Verkauft jemand seinen Anteil an der Wohnung? Verkauf einer Wohnung in Anteilen an einen Käufer

Sie stehen also vor der Situation, einen Anteil an einer Wohnung zu verkaufen. Heute verraten wir Ihnen, wie Sie diese Aufgabe bestmöglich meistern, die Unterlagen richtig vorbereiten und nicht zu viel Steuern zahlen, was in der Praxis Miteigentum an einer Wohnung bedeutet: Nach der Lektüre dieses Artikels kommt der Verkauf eines Wohnungsanteils nicht in Frage irgendwelche Schwierigkeiten für Sie.

Miteigentum an einer Wohnung

Die Gründe für die Entstehung des Miteigentums an einer Wohnung können sein:

Es ist wichtig zu wissen, dass eine Standardwohnung, die sich im gemeinsamen Eigentum befindet, in keiner Weise räumlich geteilt ist. Um ein Wohngebäude, wie Anwälte sagen, „in Form von Sachleistungen“ aufzuteilen, ist es erforderlich, dass diese Räumlichkeiten über einen separaten Eingang und separate Anschlüsse an zentrale Netze (Gas, Wasser, Strom) verfügen. All dies kann nur in „Wohnungen vor Ort“ realisiert werden, wenn ein einzelnes Wohnbauhaus von den Erben in mehrere Realanteile aufgeteilt wird. In anderen Fällen entstehen sogenannte „ideale Anteile“.

Was ist eine ideale Aktie?

Es ist wichtig zu verstehen, dass der ideelle Anteil nicht Teil der Wohnung ist, sondern ein Anteil am Recht. Das Eigentum wird geteilt, nicht die Wohnung selbst. Es ist unmöglich, diesen Anteil in der Realität zu erreichen. Einer der Eigentümer ist nicht der Eigentümer der Wohnung – er ist an seinem Eigentum beteiligt, das zu den Rechten an Immobilien gehört, nicht jedoch an der Immobilie selbst.

Das heißt, jeder Eigentümer einer Wohnung hat das Recht, diese zu besitzen und zu nutzen, ohne die Rechte anderer Eigentümer zu verletzen. Um dieses Recht in der Praxis ausüben zu können, ist es manchmal erforderlich, eine Regelung für die Nutzung der Wohnung festzulegen: Weisen Sie beispielsweise in einer Dreizimmerwohnung jedem der beiden Eigentümer einen Raum für den persönlichen Bedarf zu und legen Sie einen Zeitplan fest zur Nutzung von Küche und Wohnzimmer.

Dieser Zeitplan bedeutet nicht, dass jedes Zimmer einem Eigentümer gehört. Die Wohnung wird weiterhin geteilt. Dies wird am Beispiel der Stromrechnungen deutlich. Wenn das Gericht die Nutzungsart der Wohnung für die Eigentümer festlegt (wir gehen davon aus, dass jeder ½ Anteil am Recht auf die Wohnung hat), einer Person ein Zimmer von 10 qm als Schlafzimmer zugeteilt hat. m und der andere - 18 qm. m, sie werden weiterhin Stromrechnungen und Grundsteuern zu gleichen Teilen zahlen. Jeder zahlt seinen halben Anteil.

Die Hauptschwierigkeiten beginnen, wenn die Notwendigkeit entsteht, einen Anteil an einer Wohnung oder die gesamte Wohnung im Miteigentum zu verkaufen.

Verkauf eines Anteils an einer Wohnung durch einen der Miteigentümer

Wenn nur einer der Wohnungseigentümer seinen Anteil daran verkauft, hat dies natürlich keine positiven Auswirkungen auf die Verkaufsgeschwindigkeit und den Preis dieses Anteils. Es gibt nicht viele Menschen, die eine Wohnung mit Fremden teilen möchten.

Dies ist jedoch nicht die einzige Schwierigkeit beim Verkauf eines Gemeinschaftseigentumsanteils. Tatsache ist, dass die Miteigentümer des Verkäufers der Aktie das Vorkaufsrecht haben, diese zu erwerben.

Es funktioniert so. Beim Verkauf eines Anteils müssen Sie diesen unter Angabe der Rahmenbedingungen für den Kauf und Verkauf anderen Wohnungseigentümern anbieten. Wenn sie einverstanden sind, wird ihnen der Anteil verkauft. Wenn die Miteigentümer die angebotene Aktie ablehnen oder nicht innerhalb eines Monats nach ihrer Benachrichtigung kaufen, können Sie sie an Fremde verkaufen. Aber nur zu den gleichen Konditionen, zum gleichen Preis, wie es den Miteigentümern angeboten wurde.

Bei Verstößen gegen dieses Verfahren können andere Eigentümer gerichtlich die Übertragung der Rechte aus dem Kaufvertrag auf sich selbst verlangen. Ein solcher Anspruch kann innerhalb von 3 Monaten ab dem Zeitpunkt geltend gemacht werden, an dem der Miteigentümer von der Verletzung seines Vorkaufsrechts erfahren hat.

Wie kann die Einhaltung des Vorkaufsrechts der Miteigentümer ordnungsgemäß formalisiert werden?

Um solche Probleme zu vermeiden, müssen Sie die Unterlagen sorgfältig vorbereiten: Senden Sie das Angebot zum Kauf einer Aktie schriftlich an die Miteigentümer und veranlassen Sie unbedingt eine Empfangsbestätigung. So können Sie eine Mitteilung über den Verkauf eines Anteils an einer Wohnung von Hand zu Hand übertragen und den Miteigentümer bitten, ein Duplikat der Mitteilung mit der obligatorischen Angabe des Datums der Zustellung zu unterzeichnen. Oder senden Sie es per Einschreiben oder Einschreiben mit Rückschein. Auf diese Weise schützen Sie sich vor unredlichen Handlungen von Miteigentümern, die das Angebot zum Kauf einer Aktie zunächst ignorieren und dann behaupten, Sie hätten sie nicht benachrichtigt.

Ein ähnliches Vorkaufsrecht ist auch bei einem Tauschvertrag zu beachten.

