Πουλάει κάποιος το μερίδιό του στο διαμέρισμα. Πώληση διαμερίσματος σε μετοχές σε έναν αγοραστή

Έτσι, βρίσκεστε αντιμέτωποι με την κατάσταση της πώλησης μεριδίου σε ένα διαμέρισμα. Σήμερα θα σας πούμε πώς να αντιμετωπίσετε αυτό το έργο με τον καλύτερο δυνατό τρόπο, να προετοιμάσετε σωστά τα έγγραφα και να μην πληρώνετε υπερβολικά φόρους, που στην πράξη σημαίνει κοινή ιδιοκτησία ενός διαμερίσματος: μετά την ανάγνωση αυτού του άρθρου, η πώληση μεριδίου σε ένα διαμέρισμα δεν θα παρουσιαστεί τυχόν δυσκολίες για εσάς.

Κοινή ιδιοκτησία ενός διαμερίσματος

Οι λόγοι για την εμφάνιση της κοινής ιδιοκτησίας ενός διαμερίσματος μπορεί να είναι:

Αξίζει να γνωρίζετε ότι ένα τυπικό διαμέρισμα, το οποίο βρίσκεται σε κοινή ιδιοκτησία, δεν διαιρείται φυσικά με κανέναν τρόπο. Για να διαιρεθεί ένας οικιστικός χώρος, όπως λένε οι δικηγόροι, "σε είδος" είναι απαραίτητο οι χώροι αυτοί να έχουν ξεχωριστή είσοδο, ξεχωριστές συνδέσεις με κεντρικά δίκτυα (αέριο, νερό, ηλεκτρισμός). Όλα αυτά μπορούν να πραγματοποιηθούν μόνο σε «διαμερίσματα στο έδαφος», όταν ένα μεμονωμένο σπίτι κατασκευής κατοικιών χωρίζεται από τους κληρονόμους σε πολλά πραγματικά μερίδια. Σε άλλες περιπτώσεις, προκύπτουν οι λεγόμενες «ιδανικές μετοχές».

Τι είναι το ιδανικό μερίδιο;

Είναι απαραίτητο να καταλάβουμε ότι το ιδανικό μερίδιο δεν είναι μέρος του διαμερίσματος, είναι ένα μερίδιο στα δεξιά. Η ιδιοκτησία είναι διαιρεμένη, όχι το ίδιο το διαμέρισμα. Είναι αδύνατο να αγγίξουμε αυτό το μερίδιο στην πραγματικότητα. Ένας από τους ιδιοκτήτες δεν είναι ο ιδιοκτήτης του διαμερίσματος - έχει μερίδιο στην περιουσία του, που είναι ένα από τα είδη δικαιωμάτων επί της ακίνητης περιουσίας, αλλά όχι η ίδια η ακίνητη περιουσία.

Δηλαδή, κάθε ιδιοκτήτης ενός διαμερίσματος έχει το δικαίωμα να το κατέχει και να το χρησιμοποιεί χωρίς να παραβιάζονται τα δικαιώματα άλλων ιδιοκτητών. Μερικές φορές, για να ασκηθεί αυτό το δικαίωμα στην πράξη, είναι απαραίτητο να θεσπιστεί ένα καθεστώς για τη χρήση του διαμερίσματος: για παράδειγμα, σε ένα διαμέρισμα τριών δωματίων, να διαθέσετε ένα δωμάτιο για προσωπικές ανάγκες σε καθέναν από τους δύο ιδιοκτήτες, να ορίσετε ένα χρονοδιάγραμμα για χρήση της κουζίνας και του καθιστικού.

Αυτό το χρονοδιάγραμμα δεν σημαίνει ότι κάθε δωμάτιο ανήκει σε έναν ιδιοκτήτη. Το διαμέρισμα είναι ακόμα κοινόχρηστο. Αυτό θα φανεί στο παράδειγμα των λογαριασμών κοινής ωφέλειας. Εάν το δικαστήριο, καθορίζοντας τον τρόπο χρήσης του διαμερίσματος για τους ιδιοκτήτες (προχωράμε από το γεγονός ότι ο καθένας έχει ½ μερίδιο στο δικαίωμα στο διαμέρισμα), διέθεσε ένα δωμάτιο 10 τ.μ. σε ένα άτομο ως υπνοδωμάτιο. m, και το άλλο - 18 τ. μ., θα συνεχίσουν να πληρώνουν ισόποσα λογαριασμούς κοινής ωφελείας και φόρους ακινήτων. Ο καθένας θα πληρώσει για το ½ μερίδιό του.

Οι κύριες δυσκολίες ξεκινούν όταν προκύπτει η ανάγκη πώλησης ενός μεριδίου σε ένα διαμέρισμα ή ολόκληρου του διαμερίσματος σε κοινή ιδιοκτησία.

Πώληση μεριδίου σε διαμέρισμα από έναν από τους συνιδιοκτήτες

Εάν μόνο ένας από τους ιδιοκτήτες διαμερισμάτων πουλήσει το μερίδιό του από το δικαίωμα σε αυτό, αυτό, φυσικά, δεν θα έχει θετική επίδραση στην ταχύτητα πώλησης και στην τιμή αυτής της μετοχής. Δεν υπάρχουν πολλοί άνθρωποι που θέλουν να μοιραστούν τη στέγαση με αγνώστους.

Ωστόσο, αυτή δεν είναι η μόνη δυσκολία κατά την πώληση μεριδίου σε κοινό ακίνητο. Γεγονός είναι ότι οι συνιδιοκτήτες του πωλητή της μετοχής έχουν το δικαίωμα προτίμησης να την αγοράσουν.

Δουλεύει κάπως έτσι. Κατά την πώληση μιας μετοχής, πρέπει να την προσφέρετε, αναφέροντας τους βασικούς όρους αγοράς και πώλησης, σε άλλους ιδιοκτήτες διαμερισμάτων. Εάν συμφωνήσουν, τότε η μετοχή πωλείται σε αυτούς. Εάν οι συνιδιοκτήτες αρνηθούν ή δεν αγοράσουν την προσφερόμενη μετοχή εντός 1 μηνός από την ημερομηνία ειδοποίησής τους, τότε μπορείτε να την πουλήσετε σε αγνώστους. Αλλά μόνο με τους ίδιους όρους, στην ίδια τιμή, όπως προσφέρθηκε στους συνιδιοκτήτες.

Εάν παραβιαστεί αυτή η διαδικασία, άλλοι ιδιοκτήτες μπορούν να απαιτήσουν μέσω του δικαστηρίου τη μεταβίβαση των δικαιωμάτων βάσει της συμφωνίας αγοραπωλησίας στους εαυτούς τους. Μια τέτοια αξίωση μπορεί να υποβληθεί εντός 3 μηνών από τη στιγμή που ο συνιδιοκτήτης πληροφορήθηκε την παραβίαση του δικαιώματος προτίμησης του.

Πώς να επισημοποιήσετε σωστά τη συμμόρφωση με το δικαίωμα προτίμησης των συνιδιοκτητών;

Για να αποφύγετε τέτοια προβλήματα, πρέπει να προετοιμάσετε προσεκτικά τα έγγραφα: στείλτε γραπτώς την προσφορά για αγορά μεριδίου στους συνιδιοκτήτες και φροντίστε να κανονίσετε την επιβεβαίωση της παραλαβής. Έτσι, μπορείτε να μεταφέρετε μια ειδοποίηση πώλησης μιας μετοχής σε ένα διαμέρισμα από χέρι σε χέρι και να ζητήσετε από τον συνιδιοκτήτη να υπογράψει ένα αντίγραφο της ειδοποίησης με την υποχρεωτική ένδειξη της ημερομηνίας παράδοσής της. Ή να το στείλετε με συστημένη ή επικυρωμένη αλληλογραφία με ζητούμενη απόδειξη επιστροφής. Έτσι θα προστατευτείτε από ανέντιμες ενέργειες συνιδιοκτητών που πρώτα θα αγνοήσουν την προσφορά αγοράς μιας μετοχής και μετά θα ισχυριστούν ότι δεν τους ειδοποιήσατε.

Παρόμοιο δικαίωμα προτίμησης πρέπει να τηρείται όταν πρόκειται για συμφωνία ανταλλαγής.

