A követelési jog engedményezésének bejegyzéséhez szükséges dokumentumok listája. Követelési jog engedményezési szerződése: lakásvásárlás vállalkozótól Kell-e iktatni az engedményezési szerződést?

Az ingatlanügyletek között meglehetősen gyakori az új házakban történő lakásvásárlás megbízás vagy engedményezési szerződés alapján. Sokkal gyakoribb azonban a kissé eloroszosított „kirendelés” kifejezés. Ezt mondják – „lakásvásárlás megbízással”.

Az új építésű lakások megbízással történő vásárlása biztonságosabb tranzakciónak számít, mint a közös építés. Persze azért, mert „a gödör szintjén” bizonyos értelemben mindig disznót veszel. Az ár gyakran valamivel olcsóbbnak bizonyul.
A lakások megbízással történő adásvétele azonban hozzáértő és felelősségteljes hozzáállást igényel – ahogyan minden más ingatlanügylet is. A kibocsátás ára mindig magas, és ez egyrészt nagyon sokra kötelezi a tranzakcióban részt vevő feleket, másrészt mindig vonzza a legkülönbözőbb kategóriájú csalókat.

Nincsenek azonban nehézségek, és mindig találhat olyan ügyvédet, aki végigmegy veled minden szakaszon, nem hagyja, hogy összezavarodjon, és segít mindent jól csinálni. Cikkünkben egy példát tekintünk meg egy olyan ügyletre, amely a 214-es szövetségi törvénynek (a „részesedésről szóló törvény” szerint épülő házban) épülő házban lévő lakáshoz való jog engedményezésére irányul.

Példánkban egy lakás eladása tőkerészesedési megállapodáson (DPA) keresztül történik, és a következő cikkek egyikében megfontoljuk a lakásszövetkezeti részesedések átruházásának lehetőségét is - számos finomság és árnyalat is van.

Engedményezés jogi szempontból

Az ügyvédek az engedményezést „átengedésnek” nevezik, ami ugyanaz – valójában a cessi latinból „átruházásnak” fordítják. Az orosz jogszabályokban nincs közvetlen „átruházás” szó, de a megosztott építkezés kérdéseit a 214-FZ törvény 11. cikke jól lefekteti, és az engedményezés fogalmát az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve szabályozza (24. fejezet, cikkek). 382-390). Valójában csak a 214-es szövetségi törvény két pontja érdekel bennünket.

Az első az, hogy a részvényes jogait csak a szerződés szerinti valamennyi kifizetés teljesítése után ruházhatja át, vagy a kötelezettségek átruházása után az új tulajdonosra, aki egyben a részvényes is lesz.

A második az, hogy a részvényes a megállapodás szerinti jogait csak a jog állami nyilvántartásba vétele és a közös építési projekt elfogadásáról és átadásáról szóló okirat aláírása előtt ruházhatja át.

Azt a személyt, aki a jogot engedményezi, „engedményező” szónak nevezik, azt pedig, aki elfogadja ezt a jogot, „engedményes” szónak. A megbízó lehet magánszemély vagy cég. Egy magántulajdonos például a kockázatos „ásási szakaszban” fektethet be pénzt, és most szeretne kiszállni a közös építkezésből, miután némi kamatot szerzett a befektetett tőkén. Vannak olyan helyzetek is, amikor az emberek más okok miatt hagyják el a lakásszövetkezetet - megosztják az ingatlant, másik régióba költöznek, vagy sürgősen pénzre van szükségük.

A lakásszövetkezetekben részvényeket értékesítő jogi személyek rendszerint a fejlesztő vállalkozói, akik lakások után fizettek. Az sem ritka, hogy egyes lakások a fejlesztő leányvállalatának tulajdonában vannak – például olyan lakásokról van szó, amelyeket nem vásároltak a polgárok és a befektetők az építkezés korai szakaszában. Egy ingatlaniroda is vásárolhat részesedést egy ígéretes, épülő házban - ennek megfelelően valamikor el akarja adni a lakást.

Kockázatok megbízás alapján történő lakásvásárláskor

Fontos megérteni, hogy az engedményezett az engedményezési szerződés alapján nem kap lakást, hanem csak az igénylési jogot. Ezért vállalja a befejezetlen közös építkezés minden megfelelő kockázatát.

Ráadásul ezek a kockázatok nem az „eladón” múlnak, mert ő nem vállalhat felelősséget azért, hogy elkészül-e a ház vagy sem, elfogadja-e az állami megbízás stb. Ha a megbízó a közös kivitelezési szerződés kezdeti megkötésekor semmilyen nyilvánvaló kockázatot nem is vett figyelembe, most ezek a te problémáid. Ugyanakkor a 214-FZ a vevőt (engedményezettet) csak a tranzakció során elkövetett csalásoktól védi meg - például az objektum „kettős eladásától”.

Függetlenül attól, hogy Ön maga köti meg az üzletet, vagy ingatlanügynök, vagy akár képzett ügyvéd segíti Önt, figyelmesen olvassa el a részesedési szerződést. A jogok átruházásának eljárása valószínűleg részletesen le van írva ebben a dokumentumban. A 214. számú törvény szabályozza azt az időtartamot, amely alatt a lakás átruházása lehetséges - a részesedési szerződés Rosreestr általi állami bejegyzésétől a lakás fejlesztő általi átadásáig („kulcsok átadása”). Ebben a tekintetben feltétlenül meg kell győződni arról, hogy a DDU regisztrálva van-e a Rosreestrnél (a dokumentumon ennek a törzsnek bélyegzővel kell rendelkeznie).

A megbízási szerződés (engedményezés) jellemzői

A legtöbb szerződéshez hasonlóan az engedményezési szerződés („engedményezés”) kétoldalú. Ez magában foglal egy eladót és egy vevőt. De valójában van egy harmadik fél - a fejlesztő. A legtöbb részvényrészesedési megállapodás előírja a részvényesek azon kötelezettségét, hogy értesítsék a fejlesztőt jogok átruházásának szándékáról. Sőt, a fejlesztők gyakran nemcsak a jogok átruházását követelik meg velük, hanem a tranzakcióban való részvételükért – általában a lakás árának egy-öt százalékáig – jutalmat is szeretnének. Ezeket a költségeket általában a vevő viseli, de néha lehet tárgyalni az eladóval, és az összeget egyenlő arányban megosztani vele. Függetlenül attól, hogy ki fizeti be az összeget, őrizze meg a nyugtát vagy legalább annak másolatát, és általában ügyeljen a leendő ingatlanával kapcsolatos minden dokumentumra.
A lakásengedményezési szerződésnek feltétlenül tartalmaznia kell a felek útlevéladatait, illetve ha valamelyikük jogi személy, annak adatait. Ha házas, akkor a férj vagy a feleség közjegyző által hitelesített hozzájárulása szükséges az ügylethez - mind a vásárláshoz, mind az eladáshoz.

Az eladó átadja a vevőnek az eredeti részvényrészesedési szerződést és a fizetési dokumentumokat, amelyek megerősítik a fejlesztőnek történő összes kifizetését. Az engedményezési szerződésben szükségszerűen fel kell tüntetni az eladó által a fejlesztővel szemben vállalt kötelezettségek összes összegét, mert most ezek a kötelezettségek átszállnak a vevőre.

Ezenkívül az engedményezési szerződésnek egyértelműen meg kell határoznia, hogy az eladó milyen alapon jár el – ez általában az eladó és a fejlesztő közötti tőkerészesedési megállapodás. Az ilyen megállapodást (DDU) regisztrálni kell a Rosreestrnél. Ott egy új szerződést is bejegyeznek - a jogok átruházásáról szóló megállapodást (engedményezést).