Möglichkeiten zur Umgehung des Vorkaufsrechts

Es ist nicht immer möglich, mit anderen Eigentümern eine Einigung zu erzielen. Anwälte können Ihnen Möglichkeiten vorschlagen, wie Sie das Vorkaufsrecht „umgehen“ können. Wir glauben nicht, dass diese Methoden außergewöhnlich schlecht sind, aber wenn Sie darauf zurückgreifen, sollten Sie sich darüber im Klaren sein, dass sie mit einem gewissen Risiko verbunden sind. Bei Unehrlichkeit des Käufers läuft der Verkäufer, der das Vorkaufsrecht durch ein imaginäres oder vorgetäuschtes Geschäft umgeht, Gefahr, die Zahlung aus dem Vertrag nicht zu erhalten.

Spendenvereinbarung

Bei der Schenkung eines Anteils entfällt das Vorkaufsrecht der Miteigentümer. Sie haben nicht das Recht, Spenden zu verbieten. Allerdings entstehen folgende Risiken.

Für den Käufer: Das Geschäft kann als imaginäres Geschäft für ungültig erklärt werden, hinter dem sich ein Kauf und Verkauf verbirgt, und der Miteigentümer wird in diesem Fall die Übertragung der Rechte aus dem Geschäft auf sich selbst verlangen. Infolgedessen wird sich der Käufer von dem erworbenen Anteil trennen.

Für den Verkäufer: Der Käufer zahlt möglicherweise einfach nicht und es ist nicht möglich, dieses Geld mit rechtlichen Mitteln von ihm zurückzufordern.

Kennen Sie Ihre Rechte nicht?

Kauf- und Verkaufsvertrag zu einem überhöhten Preis

Um sicherzustellen, dass Miteigentümer den Kauf einer Aktie verweigern, wird ihnen ein Angebot zu einem zu hohen Preis unterbreitet. Nach Eingang einer Ablehnung (oder fehlender Antwort) wird ein Kaufvertrag abgeschlossen und eine Quittung über einen Preis ausgestellt, der dem Preis in den Mitteilungen für Miteigentümer entspricht. In Wirklichkeit zahlt der Käufer deutlich weniger.

Eine unangenehme Folge wird hier eine Erhöhung der Steuer beim Verkauf eines Wohnungsanteils sein (schließlich wird die Steuerbemessungsgrundlage anhand der der Erklärung beigefügten Unterlagen, derselben Quittung, berechnet). Im Einzelfall müssen Sie den Wert des Anteils und die Höhe des fälligen Steuerabzugs abwägen und auch klären, ob überhaupt eine Verpflichtung zur Zahlung der Einkommensteuer entsteht (in manchen Fällen ist es der Verkauf einer Wohnung oder eines anderen). Anteil daran ist nicht steuerpflichtig).

Kreditvereinbarung

In einem solchen Fall wird ein Darlehensvertrag über einen Betrag in Höhe des Kaufpreises des Wohnungsanteils und gleichzeitig eine Vereinbarung zur Besicherung dieses Darlehens durch Verpfändung des Wohnungsanteils abgeschlossen . Diese Sicherheitenvereinbarung wird übrigens Hypothek genannt (dachten Sie, dass es sich um ein Darlehen für Mutterschaftskapital handelt?). Eine Hypothek erfordert eine staatliche Registrierung. Die staatliche Gebühr für die Registrierung einer Hypothek beträgt 1000 Rubel.

Dann versäumt der „Schuldner-Kreditnehmer“ die Kreditrückzahlungsfrist. Und der Käufer eines Anteils an der Wohnung, angeblich ein „Kreditgeber-Gläubiger“, pfändet den Anteil an der Wohnung. Um nicht mit der Rechtsordnung in Verbindung gebracht zu werden, wird dies in einer Entschädigungsvereinbarung formalisiert. In dieser Vereinbarung vereinbaren die Parteien, dass der „Kreditgeber“ anstelle des geliehenen Betrags einen verpfändeten Anteil am Wohnungsrecht erhält.

Es besteht auch die Gefahr, dass die Entschädigungsvereinbarung auf Wunsch anderer Wohnungseigentümer als Deckungsgeschäft aufgehoben wird Verkauf eines Anteils an einer Wohnung. Sollte diese Klage erfolgreich sein, ergeben sich für Käufer und Verkäufer folgende Konsequenzen. Der Käufer muss die Aktie zurückgeben. Der Verkäufer bleibt gegenüber dem Käufer im Rahmen eines fiktiven Darlehensvertrags in der Schuld: Schließlich wird die Entschädigung, die diese vermeintliche „Schuld“ beglichen hat, für ungültig erklärt.

Welche Geschäfte mit Anteilen an einer Wohnung sind nicht möglich?

Für Transaktionen mit Anteilen an einer Wohnung gelten völlige Beschränkungen. Das russische Zivilrecht kennt solche Geschäfte mit Rechten und Anteilen daran als Abtretung von Rechten (Abtretung).
Bei der Veräußerung des Anteils eines der Gründer einer LLC wird häufig von einer Abtretung Gebrauch gemacht, der Verkauf eines Anteils an einer Wohnung auf diese Weise ist jedoch verboten

Wann funktioniert das Vorkaufsrecht nicht?

Der einzige Fall, in dem die Veräußerung einer Aktie (ohne Umgehungsmöglichkeiten) ohne Wahrung des Vorkaufsrechts zulässig ist, ist der Verkauf im Rahmen einer öffentlichen Versteigerung. Auf diese Weise verkaufen Gläubiger einen Anteil an einer Wohnung, wenn der übrige Besitz und das Geld des Schuldners nicht ausreichen, um die Schulden zu begleichen.

Allerdings kann nicht jeder Anteil an einer Wohnung mit der Schuld verrechnet werden (schließlich ist es in der Regel nicht möglich, den einzigen Wohnraum wegzunehmen). Es gibt nur zwei Fälle, in denen eine solche Erhebung zulässig ist:

• wenn der Anteil am Wohnungsrecht Gegenstand einer Hypothek geworden ist (in diesem Fall kann sogar die einzige Wohnung zurückgefordert werden);
• wenn der Schuldner nicht in der Wohnung wohnt, an der er einen Anteil besitzt, und aufgrund eines Sozialmietvertrags dauerhaft an einer anderen Adresse gemeldet ist oder eine andere Wohnung besitzt.