Τρόποι παράκαμψης του δικαιώματος πρώτης άρνησης

Δεν είναι πάντα δυνατό να επιτευχθεί συμφωνία με άλλους ιδιοκτήτες. Οι δικηγόροι μπορούν να προτείνουν τρόπους για να «παρακάμψετε» το δικαίωμα της πρώτης άρνησης. Δεν πιστεύουμε ότι αυτές οι μέθοδοι είναι εξαιρετικά κακές, αλλά εάν καταφύγετε σε αυτές, θα πρέπει να γνωρίζετε ότι σχετίζονται με έναν συγκεκριμένο κίνδυνο. Εάν ο αγοραστής είναι ανέντιμος, ο πωλητής που παρακάμπτει το δικαίωμα προτίμησης μέσω μιας φανταστικής ή προσποιητής συναλλαγής διατρέχει τον κίνδυνο να μην λάβει πληρωμή βάσει της σύμβασης.

Συμφωνία δωρεάς

Κατά τη δωρεά μετοχής δεν ισχύει το δικαίωμα προτίμησης των συνιδιοκτητών. Δεν έχουν το δικαίωμα να απαγορεύσουν τη δωρεά. Ωστόσο, προκύπτουν οι ακόλουθοι κίνδυνοι.

Για τον αγοραστή: η συναλλαγή μπορεί να κηρυχθεί άκυρη ως φανταστική, κρύβοντας μια αγορά και πώληση πίσω της, και ο συνιδιοκτήτης σε αυτήν την περίπτωση θα απαιτήσει τη μεταβίβαση των δικαιωμάτων που απορρέουν από τη συναλλαγή στον εαυτό του. Ως αποτέλεσμα, ο αγοραστής θα αποχωριστεί την αποκτηθείσα μετοχή.

Για τον πωλητή: ο αγοραστής μπορεί απλώς να μην πληρώσει και δεν θα είναι δυνατό να ανακτήσει αυτά τα χρήματα από αυτόν χρησιμοποιώντας νόμιμες μεθόδους.

Δεν γνωρίζετε τα δικαιώματά σας;

Συμφωνία αγοραπωλησίας σε διογκωμένη τιμή

Για να διασφαλιστεί ότι οι συνιδιοκτήτες αρνούνται να αγοράσουν μια μετοχή, γίνεται μια προσφορά σε αυτούς σε πολύ υψηλή τιμή. Μετά τη λήψη άρνησης (ή μη λήψης απάντησης), συνάπτεται συμφωνία αγοραπωλησίας και εκδίδεται απόδειξη για τιμή παρόμοια με την τιμή στις ειδοποιήσεις για τους συνιδιοκτήτες. Στην πραγματικότητα, ο αγοραστής πληρώνει σημαντικά λιγότερα.

Μια δυσάρεστη συνέπεια εδώ θα είναι η αύξηση του φόρου για την πώληση μεριδίου στο διαμέρισμα (εξάλλου, η φορολογική βάση υπολογίζεται σύμφωνα με τα έγγραφα που επισυνάπτονται στη δήλωση, την ίδια απόδειξη). Σε κάθε συγκεκριμένη περίπτωση, πρέπει να εξισορροπήσετε το κόστος της μετοχής και το ποσό της οφειλόμενης έκπτωσης φόρου, καθώς και να μάθετε εάν η υποχρέωση καταβολής φόρου εισοδήματος φυσικών προσώπων προκύπτει καθόλου (σε ορισμένες περιπτώσεις, η πώληση ενός διαμερίσματος ή μετοχή σε αυτό δεν υπόκειται σε φόρο).

Δανειακή σύμβαση

Σε μια τέτοια περίπτωση, συνάπτεται σύμβαση δανείου για ποσό ίσο με την τιμή αγοράς του μεριδίου του δικαιώματος επί του διαμερίσματος και ταυτόχρονα συμφωνία εξασφάλισης αυτού του δανείου με ενέχυρο του μεριδίου του δικαιώματος επί του διαμερίσματος . Παρεμπιπτόντως, αυτή η σύμβαση εξασφάλισης λέγεται υποθήκη (νομίζατε ότι ήταν δάνειο για κεφάλαιο μητρότητας;). Η υποθήκη απαιτεί κρατική εγγραφή. Το κρατικό τέλος για την εγγραφή υποθήκης είναι 1000 ρούβλια.

Τότε ο «οφειλέτης-οφειλέτης» χάνει την προθεσμία αποπληρωμής του δανείου. Και ο αγοραστής μιας μετοχής στο διαμέρισμα, υποτίθεται ότι είναι «δανειστής-πιστωτής», αποκλείει το μερίδιο του διαμερίσματος. Για να μην συνδέεται με το νομικό σύστημα, αυτό επισημοποιείται σε συμφωνία αποζημίωσης. Σε αυτή τη συμφωνία, τα μέρη συμφωνούν ότι αντί του ποσού που δανείστηκε, ο "δανειστής" θα λάβει ένα ενεχυριασμένο μερίδιο του δικαιώματος στο διαμέρισμα.

Υπάρχει επίσης κίνδυνος ακύρωσης της συμφωνίας αποζημίωσης κατόπιν αιτήματος άλλων ιδιοκτητών διαμερισμάτων ως συναλλαγή που καλύπτει την πραγματική πώληση μεριδίου σε διαμέρισμα. Εάν αυτή η αξίωση είναι επιτυχής, θα προκύψουν οι ακόλουθες συνέπειες για τον αγοραστή και τον πωλητή. Ο αγοραστής θα πρέπει να επιστρέψει τη μετοχή. Ο πωλητής θα παραμείνει υπόχρεος στον αγοραστή βάσει μιας εικονικής σύμβασης δανείου: τελικά, η αποζημίωση που εξόφλησε αυτό το υποτιθέμενο «χρέος» θα κηρυχθεί άκυρη.

Ποιες συναλλαγές με μετοχές σε διαμέρισμα δεν μπορούν να γίνουν;

Υπάρχουν πλήρεις περιορισμοί στις συναλλαγές με μετοχές στο δικαίωμα σε διαμέρισμα. Το ρωσικό αστικό δίκαιο γνωρίζει αυτό το είδος συναλλαγών με δικαιώματα και μετοχές σε αυτά ως εκχώρηση δικαιωμάτων (εκχώρηση).
Η εκχώρηση χρησιμοποιείται συχνά κατά την αποξένωση του μεριδίου ενός από τους ιδρυτές μιας LLC, αλλά η πώληση μεριδίου σε ένα διαμέρισμα με αυτόν τον τρόπο απαγορεύεται

Πότε δεν λειτουργεί το δικαίωμα προτίμησης;

Η μόνη περίπτωση που επιτρέπεται η πώληση μιας μετοχής (χωρίς καμία λύση) χωρίς την τήρηση του δικαιώματος προτίμησης είναι η πώληση σε δημόσιο πλειστηριασμό. Με αυτόν τον τρόπο, οι πιστωτές πωλούν μερίδιο σε ένα διαμέρισμα όταν η υπόλοιπη περιουσία και τα χρήματα του οφειλέτη δεν επαρκούν για την εξόφληση των χρεών.

Ωστόσο, δεν μπορεί να εισπραχθεί κάθε μερίδιο σε ένα διαμέρισμα έναντι του χρέους (εξάλλου, κατά γενικό κανόνα, είναι αδύνατο να αφαιρεθεί ο μοναδικός οικιστικός χώρος). Υπάρχουν μόνο δύο περιπτώσεις που επιτρέπεται μια τέτοια συλλογή:

• όταν το μερίδιο του δικαιώματος σε διαμέρισμα έχει γίνει αντικείμενο υποθήκης (σε αυτή την περίπτωση, ακόμη και η μοναδική κατοικία μπορεί να ανακτηθεί)·
• όταν ο οφειλέτης δεν κατοικεί στο διαμέρισμα όπου κατέχει μερίδιο και είναι μόνιμα εγγεγραμμένος σε διαφορετική διεύθυνση βάσει σύμβασης κοινωνικής μίσθωσης ή κατέχει άλλη κατοικία.

Κοινή ιδιοκτησία στο διαμέρισμα. Ολόκληρο διαμέρισμα προς πώληση

Ένα μικρό διαμέρισμα, αρκετοί ιδιοκτήτες που δεν ζουν σε αυτό ή δεν θέλουν να ζήσουν μαζί - αυτές είναι σαφείς προϋποθέσεις για την πώληση ολόκληρου του διαμερίσματος σε κοινή ιδιοκτησία.