A megbízási szerződés regisztrációja a Rosreestr

A megbízási szerződést be kell jegyezni a Rosreestr. Ehhez a következő kötelező dokumentumokat kell benyújtani oda:

1. A felek kérelmei jogátruházási szerződés állami bejegyzésére (tőkerészesedési megállapodás alapján);
2. Eredeti személyi igazolványok (útlevelek);
3. A szerződés regisztrációs díjának megfizetését igazoló dokumentum (eredeti és másolat);
4. A Rosreestr által regisztrált eredeti részvényrészesedési szerződés (a regisztráció után az igazolással együtt visszaküldésre kerül);
5. Megállapodás a DDU szerinti követelési jog engedményezésére, valamint annak mellékletei és egyeztetett módosításai. Két eredeti példányt nyújthat be a Rosreestr-nek (mindegyik félnek egyet), vagy egy eredetit és egy közjegyzői hitelesített másolatot;
6. A házastársak közjegyző által hitelesített hozzájárulása az ügylethez, vagy okirati bizonyíték arra vonatkozóan, hogy az egyik házastárs képes ingatlant közös tulajdonba venni (például házassági szerződés);
7. A gyámhatóság hozzájárulása, ha a részvényes még nem töltötte be 14. életévét, vagy bírósági határozat alapján cselekvőképtelen;
8. A fejlesztő írásbeli hozzájárulása a jogok átruházásához (eredeti és másolat).

A megállapodás Rosreestrben történő állami bejegyzéséig a megbízás nem lép hatályba. Ha az átruházás időpontjában az eladó nem teljesítette maradéktalanul a fejlesztővel szemben fennálló pénzügyi kötelezettségeit, ez a felelősség a vevőre száll át. A kifizetések nagysága és ütemezése változatlan marad, mint eredetileg. A DDU szerinti kötelezettségek a jogokkal együtt keletkeznek.

A felek az engedményezési szerződés regisztrációját követően teljesítik az összes pénzbeli kifizetést - a Rosreestr által már regisztrált dokumentum alapján. A befizetés összege már a széfben lehet.

Szükséged lesz

• - szabályszerűen bejegyzett megállapodás az építésben való megosztott részvételről;
• - fizetési dokumentumok, amelyek megerősítik, hogy az eredeti részvényes minden pénzügyi kötelezettségét teljesítette a fejlesztővel szemben, és nincs tartozása;
• - az eladó házastársának közjegyző által hitelesített hozzájárulása az ügylet megkötéséhez.

Utasítás

A követelési jog átruházási szerződésére jellemző, hogy az eredetileg megkötött tőkerészesedési szerződés érvényessége nem szűnik meg, csupán az annak keretében kötelezettséget viselő személyek változása következik be. Azok. csak az változik, akinek a fejlesztő köteles a lakást tőkearányosan biztosítani. A szerződés minden egyéb feltétele, beleértve: a lakás mérete és költsége, a határidők és a garancia, változatlan marad. Azok a jogok, amelyekkel az eredeti részvényes rendelkezett, teljes egészében átszállnak arra, aki üzletet köt vele ezen jogok átruházására. Az a személy, aki eredetileg pénzt fektetett be az építkezésbe, nem vállal felelősséget a fejlesztő kötelezettségeiért, és csak az átruházott követelés érvényességéért felelős. Szintén nem szükséges a megbízási szerződés egyeztetése a fejlesztővel, ha ez a feltétel a részesedési szerződésben nem szerepelt.

A jogátruházási ügylet megkötésének jogalapja a Kbt. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 382. cikke és az Art. A 214-FZ „A társasházak közös építésében való részvételről...” szövetségi törvény 11. cikke. Megkötésének feltétele a tőkerészesedési megállapodás állami bejegyzése a Rosreestr hatóságoknál az ingatlan helyén. Figyelembe kell venni, hogy a jogátruházási ügylet csak az átruházási okirat eredeti tulajdonosának aláírása előtt köthető meg, ellenkező esetben a lakásra vonatkozó jogok átruházása csak adásvételi szerződés alapján történhet.

A megbízási szerződés megkötéséhez dokumentumcsomagot kell készíteni, amely tartalmazza: tőkerészesedési szerződést, fizetési dokumentumokat és a házastárs hozzájárulását.

Kérjük, vegye figyelembe

Az engedményezési szerződés aláírása előtt győződjön meg a fejlesztővel, hogy a vevőnek valóban van-e ilyen szerződés aláírási joga, és hogy ő a jogosultja ennek a követelésnek. Az ingatlanjog tulajdonosáról a Rosreestr hatóságoktól is tájékozódhat, ha megkapja az egységes állami nyilvántartásból származó kivonatot.

Hasznos tanácsok

Abban az esetben, ha olyan követelést szerez, amelyet már többször engedményeztek, alaposan ellenőrizze a korábbi tranzakciók teljes láncolatát.

A jogok vagy kötelezettségek szerződés alapján történő átruházásának lehetőségét az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 24. fejezete írja elő. Az engedményezés szerződéskötéssel vagy átruházási okirat elkészítésével (amikor a jogátruházás törvény erejénél fogva történik) formálissá tehető. Az engedményezéskor a kötelezett teljes kiváltása következik be.

Utasítás

Kötelezettség átruházásakor az adós, a kötelezett megváltozik. A tartozás érvényesítéséhez először be kell szerezni a hitelező hozzájárulását. Ebben az esetben célszerű háromoldalú megállapodást kötni: az adós, az új adós és a hitelező részvételével.

Az engedményezés az eredeti tranzakcióval azonos formában történik. Ha a megállapodást közjegyző hitelesítette, akkor a hitelező vagy adós helyettesítésére vonatkozó megállapodást is közjegyzővel kell igazolni.

A szerződés aláírásával együtt az új hitelező vagy adós megkapja a kötelezettséget igazoló dokumentumokat.

A követelések engedményezési eseteinek száma az utóbbi időben növekszik, a Rosreestr hónapról hónapra növekszik. Az ilyen típusú tranzakciókhoz azonban általában társulnak bizonyos kockázatok. Egyre gyakoribbá váltak azok az esetek, amikor a fejlesztőtől fizetésként lakást kapott vállalkozó nem teljesíti az építőipari céggel szemben fennálló kötelezettségeit, aminek következtében a megbízási szerződés megszűnik, majd a lakás visszakerül a bírósághoz. A szakértők elmondták nekünk, hogyan védekezhetünk az ilyen helyzetek ellen.

Azok számára, akik új épületben terveznek lakást vásárolni, ma három lehetőség közül választhatnak. Először írjon alá megállapodást az építésben való megosztott részvételről közvetlenül a fejlesztővel. Másodszor, egy új épületben lévő lakás tulajdonosává válhat, ha megállapodást köt a követelés jogának engedményezéséről egy olyan személlyel, aki ezt a lakást a fejlesztőtől befektetési céllal vásárolta meg. A harmadik lehetőség az, amikor a telephelyen építési és szerelési munkákat végző vállalkozóval kötnek megállapodást a követelésjog átruházásáról.

Manapság a leggyakoribb helyzetek azok, amikor az eladó vállalkozó.

