як ви оформите угоду?

Коли цілу квартиру ділять на кімнати, а то й на окремі квадратні метри, важко позбавитися думки, що добром все це не закінчиться. Втім, уже більше року на ринку часто діють нові правила, і угоди стали набагато безпечнішими.

Ще шість-сім років тому схеми реалізації частки у квартирі багатьма однозначно асоціювалися з шахрайством. І небезпідставно: за допомогою фіктивного дарування частки недобросовісні ріелтори часто обходили чинне законодавство, особливо це стосувалося ринку кімнат.

ОБІЙТИ СЛОЖНІШЕ

Сьогодні ці побоювання без перебільшення можна назвати неактуальними. Ще у 2015 році було запроваджено норму, згідно з якою всі угоди щодо відплатного відчуження часток в обов'язковому порядку мають отримувати нотаріальне посвідчення. А в червні минулого року законодавство ще посилили: відтоді будь-яка зміна власника часток нерухомості повинна оформлятися тільки за допомогою нотаріуса. Власне, про «псевдодарування» з того часу можна вже забути.

Перше, що має зробити нотаріус, – переконатися, що всі співвласники квартири належним чином поінформовані про майбутній продаж частки в ній. Адже вони мають першочергове право на її викуп. У повідомленні обов'язково фігурує вартість частки, і нижче за цю суму продати її не можна. Інакше правочин можна оскаржити в суді.

Співвласники, які купувати частку не мають наміру, мають оформити відповідну відмову у нотаріальній конторі.

Пропозиція купівлі частки може бути надіслана поштою з повідомленням про вручення. Якщо протягом місяця відповіді не отримано, продавець має право продати свою частку будь-якій особі.

Звичайно, є складнощі: далеко не завжди можна з'ясувати місцезнаходження та адресу одного чи кількох сусідів, тим більше, якщо вони проживають в іншому місті чи навіть країні. Особливо нелегко власникам кімнат у колишніх відомчих гуртожитках, де рахунок співвласників легко може йти на десятки.

Саме для того, щоб полегшити собі життя, багато продавців часток у квартирі йшли на нехитру виверт: «дарували» невелику її частину (це цілком міг бути навіть один квадратний метр), після чого покупець ставав в очах закону таким же співвласником квартири і отримував право на першочерговий викуп квадратів, що залишилися. Найчастіше помисли в обох сторін угоди були абсолютно чисті і про яке рейдерство говорити не доводилося. Хоча й протилежні приклади теж були.

Тепер провернути таку схему навряд чи вдасться: нотаріус зобов'язаний упевнитися, що договір дарування не маскує іншу угоду – купівлю-продаж. Обдурити його досить важко, оскільки він відповідає перед законом особисто. За що і отримує свій гонорар: 0,5% вартості об'єкта, але не більше 20 тис. руб.

Якщо нотаріус відмовив у реєстрації угоди, можна, звісно, ​​звернутися до суду. Але навряд чи туди підуть люди, наміри яких були нечисті. А ось сумлінним учасникам угоди здійснювати її через нотаріуса стало навіть зручніше: він може сам сформувати пакет документів та відправити їх до Росреєстру, причому в електронній формі, що значно прискорює процес її реєстрації.

Що таке частка

Тепер, мабуть, визначимося з термінами, точніше, з одним: що таке частка у юридичному сенсі? Цивільний кодекс РФ дає це запитання у статті 244: майно, що у власності двох чи кількох осіб, належить їм у праві спільної власності. При цьому частку кожного з власників можна виділити і тоді нерухомість перебуватиме у пайовій власності, але можна цього і не робити, тоді це буде спільна власність.

Це, до речі, найпоширеніший варіант на сьогоднішній день. Адже понад 80% житлової нерухомості у великих та середніх містах країни перебувають у спільній власності.

Помилка є уявлення про те, що в Петербурзі частками володіють виключно жителі комуналок в історичному центрі. Колективною власністю можуть бути новобудови, здані зовсім недавно. Найбільш типові ситуації - розлучення подружжя, спільно купували квартиру (як відомо, кожен другий шлюб у Росії, на жаль, закінчується саме так) або смерть власника і подальше вступ його родичів у права спадщини.

Щодо старіших будинків ще радянської споруди, то тут основна причина виникнення спільної власності – приватизація житла. Трохи менший обсяг ринку – спадкові частки.

Хто купує частки

Здавалося б, частка у квартирі, особливо невеликий, – настільки специфічний товар, що покупця на нього знайти дуже важко, якщо взагалі можливо. Проте є певні категорії громадян, які зацікавлені саме у такому вигляді власності. Насамперед це іногородні жителі, які набувають частку, щоб «укорінитися», тобто отримати реєстрацію. Це дуже полегшує життя - і роботу знайти легше, і отримати іпотечний кредит, щоб купити вже повноцінне житло.

Варто зазначити, що з ухваленням закону про «гумові квартири» отримати право постійного проживання та реєстрацію за місцем проживання може лише власник частки, розмір якої перевищує 4 кв. м.

Відповідно, частки меншого розміру з ринку на сьогодні майже зникли. Проте великі попит знаходять у першу чергу завдяки низькій вартості - від 200 тис. руб.

До другої категорії покупців можна віднести тих, хто набуває частки з метою фактичного проживання. Як правило, це ті люди, кому не вистачає грошей на покупку кімнати у комуналці, а орендувати житло вони не можуть чи не хочуть. Щоправда, ті частки, де можна жити, коштують вже помітно дорожче – від 450-500 тис. крб. Цей цінник відноситься до тих об'єктів, в яких неможливо визначити порядок користування прив'язкою частки до конкретної кімнати. Такі, наприклад, студії та однокімнатні квартири. Якщо ж зробити це в принципі реально, то такі частки (а по суті кімнати) продаються за 60-70% ринкової ціни цієї кімнати.

Нарешті, помітна частина часток викуповується професійними ріелторами, які розраховують згодом викупити всю квартиру повністю, а потім перепродати. Але навіть якщо цього зробити не вийде, ріелтор може визначити порядок користування спільним майном, виділити таким чином кімнату та продати її. І свій прибуток він тим самим все одно отримає.

Визначення порядку користування – це фактична прив'язка частки до однієї з кімнат. Якщо, припустимо, власник має 1/2 двокімнатної квартири, може або за добровільною згодою інших власників (з нотаріальним посвідченням), або за рішенням суду визначити, що його власність – непросто абстрактна частка, а конкретна кімната. Правда, потрібно враховувати, що претендувати на житлоплощу він може лише в тому випадку, якщо метраж частки дорівнює метражу кімнати або перевищує його.

ДУМКА ЕКСПЕРТУ

Ігор Аболемов, генеральний директор АН «Долі.ру»:

- Ідеальний варіант, що дозволяє власнику частки отримати максимальну ціну за свій об'єкт, - це домовитися з рештою власників і розділити кошти, отримані від продажу квартири як єдиного цілого.

Але це вдається далеко не завжди.

Терміни проведення угод із частками квартири залежать від ситуації, що склалася. У найкоротші терміни можна продати або купити частки за умови, що всі власники дійшли мирної угоди. У разі конфліктів терміни можуть розтягуватися на невизначений час.

У цьому випадку найпростіше – продати свою частку через агентство, яке спеціалізується на цих питаннях, має професійних юристів та відпрацьовані схеми роботи.