Εάν συμφωνούν όλοι οι συνιδιοκτήτες, η πώληση ενός διαμερίσματος σε κοινή ιδιοκτησία δεν θα είναι πρόβλημα. Απλά πρέπει να εκτελέσετε τη συμφωνία σωστά. Μπορούμε να προσφέρουμε 2 μεθόδους:

• σύμβαση για την πώληση και την αγορά ενός ολόκληρου διαμερίσματος με πολλά μέρη από την πλευρά του πωλητή·
• πολλές συμφωνίες αγοραπωλησίας, όταν ο καθένας από τους ιδιοκτήτες πουλά το μερίδιό του στον αγοραστή (με αποτέλεσμα να συλλέγει πολλές μετοχές, οι οποίες μαζί αποτελούν την κυριότητα ολόκληρου του διαμερίσματος).

Η πρώτη επιλογή είναι βολική εάν οι συνιδιοκτήτες ζουν κοντά ο ένας στον άλλο. Είναι πιο κερδοφόρο όσον αφορά την καταβολή του κρατικού τέλους για την εγγραφή των δικαιωμάτων ιδιοκτησίας του αγοραστή, επειδή θα πρέπει να πληρώσετε για 1 αντικείμενο - ένα διαμέρισμα (το κρατικό τέλος είναι 1000 ρούβλια) Το δεύτερο, ξεχωριστό εκπτώσειςκαθε μετοχές στο διαμέρισμα, μπορεί να είναι προτιμότερο για τον αγοραστή εάν οι συνιδιοκτήτες δεν επικοινωνούν μεταξύ τους ή μένουν σε διαφορετικά μέρη και δεν θέλουν να δώσουν σε έναν εξ αυτών εξουσιοδότηση για να υπογράψει το συμβόλαιο. Εδώ θα πρέπει να πληρώσετε 1000 ρούβλια. για κάθε μετοχή του δικαιώματος, και επιπλέον, συμμορφωθείτε με την προαναφερθείσα διαδικασία για το δικαίωμα προτίμησης αγοράς.

Παρακάτω θα δούμε πώς διαφέρει το δικαίωμα έκπτωσης φόρου για τις παραπάνω μεθόδους πώλησης.

Τι γίνεται αν ένας από τους συνιδιοκτήτες είναι αντίθετος με την πώληση;

Αυτή η κατάσταση προκύπτει όταν αρκετοί ιδιοκτήτες θέλουν να πουλήσουν ένα διαμέρισμα που δεν χρειάζονται πλέον και μοιράζουν τα χρήματα μεταξύ τους. Κάποιος είναι εναντίον του για κάποιο λόγο. Εδώ πολλά εξαρτώνται από το μέγεθος των μετοχών αυτών των ιδιοκτητών.

Εάν το μερίδιο ενός ατόμου που αντιστέκεται στην πώληση της περιουσίας είναι μικρό, είναι δυνατό να εξαγοραστεί αναγκαστικά το μερίδιό του. Για να γίνει αυτό, πρέπει να πάτε στο δικαστήριο με αντίστοιχη αξίωση. Έχοντας δικαιολογήσει τα αιτήματά σας με το αμελητέο μέγεθος της μετοχής του συνιδιοκτήτη, πρέπει να ζητήσετε από το δικαστήριο να υποχρεώσει έναν τέτοιο συνιδιοκτήτη να μεταβιβάσει το μερίδιό του σε άλλους ιδιοκτήτες με αντάλλαγμα την παροχή χρηματικής αποζημίωσης. Φυσικά, εάν ένας συνιδιοκτήτης μένει σε κοινόχρηστο διαμέρισμα, τότε το δικαστήριο δεν μπορεί να τον αναγκάσει να πουλήσει το μερίδιό του, επειδή Ο λόγος για αυτό δεν είναι μόνο το μικρό μέγεθος της μετοχής, αλλά και η έλλειψη ενδιαφέροντος για τη χρήση του κοινόχρηστου διαμερίσματος.

Πληρωμή φόρου

Τα χρήματα που λαμβάνονται από την πώληση ενός διαμερίσματος ή ένα μερίδιο σε αυτό είναι εισόδημα για το οποίο καλείστε να πληρώσετε φόρο (Φόρος Προσωπικού Εισοδήματος) στο ποσό του 13% του ποσού που λάβατε βάσει της συμφωνίας.

Υπάρχουν περιπτώσεις που ο φόρος εισοδήματος φυσικών προσώπων δεν χρειάζεται να πληρωθεί: εάν η μετοχή ανήκει στον ιδιοκτήτη για περισσότερα από 3 χρόνια. Η τριετής περίοδος υπολογίζεται από την ημερομηνία που αναφέρεται στο πιστοποιητικό κρατικής εγγραφής ιδιοκτησίας μεριδίου στο διαμέρισμα.

Σε εκείνες τις περιπτώσεις που είναι απαραίτητο να καταβληθεί φόρος, το κράτος παρέχει έκπτωση φόρου. Αντιπροσωπεύει το ποσό κατά το οποίο μειώνεται η αξία του διαμερίσματος ή του μεριδίου σε αυτό (φορολογική βάση) κατά τον υπολογισμό του φόρου. Για περιπτώσεις πώλησης ακίνητης περιουσίας ή μεριδίου στο δικαίωμα σε ακίνητη περιουσία, η έκπτωση φόρου ισούται με το εισόδημα που εισπράχθηκε, αλλά όχι περισσότερο από 1 εκατομμύριο ρούβλια.

Ωστόσο, η έκπτωση φόρου για την πώληση διαμερίσματος σε κοινή ιδιοκτησία έχει τις δικές της ιδιαιτερότητες.

Έκπτωση φόρου για την πώληση διαμερίσματος σε κοινή ιδιοκτησία

Το γεγονός είναι ότι το μέγιστο ποσό έκπτωσης είναι 1 εκατομμύριο ρούβλια. σετ για το 1ο αντικείμενο. Αυτό το αντικείμενο μπορεί να είναι διαμέρισμα αν πουληθεί πλήρως. Ή μια μετοχή, εάν καταρτίζονται συμβόλαια για κάθε μετοχή χωριστά.

Έτσι, όταν πωλείται ολόκληρο το διαμέρισμα, στην πραγματικότητα, το μέγιστο ποσό έκπτωσης καθορίζεται αναλογικά με τα μερίδια των συνιδιοκτητών (εάν έχουν ½ μερίδιο, τότε ο καθένας δικαιούται έκπτωση 500 χιλιάδων ρούβλια). Όταν κάθε μετοχή πωλείται χωριστά, τότε κάθε συνιδιοκτήτης έχει το δικαίωμα να λάβει έκπτωση 1 εκατομμυρίου ρούβλια.

Αφού πουλήσετε ένα μερίδιο σε ένα διαμέρισμα που έχετε στην κατοχή σας για λιγότερο από 3 χρόνια, ο πωλητής υποχρεούται να υποβάλει φορολογική δήλωση που να αναφέρει τα έσοδα από την πώληση αυτή. Διαθέτει ξεχωριστές στήλες για εκπτώσεις φόρου. Ως αποτέλεσμα, θα χρειαστεί να πληρώσετε φόρο για ποσό μικρότερο από την τιμή της μετοχής. Δηλαδή, ο ιδιοκτήτης ½ μεριδίου στην ιδιοκτησία ενός διαμερίσματος που πωλήθηκε πλήρως, με τιμή μετοχής 1 εκατομμύριο, θα πληρώσει φόρο εισοδήματος προσωπικού μόνο για 500 χιλιάδες ρούβλια (65 χιλιάδες ρούβλια). Φόρος για τα υπόλοιπα 500 χιλιάδες ρούβλια. δεν πληρώνεται, γιατί η επιθεώρηση του παρέχει έκπτωση φόρου ανάλογα με το μέγεθος του μεριδίου του - 500 χιλιάδες ρούβλια.

Εάν ο ιδιοκτήτης πουλήσει το μερίδιό του για 1 εκατομμύριο με χωριστή συμφωνία αγοραπωλησίας, τότε δεν θα προκύψει υποχρέωση καταβολής φόρου. Θα χρειαστεί απλώς να υποβάλετε μια δήλωση στην οποία αναφέρετε μια κράτηση ύψους 1 εκατομμυρίου ρούβλια.