Az építési részesedési szerződés alapján történő követelési jog engedményezésének sajátossága, hogy egy ilyen ügylet eredményeként az első részvényrészesedési szerződés érvényessége nem szűnik meg, csak a vevőt változtatja meg (az eredeti befektető helyett). , új személy válik azzá). Az eredeti befektető jogai és kötelezettségei a vevőre szállnak át, miközben az első szerződés minden feltétele (munkavégzési határidő, lakásár és szavatossági idő) változatlan marad. Az engedményezés a részvényrészesedési szerződés állami nyilvántartásba vétele és a lakás átadás-átvételi igazolásának aláírása előtt lehetséges. Akárcsak a részesedési szerződés, a jogok átruházása állami regisztrációhoz kötött.

Az engedményezést nem szükséges egyeztetni a fejlesztővel (kivéve azokat az eseteket, amikor a részesedési szerződés olyan kitételt tartalmaz, hogy a követelés engedményezése a fejlesztő hozzájárulása nélkül lehetetlen). A jogok átruházási megállapodásának bejegyzése után azonban a vevőnek értesítenie kell a fejlesztőt, hogy az objektum jogait átruházták rá. Ehhez egyszerű írásos értesítést küldenek az építőipari cégnek. Ennek a dokumentumnak tartalmaznia kell információkat a közös építés első résztvevőjéről és az új beruházóról. Az értesítéshez célszerű a megbízási szerződés másolatát csatolni.

Kétféle megbízás

A 214-FZ „A társasházak közös építésében való részvételről” törvény szerint az engedményezés két esetben lehetséges: a szerződéses ár teljes kifizetése után, vagy az adósság egyidejű átutalásával a közös építkezés új résztvevőjére.

1. Ha a szerződés szerinti fizetés teljes egészében megtörtént, a regisztrációhoz a teljes fizetésről szóló igazolás szükséges.

2. Ha az első kivitelező nem fizetett teljes egészében, a megbízással egyidejűleg a tartozás egyenlege a vevőre száll át. A tartozás másra történő átruházása csak a hitelező hozzájárulásával lehetséges. Ebben az esetben az állami regisztrációhoz a fejlesztő írásbeli hozzájárulása szükséges a megbízáshoz. Ha a hozzájárulás nem szerepel a benyújtott dokumentumok listáján, ez ad okot a megbízási szerződés állami nyilvántartásba vételének felfüggesztésére.

Dokumentumcsomag a tranzakcióhoz

A jogok átruházásához szükséges összes dokumentum fel van osztva a tranzakció Rosreestr-ben történő regisztrálásához szükséges dokumentumokra, valamint azokra, amelyeket a vevőnek be kell gyűjtenie jogainak jövőbeni védelme érdekében.

A Rosreestrhez szükséges dokumentumok (minden dokumentum két példányban van megadva: eredeti és másolat):

1) a megállapodás szerinti fizetést igazoló dokumentum, vagy az adósság egyidejű átruházása új szerződő felé;

2) a fejlesztő írásbeli hozzájárulása a szerződés szerinti követelési jog engedményezéséhez (ha erről a tőkerészesedési megállapodás rendelkezik, és akkor is, ha az engedményezés a tartozás vevőre történő egyidejű átruházásával történik);

3) a házastárs közjegyző által hitelesített hozzájárulása;

4) a követelés záloga esetén a zálogjogosult írásbeli hozzájárulása;

5) a megállapodás, amely alapján a jelzáloggal biztosított kötelezettség keletkezett (az engedményezési szerződés bejegyzéséhez a megállapodás két fél jelentkezik a Rosreestr-nél);

6) a gyámhatóság és a gondnokság hozzájárulása a szerződés szerinti követelés átruházásához, ha a közös építésben résztvevő kiskorú (cselekvőképtelen).

A vevő által igényelt dokumentumok

Amikor egy vállalkozótól lakást vásárol, a vevőt két fő szempontra kell figyelni: hogy a vállalkozónak valóban van-e rendelkezési joga e tárgy felett, és hogy a szerződés alapján történt-e a fizetés.

Általános szabály, hogy szerződést kötnek a vállalkozó és a fejlesztő között, majd lépésről lépésre kerül sor az elvégzett munka költségének beszámítására a megvásárolt tárgyak ellenértékeként. Mivel ez a munka e két megállapodás – egy tőkerészesedési megállapodás és egy munkaszerződés – alapján fejeződik be, beszámításra kerül sor.

Itt két eset lehetséges. Az első az, amikor a lakást újra bejegyeztetik a vállalkozóhoz (megkötötték a követelési jog átruházására vonatkozó megállapodást vagy a közös építésben való részvételről szóló megállapodást, amelyet a Rosreestr-ben jegyeztek be).

„Ebben a helyzetben minden nagyon egyszerű” – magyarázza Julia Mihajlova, a Szojuz ügyvédi iroda ügyvédje. - Az Egységes Állami Ingatlanjogok Nyilvántartásából (USRP) származó kivonat segítségével ellenőrzik, hogy valóban az eladó-e a szerzői jog tulajdonosa, vannak-e korlátozások vagy terhek a követelés jogán.

Érdemes megkérdezni a fejlesztőt, hogy a fizetés megtörtént-e, a kivitelezőnek kéznél kell lennie egy névre szóló szerződésnek és a fizetési igazolásoknak. Ha vannak korábbi szerzőijog-tulajdonosok, rendelkeznie kell olyan dokumentumokkal, amelyek megerősítik a korábbi szerzőijog-tulajdonosoknak való kifizetésüket, és így tovább a fejlesztőnek történő kifizetésig. Ha a kifizetés kölcsönös követelések beszámításával történt, akkor be kell kérnie az ilyen megállapodások másolatát. Ez megvédi a vásárlókat a korábbi eladók jogi követeléseitől. Különös figyelmet kell fordítani az ilyen típusú szerződések kötelező feltételeire. Ezek nélkül a szerződés meg nem kötöttnek minősül. Mivel a követelés joga a közös építésben való részvételre vonatkozó szerződésből ered, a szerződésben minden részletet (számot és a megkötés időpontját, valamint az engedményezett követelések terjedelmének megállapítását lehetővé tevő egyéb információkat) fel kell tüntetni a szerződésben. megbízási szerződés."

A második eset az, amikor a kivitelezőknek nincs törvényi igényük a közös építési projekttel kapcsolatban, a lakást a fejlesztő vagy harmadik fél nyilvántartásba vették.

"Ebben az esetben a vevőnek különös figyelmet kell fordítania a pénzeszközök átutalásának pillanatára" - mondja Julia Mikhailova. - Ha a lakás be van jelentve a fejlesztőnél, akkor nem csak igazolást, hanem egy másik dokumentumot (pénztárbizonylat és csekk) is be kell kérni a fizetés megerősítéséhez. Ha a lakás magánszemélyhez van bejegyezve, akkor ennek a személynek kell kiállítania a pénzeszközök átvételéről szóló nyugtát. Külön szeretném felhívni a vásárlók figyelmét, hogy ügyletkötéskor át kell tanulmányozni a fejlesztői dokumentációt: a fejlesztési engedélyt, a tervdokumentációt és minden tartalmi változtatást. Papírok, amelyek megerősítik, hogy a fejlesztőnek joga van birtokolni a földet. Nehéz helyzetekben ügyvédet kell fogadni.”

A 214-FZ szövetségi törvény 17. cikkével összhangban a megosztott építési szerződés alapján a követelés jogának átruházására vonatkozó megállapodást kötelezően regisztrálni kell a Rosreestr-ben. A megbízási szerződés csak az állami regisztráció pillanatától tekinthető megkötöttnek.