Miteigentum an der Wohnung. Ganze Wohnung zu verkaufen

Eine kleine Wohnung, mehrere Eigentümer, die nicht darin wohnen oder nicht zusammen wohnen wollen – das sind klare Voraussetzungen für den Verkauf der gesamten Wohnung im Miteigentum.

Wenn alle Miteigentümer einverstanden sind, ist der Verkauf einer Wohnung im Miteigentum kein Problem. Sie müssen den Deal nur korrekt ausführen. Wir können 2 Methoden anbieten:

• Vertrag über den Kauf und Verkauf einer gesamten Wohnung mit mehreren Parteien auf Verkäuferseite;
• mehrere Kauf- und Verkaufsverträge, bei denen jeder Eigentümer seinen Anteil an den Käufer verkauft (er erhält dadurch mehrere Anteile, die zusammen das Eigentum an der gesamten Wohnung bilden).

Die erste Option ist praktisch, wenn die Miteigentümer nahe beieinander wohnen. Es ist rentabler im Hinblick auf die Zahlung der staatlichen Gebühr für die Registrierung der Eigentumsrechte des Käufers, weil Sie müssen für 1 Objekt bezahlen - eine Wohnung (die staatliche Gebühr beträgt 1000 Rubel). Das zweite ist separat Verkäufe jede Anteile an der Wohnung, kann für den Käufer vorzuziehen sein, wenn die Miteigentümer nicht miteinander kommunizieren oder an verschiedenen Orten wohnen und keinem von ihnen eine Vollmacht zur Vertragsunterzeichnung erteilen möchten. Hier müssen Sie 1000 Rubel bezahlen. für jeden Anteil am Bezugsrecht zu erwerben und darüber hinaus das oben beschriebene Verfahren für das Vorkaufsrecht einzuhalten.

Im Folgenden betrachten wir, wie sich das Recht auf einen Steuerabzug bei den oben genannten Verkaufsarten unterscheidet.

Was ist, wenn einer der Miteigentümer gegen den Verkauf ist?

Diese Situation entsteht, wenn mehrere Eigentümer eine nicht mehr benötigte Wohnung verkaufen wollen und das Geld untereinander aufteilen. Aus irgendeinem Grund ist man dagegen. Hier hängt viel von der Größe der Anteile dieser Eigentümer ab.

Wenn der Anteil einer Person, die sich dem Verkauf einer Immobilie widersetzt, gering ist, besteht die Möglichkeit, ihren Anteil zwangsweise aufzukaufen. Dazu müssen Sie mit einer entsprechenden Klage vor Gericht gehen. Nachdem Sie Ihre Forderungen mit der unbedeutenden Höhe des Anteils des Miteigentümers begründet haben, müssen Sie beim Gericht beantragen, diesen Miteigentümer zu verpflichten, seinen Anteil gegen eine finanzielle Entschädigung an andere Eigentümer zu übertragen. Lebt ein Miteigentümer in einer Wohngemeinschaft, kann das Gericht ihn natürlich nicht zum Verkauf seines Anteils zwingen, denn Grund dafür ist nicht nur die geringe Größe der Wohngemeinschaft, sondern auch das mangelnde Interesse an der Nutzung der gemeinsamen Wohnung.

Steuerzahlung

Gelder, die Sie aus dem Verkauf einer Wohnung oder eines Anteils daran erhalten, sind Einkünfte, auf die Sie Steuern (Einkommensteuer) in Höhe von 13 % des im Rahmen des Vertrags erhaltenen Betrags zahlen müssen.

Es gibt Fälle, in denen keine Einkommensteuer zu entrichten ist: wenn der Anteil seit mehr als 3 Jahren im Besitz des Eigentümers ist. Die Dreijahresfrist beginnt mit dem Datum, das in der Bescheinigung über die staatliche Eintragung des Eigentumsanteils an der Wohnung angegeben ist.

In den Fällen, in denen eine Steuerpflicht besteht, gewährt der Staat einen Steuerabzug. Er stellt den Betrag dar, um den der Wert der Wohnung bzw. des Wohnanteils bei der Berechnung der Steuer gemindert wird (Bemessungsgrundlage). Beim Verkauf von Immobilien oder einem Anteil am Recht an Immobilien entspricht der Steuerabzug dem erhaltenen Einkommen, jedoch nicht mehr als 1 Million Rubel.

Allerdings weist der Steuerabzug beim Verkauf einer Wohnung im Miteigentum seine Besonderheiten auf.

Steuerabzug beim Verkauf einer Wohnung im Miteigentum

Tatsache ist, dass der maximale Abzugsbetrag 1 Million Rubel beträgt. für das 1. Objekt eingestellt. Bei diesem Objekt kann es sich um eine Wohnung handeln, wenn es komplett verkauft wird. Oder eine Aktie, wenn Verträge für jede Aktie einzeln abgeschlossen werden.

Wenn also die gesamte Wohnung verkauft wird, wird der maximale Abzugsbetrag tatsächlich im Verhältnis zu den Anteilen der Miteigentümer bestimmt (wenn sie einen halben Anteil haben, hat jeder Anspruch auf einen Abzug von 500.000 Rubel). Wenn jeder Anteil einzeln verkauft wird, hat jeder Miteigentümer Anspruch auf einen Abzug von 1 Million Rubel.

Nach dem Verkauf eines Anteils an einer Wohnung, die Sie weniger als drei Jahre lang besitzen, ist der Verkäufer verpflichtet, eine Steuererklärung abzugeben, aus der die Einnahmen aus diesem Verkauf hervorgehen. Es gibt separate Spalten für Steuerabzüge. Infolgedessen müssen Sie einen geringeren Betrag als den Aktienpreis versteuern. Das heißt, der Eigentümer eines halben Anteils am Eigentum einer vollständig verkauften Wohnung mit einem Anteilspreis von 1 Million zahlt die Einkommensteuer nur für 500.000 Rubel (65.000 Rubel). Steuer auf die restlichen 500.000 Rubel. nicht bezahlt, weil Die Inspektion gewährt ihm einen Steuerabzug im Verhältnis zur Höhe seines Anteils - 500.000 Rubel.

Wenn der Eigentümer seinen Anteil für 1 Million im Rahmen eines separaten Kaufvertrags verkauft, entsteht keine Steuerpflicht. Sie müssen lediglich eine Erklärung abgeben, in der Sie einen Abzug in Höhe von 1 Million Rubel angeben.