Αναστασία Σμαγίνα

12944

6

Όπως λένε έμπειροι μεσίτες και δικηγόροι, η πώληση μεριδίου σε ένα διαμέρισμα είναι δύσκολη, αλλά δυνατή. Το κύριο εμπόδιο είναι η έλλειψη σαφών ορίων των μετοχών. Η κατάσταση επιδεινώνεται από τη διακοπή της επικοινωνίας με τους ιδιοκτήτες των υπόλοιπων μετοχών του ακινήτου. Τι πρέπει να κάνετε για να πουλήσετε γρήγορα και χωρίς επιπλέον κόπο το μερίδιό σας στο διαμέρισμα και να μην κολλήσετε σε δικαστικές διαμάχες;

Φωτογραφία από το Flickr.com, njoynstjohn

Πού να ξεκινήσετε την πώληση μεριδίου ενός διαμερίσματος

Το πρώτο στάδιο της πώλησης μιας μετοχής είναι να καθοριστεί σε ποια μορφή υπάρχει - με ή χωρίς διάθεση σε είδος. Αν ορίζεται ως κλάσμα, τότε ο ιδιοκτήτης δεν μπορεί να πει ποιες εγκαταστάσεις του ανήκουν στην πραγματικότητα, είναι απλώς ο ιδιοκτήτης κάποιου μέρους αυτού του ακινήτου. Σε ορισμένες περιπτώσεις, είναι δυνατός ο εντοπισμός και ο καθορισμός συγκεκριμένων ορίων, αυτό γίνεται μόνο όταν ο ιδιοκτήτης κάθε μετοχής μπορεί να λάβει ξεχωριστό χώρο διαβίωσης με τις σχετικές βοηθητικές εγκαταστάσεις - κουζίνα, τουαλέτα και άλλα. Ανάλογα με τον τρόπο διάθεσης των άλλων ιδιοκτητών, υπάρχουν δύο επιλογές για την πραγματοποίηση αυτής της ενέργειας - συμβατική, σε συμφωνία με τα προαναφερθέντα πρόσωπα και δικαστική, όταν το ζήτημα δεν μπορεί να επιλυθεί φιλικά.

Εάν το μερίδιο του διαμερίσματος κατανέμεται σε είδος, μπορείτε να το πουλήσετε χωρίς να ρωτήσετε τους άλλους γείτονες - ως ξεχωριστό ακίνητο, οι δυσκολίες σε αυτή την περίπτωση θα είναι πολύ λιγότερες.

Εάν η μετοχή δεν κατανεμηθεί σε είδος, και οι περισσότερες συναλλαγές με κοινή ιδιοκτησία εμπίπτουν σε αυτήν την κατηγορία, το πρώτο βήμα είναι να ειδοποιήσετε τους υπόλοιπους ιδιοκτήτες για την επιθυμία σας να πουλήσετε το μέρος τους στην κοινή ιδιοκτησία. Αυτοί οι πολίτες έχουν το δικαίωμα πρώτης άρνησης και εάν δεν το χρησιμοποιήσουν, μπορεί να γίνει προσφορά σε τρίτους.

Πώς ασκείται το δικαίωμα προτίμησης;

Το δικαίωμα προτίμησης αγοράς ορίζεται στον Αστικό Κώδικα, άρθρο 250, και δίνει τη δυνατότητα σε άλλους ιδιοκτήτες διαμερισμάτων να είναι πρώτοι στη σειρά για αγορά. Υπάρχει επίσης ένας μηχανισμός για την άσκηση αυτού του δικαιώματος, διευκρινισμένος με όλες τις λεπτομέρειες, από τον οποίο είναι ασύμφορη η απόκλιση, πρώτα απ' όλα, στον πωλητή, καθώς μια συναλλαγή που εκτελείται κατά παράκαμψη των υφιστάμενων κανόνων θα θεωρείται παράνομη.

Γίνεται ειδοποίηση σε γραπτή μορφή,Το κείμενό του πρέπει να περιέχει όλες τις απαραίτητες προϋποθέσεις για αυτήν τη συναλλαγή: διεύθυνση, αναλογία προς το συνολικό ακίνητο, αριθμό τετραγωνικών μέτρων, καθώς και τιμή. Μπορεί να περιέχει άλλα δεδομένα που είναι επίσης απαραίτητα για μια δεδομένη περίπτωση. Μπορεί να είναι δύσκολο να ειδοποιηθούν οι ιδιοκτήτες εάν η τοποθεσία τους είναι άγνωστη, αλλά οι διατυπώσεις θεωρούνται ολοκληρωμένες εάν σταλεί στην τελευταία γνωστή διεύθυνση.

ΟροςΗ περίοδος κατά την οποία ισχύει το δικαίωμα πρώτης άρνησης ορίζεται ως ένας μήνας και εάν κατά το διάστημα αυτό δεν έχετε λάβει αποδεκτές προσφορές, μπορείτε να πουλήσετε το μερίδιό σας σε οποιονδήποτε. Εάν κατά τη διάρκεια αυτών των 30 ημερών υπήρξε αλλαγή στους όρους πώλησης: η τιμή έχει αυξηθεί ή μειωθεί ή έχετε αποφασίσει να καταβάλετε πληρωμή σε δόσεις, πρέπει να εκδοθεί επαναλαμβανόμενη ειδοποίηση.

Εάν εντός ενός μηνός κανένας από τους ιδιοκτήτες των υπόλοιπων μετοχών δεν αποφασίσει να αγοράσει, πρέπει να γράψει γραπτή άρνηση, η οποία θα εμφανίζεται στη συνέχεια στην εγγραφή της συναλλαγής αγοραπωλησίας ως απόδειξη ότι πληρούνται όλες οι νομικές απαιτήσεις. Συμβαίνει ότι οι υπόλοιποι ιδιοκτήτες δεν πρόκειται ούτε να αγοράσουν τη μετοχή ούτε να υπογράψουν παραίτηση σε αυτήν την περίπτωση, τα "κύρια στοιχεία" θα περιλαμβάνουν μια ειδοποίηση παράδοσης της ειδοποίησης, αυτό θα είναι αρκετά.

Ανείναι αντίθετοι με την πώληση της μετοχής, αλλά δεν πρόκειται να την αγοράσουν πίσω στην καθορισμένη τιμή, μπορείτε να συναντήσετε διάφορες εκδηλώσεις της ανθρώπινης φαντασίας - θα δημιουργήσουν διάφορα εμπόδια στη συναλλαγή.

Ο κύριος στόχος είναι να τρομάξει τους πιθανούς αγοραστές, να τους εξαναγκάσει να αρνηθούν να αγοράσουν και έτσι να μειώσουν την αξία της ακίνητης περιουσίας. Κάθε έμπειρος μεσίτης μπορεί να ονομάσει πολλά κόλπα που έχει δει στη γραμμή εργασίας του - αυτό περιλαμβάνει την αποφυγή λήψης ειδοποίησης σε οποιαδήποτε μορφή και την άρνηση ή την απροθυμία να επιτρέψει στους μελλοντικούς αγοραστές «να δουν» και πολλά άλλα. Εάν αυτό δεν συμβεί, είναι υπέροχο - αναζητήστε επιλογές και επισημοποιήστε τη συναλλαγή στο θάλαμο εγγραφής, αλλά αν είστε τόσο άτυχοι, υπάρχουν ευκαιρίες να κάνετε τα πάντα χωρίς πώληση και αγορά και όλα θα ολοκληρωθούν εντελώς νόμιμα.
Πώς να κάνετε χωρίς να πουλήσετε, αλλά να πουλήσετε το μερίδιό σας;
Συχνά η κατάσταση με την πώληση μεριδίου σε ένα διαμέρισμα φτάνει σε αδιέξοδο και τότε οι δικηγόροι μπορούν να σας προσφέρουν πολλές επιλογές για να λάβετε χρήματα για το ακίνητο και να είστε νομικά ασφαλείς.