Elena Khamardyuk,Építésfelügyeleti és Lakásellenőrzési Szolgálat Közös Építésfelügyeleti Osztály vezetője:

Amikor a vállalkozóktól tárgyakat vásárol, a polgároknak meg kell érteniük, hogy milyen dokumentumok szükségesek egy ilyen tranzakcióhoz, hogy ha a jövőben peres eljárás merülne fel, bíróság előtt megvédhessék jogaikat. Nemcsak a fejlesztő igazolására van szükség a vállalkozó által a fejlesztő létesítményeiben végzett munkáról, hanem minden olyan pénzügyi dokumentumra is, amely megerősíti a fejlesztő és a jogi személy közötti elszámolást, amelyre a lakást átruházták (a kölcsönös követelések beszámítása, elvégzett munkavégzési formák), mert a kivitelező által a kivitelező által végzett munkáról szóló igazolás nem pénzügyi dokumentum. És ha olyan helyzet áll elő, hogy a fejlesztő feladta a helyiséget, részesedési szerződést írt alá a vállalkozóval, és ez valamilyen okból nem teljesítette kötelezettségeit, a munka nem fejeződött be, és az ingatlan már magánszemélyhez került, a részvényes érdekeit fogja védeni. 

Ekaterina Shelavina, A Krasznojarszk Területi Rosreestr Iroda építésében való tőkerészesedés nyilvántartási osztályának helyettes vezetője:

Az utóbbi időben észrevehetően megszaporodtak azok az esetek, amikor a követelés átruházásával járó ügylet bejegyzését felfüggesztik. És bár az ilyen helyzeteket általában megoldják, a felek elkészítik a szükséges dokumentumokat, és megtörténik a regisztráció, a vevő ezt az egész hónapot tölti, miközben a megbízást felfüggesztik, ideges várakozással.

A gyakorlatban a vevők gyakran nem ellenőrzik sem a szerződés feltételeit, sem a fejlesztő hozzájárulását az ingatlan átruházásához, ami a regisztráció felfüggesztéséhez vezet. Kérelmet nyújtunk be a fejlesztőnek, és ha a fejlesztő nem járult hozzá a megbízáshoz, de azt a szerződési feltételek előírják, a megállapodás regisztrációját megtagadjuk.

A vevőnek figyelmesen el kell olvasnia az első, az építkezésben való közös részvételre vonatkozó szerződés tartalmát, az eredeti befektetővel megkötött szerződés feltételeit, és meg kell győződnie arról, hogy a lakáson nincs-e teher (jelzálog). Ha több engedmény is volt, győződjön meg arról, hogy mindegyikért kifizették.

Mindenesetre emlékeznie kell arra, hogy a tárgyra vonatkozó minden jog csak a regisztráció pillanatától keletkezik, egészen addig, amíg a nyilvántartásba bejegyzés nem történik, függetlenül attól, hogy mit állít az eladó, ezek csak az ő szavai, valóban rendelkezhet csak azután, hogy egy bejegyzés megjelent az egységes állami nyilvántartásban. 

Szükséges dokumentumok

– eredeti

– másolás

Követelési jog átruházásáról szóló megállapodás

Eredeti példányok a szerződő felek számának megfelelően + egy másik eredeti a Rosreestr.
Különben is.

Közös kivitelezésben való részvételről szóló megállapodás regisztrációs felirattal


Különben is.

Követelési jog engedményezésének bejegyzése iránti kérelem az engedményezőtől

Eredeti. Az igényjogosultság átruházóinak száma mutatja meg (a közös építésben minden jelenlegi résztvevőtől külön-külön).
Különben is.

Követelési jog engedményezésének bejegyzése iránti kérelem az engedményes részéről

Eredeti. A követelést elfogadók száma mutatja (a közös építésben minden leendő résztvevőtől külön).
Különben is.

Nyugta (fizetési utalvány) az állami illeték befizetéséről

Eredeti és másolat. Az eredetit a szolgáltatás eredményével együtt visszajuttatjuk a kérelmezőnek.
Kifizetett nyugta a kérelmező (az átvevő féltől) kérésére adható.

Igazolás a közös építésben való részvételre vonatkozó megállapodás árának kifizetéséről a fejlesztőnek

A megosztott építésben való részvételre vonatkozó megállapodás árának teljes vagy részleges kifizetéséről szóló igazolást a fejlesztőnek kell benyújtani. Az igazolást a fejlesztőnek vagy annak a banknak kell kiállítania, amelyen keresztül a fizetés történt, feltüntetve a kifizetések összegét és ütemezését.
Különben is.

• törvény (határozat, jegyzőkönyv) a vezető megválasztásáról (kinevezéséről).

  
  Olyan jogi személy képviselőjének kérelme esetén biztosítják, aki a jogi személy nevében meghatalmazás nélkül eljárhat.

• Dokumentum, amely megerősíti egy személy jogosultságát a megállapodás aláírására

  Eredeti és másolat. Az eredeti példányt a másolattal való ellenőrzés után visszaküldik.
  Ha a megállapodást a jogi személy közjegyző által hitelesített meghatalmazással vagy a 14 éven aluli gyermek törvényes képviselője írja alá, vagy ha a megállapodást a jogi személy közjegyzői meghatalmazással rendelkező képviselője írja alá. ügyvéd.

• Dokumentum, amely megerősíti a kérelmek benyújtására vonatkozó jogosultságot és a jogok állami nyilvántartásba vételéhez szükséges egyéb dokumentumokat

  Eredeti és másolat. Az eredeti példányt a másolattal való ellenőrzés után visszaküldik.
  Az okiratot közjegyzőnek kell kiállítania, aláírásával és pecsétjével lepecsételnie. Kiadható megbízás, utasítás stb. formájában.

• A felek közötti elszámolást és a tartozás hiányát igazoló dokumentum

  Ilyen dokumentum lehet a korábbi szerzői jog tulajdonosa által kiállított pénzátvételi elismervény.
  Abban az esetben, ha az engedményezés alapján halasztott/részletfizetés feltételével az engedményező maga vette át a követelési jogokat.

• A gondnokság vagy gondnokság létesítésének tényét igazoló dokumentum

  Eredeti és másolat. Az eredeti példányt a másolattal való ellenőrzés után visszaküldik.
  Ha a kérelmet kiskorú (14 év alatti) vagy cselekvőképtelen személy gyámja nyújtja be.

• Zárójellegű jelzálog, amelyet bejegyzés után adnak ki a jelzálogjogosult részére.

  Eredeti és másolat, elérhetőség függvényében.
  Ha a jelzálogjogot jelzáloggal igazolják.

• Jelzálogjog állami bejegyzésére irányuló kérelem (hitelhez vagy kölcsönhöz)

  Attól a személytől, akihez a DDU szerinti jog hozzá van rendelve. Minden személytől megadva, ha több személy van a jobb oldali fogadó oldalon.
  

• Kérelem a fizetési cél típusának tisztázására

  A fizetési bizonylat másolata.
  Akkor kell kitölteni, ha az államdíjat nem az MFC KBK.

• Hitelszerződés vagy kölcsönszerződés

  Eredeti és másolat. Az eredetit a szolgáltatás eredményével együtt visszajuttatjuk a kérelmezőnek.
  A törvény erejénél fogva keletkezett jelzálogjog esetén, ha az engedményezéshez hiteleszközt vesznek igénybe.

• Közjegyzői tevékenység jogosítványa

  Eredeti és másolat. Az eredeti példányt a másolattal való ellenőrzés után visszaküldik.
  