Anastasia Smagina

12944

6

Wie erfahrene Makler und Anwälte sagen, ist der Verkauf eines Anteils an einer Wohnung schwierig, aber möglich. Das Haupthindernis ist das Fehlen klarer Grenzen der Aktien. Verschärft wird die Situation durch unterbrochene Kommunikation mit den Eigentümern der restlichen Grundstücksanteile. Was sollten Sie tun, um Ihren Wohnungsanteil schnell und ohne großen Aufwand zu verkaufen und sich nicht in einem Rechtsstreit zu verzetteln?

Foto von Flickr.com, njoynstjohn

Wo fange ich an, einen Wohnungsanteil zu verkaufen?

Der erste Schritt beim Verkauf einer Aktie besteht darin, festzustellen, in welcher Form sie vorliegt – mit oder ohne Sachzuteilung. Wenn es als Bruch angegeben wird, dann kann der Eigentümer nicht sagen, welche Räumlichkeiten ihm tatsächlich gehören, er ist lediglich Eigentümer eines Teils dieser Immobilie. In manchen Fällen ist es möglich, konkrete Grenzen festzulegen und festzulegen; dies geschieht jedoch nur dann, wenn der Eigentümer jeder Aktie einen separaten Wohnraum mit den dazugehörigen Nebenräumen – Küche, Toilette usw. – erhalten kann. Je nachdem, wie die übrigen Eigentümer eingestellt sind, gibt es zwei Möglichkeiten, diese Maßnahme durchzuführen: vertraglich, im Einvernehmen mit den oben genannten Personen, und gerichtlich, wenn die Angelegenheit nicht gütlich gelöst werden kann.

Bei Sachwertzuteilung des Wohnungsanteils, können Sie es verkaufen, ohne die anderen Nachbarn zu fragen – als separates Grundstück sind die Schwierigkeiten in diesem Fall viel geringer.

Wenn der Anteil nicht in Form von Sachleistungen zugeteilt wird Da die meisten Transaktionen mit gemeinsamem Eigentum in diese Kategorie fallen, besteht der erste Schritt darin, die verbleibenden Eigentümer über Ihren Wunsch zu informieren, ihren Anteil am gemeinsamen Eigentum zu verkaufen. Diese Bürger haben das Vorkaufsrecht, und wenn sie davon nicht Gebrauch machen, kann ein Angebot an Außenstehende gemacht werden.

Wie wird das Vorkaufsrecht ausgeübt?

Das Vorkaufsrecht beim Kauf ist im Bürgerlichen Gesetzbuch, Artikel 250, vorgeschrieben und gibt anderen Wohnungseigentümern die Möglichkeit, beim Kauf an erster Stelle zu stehen. Es gibt auch einen in allen Einzelheiten dargelegten Mechanismus zur Ausübung dieses Rechts, von dem es vor allem für den Verkäufer unrentabel ist, abzuweichen, da eine unter Umgehung bestehender Regeln durchgeführte Transaktion als rechtswidrig angesehen wird.

Die Benachrichtigung erfolgt in schriftlicher Form, Ihr Text muss alle für diese Transaktion wesentlichen Bedingungen enthalten: Adresse, Verhältnis zur Gesamtimmobilie, Quadratmeterzahl sowie Preis. Es kann weitere Daten enthalten, die für den jeweiligen Fall ebenfalls von Bedeutung sind. Es kann schwierig sein, den Eigentümer zu benachrichtigen, wenn sein Aufenthaltsort unbekannt ist. Die Formalitäten gelten jedoch als erledigt, wenn die Nachricht an die letzte bekannte Adresse gesendet wird.

Begriff Der Zeitraum, in dem das Vorkaufsrecht gültig ist, beträgt einen Monat. Wenn Sie in diesem Zeitraum keine akzeptablen Angebote erhalten haben, können Sie Ihren Anteil an jedermann verkaufen. Sollte es innerhalb dieser 30 Tage zu einer Änderung der Verkaufsbedingungen kommen: Der Preis hat sich erhöht oder gesenkt oder Sie haben sich für eine Ratenzahlung entschieden, muss eine erneute Benachrichtigung erfolgen.

Hat sich innerhalb eines Monats keiner der Eigentümer der restlichen Anteile zum Kauf entschlossen, muss er eine schriftliche Ablehnung verfassen, die anschließend in der Registrierung des Kauf- und Verkaufsgeschäfts als Nachweis für die Erfüllung aller gesetzlichen Voraussetzungen erscheint. Es kommt vor, dass die verbleibenden Eigentümer weder die Aktie kaufen noch einen Verzicht unterzeichnen; in diesem Fall wird der „Hauptbeweis“ eine Mitteilung über die Zustellung der Mitteilung sein, dies reicht völlig aus.

Wenn Sie sind gegen den Verkauf der Aktie, werden sie aber nicht zum angegebenen Preis zurückkaufen. Sie können auf verschiedene Erscheinungsformen der menschlichen Vorstellungskraft stoßen – sie werden verschiedene Hindernisse für die Transaktion schaffen.

Das Hauptziel besteht darin, potenzielle Käufer abzuschrecken, sie zur Kaufverweigerung zu zwingen und so den Wert der Immobilie zu mindern. Jeder erfahrene Immobilienmakler kann viele Tricks nennen, die er in seinem Beruf erlebt hat – dazu gehört die Umgehung von Benachrichtigungen jeglicher Art, die Weigerung oder Unwilligkeit, künftigen Käufern eine „Besichtigung“ zu ermöglichen und vieles mehr. Wenn dies nicht der Fall ist, ist es großartig, nach Optionen zu suchen und die Transaktion bei der Registrierungskammer zu formalisieren. Wenn Sie jedoch so viel Pech haben, gibt es Möglichkeiten, alles ohne Kauf und Verkauf zu erledigen, und alles wird völlig legal abgewickelt.
Wie kann man auf den Verkauf verzichten, aber seinen Anteil verkaufen?
Oft gerät die Situation beim Verkauf eines Wohnungsanteils in eine Sackgasse und dann können Anwälte Ihnen mehrere Möglichkeiten zur Auswahl anbieten, um sowohl Geld für die Immobilie zu erhalten als auch rechtssicher zu sein.