Πώς να δωρίσετε ένα μερίδιο ενός διαμερίσματος

Η πιο συνηθισμένη επιλογή είναι η σύνταξη μιας συμφωνίας δώρου - δεν απαιτεί τη συγκατάθεση των άλλων ιδιοκτητών και συντάσσεται αρκετά εύκολα. Δυστυχώς, εάν οι αντίπαλοι είναι αποφασισμένοι να πολεμήσουν, μπορούν να αμφισβητήσουν αυτή τη συμφωνία στο δικαστήριο και να την κηρύξουν άκυρη. Εάν το δικαστήριο πάρει το μέρος τους, ο νέος ιδιοκτήτης θα χάσει χρήματα και στέγαση. Υπάρχει, ωστόσο, μια άλλη επιλογή, πιο εξελιγμένη, όταν δεν δωρίζεται ολόκληρη η μετοχή, αλλά μόνο μέρος της, μετά την οποία ο νέος ιδιοκτήτης λαμβάνει πλήρη δικαιώματα, δίνοντας προτεραιότητα στην αγορά των υπόλοιπων. Όσο για τους ιδιοκτήτες των υπόλοιπων μετοχών, ενδέχεται να παραμείνουν εκτός λειτουργίας, καθώς ο ιδιοκτήτης της μετοχής μπορεί να επιλέξει σε ποιον από αυτούς θα πουλήσει την περιουσία του.
Οι δυσκολίες εδώ είναι ότι η διαδικασία εγγραφής είναι περίπλοκη - πρέπει να κάνετε όλα τα βήματα δύο φορές, υπάρχει επίσης ο κίνδυνος ορισμένες συνθήκες να εμποδίσουν τον αγοραστή να αγοράσει ολόκληρο το μερίδιο και θα παραμείνει ο πλήρης ιδιοκτήτης μερικών τετραγωνικών μέτρα, που μπορεί να περιπλέξει πολύ τη ζωή όλων στο μέλλον.

Συμφωνία ενεχύρου

Υπάρχει μια άλλη επιλογή να πουλήσετε ένα μερίδιο σε ένα διαμέρισμα χωρίς να το πουλήσετε επίσημα, και είναι η πιο νομικά αρμόδια και αποτελεσματική. Έχοντας συμφωνήσει για αγορά σε τιμή που ταιριάζει και στα δύο μέρη, τα μέρη συνάπτουν δανειακή σύμβαση. Αναφέρει ότι ο ιδιοκτήτης της μετοχής δανείζεται ένα ορισμένο ποσό χρημάτων από τον πολίτη - την τιμή της μετοχής αφήνει την περιουσία που του ανήκει ως εγγύηση, επισημοποιώντας τα πάντα με τον τρόπο που ορίζει ο νόμος. Αυτή η συναλλαγή υπόκειται σε εγγραφή. Στη συνέχεια, συντάσσονται έγγραφα αποζημίωσης, σύμφωνα με τα οποία η οφειλή συγχωρείται και η ενεχυριασμένη περιουσία περιέρχεται στην ιδιοκτησία του δανειστή. Αυτή η επιλογή είναι πρακτικά ασφαλής και απολύτως νόμιμη, καθώς ολόκληρο το ποσό μπορεί να καθοριστεί στη σύμβαση, εάν λυθεί, τα μέρη δεν χάνουν οικονομικά - η ίδια η σύμβαση λειτουργεί ως εγγύηση και οι άλλοι ιδιοκτήτες δεν μπορούν να την αμφισβητήσουν στο δικαστήριο.
Το μόνο εμπόδιοη εγγραφή μπορεί να είναι αρκετά περίπλοκη - αυτή η μέθοδος δεν είναι ευρέως διαδεδομένη και η Υπηρεσία Εγγραφής σπάνια συναντά αυτήν την επιλογή. Αυτές οι δυσκολίες είναι καθαρά τεχνικές, όχι νομικές και μπορούν να επιλυθούν αρκετά εύκολα.

Πώς να πουλήσετε ένα μερίδιο σε ένα διαμέρισμα: 2 τύποι κοινόχρηστης ιδιοκτησίας + 3 βήματα που πρέπει να γίνουν για να ολοκληρωθεί η πώληση + 5 πιο συνηθισμένες ερωτήσεις σχετικά με τη συναλλαγή με απαντήσεις.

Τώρα, φαίνεται, ποιος χρειάζεται μερίδιο σε ένα διαμέρισμα αντί για ολόκληρο το σπίτι;

Ποιος θέλει να μοιράζεται χώρο διαβίωσης με γείτονες αντί να γίνει πλήρης ιδιοκτήτης τετραγωνικών μέτρων;

Αποδεικνύεται ότι πολλοί ενδιαφέρονται για αυτό, επομένως, εάν είστε ιδιοκτήτης μέρους των οικιστικών χώρων, τότε αξίζει να μάθετε πώς να πουλήσετε ένα μερίδιο στο διαμέρισμα, ώστε να μην παραβιάζετε τα συμφέροντα άλλων ιδιοκτητών, αλλά και όχι να γίνει θύμα των δολοπλοκιών τους.

Υπάρχουν και άλλες επιπλοκές αυτού του ζητήματος που πρέπει να ληφθούν υπόψη εάν δεν πουλάτε ολόκληρο το διαμέρισμα, αλλά μόνο το μερίδιό σας σε αυτό.

Τι είναι ένα μερίδιο σε ένα διαμέρισμα και πώς να το πουλήσετε;

Θυμάστε τη ρίμα των παιδιών «Μοιραστήκαμε το πορτοκάλι, ήμασταν πολλοί, αλλά αυτός ήταν ένας»; Εκεί, κάθε συμμετέχων στη διαδικασία κατανάλωσης νόστιμων εσπεριδοειδών λαμβάνει τη δική του φέτα.

Το ίδιο συμβαίνει κατά τη διαίρεση ενός διαμερίσματος: ένας "σκαντζόχοιρος", ένας "γρήγορος", "παπάκια" και άλλα "ζωντανά πλάσματα" μπορούν να λάβουν το μερίδιό τους στο διαμέρισμα και στη συνέχεια να το διαθέσουν κατά την κρίση τους, για παράδειγμα, πουλήσει ή δωρίσει.

Η κυριότητα μετοχών είναι δυνατή μόνο σε περίπτωση κοινής ιδιοκτησίας ενός διαμερίσματος από περισσότερα πρόσωπα.

Υπάρχουν δύο τύποι κοινής ιδιοκτησίας:

Από κοινού - χωρίς καθορισμό μετοχών.

Για παράδειγμα, ένας σύζυγος, ενώ ήταν νόμιμα παντρεμένοι, αγόρασαν ένα διαμέρισμα. Δεν έχει σημασία ότι ο ιδιοκτήτης του ακινήτου είναι ένα άτομο, η ιδιοκτησία αυτού του διαμερίσματος είναι κοινή, αλλά χωρίς καθορισμό μετοχών.

Κοινόχρηστο, όταν ο καθένας από τους συνιδιοκτήτες δικαιούται ένα συγκεκριμένο μερίδιο της «πίτας».

Για παράδειγμα, η διαθήκη μιας συγκεκριμένης αφηρημένης γιαγιάς αναφέρει ότι το διαμέρισμά της μοιράζεται σε τρία εγγόνια, με το καθένα να λαμβάνει ίσο μερίδιο, δηλαδή το 1/3.

Μερικές φορές η κοινή ιδιοκτησία μπορεί να μετατραπεί σε κοινή ιδιοκτησία. Για παράδειγμα, μετά από αυτό μπορείτε να συντάξετε ένα συμβόλαιο γάμου, σύμφωνα με το οποίο τα μερίδια στο διαμέρισμα εξαρτώνται από την επένδυση του συζύγου.

Ας πούμε ότι ο σύζυγος, ως αυτός που επένδυσε περισσότερα, λαμβάνει τα 2/3 του διαμερίσματος, ενώ η σύζυγος λαμβάνει μόνο το 1/3 του μεριδίου.

Όλα τα μέρη μπορούν να πουλήσουν τα μέρη τους χωρίς να ζητήσουν τη συγκατάθεση των υπολοίπων ιδιοκτητών.

Η πώληση μετοχών σε ένα διαμέρισμα ρυθμίζεται από το άρθρο 250 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας:

3 βασικά βήματα για το πώς να πουλήσετε ένα μερίδιο σε ένα διαμέρισμα

Η πώληση του μερίδιού σας σε ένα διαμέρισμα δεν είναι πολύ δύσκολη.

Απλά πρέπει να κάνετε 3 βασικά βήματα και να τα κάνετε όσο το δυνατόν πιο ικανά.

1. Δεν μπορείτε να πουλήσετε το μερίδιό σας στο διαμέρισμα χωρίς να ενημερώσετε τους άλλους ιδιοκτήτες.