• Közjegyző által hitelesített meghatalmazás képviselő részére

  Eredeti és másolat. Az eredeti példányt a másolattal való ellenőrzés után visszaküldik.
  Ha meghatalmazott útján képviselő jelentkezik.

• A törvényes képviselők írásbeli hozzájárulása

  Hozzájárulás a regisztrációs űrlapon adható meg.
  Abban az esetben, ha az ügyletet 14 éves gyermek köti meg.

• Írásbeli értesítés a biztosítónak a kedvezményezett változásáról

  Ha a fejlesztőre polgári jogi felelősségbiztosítási szerződést kötöttek. Magának a részesedési szerződésnek tartalmaznia kell egy záradékot a biztosítási szerződés meglétéről

• Az Orosz Föderáció Igazságügyi Minisztériuma területi szervének rendelete a közjegyzői (asszisztensi) állásba történő kinevezésről

  Eredeti és másolat. Az eredeti példányt a másolattal való ellenőrzés után visszaküldik.
  

• Születési anyakönyvi kivonat

  Eredeti és másolat. Az eredeti példányt a másolattal való ellenőrzés után visszaküldik.
  Ha a kérelmet 14 éven aluli gyermek szülője nyújtja be.

• A jelzálogjogosult hozzájárulása

  Ha a közös építésben való részvételre vonatkozó megállapodás szerinti követelési jogok zálogjogot képeznek, és a szerződés egyébként nem rendelkezik róla.

• Fejlesztői hozzájárulás

  Ilyen hozzájárulás a DDU árának átruházó általi megfizetését igazoló igazolásban is megadható, ebben az esetben külön hozzájárulás nem szükséges.
  Ha az engedményező (a DDU jelenlegi résztvevője) nem fizette ki teljes mértékben a fejlesztőt.

A követelésjog engedményezése vagy engedményezése a modern elsődleges ingatlanpiacon az egyik legelterjedtebb és legelterjedtebb új építésű lakásvásárlási mód.

Az épített ház átadása előtt, a lakásépítés utolsó szakaszában, általában minden likvid lakás elkelt. Éppen ezért az engedményezés gyakorlatilag az egyetlen lehetőség a potenciális vevő számára, hogy lakást vásároljon, mielőtt új házat adna ki a neki tetsző ingatlanban.

A közös építésnél a jogok átruházásával kapcsolatban bizonyos jogi kockázatok is járnak, ezért annak a potenciális vevőnek, aki úgy dönt, hogy az elsődleges lakáspiacon az engedményezés jogi mechanizmusát alkalmazza, pontosan meg kell értenie az engedményezési eljárás menetét, valamint mérlegelnie kell az előnyöket, vásárlásuk kockázatai.

A követelési jog engedményezésének jogi természete és lényege

Az engedményezés tulajdonképpen egy lakás adásvételére irányuló ügylet, amelyet engedményezési szerződés alapján hajtanak végre. A jelen szerződés értelmében a részvényes (azaz az új épületben lévő lakás eladója) átruházza a másik félre - az engedményesre - a részvényes által a fejlesztő társasággal kötött részesedési szerződésből eredő kötelezettségeit és jogait.

Az engedményezési szerződések nagyon népszerűek azon befektetők körében, akik lakást vásárolnak egy fejlesztőtől, általában az építési engedély megszerzésének szakaszában, majd a fejlesztés utolsó szakaszában lévő lakásokat magasabb áron értékesítik.

Az átutalási mechanizmust olyan új lakást vásárló lakásvásárlók is alkalmazzák, akik valamilyen oknál fogva meggondolják magukat, és vissza akarják adni a befektetett pénzt. Számukra a megbízási szerződés gyakorlatilag az egyetlen lehetőség arra, hogy elkerüljék azokat a bírságokat, amelyeket a fejlesztő társasággal kötött megállapodás a részesedési részesedési szerződés megszűnésekor biztosít.

Befejezetlen lakásának engedményezési szerződéssel történő eladásával a részvényes nem csak a befizetett összeget teljes egészében visszaadhatja, hanem bizonyos haszonra is szert tehet, mivel az épülő épületben lévő lakások általában az eladás kezdetétől az értékesítés végéig drágulnak. építési munkák.

Az engedményezés csak a lakásjogok átruházása előtt lehetséges az építőipari cégtől a közös építkezés résztvevőjére. Vagyis a részvényesi jogok átruházására csak addig van lehetőség, amíg ezek a jogok az épülő lakásra meg nem valósulnak. Amikor az épített lakáshoz fűződő jogok átszállnak a részvényesre, vagyis a lakás átadás-átvételi okiratának kiállítását követően, már nem lehet megbízási szerződést kötni.

Az engedményezési szerződés sajátossága, hogy az engedményezési szerződést kötött lakásvásárló maradéktalanul megszerzi az engedményező (eladó) jogait és kötelezettségeit, és a jövőben vállalja, hogy az eredeti részesedési részesedési szerződésben foglalt valamennyi feltételt teljesíti. Például, ha a megállapodásban a részvényes és a fejlesztő cég rögzítette a részletfizetési feltételeket, az engedményes csak ezen részletfizetési terv alapján fizethet. Egyéni feltételét már nem kötheti ki a megállapodásban.

A hozzárendelési mechanizmus fő előnyei és hátrányai új épületekben

A megbízási szerződés megkötésének fő előnyei a vevő számára a következők:

• lehetőség van lakásvásárlásra az Önnek tetsző házban, ha a lakások már elkeltek;
• Néha a megbízásos lakásvásárlás pénzügyi szempontból előnyös a vásárló számára. Először is, az eladók, akik gyorsan szeretnék eladni a lakásokat, gyakran alacsonyabb árakat kínálnak az új ház építésének befejezésekor, mint a hivatalos fejlesztő. A gyakorlatban a fejlesztő cég és a magánbefektető által alapított lakások költségének különbsége 3 és 25 százalék között változhat;
• Az engedményezési mechanizmussal történő lakásvásárlás sok esetben előnyös a vevők számára a jelzáloghitel felvételekor. Ha a jelzálogkölcsönt felvett vevő a kezdeti szakaszban lakást vásárol egy fejlesztőtől, akkor a jelzáloghitel után több hónapig (néha évekig) kamatot kell fizetnie anélkül, hogy beköltözhetne a vásárolt lakásba. Ugyanakkor az új ház üzembe helyezése előtti jelzáloghitel kamata gyakran sokkal magasabb, mint a használatba vett ingatlané. Az építés utolsó szakaszában (a tőkerészesedési megállapodás megkötésének lehetőségének hiányában) megkötött engedményezési szerződés megkötésével a vevő közvetlenül az új lakásba költözés előtt megkezdi a jelzáloghitel kifizetését.

A jogok átruházásának előnyeiről az eladó számára már szó esett. Ez mindenekelőtt valódi lehetőség arra, hogy pénzt keressen az új épület építésének különböző szakaszaiban fellépő áremeléseken, valamint lehetőség nyílik a tőkerészesedési megállapodás alapján befizetett pénz visszatérítésére a fejlesztő szankciói nélkül.

A jogok átruházásának fő hátránya a vevő kockázatának növekedése a fejlesztővel való részesedési szerződés megkötéséhez képest.

A megbízási szerződés szerinti főbb kockázatok

Annak ellenére, hogy az engedményezési szerződés megkötése számos kockázattal jár a potenciális vevő számára, ezeknek a kockázatoknak a többsége szinte nullára csökkenthető az ügylet feltételeinek alapos tanulmányozásával és bizonyos jogi ismeretek birtokában.