So spenden Sie einen Wohnungsanteil

Die gebräuchlichste Option ist die Erstellung eines Schenkungsvertrags – dieser bedarf nicht der Zustimmung der anderen Eigentümer und ist recht einfach zu erstellen. Wenn Gegner jedoch entschlossen sind zu kämpfen, können sie diese Vereinbarung leider vor Gericht anfechten und für ungültig erklären. Stellt sich das Gericht auf ihre Seite, verliert der neue Eigentümer sowohl Geld als auch Wohnraum. Es gibt jedoch eine andere, anspruchsvollere Option, bei der nicht der gesamte Anteil, sondern nur ein Teil davon gespendet wird. Danach erhält der neue Eigentümer die vollen Rechte und räumt dem Kauf des Rests Vorrang ein. Was die Eigentümer der verbleibenden Anteile anbelangt, können sie aus dem Geschäft bleiben, da der Eigentümer der Anteile immer noch wählen kann, an wen er sein Eigentum verkaufen möchte.
Die Schwierigkeiten hierbei bestehen darin, dass das Registrierungsverfahren kompliziert ist – Sie müssen alle Schritte zweimal durchführen, außerdem besteht die Gefahr, dass bestimmte Umstände den Käufer daran hindern, den gesamten Anteil zu kaufen, und er bleibt alleiniger Eigentümer einiger Quadratmeter Meter, die in Zukunft das Leben eines jeden erheblich erschweren können.

Pfandvertrag

Es gibt eine weitere Möglichkeit, einen Anteil an einer Wohnung zu verkaufen, ohne ihn formell zu verkaufen, und sie ist die rechtlich kompetenteste und effektivste. Nachdem sich die Parteien auf einen Kauf zu einem für beide Seiten passenden Preis geeinigt haben, schließen sie einen Darlehensvertrag ab. Darin heißt es, dass der Eigentümer der Aktie vom Bürger einen bestimmten Geldbetrag leiht – den Preis der Aktie; er hinterlässt das ihm gehörende Eigentum als Sicherheit und formalisiert alles in der gesetzlich vorgeschriebenen Weise. Diese Transaktion ist registrierungspflichtig. Anschließend werden Entschädigungsdokumente erstellt, nach denen die Schuld erlassen wird und das verpfändete Eigentum in das Eigentum des Kreditgebers übergeht. Diese Option ist praktisch sicher und völlig legal, da der gesamte Betrag im Vertrag festgelegt werden kann; bei einer Kündigung erleiden die Parteien keinen finanziellen Verlust – der Vertrag selbst dient als Garantie und andere Eigentümer können ihn nicht gerichtlich anfechten.
Das einzige Hindernis Die Registrierung kann recht komplex sein – diese Methode ist nicht weit verbreitet und der Registrierungsdienst trifft selten auf diese Option. Diese Schwierigkeiten sind rein technischer und nicht rechtlicher Natur und können ganz einfach gelöst werden.

So verkaufen Sie einen Anteil an einer Wohnung: 2 Arten von Gemeinschaftseigentum + 3 Schritte, die unternommen werden müssen, um den Verkauf abzuschließen + 5 häufigste Fragen zur Transaktion mit Antworten.

Nun scheint es, wer braucht schon einen Anteil an einer Wohnung statt am ganzen Haus?

Wer möchte den Wohnraum mit Nachbarn teilen, anstatt vollwertiger Quadratmetereigentümer zu werden?

Es stellt sich heraus, dass viele daran interessiert sind. Wenn Sie also einen Teil der Wohnräume besitzen, lohnt es sich herauszufinden, wie Sie einen Anteil an der Wohnung verkaufen können, um die Interessen anderer Eigentümer nicht zu verletzen, aber auch nicht Opfer ihrer Intrigen zu werden.

Wenn Sie nicht die gesamte Wohnung, sondern nur Ihren Anteil daran verkaufen, gibt es in dieser Angelegenheit weitere Komplikationen, die berücksichtigt werden müssen.

Was ist ein Anteil an einer Wohnung und wie verkauft man ihn?

Erinnern Sie sich an den Kinderreim „Wir teilten die Orange, wir waren viele, aber er war einer“? Dort wird jedem Teilnehmer am Verzehr köstlicher Zitrusfrüchte sein eigenes Stück zugeteilt.

Das Gleiche passiert auch bei der Aufteilung einer Wohnung: Ein „Igel“, ein „Segler“, „Entenküken“ und andere „Lebewesen“ können ihren Anteil an der Wohnung erhalten und anschließend nach eigenem Ermessen darüber verfügen, z.B. verkaufen oder spenden.

Der Besitz von Anteilen ist nur möglich, wenn mehrere Personen an einer Wohnung gemeinschaftliches Eigentum haben.

Es gibt zwei Arten von Gemeinschaftseigentum:

Gemeinsam – ohne Festlegung von Anteilen.

Beispielsweise kauften ein Mann und eine Frau, während sie rechtmäßig verheiratet waren, eine Wohnung. Es spielt keine Rolle, dass der Eigentümer der Immobilie eine Person ist, das Eigentum an dieser Wohnung ist geteilt, jedoch ohne Festlegung von Anteilen.

Geteilt, wenn jeder Miteigentümer Anspruch auf einen bestimmten Anteil am „Kuchen“ hat.

Im Testament einer bestimmten abstrakten Großmutter steht beispielsweise, dass ihre Wohnung auf drei Enkelkinder aufgeteilt wird, die jeweils den gleichen Anteil, also 1/3, erhalten.

Manchmal kann sich Miteigentum in Miteigentum verwandeln. Anschließend können Sie beispielsweise einen Ehevertrag aufsetzen, wonach die Anteile an der Wohnung von der Investition des Ehepaares abhängen.

Nehmen wir an, dass der Ehemann als derjenige, der mehr investiert hat, 2/3 der Wohnung erhält, während die Ehefrau nur 1/3 des Anteils erhält.

Alle Parteien können ihre Teile verkaufen, ohne die Zustimmung der verbleibenden Eigentümer einzuholen.

Der Verkauf von Anteilen an einer Wohnung ist in Artikel 250 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation geregelt:

3 Hauptschritte zum Verkauf eines Anteils an einer Wohnung

Den Anteil an einer Wohnung zu verkaufen ist nicht allzu schwierig.