Ακόμα κι αν είστε σε τρομερό τσακωμό με τους άλλους συνιδιοκτήτες του διαμερίσματος και θέλετε να πουλήσετε το μερίδιό σας όχι τόσο για να βγάλετε χρήματα όσο για να ενοχλήσετε αυτούς τους ανθρώπους, δεν θα μπορείτε να ολοκληρώσετε τη συναλλαγή χωρίς να ενημερώσετε τους άλλους ιδιοκτήτες.

Επιπλέον, σύμφωνα με την παράγραφο 1 του άρθ. 250 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας, είναι οι άλλοι συνιδιοκτήτες που είναι πρώτοι στη σειρά μεταξύ των αγοραστών.

Για να μην αμφισβητηθεί λοιπόν η συναλλαγή ακινήτων από άλλους συνιδιοκτήτες θα πρέπει να τους ενημερώσετε εγγράφως για τις προθέσεις σας.

• προσωπικά;
• αποστολή όλων των εγγράφων με συστημένη επιστολή.
• μέσω Διαδικτύου χρησιμοποιώντας τον σύνδεσμο https://rosreestr.ru/wps/portal/p/cc_present/reg_rights#

Μαζί με την αίτηση, θα πρέπει να υποβάλετε ένα πακέτο εγγράφων στη Rosreestr ή στο MFC:

Όπως μπορείτε να δείτε, ο κατάλογος των εγγράφων είναι αρκετά εντυπωσιακός, επομένως είναι καλύτερο να πληρώσετε έναν δικηγόρο ένα συγκεκριμένο χρηματικό ποσό, αλλά να κάνετε τα πάντα σωστά την πρώτη φορά.

5 πιο συνηθισμένες ερωτήσεις σχετικά με το πώς να πουλήσετε το μερίδιό σας σε ένα διαμέρισμα

Ακολουθούν οι 5 πιο συνηθισμένες ερωτήσεις σχετικά με την πώληση μεριδίου σε ένα διαμέρισμα με τις απαντήσεις τους:

Μπορώ να πουλήσω το μερίδιό μου σε αγνώστους χωρίς να ενημερώσω τους άλλους ιδιοκτήτες;

Οχι δεν μπορείς. Εάν αγνοήσετε την ανάγκη να ενημερώσετε άλλους ιδιοκτήτες διαμερισμάτων, τότε, σύμφωνα με το άρθρο. 200 του Αστικού Κώδικα της Ρωσικής Ομοσπονδίας μπορεί να απαιτήσει το δικαίωμα πρώτης αγοράς τετραγωνικών μέτρων μέσω του δικαστηρίου.

Δίνονται 3 μήνες για δικαστικές διαδικασίες από τη στιγμή που οι συνιδιοκτήτες έμαθαν για παράβαση του νόμου από μέρους σας.

2. Μπορούν άλλοι ιδιοκτήτες να ορίσουν τη δική τους τιμή για τη μετοχή μου;

Φυσικά και όχι. Είναι δικαίωμα σας, ως πωλητής, να ορίσετε την τιμή. Εάν άλλοι ιδιοκτήτες το βρίσκουν πολύ ψηλά, τότε έχετε το δικαίωμα να αναζητήσετε αγοραστές μεταξύ αγνώστων.

Αλλά μην είστε πολύ άπληστοι, καθώς είναι απίθανο να βρείτε έναν αγοραστή από την πλευρά σας εάν η τιμή είναι σημαντικά υψηλότερη από την τιμή της αγοράς.

Είναι δυνατόν οι άλλοι συνιδιοκτήτες να αναφέρουν μια τιμή (πολύ υψηλή) συγκεκριμένα ώστε να μην μπορούν να την αγοράσουν και μετά να πουλήσουν το μέρος τους σε άλλον αγοραστή πολύ λιγότερο;

Οχι δεν μπορείς. Εάν μειώσετε την τιμή ή κάνετε οποιεσδήποτε άλλες αλλαγές στους όρους πώλησης (για παράδειγμα, αποφασίσετε να πουλήσετε όχι ολόκληρη τη μετοχή, αλλά μόνο μέρος της), τότε οι άλλοι συνιδιοκτήτες πρέπει να ειδοποιηθούν γραπτώς για όλες τις αλλαγές.

Σε κάθε περίπτωση έχουν πρώτο δικαίωμα αγοράς.

Θέλω να πουλήσω το μερίδιο ανήλικου τέκνου. Είναι δυνατόν να γίνει αυτό;

Είναι δυνατό, αλλά δεν είναι τόσο εύκολο. Εάν μέρος του διαμερίσματος ανήκει σε ανήλικο, τότε θα πρέπει να αντιμετωπίσετε τις αρχές κηδεμονίας. Ένας εκπρόσωπος αυτών των αρχών πρέπει να διασφαλίζει ότι η πώληση του εξαρτήματος δεν θίγει τα συμφέροντα του ανηλίκου.

Θα επιτύχετε τη συγκατάθεση των αρχών κηδεμονίας εάν παρέχετε στον ανήλικο αντίστοιχο μερίδιο σε άλλο χώρο διαβίωσης ή μεταφέρετε όλα τα χρήματα από την πώληση στον λογαριασμό του.

Πώς να εξαπατήσετε άλλους συνιδιοκτήτες και να τους στερήσετε το δικαίωμα προτεραιότητας να αγοράσουν μέρος του διαμερίσματος;

Υπάρχουν επιλογές, αλλά σκεφτείτε αν είστε έτοιμοι να κάνετε μια συμφωνία με τη συνείδησή σας και να βλάψετε άλλους ιδιοκτήτες με αυτόν τον τρόπο.

Εάν είστε έτοιμοι, τότε μπορείτε να κάνετε τα εξής: δωρίστε ένα μικρομερίδιο (για παράδειγμα, 1/8) σε έναν εξωτερικό πωλητή. Έτσι θα είναι πρώτος στη σειρά για να αγοράσει το υπόλοιπο μέρος και δεν θα χρειάζεται πλέον να ανησυχεί για τα συμφέροντα των άλλων συνιδιοκτητών.

Πώληση μεριδίου σε διαμέρισμα.

Πώς να πουλήσετε ένα μερίδιο σε ένα διαμέρισμα χωρίς συγκατάθεση
άλλοι ιδιοκτήτες; Συμβουλή από δικηγόρο.

Να πουλήσω το μερίδιό μου στο διαμέρισμα ή να τιμωρήσω τον δεύτερο ιδιοκτήτη;

Το τελευταίο διάστημα, η κατάσταση με την πώληση μετοχών είναι πολύ θλιβερή. Τα κενά στη νομοθεσία της Ρωσικής Ομοσπονδίας συχνά εκμεταλλεύονται ανέντιμοι συνιδιοκτήτες πρόθυμοι να εκδικηθούν άλλους ιδιοκτήτες και απατεώνες-μεσίτες που το έχουν μετατρέψει σε ημιεγκληματική επιχείρηση.

Η Ιρίνα χώρισε τον σύζυγό της Ιβάν πριν από δύο χρόνια.

Της επέτρεψε «ευγενικά» να ζήσει με τον μικρό της γιο στο διαμέρισμα που αγόρασαν μαζί.

Για ένα χρόνο όλα ήταν ήσυχα και γαλήνια, αλλά στη συνέχεια ο πρώην σύζυγος της Ιρίνα βρήκε μια νέα αγάπη και η προοπτική να μετακομίσει σε μια από τις χώρες της Ευρωπαϊκής Ένωσης διαφαινόταν.

Φυσικά, χρειάζονταν χρήματα για τη μετακόμιση. Ο πρώην σύζυγος δεν μπορούσε να σκεφτεί τίποτα καλύτερο από το να απαιτήσει από την Ιρίνα να εξαγοράσει το μερίδιό του στο από κοινού αγορασμένο διαμέρισμα.

Η γυναίκα πείσμωσε: «Ντροπή σου, σκέψου το παιδί - τελικά, αυτή είναι η περιουσία του». Αλλά αν ήξερε τι εφιάλτης θα ήταν γι' αυτήν, μάλλον θα συμφωνούσε.

Ο Ιβάν συμβουλεύτηκε έναν δικηγόρο και άρχισε να ενεργεί σύμφωνα με το νόμο.