Tehát nevezzük meg a fő kockázatokat, amikor megállapodást kötünk egy új házban való lakhatási jogok átruházására.

1. A megbízási szerződést kötő új épületben lévő lakás vásárlójának egyik fő kockázata az engedményezési szerződés esetleges érvénytelenné nyilvánítása. Ha az engedményező és az engedményes között létrejött megállapodást valamilyen okból jogi szempontból érvénytelennek nyilvánítják, az új szerzői jog tulajdonosa csak az engedményezővel szemben támaszthat igényt, a fejlesztő céggel nem.

Az ilyen kellemetlen helyzet elkerülése érdekében a vevőnek ellenőriznie kell az engedményezési szerződés helyességét, és a felek betartják a kötelező feltételeket. A törvény szerint a jogok átruházásáról szóló szerződés akkor tekinthető érvényesnek, ha:

• a részvényes által a részesedési szerződésben megjelölt teljes összeg kifizetése. Minden kifizetést a kölcsönös követelések beszámításáról szóló megállapodással kell megerősíteni;
• a fejlesztő cég írásbeli hozzájárulásának megléte az eredeti részvényrészesedési szerződésből eredő jogok átruházásához, ha ezt a hozzájárulást a részvényes és a fejlesztő közötti megállapodás előírja;
• hitelintézeti engedély megléte, ha a lakást közös építkezés résztvevője vásárolta jelzálog-finanszírozással.

Ha a megbízási szerződés megkötésekor a fenti követelményeket megsértették, akkor az orosz polgári törvénykönyv 390. cikke szerint a megosztott építés eredeti résztvevője felelősséggel tartozik az engedményes felé. A lakásvásárlónak joga van az engedményezés érvénytelenségének megállapítása esetén követelni az engedményezőtől az ügylet keretében kapott összes pénzügyi forrás visszaszolgáltatását, valamint a pénzhasználati veszteségek és kamat megtérítését. A gyakorlatban azonban a pénz visszaszerzése nem mindig egyszerű.

2. A fejlesztő esetleges csődje. A fejlesztő pénzügyi fizetésképtelenségének kockázata nemcsak a jogok átruházásakor, hanem a kezdeti részvényrészesedés során is felmerülhet. Azonban gyakran az új épületekben található lakások tömeges eladásait, különösen csökkentett áron, pontosan a fejlesztő közelgő csődje, az építkezés jelentős késése vagy a szerződéses feltételek fejlesztő általi jelentős megsértése okozhatja.

Ebben az esetben az engedményező, aki egy új épületben lévő befejezetlen lakásra engedményezte a jogát, függetlenül attól, hogy tudott-e a fejlesztő problémáiról az engedményezés bejegyzésekor vagy sem, nem tartozik felelősséggel az új részvényes felé az építkezés további fejlesztéséért. A jogok átruházásáról szóló megállapodás megkötése után az új vevő, aki elégedetlen az építési feltételekkel vagy az új ház minőségével, nem támaszthat igényt az ingatlant átruházó eladóval szemben. A követelmények csak a fejlesztővel szemben támaszthatók. Ha azonban az építő cég pénzügyileg fizetésképtelen, a pénzt visszaadni az engedményesnek nem lesz teljesen egyszerű.

Az ilyen problémák elkerülése érdekében a vevőnek ajánlatos vásárlás előtt alaposan tanulmányoznia a fejlesztő tervét és engedélyezési dokumentációját, tájékozódni a pénzügyi helyzetéről és ellenőrizni a befejezetlen építkezés állapotát.

Ezen kívül lehetőség van az engedményezési szerződés feltételeibe az engedményező garanciájára vonatkozó záradék beépítésére. Az engedményező felek megállapodása esetén a megállapodás rögzíti az engedményező kezességvállalási kötelezettségét, ha a fejlesztő cég a kész lakást meghatározott időpontig nem adja át az engedményesnek. Ha az új részvényes ezt követően felmondja a szerződést a fejlesztő céggel, a megadott garancia érvénytelennek minősül. A gyakorlat azt mutatja, hogy az engedményező garanciájára vonatkozó ilyen feltételek ritkán szerepelnek az engedményezési szerződésben.

3. Tőkerészesedési megállapodás alapján a jogok kettős átruházása. A gyakorlatban előfordul, hogy ugyanazt a lakást kétszer adják el engedményezési szerződés alapján. Ugyanakkor a hasonló ügyekben hozott bírósági határozatok alapján a lakóhely valójában ahhoz a vevőhöz kerül, aki elsőként kötött szerződést és azt nyilvántartásba vette. A fennmaradó részvényesek csak követelési jogot kapnak a fejlesztőtől.

Az új épületben házat vásároló potenciális vásárlónak alaposan meg kell tanulmányoznia a közelgő tranzakció feltételeit, és világosan meg kell értenie, hogy a részvényalapú építésre vonatkozó orosz jogszabályok szerint a lakhatási jogok átruházását csak egy jogi formában írják elő, nevezetesen megosztott részvételi megállapodás alapján. Az engedményezési szerződések, mint a fő részvényrészesedési szerződések, kötelező állami regisztrációt igényelnek.

Ha egy építőipari cég felajánl egy lakást más konstrukcióban, akkor a közös építésben résztvevők kockázata megnő. Néha a tőkerészesedési megállapodások helyett a következőket használják:

• befektetési megállapodások;
• előzetes adásvételi szerződések;
• előzetes részvényrészesedési megállapodások;
• számlarendszerek.

Az ilyen megállapodások jelenléte nem jelzi a fejlesztő tisztességtelenségét vagy csalási kísérleteit, azonban a kockázatok csökkentése érdekében tanácsos a potenciális vevőnek elkerülni az ilyen nem teljesen legális értékesítési rendszereket, amelyekre nem vonatkozik kötelező regisztráció a Rosreestrnél.

A fenti kockázatok elkerülése érdekében megbízási szerződést köthet, ha:

• a megszerzett lakóhelyiséget tőkerészesedési megállapodás keretében értékesítették az eredeti résztvevőnek;
• Az engedményezési szerződés szerinti fizetés csak a Rosreestr-ben történő regisztráció után történik.

4. További kockázatot jelent az engedményes számára, hogy az engedményező megsérti a fejlesztő társaság felé történő kötelező írásbeli értesítés feltételét a tőkerészesedési szerződés tárgyát képező lakásjog átruházásáról.

A megbízás regisztrációjának szabályai

Amint már említettük, a megbízást írásbeli megállapodás formájában formalizálják, állami regisztrációhoz kötött. Győződjön meg arról, hogy az előző részvényes írásban értesítette a fejlesztőt a tranzakcióról.

A megbízási szerződés megkötésekor a pénz átutalására leggyakrabban a széfek mechanizmusát alkalmazzák. A jogok átruházásához szükséges regisztrációs eljárás befejezése után az eladó pénzt kaphat.

A megbízási szerződés megkötésekor jellemzően nem szükséges a fejlesztő közreműködése. De sok építőipari vállalkozás külön feltételt tartalmaz a részesedési szerződésben a hozzájárulás megszerzésének kötelezettségéről, amikor az engedményező a lakás jogát az engedményesre ruházza át. Ebben a helyzetben a fejlesztő részvétele szükséges a tranzakció lebonyolításában.

Ha a jogok átruházásakor a részvényes még nem fizette ki a lakás költségét teljes egészében, az engedményezéshez a fejlesztő írásbeli jóváhagyása szükséges. Az engedményezési szerződés meghatározza a fejlesztő céggel szembeni tartozás engedményesre történő átruházásának feltételeit.