Sie müssen lediglich drei grundlegende Schritte unternehmen und diese so kompetent wie möglich ausführen.

1. Sie können Ihren Anteil an der Wohnung nicht verkaufen, ohne die anderen Eigentümer zu informieren.

Selbst wenn Sie sich mit den anderen Miteigentümern der Wohnung in einem schrecklichen Streit befinden und Ihren Anteil nicht so sehr verkaufen möchten, um Geld zu verdienen, sondern um diese Leute zu verärgern, können Sie die Transaktion nicht abschließen, ohne die anderen Eigentümer zu informieren.

Darüber hinaus gemäß Absatz 1 der Kunst. Gemäß Art. 250 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation stehen die anderen Miteigentümer an erster Stelle unter den Käufern.

Damit die Immobilientransaktion nicht von anderen Miteigentümern angefochten wird, müssen Sie diese schriftlich über Ihre Absichten informieren.

• persönlich;
• Versenden aller Unterlagen per Einschreiben;
• über das Internet über den Link https://rosreestr.ru/wps/portal/p/cc_present/reg_rights#

Zusammen mit dem Antrag sollten Sie ein Paket mit Unterlagen bei Rosreestr oder dem MFC einreichen:

Wie Sie sehen, ist die Liste der Papiere ziemlich beeindruckend, daher ist es besser, einem Anwalt einen bestimmten Geldbetrag zu zahlen, aber gleich beim ersten Mal alles richtig zu machen.

Die 5 häufigsten Fragen zum Verkauf Ihres Wohnungsanteils

Hier sind die 5 häufigsten Fragen zum Verkauf einer Wohnungseigentumsbeteiligung mit ihren Antworten:

Kann ich meinen Anteil an Fremde verkaufen, ohne die anderen Eigentümer zu informieren?

Nein, du kannst nicht. Wenn Sie die Notwendigkeit ignorieren, andere Wohnungseigentümer zu benachrichtigen, dann gemäß Art. 200 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation kann das Recht auf Ersterwerb von Quadratmetern durch das Gericht verlangen.

Ab dem Zeitpunkt, an dem die Miteigentümer von einem Rechtsverstoß Ihrerseits erfahren haben, haben sie eine Frist von 3 Monaten für die gerichtliche Auseinandersetzung.

2. Können andere Eigentümer ihren eigenen Preis für meine Aktie festlegen?

Natürlich nicht. Es ist Ihr Recht als Verkäufer, den Preis festzulegen. Wenn andere Eigentümer es zu hoch finden, haben Sie das Recht, bei Fremden nach Käufern zu suchen.

Aber seien Sie nicht zu gierig, denn wenn der Preis deutlich über dem Marktpreis liegt, werden Sie wahrscheinlich keinen Käufer für Ihr Teil finden.

Ist es möglich, dass die anderen Miteigentümer einen bestimmten Preis (sehr hoch) nennen, so dass sie ihn nicht kaufen können, und ihren Teil dann für viel weniger an einen anderen Käufer verkaufen?

Nein, geht nicht. Wenn Sie den Preis senken oder sonstige Änderungen an den Verkaufsbedingungen vornehmen (z. B. wenn Sie sich entscheiden, nicht den gesamten Anteil, sondern nur einen Teil davon zu verkaufen), müssen alle Änderungen den anderen Miteigentümern schriftlich mitgeteilt werden.

In jedem Fall haben sie das Vorkaufsrecht.

Ich möchte den Anteil eines minderjährigen Kindes verkaufen. Ist das möglich?

Es ist möglich, aber so einfach ist es nicht. Wenn ein Teil der Wohnung einem Minderjährigen gehört, müssen Sie sich an die Vormundschaftsbehörde wenden. Ein Vertreter dieser Behörden muss sicherstellen, dass der Verkauf des Teils die Interessen des Minderjährigen nicht beeinträchtigt.

Die Zustimmung der Vormundschaftsbehörde erreichen Sie, wenn Sie dem Minderjährigen einen entsprechenden Anteil an einem anderen Wohnraum überlassen oder den gesamten Erlös aus dem Verkauf auf sein Konto überweisen.

Wie kann man andere Miteigentümer täuschen und ihnen das vorrangige Recht entziehen, einen Teil der Wohnung zu erwerben?

Es gibt Möglichkeiten, aber denken Sie darüber nach, ob Sie bereit sind, einen Deal mit Ihrem Gewissen einzugehen und anderen Eigentümern auf diese Weise zu schaden.

Wenn Sie bereit sind, können Sie Folgendes tun: Einen Mikroanteil (z. B. 1/8) an einen externen Verkäufer spenden. Auf diese Weise ist er der Erste, der den restlichen Teil kauft und muss sich nicht mehr um die Interessen der anderen Miteigentümer kümmern.

Verkauf eines Anteils an einer Wohnung.

So verkaufen Sie einen Anteil an einer Wohnung ohne Zustimmung
andere Besitzer? Ratschläge des Anwalts.

Soll ich meinen Wohnungsanteil verkaufen oder den Zweitbesitzer bestrafen?

In letzter Zeit war die Situation beim Verkauf von Aktien sehr bedauerlich. Die Lücken in der Gesetzgebung der Russischen Föderation werden oft von unehrlichen Miteigentümern ausgenutzt, die sich an anderen Eigentümern rächen wollen, und von Betrügern und Immobilienmaklern, die daraus ein halbkriminelles Geschäft gemacht haben.

Irina hat sich vor zwei Jahren von ihrem Mann Ivan scheiden lassen.

Er erlaubte ihr „freundlicherweise“, mit ihrem kleinen Sohn in der gemeinsam gekauften Wohnung zu leben.

Ein Jahr lang war alles ruhig und friedlich, doch dann fand Irinas Ex-Mann eine neue Liebe und die Aussicht auf einen Umzug in eines der Länder der Europäischen Union zeichnete sich ab.

Natürlich brauchte man für den Umzug Geld. Dem Ex-Mann fiel nichts Besseres ein, als Irina aufzufordern, seinen Anteil an der gemeinsam erworbenen Wohnung aufzukaufen.