Αρχικά, ειδοποίησε εγγράφως την πρώην σύζυγό του ότι πουλούσε το μερίδιό του στο διαμέρισμά τους και την κάλεσε να ασκήσει το δικαίωμα εξαγοράς του μέρους του. Έχοντας αρνηθεί, συνήψε συμφωνία με εντελώς αγνώστους.

Δεν σκόπευαν να ζήσουν εκεί. Ήθελαν να βγάλουν χρήματα και να βγάλουν χρήματα από την Ιρίνα. Οι κλήσεις και οι απειλές άρχισαν να «μετακομίζουν σε μια οικογένεια τσιγγάνων», «μετακομίζουν σε όλη τη μεγάλη οικογένεια με τρία σκυλιά» κ.λπ.

Απαίτησαν να εξαγοράσουν το μερίδιό τους για ένα τεράστιο χρηματικό ποσό.

Εξαντλημένη από τον τρόμο, η Ιρίνα συμφώνησε με όλους τους όρους: μαζί με τους γονείς της, μπήκε σε τεράστια χρέη και αγόρασε μέρος της κατοικίας από τους νέους ιδιοκτήτες για ένα ποσό τριπλάσιο από την τιμή του πρώην συζύγου της.

Είχε δίκιο ο Ιβάν σε σχέση με την πρώην σύζυγο και τον γιο του;

Αν μιλάμε για την ηθική πλευρά του θέματος: όχι, κάνω λάθος, θα μπορούσα να είχα συμπεριφερθεί σαν άντρας και να δώσω, αν όχι στην πρώην γυναίκα μου, τουλάχιστον στο παιδί μου αυτά τα τετραγωνικά μέτρα.

Αλλά αν βασιστείτε στη νομοθεσία, τότε έκανε τα πάντα αρμοδίως και δεν μπορούν να υπάρξουν αξιώσεις εναντίον του.

Εάν χρειάζεστε χρήματα και δεν μπορείτε να συμφωνήσετε με άλλους συνιδιοκτήτες, μάθετε πώς να πουλήσετε ένα μερίδιο σε ένα διαμέρισμα σύμφωνα με τη ρωσική νομοθεσία.

Σε τελική ανάλυση, γιατί να νοιάζεστε για τις δυσκολίες άλλων ανθρώπων που μπορεί να αντιμετωπίσουν άλλοι ιδιοκτήτες σπιτιού αφού κλείσετε τη συμφωνία;

Όταν ένα ολόκληρο διαμέρισμα χωρίζεται σε δωμάτια, ή ακόμα και σε ξεχωριστά τετραγωνικά μέτρα, είναι δύσκολο να απαλλαγούμε από τη σκέψη ότι όλα αυτά δεν θα τελειώσουν καλά. Ωστόσο, νέοι κανόνες ισχύουν στην αγορά μετοχών εδώ και περισσότερο από ένα χρόνο και οι συναλλαγές έχουν γίνει πολύ πιο ασφαλείς.

Μόλις πριν από έξι ή επτά χρόνια, τα σχέδια πώλησης μετοχών σε ένα διαμέρισμα συνδέονταν σαφώς από πολλούς με απάτη. Και με καλό λόγο: με τη βοήθεια εικονικών δωρεών μετοχών, αδίστακτοι μεσίτες αρκετά συχνά παρακάμπτουν την ισχύουσα νομοθεσία, ειδικά στην αγορά δωματίων.

ΕΙΝΑΙ ΠΙΟ ΔΥΣΚΟΛΟ ΝΑ ΒΓΑΙΝΕΙΣ

Σήμερα, χωρίς υπερβολές, αυτοί οι φόβοι μπορούν να χαρακτηριστούν άσχετοι. Το 2015 εισήχθη ένας κανόνας σύμφωνα με τον οποίο όλες οι συναλλαγές για την εκποίηση μετοχών προς αποζημίωση πρέπει απαραίτητα να λαμβάνουν συμβολαιογραφική πράξη. Και τον Ιούνιο του περασμένου έτους, η νομοθεσία έγινε περαιτέρω αυστηρότερη: έκτοτε, οποιαδήποτε αλλαγή ιδιοκτησίας των μετοχών ακινήτων πρέπει να επισημοποιείται μόνο μέσω συμβολαιογράφου. Στην πραγματικότητα, από τότε μπορείτε ήδη να ξεχάσετε την «ψευδοδωρεά».

Το πρώτο πράγμα που πρέπει να κάνει ο συμβολαιογράφος είναι να βεβαιωθεί ότι όλοι οι συνιδιοκτήτες του διαμερίσματος είναι σωστά ενημερωμένοι για την επικείμενη πώληση του μεριδίου τους σε αυτό. Άλλωστε έχουν το πρωταρχικό δικαίωμα να το εξαργυρώσουν. Η ειδοποίηση πρέπει να περιλαμβάνει την αξία της μετοχής και δεν μπορεί να πωληθεί κάτω από αυτό το ποσό. Διαφορετικά, η συμφωνία μπορεί να αμφισβητηθεί στο δικαστήριο.

Οι συνιδιοκτήτες που δεν σκοπεύουν να αποκτήσουν μετοχή πρέπει να επισημοποιήσουν αντίστοιχη άρνηση στο συμβολαιογραφείο.

Μια προσφορά για την αγορά μιας μετοχής μπορεί να σταλεί ταχυδρομικώς με επιβεβαίωση παραλαβής. Εάν δεν ληφθεί απάντηση εντός ενός μηνός, ο πωλητής έχει το δικαίωμα να πουλήσει το μερίδιό του σε οποιοδήποτε πρόσωπο.

Φυσικά, υπάρχουν δυσκολίες: δεν είναι πάντα δυνατό να μάθετε την τοποθεσία και τη διεύθυνση ενός ή περισσότερων γειτόνων, ειδικά εάν ζουν σε άλλη πόλη ή ακόμη και χώρα. Είναι ιδιαίτερα δύσκολο για τους ιδιοκτήτες δωματίων σε πρώην διαμερισματικούς κοιτώνες, όπου ο αριθμός των συνιδιοκτητών μπορεί εύκολα να φτάσει τους δεκάδες.

Ακριβώς για να κάνουν τη ζωή τους ευκολότερη, πολλοί πωλητές μετοχών ενός διαμερίσματος κατέφυγαν σε ένα απλό κόλπο: «δώρησαν» ένα μικρό μέρος του (θα μπορούσε εύκολα να είναι ακόμη και ένα τετραγωνικό μέτρο), μετά το οποίο ο αγοραστής έγινε, μάτια του νόμου, ο ίδιος συνιδιοκτήτης του διαμερίσματος και έλαβε το δικαίωμα για την αγορά προτεραιότητας των υπόλοιπων τετραγώνων. Συχνά, οι προθέσεις και των δύο μερών της συναλλαγής ήταν απολύτως αγνές και δεν χρειαζόταν να μιλήσουμε για καμία επιδρομή. Αν και υπήρχαν και αντίθετα παραδείγματα.

Τώρα είναι απίθανο να καταστεί δυνατή η υλοποίηση ενός τέτοιου σχεδίου: ο συμβολαιογράφος είναι υποχρεωμένος να βεβαιωθεί ότι η συμφωνία δώρου δεν καλύπτει μια άλλη συναλλαγή - μια αγορά και πώληση. Είναι αρκετά δύσκολο να τον εξαπατήσεις, αφού είναι προσωπικά υπεύθυνος ενώπιον του νόμου. Για το οποίο λαμβάνει την αμοιβή του: 0,5% του κόστους του αντικειμένου, αλλά όχι περισσότερο από 20 χιλιάδες ρούβλια.

Εάν ένας συμβολαιογράφος αρνηθεί να καταχωρήσει μια συναλλαγή, μπορείτε φυσικά να προσφύγετε στο δικαστήριο. Αλλά είναι απίθανο άνθρωποι των οποίων οι προθέσεις ήταν αρχικά ακάθαρτες να πάνε εκεί. Αλλά έχει γίνει ακόμη πιο βολικό για τους καλόπιστους συμμετέχοντες σε μια συναλλαγή να την ολοκληρώσουν μέσω συμβολαιογράφου: μπορεί ο ίδιος να δημιουργήσει ένα πακέτο εγγράφων και να τα στείλει στο Rosreestr και σε ηλεκτρονική μορφή, γεγονός που επιταχύνει σημαντικά τη διαδικασία εγγραφής.