A lakás tulajdonjogának átruházására vonatkozó szabványszerződést letöltheti az alábbi linken:

Megjegyzések (39)

Elena | 2015/12/01

Perem van, vettünk egy lakást egy generálkivitelezőtől, az eladó értesítette a befektetőt a megbízásról, de néhány hónappal előtte a befektető eladta a lakásunkat egy harmadik félnek, majd átadta a fejlesztőnek, és tulajdonjogát bejegyezte és rokonainak továbbadta. Még nem vagyok biztos az ügy kimenetelében. És a cikk csodálatos, de az én esetemben mit tegyek?

admin | 2015/12/07

Szia Elena! Mivel az Ön esetében nagy valószínűséggel az egyik fél megsérti a szerződés feltételeit, Önnek, mint a szerződés jóhiszemű felének joga van kártérítésre. Ezen túlmenően, mivel az ügy a bíróság előtt van folyamatban, a döntést a bíróság hozza meg az ügy irataiban rendelkezésre álló bizonyítékok és dokumentumok alapján.

Marina | 2016.01.24

Hmmm......most kétségeim vannak az üzlettel kapcsolatban. Beadtam az orosz anyakönyvbe az iratokat.... jelzálogkölcsönt vettem fel a lakásra és most kétlem, hogy a házat időben átadják..... és hogy lesz-e...... pletykák vannak hogy a fejlesztő iratokat készít a csődhöz.... ijesztő.... nem tudom mit adjak

/N | 2016/02/07

Köszönöm a cikket, könnyen érthető... Próbáltam olvasni egy másik oldalon ebben a témában, rájöttem, hogy nagyon szeretnék aludni...

Irina | 2016/07/05

Istenem, bárcsak korábban tudtam volna minden árnyalatot. Jelzáloghitelem van a házak építése leállt. Nem tudni, kinyitják-e a házat vagy sem. és most fizetek jelzálogkölcsönt levegőért 15 évre? Egyszerűen nem fogom megélni ezt..... Most már értem, milyen ijesztő Oroszországban élni!

Anasztázia | 2016.11.26

Mi a teendő ebben az esetben? Háromszobás lakást szeretnénk két egyszobásra cserélni. Hívott egy nő, aki éppen átveszi a bérlakásszövetkezet kulcsait, és felajánlja, hogy megbízási szerződés alapján elcserél minket... Nem úgy alakulna, hogy kiadjuk neki a három rubelünket, és ő? azzal a két lakással együtt jelzálogot is rakna ránk?
Mert A cikk azt mondja, hogy e megállapodás értelmében mind a jogok, mind a kötelezettségek átszállnak az új vevőre.

admin | 2016/12/09

Szia Anastasia! A tranzakció lebonyolítása előtt részletesen meg kell ismerkednie az ingatlanra vonatkozó összes dokumentummal, és információkat kell szereznie az ezen ingatlantárgyakkal kapcsolatos terhek jelenlétéről. Ami a jelzálogjogot illeti, a követelési jog engedményezéséről szóló megállapodás alapján jelzálogkötelezettség nem, vagy csak a bank és a kötelezettséget vállaló írásbeli hozzájárulásával ruházható át.

Maria | 2017/11/02

Jó napot Engedményezési szerződés alapján vásároltam lakást, és a szerződés a következő kikötést tartalmazza: „A fejlesztőnek a jelen Szerződés alapján az engedményező és az engedményes között semmilyen pénzügyi kötelezettsége nem származik. Ha az engedményezett megtagadja a közös építési projekttel kapcsolatos igényjogosultság megszerzését, a jelen Szerződés megszűnik, és nem a Szerződés. Mondja meg kérem, ez azt jelenti, hogy ha felmondják a szerződést, akkor azzal a céggel fogok foglalkozni, akitől a lakást vásároltam, és nem a fejlesztővel?

admin | 2017.11.21

Szia Maria! Igen, ez teljesen igaz. Bármilyen követelést közvetlenül ahhoz a céghez fordulhat, amelytől az ingatlant megvásárolja.

Szvetlana | 2017.11.21

Köszönöm a hasznos információkat! Új építésű lakást fogok venni. A házat üzembe helyezték, a lakásokat eladták. A fejlesztőnél olcsóbb lehetőséget láttam. Az alvállalkozók megbízási szerződés alapján vételt ajánlanak fel. A konstrukció a következő: a fejlesztő NIKP DDU-t kötött a beruházó ProekInvesttel, a befektető a követelési jogot átengedte a kivitelező MFS-nek (a DSK cégcsoport része), aki az MFS a követelési jogot a DSK-ra ruházta át, ill. A DSK átengedte a követelés jogát a Verticalnak. Tehát a Vertical lakást kínál. Ez egy olyan összetett lánc. Tudnátok tanácsot adni, hogy mit lehet ilyenkor tenni?! Köszönöm!

admin | 2017/11/30

Szia Svetlana! A követelési jog engedményezésére vonatkozó megállapodás alapján lakóhelyiség vásárlás a hatályos jogszabályoknak maradéktalanul megfelelő jogügylet. Ha egy lakóépületet üzembe helyeztek és üzembe helyeztek, akkor a jogengedményezési szerződés alapján félelem nélkül szerezhet lakástulajdont.

Irina | 2017/12/12

Helló! Engedményezési szerződés alapján vásároltam nem lakás céljára szolgáló helyiséget, és az eredeti DDU-t, az engedményezési szerződést, majd a tulajdonjogot hivatalosan is bejegyezték. Most bírósági határozattal törölték az összes tulajdonos egységes állami nyilvántartásában szereplő bejegyzéseket. Az én esetemben a fejlesztővel vagy az egyéni eladóval szemben kell keresetet benyújtani?

admin | 2017/12/26

Szia Irina! Mindenekelőtt a kérdésének pontos megválaszolásához meg kell ismerkednie a bírósági határozattal, valamint azzal, hogy miért törölték az egységes állami nyilvántartásból származó bejegyzéseket, és megszüntették a tulajdonosi jogokat. Az Ön helyzetében a keresetet közvetlenül azzal a féllel szemben kell benyújtani, aki megsértette az Ön jogait. Ez lehet a kivitelező vagy a megbízási szerződő fél, ezért az eljárás bírósági anyagainak részletes elemzése szükséges az összes körülmény pontos megállapításához.

Anasztázia | 2018.02.24

Jó napot Első átutalással szeretnénk lakást venni, de az első részvényesnek már van átruházási szerződése és a kulcsok a kezében. A fejlesztő kész lemondani, de mi egy kicsit megijedünk, mert nem világos, hogy mindez mennyire legális és milyen kockázatokkal járhat. Köszönöm!

admin | 2018/03/03

Szia Anastasia! A követelésjog engedményezéséről szóló megállapodás alapján lakásvásárlás csak a lakás átadás-átvételi okiratának aláírásáig engedélyezett. Ha megbízik a fejlesztőben és az ügyletben részt vevő felekben, valamint ha a lakásátvételi okiratokat (eredeti példányukat) az Ön jelenlétében lemondják, beleegyezhet ennek a tranzakciónak a lebonyolításához, azonban minden esetben tudatosan lebonyolított tranzakció. a törvényi előírások megsértése természeténél fogva nem minősül tiszta és biztonságos ügyletnek

Andrey | 2018.03.30

Köszönöm a cikket. De mi a teendő, ha a lakást a megbízási szerződés alapján többször eladták, vagyis a Vállalkozó eladta a jogokat egy másik jogi személynek. személy és jogi személy magánszemély lakást vesz. Milyen dokumentumok vonatkoznak a Vállalkozó és a jogi személy közötti kötelezettségekre? arc? Elszámolási egyeztető nyilatkozatok?

admin | 2018/04/16

Szia Andrey! A megállapodás szerinti tartozás hiányának igazolására a felek bármilyen dokumentumot benyújthatnak: például bemutathatók mind a fizetési egyeztetési aktusok, mind a tartozás hiányáról szóló igazolások.