Die Frau wurde stur: „Schäm dich, denk an das Kind – schließlich ist es sein Eigentum.“ Aber wenn sie wüsste, was für ein Albtraum das für sie werden würde, würde sie wahrscheinlich zustimmen.

Ivan konsultierte einen Anwalt und begann, gesetzeskonform zu handeln.

Zunächst teilte er seiner Ex-Frau schriftlich mit, dass er seinen Anteil an ihrer Wohnung verkaufen würde, und forderte sie auf, von ihrem Recht Gebrauch zu machen, seinen Anteil abzukaufen. Nachdem er abgelehnt worden war, schloss er eine Vereinbarung mit völlig Fremden.

Sie hatten nicht vor, dort zu leben. Sie wollten Geld verdienen, und zwar mit Irina. Es begannen Anrufe und Drohungen wie „Einzug in eine Zigeunerfamilie“, „Einzug in eine ganze große Familie mit drei Hunden“ usw.

Sie forderten, ihren Anteil für eine riesige Summe aufzukaufen.

Vom Terror erschöpft, stimmte Irina allen Bedingungen zu: Zusammen mit ihren Eltern verschuldete sie sich enorm und kaufte einen Teil der Wohnung von den neuen Eigentümern für einen Betrag, der dreimal so hoch war wie der Preis ihres Ex-Mannes.

Hatte Ivan in Bezug auf seine Ex-Frau und seinen Sohn Recht?

Wenn wir über die moralische Seite der Sache sprechen: Nein, ich irre mich, ich hätte mich wie ein Mann verhalten und, wenn nicht meiner Ex-Frau, dann zumindest meinem Kind diese Quadratmeter geben können.

Aber wenn man sich auf die Gesetzgebung verlässt, dann hat er alles kompetent gemacht und es können keine Ansprüche gegen ihn bestehen.

Wenn Sie Geld benötigen und sich mit anderen Miteigentümern nicht einigen können, finden Sie heraus, wie Sie einen Anteil an einer Wohnung nach russischem Recht verkaufen können.

Warum sollten Sie sich schließlich um die Schwierigkeiten anderer kümmern, mit denen andere Hausbesitzer möglicherweise konfrontiert werden, nachdem Sie den Deal abgeschlossen haben?

Wenn eine ganze Wohnung in Räume oder gar in einzelne Quadratmeter aufgeteilt ist, wird man den Gedanken nur schwer los, dass das alles nicht gut enden wird. Doch schon seit über einem Jahr gelten auf dem Aktienmarkt neue Regeln und Transaktionen sind deutlich sicherer geworden.

Noch vor sechs oder sieben Jahren wurde der Verkauf von Anteilen an einer Wohnung von vielen eindeutig mit Betrug in Verbindung gebracht. Und das aus gutem Grund: Mit Hilfe fiktiver Aktienspenden haben skrupellose Immobilienmakler vor allem auf dem Zimmermarkt nicht selten die geltende Gesetzgebung umgangen.

Es ist schwieriger, sich fortzubewegen

Heute kann man diese Ängste ohne Übertreibung als irrelevant bezeichnen. Bereits im Jahr 2015 wurde eine Regelung eingeführt, nach der alle Transaktionen zur Veräußerung von Anteilen gegen Entschädigung unbedingt notariell beglaubigt werden müssen. Und im Juni letzten Jahres wurde die Gesetzgebung noch einmal verschärft: Seitdem muss jeder Eigentumswechsel von Immobilienanteilen nur noch durch einen Notar formalisiert werden. Tatsächlich können Sie von da an die „Pseudospende“ bereits vergessen.

Der Notar muss zunächst dafür sorgen, dass alle Miteigentümer der Wohnung ordnungsgemäß über den bevorstehenden Verkauf ihres Anteils informiert werden. Schließlich haben sie das primäre Recht, es einzulösen. In der Bekanntmachung muss der Wert der Aktie angegeben werden, ein Verkauf unter diesem Betrag ist nicht möglich. Andernfalls kann der Deal vor Gericht angefochten werden.

Miteigentümer, die nicht beabsichtigen, einen Anteil zu erwerben, müssen beim Notar eine entsprechende Ablehnung formalisieren.

Ein Angebot zum Kauf einer Aktie kann per Post mit Empfangsbestätigung versandt werden. Erfolgt innerhalb eines Monats keine Antwort, hat der Verkäufer das Recht, seinen Anteil an jede beliebige Person zu verkaufen.

Natürlich gibt es Schwierigkeiten: Es ist nicht immer möglich, den Standort und die Adresse eines oder mehrerer Nachbarn herauszufinden, insbesondere wenn diese in einer anderen Stadt oder sogar einem anderen Land leben. Besonders schwer haben es die Eigentümer von Zimmern in ehemaligen Wohnheimen, wo die Zahl der Miteigentümer leicht in die Dutzende gehen kann.

Gerade um sich das Leben zu erleichtern, griffen viele Verkäufer von Wohnungsanteilen zu einem einfachen Trick: Sie „spendeten“ einen kleinen Teil davon (es konnte durchaus auch ein Quadratmeter sein), woraufhin der Käufer zum Käufer wurde Rechtskräftig wurde derselbe Miteigentümer der Wohnung und erhielt das Recht zum vorrangigen Erwerb der restlichen Flächen. Oft waren die Absichten beider Transaktionsparteien völlig eindeutig und es bestand kein Grund, über eine Razzia zu sprechen. Obwohl es auch gegenteilige Beispiele gab.

Nun ist es unwahrscheinlich, dass ein solches Vorhaben umgesetzt werden kann: Der Notar ist verpflichtet, sicherzustellen, dass der Schenkungsvertrag nicht eine andere Transaktion – einen Kauf und Verkauf – verdeckt. Es ist ziemlich schwierig, ihn zu täuschen, da er persönlich vor dem Gesetz verantwortlich ist. Dafür erhält er sein Honorar: 0,5 % des Objektpreises, jedoch nicht mehr als 20.000 Rubel.

Lehnt ein Notar die Eintragung einer Transaktion ab, können Sie selbstverständlich vor Gericht gehen. Aber es ist unwahrscheinlich, dass Menschen dorthin gehen, deren Absichten ursprünglich unrein waren. Aber für gutgläubige Teilnehmer einer Transaktion ist es noch bequemer geworden, diese über einen Notar abzuwickeln: Er kann selbst ein Paket mit Dokumenten erstellen und diese in elektronischer Form an Rosreestr senden, was den Registrierungsprozess erheblich beschleunigt.