ΤΙ ΕΙΝΑΙ ΜΕΤΟΧΗ

Τώρα, ίσως, ας ορίσουμε τους όρους, ή μάλλον, ένα πράγμα: τι είναι η μετοχή με τη νομική έννοια; Ο Αστικός Κώδικας της Ρωσικής Ομοσπονδίας απαντά σε αυτήν την ερώτηση στο άρθρο 244: περιουσία που ανήκει σε δύο ή περισσότερα πρόσωπα ανήκει σε αυτά με το δικαίωμα κοινής ιδιοκτησίας. Σε αυτήν την περίπτωση, το μερίδιο καθενός από τους ιδιοκτήτες μπορεί να κατανεμηθεί και στη συνέχεια το ακίνητο θα είναι σε κοινή ιδιοκτησία, αλλά δεν χρειάζεται να το κάνετε αυτό, τότε θα είναι κοινή ιδιοκτησία.

Αυτή, παρεμπιπτόντως, είναι η πιο κοινή επιλογή σήμερα. Άλλωστε πάνω από το 80% των οικιστικών ακινήτων σε μεγάλες και μεσαίες πόλεις της χώρας είναι κοινοκτημοσύνη.

Μια λανθασμένη αντίληψη είναι η ιδέα ότι στην Αγία Πετρούπολη οι μετοχές ανήκουν αποκλειστικά σε κατοίκους των κοινόχρηστων διαμερισμάτων στο ιστορικό κέντρο. Ακόμη και νέα κτίρια που ολοκληρώθηκαν πρόσφατα μπορούν να είναι συλλογική ιδιοκτησία. Οι πιο χαρακτηριστικές καταστάσεις είναι το διαζύγιο των συζύγων που αγόρασαν από κοινού ένα διαμέρισμα (όπως είναι γνωστό, κάθε δεύτερος γάμος στη Ρωσία, δυστυχώς, τελειώνει με αυτόν τον τρόπο) ή ο θάνατος του ιδιοκτήτη και η επακόλουθη είσοδος στα κληρονομικά δικαιώματα των συγγενών του.

Όσον αφορά τα παλαιότερα σπίτια σοβιετικής κατασκευής, ο κύριος λόγος για την εμφάνιση της κοινής ιδιοκτησίας είναι η ιδιωτικοποίηση των κατοικιών. Ένας ελαφρώς μικρότερος όγκος αγοράς είναι οι κληρονομικές μετοχές.

ΠΟΙΟΣ ΑΓΟΡΑΖΕΙ ΜΕΤΟΧΕΣ

Φαίνεται ότι ένα μερίδιο σε ένα διαμέρισμα, ειδικά ένα μικρό, είναι ένα τόσο συγκεκριμένο προϊόν που είναι πολύ δύσκολο, αν όχι αδύνατο, να βρεις αγοραστή για αυτό. Ωστόσο, υπάρχουν ορισμένες κατηγορίες πολιτών που ενδιαφέρονται για αυτού του είδους τα ακίνητα. Πρώτα απ 'όλα, πρόκειται για μη μόνιμους κατοίκους που αποκτούν μερίδιο για να «ριζώσουν», δηλαδή να αποκτήσουν εγγραφή. Αυτό κάνει τη ζωή πολύ πιο εύκολη - είναι πιο εύκολο να βρείτε δουλειά και είναι πιο εύκολο να πάρετε ένα στεγαστικό δάνειο για να αγοράσετε ένα πλήρες σπίτι.

Αξίζει να σημειωθεί ότι με την ψήφιση του νόμου για τα «λαστιχένια διαμερίσματα», μόνο ο ιδιοκτήτης μιας μετοχής του οποίου το μέγεθος υπερβαίνει τα 4 τετραγωνικά μέτρα μπορεί να αποκτήσει το δικαίωμα μόνιμης διαμονής και εγγραφής στον τόπο κατοικίας. Μ.

Ως εκ τούτου, οι μικρότερες μετοχές έχουν σχεδόν εξαφανιστεί από την αγορά μέχρι τώρα. Αλλά έχουν μεγάλη ζήτηση κυρίως λόγω του χαμηλού κόστους - από 200 χιλιάδες ρούβλια.

Η δεύτερη κατηγορία αγοραστών περιλαμβάνει αυτούς που αποκτούν μερίδιο για σκοπούς πραγματικής κατοικίας. Κατά κανόνα, αυτοί είναι εκείνοι οι άνθρωποι που δεν έχουν αρκετά χρήματα για να αγοράσουν ένα δωμάτιο σε ένα κοινόχρηστο διαμέρισμα, αλλά δεν μπορούν ή δεν θέλουν να νοικιάσουν κατοικία. Είναι αλήθεια ότι αυτές οι μετοχές όπου μπορείτε πραγματικά να ζήσετε είναι ήδη αισθητά πιο ακριβές - από 450-500 χιλιάδες ρούβλια. Αυτή η τιμή ισχύει για τα αντικείμενα στα οποία είναι αδύνατο να προσδιοριστεί η σειρά χρήσης συνδέοντας το μερίδιο σε ένα συγκεκριμένο δωμάτιο. Αυτά είναι, για παράδειγμα, στούντιο και διαμερίσματα ενός δωματίου. Εάν αυτό είναι πράγματι δυνατό να γίνει, τότε τέτοιες μετοχές (και ουσιαστικά δωμάτια) πωλούνται για το 60-70% της αγοραίας τιμής αυτού του δωματίου.

Τέλος, σημαντικό μέρος των μετοχών αγοράζεται από επαγγελματίες μεσίτες, οι οποίοι αναμένουν στη συνέχεια να αγοράσουν ολόκληρο το διαμέρισμα και στη συνέχεια να το μεταπωλήσουν. Αλλά ακόμα κι αν αυτό αποτύχει, ο μεσίτης μπορεί να καθορίσει τη διαδικασία χρήσης της κοινής ιδιοκτησίας, να διαθέσει ένα δωμάτιο με αυτόν τον τρόπο και να το πουλήσει. Και θα εισπράξει ακόμα το κέρδος του.

Ο καθορισμός της σειράς χρήσης είναι η πραγματική δέσμευση της μετοχής σε ένα από τα δωμάτια. Εάν, για παράδειγμα, ο ιδιοκτήτης κατέχει το 1/2 ενός διαμερίσματος δύο δωματίων, μπορεί είτε με οικειοθελή συναίνεση των υπολοίπων ιδιοκτητών (με συμβολαιογραφική πράξη) είτε με δικαστική απόφαση, να καθορίσει ότι η περιουσία του δεν είναι απλώς μια αφηρημένη μετοχή. , αλλά ένα συγκεκριμένο δωμάτιο. Ωστόσο, πρέπει να ληφθεί υπόψη ότι μπορεί να υποβάλει αίτηση για χώρο διαβίωσης μόνο εάν τα πλάνα του μεριδίου είναι ίσα με τα πλάνα του δωματίου ή την υπερβαίνουν.

ΓΝΩΜΗ ΕΙΔΙΚΟΥ

Igor Abolemov, Γενικός Διευθυντής της Ακαδημίας Επιστημών Doli.ru:

– Η ιδανική επιλογή, που επιτρέπει στον ιδιοκτήτη μιας μετοχής να πάρει τη μέγιστη τιμή για το ακίνητό του, είναι να έρθει σε συμφωνία με τους άλλους ιδιοκτήτες και να μοιραστεί τα έσοδα από την πώληση του διαμερίσματος στο σύνολό του.

Αυτό όμως δεν είναι πάντα δυνατό.

Το χρονοδιάγραμμα των συναλλαγών με μετοχές διαμερισμάτων εξαρτάται από την τρέχουσα κατάσταση. Στο συντομότερο δυνατό χρονικό διάστημα, μπορείτε να πουλήσετε ή να αγοράσετε μετοχές, υπό την προϋπόθεση ότι όλοι οι ιδιοκτήτες έχουν καταλήξει σε φιλική συμφωνία. Εάν προκύψουν συγκρούσεις, οι προθεσμίες ενδέχεται να παραταθούν επ' αόριστον.

Σε αυτήν την περίπτωση, το πιο απλό πράγμα είναι να πουλήσετε το μερίδιό σας μέσω ενός πρακτορείου που ειδικεύεται σε αυτά τα θέματα, έχει επαγγελματίες δικηγόρους και αποδεδειγμένα πρότυπα εργασίας.