Galina Kurneva | 2018/04/02

A fejlesztő és a kivitelező között részesedési részesedési szerződés született, a ház átadásra került. Ezt követően a vállalkozó megbízási szerződést köt K. állampolgárral, ezt követően K. állampolgár megbízási szerződést köt G. állampolgárral, most G. állampolgár kötött velem megbízási szerződést, a szerződést állami nyilvántartásba vételre benyújtották, emellett minden előzetes engedményezési szerződés állami nyilvántartásba vételhez kötött. Kérdés: kitől és milyen irat alapján kapjak lakást? A lakás tulajdonjogát tudomásom szerint nem formálták le... Ki készítse el az Átvételi Oklevelet a lakás átadásáról nekem - a fejlesztőnek? És honnan lehetek biztos abban, hogy a lakásjog korábbi tulajdonosai teljes egészében kifizették és nem adták el?

admin | 2018/04/16

Szia Galina Kurneva! A lakás átvételéről és átadásáról szóló okiratot a fejlesztőnek alá kell írnia Önnel, mivel az engedményezési szerződés értelmében minden jog és kötelezettség a szerződő félre száll át - vagyis a lakás átvételének és átvételének joga. a kulcsok átkerülnek Önhöz. A megbízási szerződés aláírásának ténye, ha az tartalmazza a megfelelő feltételeket, igazolja a lakás fizetési hátralékának hiányát. Annak megerősítésére, hogy nincs adósság a lakás kifizetéséhez, kapcsolatba léphet a fejlesztővel, vagy bekérheti a szükséges dokumentumokat a megállapodás második felétől.

Szvetlana | 2018/09/20

Helló. Lakást szeretnék vásárolni egy épülő épületben, megbízással, a fejlesztő közvetlen közreműködésével (a fejlesztő minden szükséges dokumentumot elkészít a tranzakció bejegyzéséhez)... Fizetés akkreditívvel a Sberbankban. Milyen szempontokra kell különös figyelmet fordítani a cikkben leírtakon kívül? Abból lényegében csak annyit értettem meg, hogy meg kell győződni arról, hogy az eladó kifizette a lakást, és nincs-e tartozás ezért az ingatlanért a fejlesztő felé.
Milyen esetben semmisíthet meg utólag egy ügyletet a bíróság – ahogyan azt egyes kommentelők is megtették? Hol találok szabványos engedményezési szerződést, hogy legalább nagyjából megértsem, hogyan kell jogilag helyesen elkészíteni?

admin | 2018.09.21

Szvetlana | 2018/10/28

Helló! Kérem, mondja meg, kinek érdemes új épületben lakást venni befektetőtől vagy fejlesztőtől.

admin | 2018/11/07

Szia Svetlana! A vevő érdekeit a legnagyobb mértékben a fejlesztőktől való lakásvásárlás teljesíti, mivel ebben az esetben a fejlesztő és a vevő közötti kapcsolatot a „Társosházak és egyéb ingatlanok közös építésében való részvételről” szóló törvény szabályozza. No. 214-FZ és a „Fogyasztói jogok védelméről” szóló szövetségi törvény, amely alapján a vevő bizonyos garanciákkal rendelkezik érdekeinek védelmére abban az esetben, ha a fejlesztő megsérti a jelenlegi szerződés feltételeit.

Elena | 2019/01/12

Üdvözlöm, pontosítani szeretném, ha megkötött engedményezési szerződés... és a bíróság érvénytelennek nyilvánította... a lakás tulajdonosi jogait ki tartja meg (a fejlesztő csődje)

admin | 2019.01.28

Szia Elena! 2. részével összhangban Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 167. §-a szerint, ha az ügylet érvénytelen, mindegyik fél köteles visszaadni a másiknak mindent, amit az ügylet alapján kapott, és ha lehetetlen visszaküldeni azt, amit természetben kaptak (beleértve a kézhezvétel időpontját is). vagyonhasználatban, elvégzett munkában vagy nyújtott szolgáltatásban kifejezve), megtéríti annak értékét, ha az ügylet érvénytelenségének egyéb következményeit jogszabály nem írja elő. A lakóhelyiséghez való jogokról az ügylet érvénytelenítése után a bíróság hozza meg a végső döntést, figyelembe véve az eset összes körülményét.

Szerelem | 2019/04/06

Jó estét! Regisztrálhat-e engedményezési szerződést (DAPT) 50%-os fizetéssel a Regisztrációs Kamrában? A szerződést egy évre részletekben kötötték meg, a második 50%-ot egy év alatt kellett kifizetni, de ez év folyamán leállt az építkezés, jelenleg csőd alatt áll a cég.

admin | 2019.04.21

Szia Szerelem! A 2015. július 13-án kelt, N 218-FZ szövetségi törvény „Az ingatlanok állami nyilvántartásáról” nem tiltja a követelések átruházására vonatkozó megállapodások bejegyzését, amelyek esetében nincs teljes fizetés. Ez a körülmény tehát nem akadálya a megállapodás állami bejegyzésének. Ha a fejlesztő ellen csődeljárást indítottak a Választottbíróságon, akkor a választottbírósági vezetőhöz is meg kell fordulni a hitelezői követelések nyilvántartásába történő felvételi kérelemmel.

Szvetlana | 2019/07/01

Nagyon informatív, köszönöm.
De lenne még egy kérdésem
Lakást veszek átutalással...
Ár DDU szerint 1990 000
Transzfer ár
2130 000
A részvényesnek a DDU alapján csak a jövőben kell fizetnie, pl. A részvényes nem fizetett a részvényért...elvileg. Mi a regisztrációs eljárás?
Engedményezési szerződést ajánlanak, de a hozzáértő jogászok azt mondják, hogy 1 990 000 értékű adósságengedményezési szerződést kell kötnem a részvényessel, és ha jól értem, fizetek a fejlesztő számlájára.
A többit pedig a részvényes fizeti...
kérlek segíts

admin | 2019/07/16

Szia Svetlana! Az Art. 11. 2004. december 30-i N 214-FZ szövetségi törvény (a 2019. június 27-én módosított) „A társasházak befektetési alapon történő építésében való részvételről” a szerződés szerinti követelési jogok részvénytulajdonos építésében részt vevők megbízása csak a szerződéses ár megfizetése után vagy egyidejűleg az adósság átutalásával egy új résztvevőre, közös építkezésre az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve által megállapított módon. A szerződés szerinti követelési jogok engedményezésének árát az állami nyilvántartásba vétel után kell megfizetni, ha a szerződés szerinti követelésjogok engedményezéséről szóló megállapodás (megállapodás) szerinti engedményező jogi személy. Így nem csak a követelési jogok engedményezéséről kell megállapodást kötnie, hanem a megállapodás szerinti elszámolások kérdését is meg kell oldania - például az adósságátruházásról szóló kiegészítő megállapodás megkötésével, amint azt korábban tanácsolták.