WAS IST EINE TEILUNG

Lassen Sie uns nun vielleicht die Begriffe definieren, oder besser gesagt: Was ist eine Aktie im rechtlichen Sinne? Das Bürgerliche Gesetzbuch der Russischen Föderation beantwortet diese Frage in Artikel 244: Eigentum von zwei oder mehr Personen gehört ihnen im Rahmen des Gemeinschaftseigentums. In diesem Fall kann der Anteil jedes einzelnen Eigentümers aufgeteilt werden und die Immobilie wird dann zum Miteigentum. Sie müssen dies aber nicht tun, dann handelt es sich um Miteigentum.

Dies ist übrigens heute die häufigste Option. Immerhin befinden sich mehr als 80 % der Wohnimmobilien in großen und mittelgroßen Städten des Landes im Gemeinschaftseigentum.

Ein Missverständnis ist die Vorstellung, dass Aktien in St. Petersburg ausschließlich den Bewohnern von Gemeinschaftswohnungen im historischen Zentrum gehören. Auch Neubauten, die erst kürzlich fertiggestellt wurden, können Gemeinschaftseigentum sein. Die typischsten Situationen sind die Scheidung von Ehegatten, die gemeinsam eine Wohnung gekauft haben (wie Sie wissen, endet leider jede zweite Ehe in Russland auf diese Weise) oder der Tod des Eigentümers und der anschließende Eintritt in das Erbrecht seiner Verwandten.

Bei älteren sowjetischen Häusern ist der Hauptgrund für die Entstehung des Miteigentums die Privatisierung von Wohnungen. Ein etwas kleineres Marktvolumen sind geerbte Aktien.

WER AKTIEN KAUFT

Es scheint, dass ein Anteil an einer Wohnung, insbesondere ein kleiner, ein so spezifisches Produkt ist, dass es sehr schwierig, wenn nicht unmöglich ist, einen Käufer dafür zu finden. Es gibt jedoch bestimmte Kategorien von Bürgern, die an dieser Art von Immobilie interessiert sind. Dabei handelt es sich in erster Linie um Gebietsfremde, die einen Anteil erwerben, um „Wurzeln zu schlagen“, also eine Registrierung zu erreichen. Das macht das Leben viel einfacher – es ist einfacher, einen Job zu finden und es ist einfacher, einen Hypothekenkredit für den Kauf eines vollwertigen Eigenheims zu erhalten.

Es ist erwähnenswert, dass mit der Verabschiedung des Gesetzes über „Gummiwohnungen“ nur der Eigentümer eines Wohnanteils mit einer Größe von mehr als 4 Quadratmetern das Recht auf dauerhaften Aufenthalt und die Registrierung am Wohnort erhalten kann. M.

Dementsprechend sind kleinere Aktien inzwischen fast vom Markt verschwunden. Sie sind jedoch vor allem wegen der geringen Kosten – ab 200.000 Rubel – sehr gefragt.

Zur zweiten Kategorie von Käufern zählen diejenigen, die einen Anteil zum Zwecke des tatsächlichen Wohnsitzes erwerben. In der Regel handelt es sich dabei um Menschen, die nicht genug Geld haben, um sich ein Zimmer in einer Gemeinschaftswohnung zu kaufen, aber keine Wohnung mieten können oder wollen. Zwar sind die Aktien, in denen man tatsächlich leben kann, bereits deutlich teurer – von 450 bis 500.000 Rubel. Dieses Preisschild gilt für solche Objekte, bei denen es nicht möglich ist, die Nutzungsreihenfolge durch Zuordnung des Anteils zu einem bestimmten Raum zu bestimmen. Dabei handelt es sich beispielsweise um Studios und Einzimmerwohnungen. Wenn dies tatsächlich möglich ist, werden solche Anteile (und im Wesentlichen Zimmer) für 60-70 % des Marktpreises dieses Zimmers verkauft.

Schließlich wird ein erheblicher Teil der Anteile von professionellen Immobilienmaklern gekauft, die anschließend die gesamte Wohnung kaufen und anschließend weiterverkaufen wollen. Aber auch wenn dies fehlschlägt, kann der Makler das Verfahren zur Nutzung des Gemeinschaftseigentums festlegen, auf diese Weise ein Zimmer zuteilen und verkaufen. Und er wird trotzdem seinen Gewinn erhalten.

Maßgeblich für die Nutzungsreihenfolge ist die tatsächliche Bindung des Anteils an einen der Räume. Wenn der Eigentümer beispielsweise die Hälfte einer Zweizimmerwohnung besitzt, kann er entweder durch freiwillige Zustimmung der übrigen Eigentümer (mit notarieller Beurkundung) oder durch eine gerichtliche Entscheidung feststellen, dass es sich bei seinem Eigentum nicht nur um einen abstrakten Anteil handelt , sondern ein bestimmter Raum. Dabei ist jedoch zu berücksichtigen, dass er Wohnraum nur dann beantragen kann, wenn die Grundfläche der Wohngemeinschaft der Grundfläche des Zimmers entspricht oder diese übersteigt.

EXPERTENMEINUNG

Igor Abolemov, Generaldirektor der Doli.ru Academy of Sciences:

– Die ideale Option, damit der Anteilseigentümer den Höchstpreis für seine Immobilie erzielen kann, besteht darin, sich mit den anderen Eigentümern zu einigen und den Erlös aus dem Verkauf der gesamten Wohnung aufzuteilen.

Dies ist jedoch nicht immer möglich.

Der Zeitpunkt von Transaktionen mit Wohngemeinschaften hängt von der aktuellen Situation ab. In kürzester Zeit können Sie Aktien verkaufen oder kaufen, sofern sich alle Eigentümer einvernehmlich geeinigt haben. Bei Konflikten können sich die Fristen auf unbestimmte Zeit verlängern.

In diesem Fall ist es am einfachsten, Ihren Anteil über eine Agentur zu verkaufen, die auf diese Themen spezialisiert ist, über professionelle Anwälte und bewährte Arbeitsmuster verfügt.